Sentencia Civil Nº 485/2015, Audiencia Provincial de Lleida, Sección 2, Rec 513/2014 de 26 de Noviembre de 2015

Encabezamiento

AUDIÈNCIA PROVINCIAL

DE LLEIDA

Secció segona

El Canyaret, s/n

Rotlle núm. 513/2014

Procediment ordinari núm. 244/2013

Jutjat Primera Instància 1 Vielha

SENTÈNCIA núm. 485/2015

PRESIDENT:

En ALBERT GUILANYA I FOIX

MAGISTRATS:

En ALBERT MONTELL GARCIA

Na ANA CRISTINA SAINZ PEREDA

Lleida, vint-i-sis de novembre de dos mil quinze

La Secció Segona de l'Audiència Provincial de Lleida, integrada per les persones que s'esmenten al marge, hem vist, en grau d'apel·lació, les actuacions de procediment ordinari número 244/2013, del Jutjat de Primera Instància núm. 1 de Vielha, en virtut del recurs interposat per Ángel Jesús , Cesareo , Gines , Modesto , Victorio , María Inés , Elisenda I Amadeo , representats per la procuradora BLANCA CARDONA CALZADO i assistit per la lletrada ROSA MARIA PERERA LLOP contra sentència de data quinze de maig de dos mil catorze dictada en el procediment esmentat, rotlle de sala núm. 513/2014. COMUNIDAD DE PROPIETARIOS EDIFICIO000 , representada per la procuradora SAGRARIO FERNANDEZ GRAELL i assistida per la lletrada SUSANA LORENZ INFANTE impugna l'apel·lació. És ponent d'aquesta resolució el magistrat ALBERT MONTELL GARCIA.

Antecedentes

PRIMER.La transcripció literal de la part dispositiva de la sentència dictada en data quinze de maig de dos mil catorze , és la següent: 'FALLO

ESTIMANDO PARCIALMENTEla demanda interpuesta por la representación procesal de la representación procesal de Dº Ángel Jesús , Dº Cesareo , Dº Gines , Dº Modesto , Dº Victorio , Dña. María Inés , Dña. Elisenda y Dº Amadeo , contra la Comunidad de Propietarios del EDIFICIO000 ',debo declarar y declaro solo nulo de pleno derecho el acuerdo reflejado en el ordinal nº6de la Junta en Sesión Ordinaria de 15 de Diciembre de 2012.Debo desestimar y desestimo la petición subsidiaria de exoneración del cumplimiento del acuerdo reflejado en el ordinal nº 8 de la Junta en Sesión Ordinaria de 15 de Diciembre de 2012.

Sin expresa condena en Costas procesales. [...]'

SEGON.Contra l'anterior sentència, Ángel Jesús , Cesareo , Gines , Modesto , Victorio , María Inés , Elisenda i Amadeo van interposar un recurs d'apel·lació, que el Jutjat va admetre, i un cop seguits els tràmits de rigor va trametre les actuacions a aquesta Audiència, Secció Segona.

TERCER.La Sala va decidir formar rotlle i va designar magistrat/ada ponent, al qual es van lliurar les actuacions perquè, després de deliberar, proposés a la Sala la resolució oportuna. Es va assenyalar el dia 26 de novembre de 2015 per a la votació i decisió.

QUART.En la tramitació d'aquesta segona instància s'han observat les prescripcions legals essencials del procediment.

Fundamentos

PRIMER.Són objecte de recurs els pronunciaments de la sentència de primera instància referits als acorda adoptats al punts Segon, Setè i vuitè, de l'acta de la junta general de propietaris del dia 15-12-12 de la comunitat de propietaris de l'edifici EDIFICIO000 , que van ser impugnats pels comuners demandants, pretensió que ha estat desestimada en primer grau.

