Sentencia Civil Nº 486/2016, Audiencia Provincial de Cordoba, Sección 1, Rec 660/2016 de 26 de Septiembre de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CORDOBA

SECCION PRIMERA

Iltmos. Sres.:

PRESIDENTE:

D. Pedro Roque Villamor Montoro

MAGISTRADOS:

Felipe Luis Moreno Gómez

D. Miguel Angel Navarro Robles

APELACIÓN CIVIL

Juzgado : 1ª Instancia nº 10 Córdoba

Procedimiento Ordinario nº 1540/14

ROLLO Nº 660/16

SENTENCIA Nº 486/16

En la ciudad de Córdoba a 26 de septiembre de dos mil dieciséis.

La Sección Primera de esta Audiencia ha visto y examinado el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en los autos referenciados seguidos a instancia de Dª Covadonga , representada por la Procuradora Sra. Gómez Gutiérrez y asistida de la Letrada Sra. Capdevila González contra JORAMAR SIGLO XXI S.L., representada por la procuradora Sra. Leal Roldan y asistida del letrado Sr. Enriquez García, siendo en esta alzada parte apelante JORAMAR SIGLO XXI S.L., y pendientes en esta Sala en virtud de la apelación interpuesta , siendo ponente del recurso el Iltmo. Sr. Magistrado de esta Audiencia ProvincialD. Miguel Angel Navarro Robles.

Antecedentes

Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- Seguido el juicio por su trámite se dictó sentencia por el Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 10 de Córdoba, con fecha 11/04/16 , cuya parte dispositiva es como sigue:

'ESTIMAR LA DEMANDAinterpuesta por DOÑA Covadonga contra JORAMAR SIGLO XXI S.L.y, en consecuencia:

1.- Se declara haber lugar al retracto de comuneros a favor de la demandante respecto del 66,66% de la finca objeto de este procedimiento.

2.- Se condene a la demandada a otorgar a favor de la actora escritura de retracto o subrogación de la venta de la parte de la finca urbana referenciada en la presente demanda, para la subrogación de la actora en la posición de la entidad demandada con sujeción al precio y demás condiciones estipuladas que figuran en la escritura de compraventa de dicha parte de la finca.

3.- Se condene a la entidad demandada a desalojar la finca en el caso de que se haya ocupado la misma.

4.- Todo ello sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas.'

SEGUNDO.-Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde fue recibido y turnado. Habiéndose celebrado vista el día 19 de septiembre de dos mil dieciseis.

TERCERO.-En la tramitación de esta alzada se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO- Retracto de comuneros. El artículo 1524 del Código Civil , de común aplicación a los supuestos de retracto legal comprendidos en los artículos anteriores 1522 (retracto de comuneros) y 1523 (retracto de colindantes), dispone que «no podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta».

La brevedad del plazo resulta necesaria atendida la exigencia de salvaguardar la seguridad jurídica y no dejar en suspenso la eficacia de las transmisiones durante un tiempo demasiado amplio, con la consiguiente incertidumbre que generaría - para quien adquiere- la posibilidad de que, por el ejercicio del derecho de retracto legal durante un plazo de larga duración, se pudiera colocar otro (retrayente) en su posición de adquirente por compra o dación en pago ( artículo 1521 del Código Civil ), quedando su adquisición sujeta a ello durante demasiado tiempo.

La jurisprudencia interpreta el artículo 1524, en el sentido de establecer una presunción «iuris et de iure» de conocimiento de la venta por el retrayente desde la fecha de la inscripción, por lo que, en principio, el plazo se contará desde el día siguiente a realizarse tal inscripción en el Registro de la Propiedad; si bien, acreditado que el retrayente conoció en detalle la venta con anterioridad, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento ( SSTS 12 diciembre 1986 , 21 julio 1993 , 7 abril 1997 ).

Se garantiza así al comprador que, transcurridos los nueve días desde la inscripción de su dominio en el Registro de la Propiedad, ya no será posible el ejercicio del retracto legal, pero incluso se admite que el comprador pueda evitar el retracto mediante la prueba de que el retrayente tenía un conocimiento completo y exacto de la venta desde una fecha anterior.

