Sentencia Civil Nº 486/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 322/2012 de 12 de Septiembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 322/2012 2ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 1186/2010

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 33 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 486

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a doce de septiembre de dos mil trece.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1186/2010 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 33 Barcelona, a instancia de BORDETA 33 SL, contra MARPAL MEDIC SL, los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 20 de enero de 2012 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente: 'FALLO:

Que desestimando la demanda interpuesta por la representación procesal de BORDETA 33, S.L.frente a MARPAL MEDIC, S.L.absuelvo a la demandada de todos los pedimentos frente a la misma formulados en la demanda, con expresa imposición de las costas del presente procedimiento a la parte actora.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma ; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, .

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 22 de mayo de 2013 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE.

Fundamentos

PRIMERO.-Con la demanda la actora, BORDETA 33 S.L., en su condición de arrendataria de la vivienda sita en Ronda General Mitre 17, esc. B, 10º 2ª de esta ciudad y de la plaza de aparcamiento núm. 62 sita en la planta sótano del mismo edificio, ejercita una acción de retracto arrendaticio, ex art. 48 TRLAU , sobre dichas fincas, que dirige contra la compradora MARPAL MEDIC S.L.. Alega la demandante, en esencia, que es arrendataria de dichas fincas en virtud del contrato de arrendamiento suscrito en 2.3.1993 con la entonces propietaria de las mismas, la mercantil 'El Zopilote S.L.', empresa que, mediante escritura pública de fecha 3.2.1994 concedió una opción de compra a favor de la aquí demandada, MARPAL MEDIC S.L, la cual, en virtud de dicha opción y tras acudir al amparo judicial, ha comprado las fincas mediante escritura publica, otorgada en ejecución de sentencia por el Juez, de fecha 21.6.2010 , por un precio total de 15.025€, de los que 9.015€ corresponden a las fincas arrendadas, escritura cuyo otorgamiento ha sido notarialmente notificado a la actora en fecha 12.7.2010. Afirma la demandante que su condición de arrendataria ha sido ratificada por sentencia de fecha 6.2.2006 , confirmada en apelación por sentencia de 31.7.2007 y que en tal condición ostenta, conforme a los arts. 47 y 48 TRLAU , aplicables al contrato de arrendamiento, los derechos de tanteo y retracto, ejercitando mediante la demanda la acción de retracto sobre ambas fincas en tiempo y forma, a cuyo fin presenta aval bancario por el importe del precio, comprometiéndose al pago de los gastos legítimos conforme al art. 1518 CC . En su consecuencia, solicita se dicte sentencia por la que se declare el derecho de la actora al retracto de las fincas objeto del proceso adquiridas por la mercantil demandada MARPAL MEDIC S.L. y se condene a ésta a otorgar escritura de propiedad de las misma en favor de la demandante, previo pago de las cantidades que se consignarán y demás gastos legítimos que se puedan derivar.

La demandada se opone a tal pretensión alegando, en apretada esencia: (a) que la actora carece de legitimación activa y de acción, por cuanto el contrato de arrendamiento es nulo de pleno derecho por simulación absoluta, al haber sido confeccionado después del contrato de opción de compra y del ejercicio de la opción, y creado únicamente con la finalidad de dificultar y perjudicar la efectividad de los derechos de la adquirente Marpal Medic S.L.; (b) subsidiariamente, que no concurren los requisitos procesales para el ejercicio de la acción de retracto, puesto que: -b.1- la acción se encuentra caducada, ya que la demandante tuvo conocimiento de la venta y de sus condiciones con mucha anterioridad a la notificación notarial, -b.2- no se ha consignado por Bordeta 33 el precio real de la compraventa, que ascendía a 52.500.000€, según se declaró en un pleito anterior., y -b.3- tampoco el aval que presenta es válido ya que la entidad bancaria no avala a la retrayente, sino a un tercero que no es parte en el juicio y ni tan siquiera es pagadero a primer requerimiento. Por todo ello solicita se dicte una sentencia desestimatoria que absuelva a la demandada.