SEGON.Pel que fa al punt segon de l'ordre del dia, la impugnació dels demandants es dirigeix contra la partida del pressupost anomenada 'amortització deute acumulat períodes adjudicats a la comunitat', corresponent a les despeses de la comunitat de l'exercici 2011/2012, i que ascendeix a la quantitat de 135.306 Â?. El problema per la comunitat EDIFICIO000 sorgeix de l'important morositat que ha de suportar. La comunitat està formada per 168 apartaments, dels quals 66 estan en règim de multipropietat o comunitat per torns, a banda de disposar de locals i pàrquings. Segons va indicar el president, Sr. Jose Antonio , només tres societats que són propietàries, i que venen a representar gairebé el 14 % de participació, anualment han de pagar per despeses comunes uns 104.000 Â?, cosa que no fan ( DIRECCION000 , ha de pagar a l'any 80.000 Â?; Olbega, 26.000 Â? i Miltra 11.000 Â?). Aquestes societats no estan al corrent de pagament de les seves quotes, la qual cosa no cal dir que crea un important problema de finançament per a la comunitat, agreujat pels impagaments dels propietaris dels diferents torns en règim de multipropietat. No es tracta amb l'acord objecte d'impugnació que la comunitat hagi ideat un sistema pel qual els propietaris complidors hagin de pagar la part que correspon al propietaris morosos. És a dir, no es tracta del supòsit que varem tenir oportunitat de resoldre a la nostra sentència de 13-6-14 també amb Multipropietat-Baqueira, i que també contempla i resolt la STS de 28-3-99 ('El expresado motivo ha de ser estimado, ya que la Comunidad de Propietarios demandada, en el Fundamento de Derecho segundo de su escrito de contestación a la demanda, reconoce expresamente que el presupuesto extraordinario litigioso fue aprobado para 'hacer frente a las innumerables deudas padecidas, generalmente, por el sistemático impago de determinados propietarios' (folio 77 vuelto de los autos), cuando el referido impago no puede justificar la confección de un nuevo Presupuesto, ni siquiera con el carácter de extraordinario, que suponga una duplicidad de pagos para los propietarios cumplidores de sus obligaciones, sino que solamente debe dar lugar a que la Comunidad de Propietarios, representada por su Presidente, ejercite las acciones judiciales pertinentes contra los propietarios morosos en el pago de sus cuotas, conforme establece el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal , para cuyo cobro (en lo que respecta a los gastos producidos en el último año y la parte vencida de la anualidad corriente) queda afecto, con el carácter de carga real, el piso o local respectivo, cualquiera que fuera su propietario actual y el título de su adquisición, conforme preceptúa la regla quinta del artículo 9 de la citada Ley . Por la estimación del presente motivo segundo deviene innecesario el examen de los dos motivos restantes, los cuales vienen a contener una tesis impugnatoria prácticamente semejante a la que acaba de ser examinada').

Ens trobem un pas més enllà. La comunitat ja ha exercitat accions judicials contra morosos en reclamació de quotes impagades que han acabat amb l'embargament i execució forçosa de les seves entitats privatives o dels seus torns. Però com expressivament va descriure el secretari de la comunitat Sr. Blas , s'han trobat que, arribada la tercera subhasta, no hi ha mai cap postor, per la qual cosa la comunitat ha hagut d'adjudicar-se els elements privatius subhastats. Tenen raó els propietaris apel·lants quan diuen que produïda l'adjudicació es produeix l'efecte extintiu del deute que mantenia el fins aleshores propietari morós amb la comunitat. Però el cert és que després del procés de realització forçosa, la comunitat no ha obtingut un ingrés de numerari, no ha liquidat el bé embargat per manca de postors i, per tant, no ha ingressat cap diner i se l'ha hagut d'adjudicar. S'ha extingit així el deute que el propietari tenia amb la comunitat, però aquest deute obeeix a unes despeses comunes que la comunitat continua obligada a pagar. S'ha extingit un dret de crèdit de la comunitat a través de l'ingrés d'un element patrimonial, però, en canvi, la comunitat continua tenint un passiu que ha d'afrontar, doncs el deute que un propietari té amb la comunitat per impagament de la seva quota de participació en les despeses comunes, és per la comunitat un deute amb tercers que han prestat serveis o venut béns a la comunitat. Si la comunitat s'ha adjudicat entitats/períodes de temps per despeses comunes que suposen un total de 135.306 Â?, encara que la comunitat hagi esdevingut propietària d'aquells elements privatius adjudicats en subhasta, ha tingut que pagar o té que pagar o finançar d'una manera o altra 135.306 Â? als seus creditors. S'ha de produir, així, el que la partida de despeses anomena 'amortització del deute acumulat', que han d'assumir els propietaris però que hauran de recuperar a mesura que es vagin venen els elements privatius adjudicats en subhasta a la comunitat o a mesura que aquests vagin generant ingressos mitjançant, per exemple, el seu lloguer. És això el que fa la comunitat en relació a les despeses comunes que corresponen a aquestes entitats i que es generen amb posterioritat a ser adjudicades: es distribueixen entre tots els propietaris en proporció a la seva quota. I si es produeixen vendes o ingressos per lloguers, també es reparteixen (deduint-los) entre tots els propietaris en proporció a la seva respectiva quota. En canvi, els deutes anteriors a les adjudicacions, suposen un descobert en la comunitat, un dèficit, que s'ha de cobrir. No es tracta, doncs, com indiquen els apel·lants que es produeixi una infracció del principi de contribució proporcional a les despeses comunes i del de responsabilitat mancomunada dels propietaris. Si els propietaris no cobreixen aquest dèficit tant important, que cada any va augmentant, els primers perjudicats serien els mateixos propietaris, doncs han de tenir molt present que la comunitat deu o ha finançat d'una manera o altra 135.306 Â? a tercers creditors. En aquest sentit, la STSJC de 15-10-12 ha indicat que: 'el artículo 553-46 CCCat regula el régimen de responsabilidad de la Comunidad. Se parte de la base de que es la Comunidad la que contrae la deuda y que del mismo modo, es la Comunidad la que debe hacerse cargo en primer lugar de su pago con sus propios fondos.