En todo caso, el conocimiento de la venta debe ser preciso, claro, completo y ha de incluir todos los pactos y condiciones de la transmisión, para que los interesados puedan decidir si ejercitan o no el retracto, sin ser suficiente la mera noticia de la misma ( SSTS 21 marzo 1990 , 20 mayo 1991 , 7 octubre 1996 , 24 septiembre 1997 , 3 marzo 1998 ). STS.

SEGUNDO.- Caducidad. Se sostiene por la demandada que las negociaciones por parte de los vendedores las llevó a cabo D. Ismael -sobrino de la actora-, y que debido a la estructura familiar de la propiedad de la nave, la actora tuvo pleno conocimiento, desde el primer momento, de las gestiones previas a la venta, de la formalización de la compraventa el día 14.10.2014 y de las condiciones de la misma, y en concreto de los 300.000€ como precio de venta (150.000 por cada una de los dos partes), al margen los gastos e impuestos según ley.

No consta justificación documental alguna en autos acerca de notificación a la actora de las condiciones de venta, no obstante la mediación, en el caso, de intermediario al parecer especializado para la venta de la nave, y de asesoramiento jurídico al comprador, -cuyos gastos respectivos, sin embargo, pretenden hacerse recaer subsidiariamente sobre la actora, siquiera subsidiariamente.

Se traen sin embargo a valoración hechos y consideraciones de parte notoriamente enriquecidas en sede de vista, aún huérfanas de mejor sustrato documental, fuera parte del negocio mismo de la venta y de su reflejo registral (doc 2 de la demanda y de la contestacion).

Así y aunque no se menciona en la demanda, resultaba según la declaración de la hija de la actora, Sra. Covadonga la enemistad familiar previa entre partes vendedoras intervinientes en el negocio controvertido de autos y la actora, siendo la relación entre los mismos gráficamente de 'cero'. Así pone en antecedentes como la abuela materna repartió en vida sus bienes en tres lotes uno para cada uno de sus tres hijos, y siendo algún bien indivisible, como la nave de autos, quedó finalmente proindiviso para los tres hermanos ( Covadonga , Ricardo y Romeo , - éste ya fallecido y resultando su parte dividida entre su esposa, Maite y sus dos hijos, Ismael y Rebeca ).

Al parecer las diferencias y falta de relación entre sí de dichos familiares y al menos señaladamente entre la actora y sus dos hermanos (y parece que también por extensión sucesoria entre los respectivos descendientes porque tampoco los primos se hablan entre sí y por causa de las diferencias entre los padres), arrancan de un intento de hipoteca sobre la nave que pretendieron los hermanos de la actora allá por el año 2008, 2009 y que la actora no consintió (al dudar del destino que se le diera el dinero y por su posible desaparición no teniendo además ella necesita alguna de dinero) y así lo explicaba la referida testigo hija de la actora, en el acto de la vista, quien además asevera actuar como la mano derecha de la actora y su asesora personal en particular en los temas económicos, dada su formación académica y profesional como economista, -trabajando en banca de inversión relacionada con empresas del IBEX 35-, y por tanto sobradamente cualificada.

A raíz de aquellos hechos, la comunicación familiar entre los hermanos y descendientes es nula o negativa.

En tal contexto de hecho reconocido, y la falta de todo contacto anterior entre los partícipes de la nave, ha resultado, al parecer, la casual concurrencia en gestiones de venta sobre la nave, de la actora por un lado, -a su propia iniciativa e instancia- , y de los demás participes por otro, si bien que éstos con ocasión de una oferta de compra de la entidad ahora demandada (de medio millón de euros, que se concretada en un neto para cada parte vendedora de 150.000.-euros). Concurren casualmente, además, en el mismo mes de octubre, fecha que la testigo recuerda perfectamente por estar pendiente de un viaje al extranjero, y en que a través de un corredor al que encarga la gestión de venta al efecto, resulta que por este se visita la nave y advierte que está ocupada por terceros que están trabajando en la misma, - sin que resulte tomar contacto alguno con nadie en el momento- por lo que, dado tales hechos, pidieron inmediatamente por ello certificación registral al efecto, sorprendiéndose al tener entonces la primera noticia sobre la venta que habían efectuado sus familiares a un tercero, de las participaciones correspondientes.