La sentencia de primera instancia, acogiendo la falta de legitimación de la actora al considerar que carece de la condición de arrendataria de la finca al ser inexistente el contrato de arrendamiento, desestima la demanda.

Frente a dicha resolución se alza la parte actora por medio del presente recurso y la impugna en todos sus pronunciamientos, alegando y argumentando que la misma incurre en error en la valoración de la prueba y que la prueba practicada resulta insuficiente para desvirtuar la presunción legal de existencia y licitud de la causa de los negocios jurídicos.

En consecuencia, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera y se dispone para su resolución del mismo material probatorio, al haber sido denegada la prueba documental propuesta en esta alzada por la parte apelante.

SEGUNDO.-Examinados en esta alzada los autos elevados, el recurso, ya se adelanta, no puede prosperar, en cuanto que este Tribunal comparte los argumentos que se exponen en los fundamentos de derecho de la sentencia apelada a los fines de sustentar su parte dispositiva, motivación que se reputa deviene bastante para confirmar tal resolución puesto que no queda desvirtuada en esta alzada por las alegaciones vertidas en el correspondiente escrito de interposición de recurso, y en consecuencia puede y debe remitir a dicha fundamentación a los fines de dar cumplimiento a la obligación que a Juzgados y Tribunales impone el artículo 120 núm. 3 de la Constitución Española , que no es otra cosa que el dar a conocer a las partes las razones de sus decisiones, obligación que está inmersa de la misma manera en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; y al respecto debe recordarse que, como es sabido, la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional (sentencias 174/1987 , 11/1995 , 24/1996 , 115/1996 , 105/97 , 231/97 , 36/98 , 116/98 , 181/98 , 187/2000 ) como de la Sala Primera del Tribunal Supremo (Sentencias de fechas 5 de octubre de 1998 , 19 de octubre de 1999 , 3 y 23 de febrero , 28 de marzo , 30 de marzo , 9 de junio , ó 21 de julio de 2000 , 2 y 23 de noviembre de 2001 , 30 de julio y 29.9.2008 ) permite y admite la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en ella se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada, de forma que en tales supuestos y cual precisa la Sentencia del Alto Tribunal de fecha 20 de octubre de 1997 , subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado. En consecuencia, si la resolución de primer grado es acertada, la que la confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir argumentos, pues en aras de la economía procesal debe corregir sólo aquello que resulte necesario ( Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de octubre y 5 de noviembre de 1992 , 19 de abril de 1993 , 5 de octubre de 1998 , y 30 de marzo y 19 de octubre de 1999 ) ; en definitiva, una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva, lo que sucede cuando el Juez 'ad quem' se limita a asumir en su integridad los argumentos utilizados en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las ya empleadas por aquélla ( STS 30.7.2008 ).

Así es, la simulación absoluta, en tanto supone la falta de causa, comporta la nulidad de pleno derecho (propiamente la inexistencia) del contrato; la carencia de causa ha de quedar suficientemente probada en autos(corresponde la carga de la prueba a la parte que alega la simulación), siendo adecuado para ello cualquiera de los medios válidos en derecho, lo que incluye, ante la dificultad de aportar una prueba directa, la prueba de presunciones o indiciaria, debiendo resaltarse que la simulación puede considerarse acreditada teniendo en cuenta una concurrencia o suma de indicios que individualmente considerados no resultarían determinantes. A este respecto y tras un nuevo y definitivo análisis de la documental (única prueba obrante en autos) aportada por ambas partes, el tribunal comparte plenamente tanto la apreciación probatoria como las conclusiones jurídicas alcanzadas en la sentencia recurrida a la que nos remitimos, que no han sido desvirtuadas por las alegaciones del recurrente, en respuesta a las cuales baste señalar:

(a) El primer motivo de impugnación debe decaer.