En la legislación catalana en la que se regulan ex novo los elementos privativos de beneficio común (artículo 553-34) estos responden a continuación de las deudas de la Comunidad aunque incomprensiblemente se prevea que para ello deba demandarse a todos los propietarios y ser requeridos de pago.

En último lugar, puede procederse contra los bienes de todos los propietarios pero teniendo en cuenta que los elementos privativos solo pueden embargarse por deudas de la comunidad si a los primeros se les requiere el pago y se los demanda personalmente'. I afegeix més endavant que: 'Es cierto que el propietario no es un ente ajeno a la comunidad como también lo es que un reglado y ordenado régimen jurídico no soporta que los acreedores se dirijan directamente contra los copropietarios siquiera sea por sus coeficientes, prescindiendo de toda la estructura que, precisamente para la mejor defensa de los intereses de todas las partes implicadas (comunidad y terceros desde el punto de vista de las relaciones externas y comunidad y comuneros entre sí en las internas), ha previsto la Ley para el desenvolvimiento en la vida jurídica de esta clase de comunidades.

No se trata tanto de que los propietarios no deban responder de las deudas de las comunidades en las que están integrados, sino de que para hacerlo la Ley exige una serie de requisitos de procedibilidad que no se dan en el presente caso.

De este modo resulta necesario conforme a lo que se viene razonando: a) que conste la existencia de un crédito contra la comunidad, lo que hace preciso demandar a ésta cuando su propia existencia, como ocurre en el presente caso, es objeto de controversia, siendo los bienes propios de la comunidad (fondo de reserva y créditos y elementos privativos de beneficio común) los primeros contra los que debe procederse; b) puede dirigirse también la acción contra los diferentes copropietarios pero para ello deberán ser demandados bien conjuntamente con la comunidad, bien posteriormente y además haber sido requeridos de pago previamente.

El requerimiento de pago tiene sentido en estos casos para que los comuneros puedan adquirir información de los entes gestores, comprobar los pagos realizados, y en su caso proceder a satisfacer extrajudicialmente el débito evitando las consecuencias perjudiciales del proceso.

Del propio contenido del artículo 553-46 y su numeración se infiere -pese a que no se mencione expresamente la palabra subsidiariedad- que los bienes de los propietarios solo responden cuando la comunidad no cuente con bienes propios ni actúe activamente para conseguirlos de los comuneros mediante la distribución de la deuda en Junta de propietarios'. En el mateix sentit es pronuncia la STSJC de 24-2-14.

Només afegir que a la demanda no van fixar els ara apel·lants com objecte de controvèrsia el nombre d'entitats que s'ha adjudicat la comunitat per un passiu total de 135.306 Â?, per la qual cosa no pot ser ara discutit, com tampoc va ser aquest motiu d'impugnació de l'acord adoptat a la junta de 15-12-12.