Por tanto, su conocimiento como insiste, fue en todo momento posterior a la venta descubierta casualmente, según la testigo referida, decidiendo entonces con la asistencia letrada presente, interponer la demanda de retracto en esos mismos dias. Lo recuerda la testigo, como antes decíamos, perfectamente, porque se iban de viaje al extranjero, su madre, sus hermanas y ella, y por ello dejaron todo preparado antes de irse, y en concreto el dinero, los 300.000€, que en ese momento precisamente deponían de efectivo (cash) en el banco, y todos los poderes para la demanda. Si bien aclara que en los días que no estuvieron porque estaban de viaje, le consta que su Letrada tubo una reunión con los compradores, incluso éstos le ofrecieron comprar también su parte por la misma cantidad de 150.000 € que la de los hermanos, pero que ellos no estaban dispuestos a aceptar porque sabían, por el tasador, que valía 1.000.000 € y no tenían necesidad de perder dinero con la venta. Además ellos ofrecieron al comprador reintegrarle directamente los 300.000 € que había abonado a sus familiares y los gastos de la venta, para evitar la presente demanda, pero que el comprador no aceptó tampoco.

Resultaba así llamativo que, dado la desconexión y falta de toda relación familiar anterior entre los copropietarios y entre sus descendientes que no se hablaban siquiera, que prácticamente de modo coincidente en octubre de 2014 concurran en gestiones de venta sobre la nave, la actora además, por propia iniciativa, a diferencia de sus parientes que actuaban con ocasión de una oferta en firme. Y también es llamativo la casualidad del resultado de aquellas gestiones encargadas por la actora, de la visita por su corredor, sorpresa de ocupación, y traslado inmediato al Registro de la Propiedad, el día 21 de octubre, mismo día en que se produce la inscripción de la venta de autos. Todo ello además ya constatada por la actora la valoración con un tasador de la nave por 1.000.000 €, al momento en que ademas, dada la premura por el viaje al extranjero en esos dias, le da tiempo a dejarlo todo preparado, incluido el dinero como dice, y los poderes oportunos que se ignoran cuales sean, pues el que se presenta por la demanda es de noviembre de 2013 por tanto ya preparado con bastante antelación. Siendo además que de la certificación registral - folios 14 y 15- únicamente resultaba la titularidad a favor de la nueva partícipe compradora, pero no precio alguno de venta, como puede leerse en la misma.

En tal sucesión, se aprecian loable los intentos igualmente concurrentes, en ausencia de la actora e hijas de España, por solventar el tema obviando los riesgo de una demanda.

En fin, tales casualidades y detalles de datos de la venta que orientan los preparativos del viaje familiar, dan en realidad idea de un mayor conocimiento cabal de la cuestión por la actora, que en correspondencia, restan credibilidad a la entera versión de la misma expuesta de manifiesto a través de su hija, en sede de vista, y confieren mayor razonabilidad y mejor sentido y comprensión a la entera versión demandada, que si bien ciertamente parca en prueba documental, resultaba de un mas simple y elemental sentido común general y verosimilitud, incontestable para esta Sala.

Asi por el también testigo y primo de la anterior D. Ismael , se aclaraba que con ocasión de la oferta de compra recibida de la demandada, contactó con el abogado de su tía en Sevilla, D. Enrique , - expresamente desconocido que lo hubiere por la anterior testigo- a través del cual intentó propiciar la venta de la entera nave o también la compra por su tia del resto de partes de la misma, pero que ésta se oponía por la enemistad con los hermanos, por todos reconocida, y la falta de interés que apreciada de la actora tanto en comprar como en vender nada, por no tener necesidad de dinero. Además que desde que dejaron de pagar el arriendo que hubo sobre la nave, al parecer desde junio anterior, y como entraban a robar allí, volvió a contactar con el referido letrado que entonces le digo que tasaría la nave para ver su valor. Comunicándole que el tasador había señalado un precio de un millon de euros, por lo que no quería vender por un precio tan bajo como eran la oferta que le manifestó de 500.000 € que había. El problema se agudizó porque le llego a la madre la ejecución de deuda por los impagos del IBI sobre la nave de cuatro años seguidos de 2011 2014, sobre unos 20.000 €, y que por ello ante el riesgo de embargos contacto él personalmente con su tía y con su tío, refiriéndoles e incidiendo expresamente en la necesidad de la venta con la oferta recibida y de precio para cada parte en 150.000 € pero que su tía no quería vender por qué le parecía poco y no tenía necesidad.