Efectivamente, en virtud de demanda presentada por la demandada Marpal Medic S.L. contra Investfalcus S.L. y contra Bordeta 33 SL por la que la primera solicitaba se declarara nulo por simulación absoluta el contrato de arrendamiento, en cuya virtud ahora Bordeta 33 ejercita la acción de retracto, se siguió el procedimiento ordinario núm. 97/2004 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 11 de esta ciudad en el que recayó sentencia que desestimaba la demanda al apreciar la falta de legitimación activa Marpal Medic, por cuanto, si bien como consecuencia del pleito instado por la misma contra El Zopilote (autos 397/98 del Jdo. 35) se había otorgado en 23.1.2003 en ejecución de sentencia escritura pública de compraventa a favor de aquélla de las fincas de referencia, por cuanto, por una parte, Marpal no fue parte en el contrato de arrendamiento, y por otra, esta no tenía el dominio de los inmuebles, pues al tiempo de ejercitar la opción de compra ya había sido transmitido el dominio por El Zopilote a Investfalcus, estando incluso inscrito el dominio antes de instar demanda el actor frente a El Zopilote; dicha sentencia fue confirmada en apelación por sentencia de la Sección 4º de fecha 1.7.2007 . Desestimada la demanda por apreciarse la excepción de falta de legitimación activa invocada, la cuestión de fondo quedó imprejuzgada, luego la misma carece, respecto del objeto del pleito, de fuerza de cosa juzgada, por lo que nada impide que la demandada haga valer este motivo de oposición y el tribunal no se encuentra vinculado por la anterior resolución.

Por otro lado, no puede reprocharse a Marpal Medic inactividad alguna, ni puede deducirse de la misma aquiescencia o conformidad alguna, por cuanto ésta carecía de legitimación (como así ya se había declarado judicialmente) para interesar la declaración de nulidad, no obteniendo esta legitimación sino hasta el momento en que, en ejecución de sentencia de un nuevo procedimiento (P.O. 698/2006 del Jdo 39) seguido contra Investfalcus S.L., Vigal Inversora S.L. y la entidad bancaria hipotecante de las fincas, se otorgó en fecha 21.6.2010 escritura de compraventa en favor de la actora (transmisión en cuya virtud se pretende el retracto) que finalmente tuvo acceso al Registro de la Propiedad, y a través de la cual la demandada adquirió definitivamente la propiedad. En definitiva, con anterioridad a la interposición de la demanda de retracto (presentada el 30.7.2010) la parte actora no tuvo oportunidad de ejercitar legítimamente acción alguna para instar la declaración de nulidad

(b) Ciertamente, el art. 1277 CC establece una presunción legal a favor de la existencia y licitud de la causa del contrato, pero esta presunción ha sido desvirtuada de manera suficiente por la demandada a través de la numerosa documental aportada. La recurrente articula una argumentación para desvirtuar la fuerza de algunos de los hechos indiciarios que la jueza a quo ha tenido en cuenta para fundar su decisión, pero es lo cierto que, al margen del valor que puedan tener estos indicios individualmente, lo que resulta relevante para formar la convicción del tribunal al respecto es la ponderación conjunta de la suma de todos ellos.

En el caso concurren un cúmulo de indicios que permiten concluir la inexistencia, por simulado, del arriendo, entre los que basta simplemente apuntar (remitiéndonos nuevamente a los razonamientos de la sentencia), los siguientes: que no se hiciera mención alguna de su existencia en la escritura de opción de compra de 3.2.1994, en cuya virtud ha adquirido la propiedad la demandada; que el contrato de arrendamiento no se haya inscrito en registro alguno; la vinculación de las sociedades arrendadora y arrendataria (el auto de fecha 17.3.2005 dictado por la Sección 4ª en apelación en la pieza separada de medidas cautelares en el procedimiento al que nos hemos referido en el apartado anterior, del que era parte la demandante, afirma que estas y otras sociedades '... estaban todas ellas controladas y dirigidas por el Sr. Bofill, con confusión de patrimonios y traslado de bienes de una a otra mediante aportaciones continuas que no tenían anotación registral sino hasta bastante tiempo después, identidad de órganos de administración y domicilios sociales, constituyendo un entramado para evitar responsabilidades del referido....·) y especialmente la condición de administradora de ambas sociedades de la difunta Sra. Tomasa en la fecha que se hace constar en el contrato de arrendamiento; la falta de constancia de liquidaciones de IVA, a pesar de tratarse de contratos para uso distinto del de vivienda; las especiales y anormales condiciones contractuales favorables a la arrendataria, incluso en lo que se refiere a duración y renta; y la falta de suministros de agua y electricidad. Pero de todos ellos lo que resulta finalmente determinante es que no se haya acreditado el pago de la renta (aún teniendo en cuenta el modo de pago que se alega, así ni existen recibos ni se acreditan movimientos de tipo económico) y que no se aporte documento alguno que demuestre la existencia y desarrollo de una relación arrendaticia, documentos (comunicaciones o requerimientos) que se dan en una relación arrendaticia 'normal, lo que resulta más chocante si tenemos en consideración que se trata de contrato de arrendamiento cuya duración al tiempo de interponerse la demanda superaba los quince años.