TERCER.-Acord corresponent al punt setè de la junta, pel qual s'aprova la transmissió a tercers dels períodes de temps de multipropietat adjudicats a la comunitat arran dels procediments de reclamació judicial seguits contra propietaris deutors. Consideren els apel·lants que es tracta de béns privatius de benefici comú ( art. 553-34.2 del CCCat ), per la qual cosa es requereix l'acord unànime de la junta, que aquí no es va assolir. També al·leguen que si no són elements privatius d'ús comú, aleshores estan en règim de copropietat ordinària, que també requereix la unanimitat per efectuar actes de disposició (art. 552-7.6).

No es pot considerar infringit l'art. 553-24.2 quan el seu primer paràgraf exigeix per a que un element privatiu sigui de benefici comú que o bé li atorguin aquesta naturalesa els estatuts o bé li atorgui un acord exprés de la junta de propietaris, a manera d'acte formal d'afecció (vide en sentit contrari l'art. 553-43). Ni un ni altre supòsit concorre en aquest cas, doncs no hi ha cap previsió als estatus ni la junta de propietaris ha adoptat cap acord d'afectació al respecte. Tampoc concorre el requisit objectiu que preveu l'art. 553-34.1 consistent en què l'element privatiu es destini a benefici comú, ja sigui perquè presta un servei directe a tots els propietaris, que no és aquí el cas doncs no sembla que un torn de multipropietat pugui tenir aquesta qualitat, ja sigui perquè proporciona un benefici econòmic la cessió del seu ús. Precisament, el problema de la comunitat demandada és la impossibilitat d'obtenir beneficis econòmics suficients i a curt termini amb els torns que s'ha adjudicat. Només queda, doncs, examinar si és d'aplicació l'art. 552-7.6, és a dir, que les entitats o períodes de temps en multipropietat adjudicats a la comunitat es troben sota règim de la comunitat ordinària. Multipropietat-Baqueira oposa que aquests elements els va haver d'adquirir mitjançant un fiduciari (l'antiga societat administradora de la comunitat) per aconseguir que les seves adjudicacions en subhasta judicial poguessin tenir accés al registre de la propietat. En base a aquest fiduciari considera que només cal que la junta de propietaris doni autorització al president segons el règim ordinari de majories de l'art. 17.3 dels estatuts per a que el fiduciari vengui les diferents entitats. Certament que la finalitat que motiva l'adquisició de diversos torns en multipropietat per part de la comunitat demandada no és que tots els seus propietaris adquireixin la propietat de cada torn en proporció a la seva quota de participació a EDIFICIO000 . La finalitat no és altra que adjudicar-se un torn que s'ha hagut de subhastar per deutes del seu propietari amb la comunitat i que aquesta s'ha vist obligada a adjudicar-se per manca de postors, atesa la mala fama que tenen les multipropietats, en paraules del secretari de la comunitat Don. Blas . No es pretén que el torn proporcioni un benefici a la comunitat, doncs l'únic que pretén la comunitat és cobrar el seu dret de crèdit, ingressant així diners per poder cobrir el seu dèficit o descobert pressupostari. No es tracta, així, del supòsit que dóna lloc a la STS de 22-10-12 , que acaba dient: 'nada impide que los copropietarios adquieran un bien determinado para darle naturaleza de elemento común pues la finalidad evidente de ello es que quede unida la participación en el mismo a la propiedad individual que cada uno ostenta de modo que la transmisión de esta última comporte también la de la parte correspondiente en el elemento común'. Però malgrat tot, el resultat final que s'assoleix és una situació de copropietat de la que participen els integrants de la demandada. Cal coincidir, doncs, amb els apel·lants, en el sentit que encara que sigui mitjançant una figura formalment interposada, els propietaris són els mateixos integrants de Multipropietat-Baqueira i, per tan, els és d'aplicació el règim de comunitat ordinària en relació a cada una de les entitats privatives adjudicades ( art. 551-1.1 del CCCat ). De fet, l'actuació de la demandada revela que també ella mateixa ho ha considerat així, tota vegada que tant les despeses comunes com els ingressos que obté amb el seu lloguer, unes i altres, els ha distribuït entre tots els integrants de EDIFICIO000 en funció de les seves respectives quotes. Fer-ho de la manera que proposa la demandada i aplicar el règim ordinari de majories per autoritzar la venda dels torns adquirits, suposaria que l'ús de la titularitat formal del fiduciari, buscada amb la lícita finalitat d'assolir l'accés de les adjudicacions en subhasta judicial al registre de la propietat, es convertiria aquí en un frau de llei per evitar l'aplicació del règim de la comunitat ordinària i la necessària unanimitat per a realitzar actes de disposició, en perjudici de tots els copropietaris, conducta fraudulenta que no pot ser admesa. Cosa diferent, és que el propi règim de la comunitat ordinària pugui portar al mateix resultat (la transmissió a tercers de la propietat exclusiva de cada torn), però aquesta és una qüestió que depassa l'àmbit objectiu d'aquest procés, que es circumscriu al règim jurídic de la propietat horitzontal. Aquest punt del recurs d'apel·lació, doncs, ha de ser estimat.