También refiere que le dijo a la Letrada de la actora presente -que fue su asesora fiscal hasta mayo de 2015- que vendía por ese dinero y en esa fecha en un correo que le mandó, preguntándole también por un tema sobre inversión del sujeto pasivo que iban hacer con ocasión de la venta de la nave que él no entendía y sobre el problema del IBI, intentando la mediación de ella con su tía para que pagara el IBI. La letrada, que no desconocía la relación profesional con el testigo, al tiempo de la venta, negó en el acto haber recibido comunicación de la venta, aunque si le costaba que habían hablado antes y después sobre el tema del IBI.

El testigo, añadió que la actora le dijo que mientras no pagara el hermano, Ricardo , ella no pagaba, -actitud igualmente reconocida por la hija y testigo en vista, pues como vino a decir, no iban a ser ellos tontos de pagar antes-. Que así las cosas, el mismo día que la venta se firmó en la notaría llamo por teléfono a su tía para decírselo y que como ya habían pagado el tío Ricardo el IBI, que pagara su parte. Comunicación que asimismo refrendaba el otro testigo e intermediario Sr. Juan en la vista, si bien que como tal 'profesional' igualmente reconoció que a su instancia no hizo formal comunicación alguna de la venta a la actora, al parecer, confiado en las conversaciones familiares y gestiones del sobrino y testigo mencionado Sr. Romeo . Lo que resulta, en el caso, igualmente verosímil, dado que dicho intermediario, resultaba ser el marido de la hija de D. Ricardo , hermano de la actora. Y por tanto todo ello en el ámbito de la conexión familiar existente, aún meramente formal por distante o nula reiterada.

Todo lo cual, como se dice guarda mayor y mejor armonía con la sucesión de hechos previos concurrentes y posteriores a la venta de autos, antes destacados en relación a las declaraciones de la testigo e hija de la actora vertidas en juicio, y que redundan en la credibilidad final apreciada por esta Sala, sobre la entera versión demandada y alegato de conocimiento cabal y suficiente de la actora sobre la venta, fecha y condiciones de la misma, con antelación al momento de consulta al Registro de la Propiedad que por su parte venía a sostener en autos. Por lo que habiéndose realizado la venta el dia 14 de octubre de 2015 y no resultando la demanda hasta el dia 27 de octubre de 2015, se advierte presentada notoriamente fuera del plazo propio de caducidad de la acción, al amparo de art. 1524 del Código Civil , que en las circunstancias del caso, no podían ir mas allá de los nueve días siguientes a dicha fecha de venta, conforme a su acreditado conocimiento anterior a la fecha de la inscripción registral, según lo mas arriba expuesto.

Procediendo, en coherencia, la integra estimación del recurso interpuesto y entera desestimación final de la demanda de autos.

TERCERO.- Estimado el recurso, no procede hacer especial imposición de las costas de esta alzada, y resultando, en definitiva la entera desestimación de la demanda inicial, procede, en coherencia la imposición a la actora recurrente de las costas en primera instancia, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 398 en relación con el art. 394 LEC , sin que existan motivos bastantes para resolver de otro modo.

VISTOS los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que debemos Estimar y ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la entidad JORAMAR SIGLO XXI, S.L., representada por la Procuradora Sra. Leal Roldan, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Córdoba de fecha 11 de abril de 2016 , la cual se REVOCA en su integridad, acordando en su lugar, haber lugar a DESESTIMAR la demanda presentada por la Procuradora Sra. Balsera López frente a aquella y todo ello, con imposición a la recurrente actora, unicamente de las costas de primera instancia. Y sin hacer especial pronunciamiento de las costas de esta alzada.

En materia de recurso se habrá de estar al Acuerdo de la Sala Primera del Tribunal Supremo sobre la materia fechado el 30 de diciembre de 2.011.

Notifíquese la presente resolución a las partes, y verificado, expídase testimonio de la misma que, con los autos originales, se remitirá al Juzgado de su procedencia para conocimiento y ejecución.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.