Por otra parte, también incide en la formación de la convicción del tribunal el hecho de que, en otros de los muchos procedimientos judiciales seguidos en los que, siquiera de un modo más o menos tangencial, se ha cuestionado la existencia del arrendamiento, la demandante no haya conseguido demostrar cumplidamente su existencia, quedando la misma en el aire de la duda. Así, en la ejecución provisional de la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 35 (autos 419/2002 en ejecución de la sentencia dictada en los autos autos 397/98), al intentar la efectiva entrega de la posesión a la parte ejecutante (la hoy demandada) apareció como ocupante la hoy actora oponiéndose a la misma y haciendo valer como título el contrato de arrendamiento para evitar el lanzamiento, lo que se provee de conformidad en auto de 10.3.2003, pero en sus fundamentos de derecho el juzgador razona : ' En definitiva, la apariencia de buen derecho articulada por los ocupantes y su vinculación con la ejecutante puede despertar algunas dudas sobre el momento y circunstancias de la ocupación y puede que incluso dicha ocupación, actual o pretérita, tuviera como finalidad obstaculizar el ejercicio de los derechos reconocidos en la sentencia que se ejecuta provisionalmente......',acabando por remitir al ejecutante a un proceso declarativo para analizar en profundidad el contenido y validez de dichos títulos -doc. 17 de la contestación-. Asimismo, al proveer el escrito que Bordeta 33 presentó en el procedimiento 698/2006 del Jdo. 39, poniendo en conocimiento del mismo su voluntad de ejercitar el derecho de tanteo y solicitando que se le informara sobre las condiciones de la venta a tal efecto, por el juez de primera instancia se dictó en fecha 18.12.2009 providencia en la que, entre otros pronunciamientos, acordaba ' Sin prejuzgar los derechos arrendaticios de Bordeta 33, s.l. (el contrato no consta registrado oficialmente, ni hay prueba de pago de IVA, ni constancia en libros de contabilidad. etc...), lo que escapa del objeto de este litigio ...'-doc 5 de la demanda y 11 de la contestación- .

En definitiva, no existiendo contrato de arrendamiento, la demandante carece de la condición de arrendataria y, por tanto, de derecho de retracto sobre la finca, lo que determina su falta de legitimación activa para el ejercicio de esta acción, la cual debe ser desestimada, confirmando la sentencia. Esta conclusión hace innecesaria consideración alguna acerca de los restantes motivos de oposición a la acción de retracto ejercitada.

TERCERO.-La desestimación del recurso conlleva la imposición de las costas de esta segunda instancia a la parte apelante ( art. 394.1 por remisión del 398.1 LEC ).

Fallo

DESESTIMANDOel recurso de apelación formulados por la representación procesal de BORDETA 33 SL contra la sentencia de fecha 20 de enero de 2012 dictada en el procedimiento ordinario núm. 1.186/2010 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 33 de Barcelona, SE CONFIRMA íntegramente dicha resolución, con expresa imposición a la parte recurrente de las costas de la apelación.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación si concurre interés casacional que habrá de interponerse ante este tribunal, así como, conjuntamente con el mismo, recurso extraordinario de infracción procesal, si concurren los requisitos legales para ello.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.