QUART.-Punt vuitè pel qual s'acorda que Sol DIRECCION000 cedeixi a la comunitat l'ús d'alguns dels seus locals a canvi de 20.000 Â? a l'any, preu que s'aplicarà a reduir la seva part de contribució a les despeses comunes (d'uns 80.000 Â? anuals). A la vegada, s'acorda que la comunitat cedeixi l'ús d'aquests locals a ANSA per a que els destini a l'explotació de bar, cafeteria, forn de pa, etc, a canvi del 8 % de la seva facturació. Els comuners demandants, consideren que es tracta d'un servei no necessari per a la conservació i habitabilitat de l'immoble (art. 16 dels estatuts), per la qual cosa li és aplicable el règim de majories establert a l'art. 17.4 dels estatuts, consistent en ser aprovat en Junta de propietaris amb un quòrum d'assistència del 50 % dels vots emissibles i amb el vot favorable del 75 % dels presents. La EDIFICIO000 , en canvi, considera que és d'aplicació el règim de l'art. 17.1 dels estatus, segons el qual, per l'establiment de serveis comuns d'interès general, es requereix el vot favorable de les tres cinquenes parts del total de propietaris que representin les tres cinquenes parts de quotes de participació. Aquesta disposició estatutària també preveu que, en aquests casos, computaran com a vots favorables els dels propietaris absents que, un cop notificats dels acords, no comuniquin el seu vot discrepant al secretari de la comunitat en el termini de trenta dies naturals. De ser d'aplicació l'art. 17.1 dels estatuts, l'acord tindria suficients vots a favor, no en canvi en cas d'aplicar-se l'art. 17.4. Les parts litigants han discutit i argumentat fins a l'extenuació sobre quins beneficis comporta aquest acord, a qui, i en quina mesura, tot realitzant judicis de valor per tal d'atorgar-li o rebatre el seu caràcter de servei d'interès general. No és controvertit que DIRECCION000 ha explotat als seus locals de la comunitat demandada uns negocis de bar, restaurant, cafeteria i mini supermercat, entre altres, pràcticament des de la constitució de la comunitat i fins que va haver de tancar-los tots per manca de rendibilitat. Davant la possibilitat que la comunitat es quedés sense aquests serveis, el seu president va proposar a la junta de propietaris l'acord que ara s'impugna atesa la voluntat manifestada per nombrosos copropietaris per aconseguir mantenir-los. Cal senyalar que aquest acord és semblant a l'adoptat en la junta de 18-10-10, que va ser anul·lat per sentència del Jutjat de Vielha de 12-6-11 , per bé que per motius diferents als ara plantejats pels demandants (vide document núm. 1 de la demanda). Per acabar de copsar les circumstàncies fàctiques concurrents, cal tenir en compte que la comunitat de propietaris de l'edifici ' EDIFICIO000 ' està formada per 168 apartaments, dels quals 66 estan en règim de multipropietat o comunitat per torns, a banda de disposar de locals i pàrquings. És remarcable que l'edifici no es troba al bell mig d'un nucli urbà, si no que està situat a l'estació d'esquí de Baqueira Beret, cota 1.500, i com diuen els propis actors al seu escrit de demanda, l'edifici només està obert durant set mesos i mig a l'any, de l'1 de desembre fins el 30 d'abril i de l'1 de juliol al 15 de setembre. La resta de l'any, els propietaris en règim de comunitat ordinària hi accedeixen a través del pàrquing i no disposen de calefacció ni d'aigua calenta, s'entén que comunitàries. Es tracta, doncs, d'un edifici concebut, essencialment, pel seu ús i gaudi en temporada de vacances d'hivern i d'estiu. És en base a tot aquest conjunt de circumstàncies que es pot considerar que la possibilitat de continuar disposant dels serveis de restauració i supermercat objecte de l'acord al mateix edifici de la comunitat, i dels que gairebé sempre ha gaudit, pot ser qualificat com d'interès per al conjunt de tots els copropietaris, en el sentit 'd'interès general' a que fa referència l'art. 17.1 dels estatuts. Es tracta d'uns serveis que fins dates recents ha vingut oferint un dels copropietaris de la comunitat ( DIRECCION000 ), explotant-los com activitat empresarial privativa, però que davant el seu tancament per motius empresarials, la comunitat ha trobat el sistema que constitueix l'acord adoptat per garantir la seva pervivència, i a través de la mateixa comunitat. El seu secretari, Don. Blas , que ho és des de fa uns vint-i-cinc anys, va ser molt clar en la seva declaració quan va indicar que aquesta era l'única comunitat que oferia aquesta mena de serveis en tota la Vall, erigint-se com un dels seus principals atractius. Cal considerar, doncs, que és d'aplicació l'art. 17 dels estatuts en el seu punt primer, i no en el seu punt quart.

Finalment, també ha de ser confirmada la desestimació de la pretensió subsidiària consistent en què als propietaris que han votat en contra de l'acord quedin exonerats de l'obligació de contribuir a les despeses que produeixi la cessió dels locals. No ho permet el propi art. 17.1 dels estatuts, que estableix el caràcter vinculant dels acords adoptats amb les majories que regula, ni tampoc ho permet l ' art. 553-30.1 del CCCat , que disposa que els acords obliguen i vinculen tots els propietaris, fins i tot els dissidents. Argumenten els apel·lants que l'explotació dels locals amb el servei d'un bar obert al públic no té relació amb els elements comuns ni amb els fins de la comunitat de propietaris en règim de propietat horitzontal, per la qual cosa considera aplicable l'art. 553-30.3, tot i que es deu referir al punt dos. No és així, però, en aquest cas, tal i com ha quedat indicat anteriorment. En qualsevol cas, per poder aplicar l'art. 553-30.2 caldria que concorregués el requisit quantitatiu que preveu (que la despesa que suposi sigui superior a la quarta part del pressupost anual de la comunitat), cosa que no s'ha acreditat.

CINQUÈ.-Atès el que disposen els arts. 398 i 394 de la LEC no escau efectuar condemna pel que fa a les costes causades amb el recurs, al ser parcialment estimat.

Atesos els anteriors articles i els altres de general i pertinent aplicació,

Fallo

Estimem, parcialment, el recurs d'apel·lació interposat per la procuradora Sra. Maria José Casanovas Capdevila, en la representació que ostenta, contra la sentència dictada pel Jutjat de Primera Instància de Vielha, en procediment de judici ordinari núm. 244/13, que revoquem parcialment, en el sentit que, amb estimació parcial de la demanda, declarem nul l'acord adoptat amb el núm. 7 de la junta de propietaris de 15-12-12 de la comunitat de propietaris de l'edifici EDIFICIO000 . No escau efectuar condemna pel que fa a les costes de segona instància.

Torneu les actuacions al Jutjat de procedència amb certificació de la sentència als efectes que s'escaiguin.

Així la pronunciem, manem i signem.

MODE D'IMPUGNACIÓ: Contra aquesta resolució caben els recursos extraordinaris de cassació i d'infracció processal si es donen els requisits que estableixen els articles 466 i següents de la Llei d'enjudiciament civil, havent d'acompanyar amb l'escrit d'interposició els dipòsits (mitjançant ingrés en el compte de dipòsits i consignacions d'aquest Tribunal) i taxes corresponents, en el supòsit d'estar obligat a això.

PUBLICACIÓ.El/La magistrat/ada jutge/essa ha llegit i publicat la Sentència anterior, en audiència pública, en el dia d'avui. En dono fe.