Sentencia CIVIL Nº 486/2018, Audiencia Provincial de Caceres, Sección 1, Rec 1088/2018 de 14 de Noviembre de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
CACERES
SENTENCIA: 00486/2018
AUDIENCIA PROVINCIAL DE CACERES. SECCION PRIMERA.
Modelo: N10250
AVD. DE LA HISPANIDAD S/N
UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO
Tfno.: 927620309 Fax: 927620315
Equipo/usuario: MTG
N.I.G. 10037 41 1 2017 0005631
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0001088 /2018
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.5 de CACERES
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001060 /2017
Recurrente: COOPERATIVA DE VIVIENDA VIRGEN DE LA ROMANA S.C.L.
Procurador: ANA MARIA COLLADO DIAZ
Abogado: BASILIO HERMOSO CEBALLOS
Recurrido: Arcadio
Procurador: M CONCEPCION GONZALEZ RODRIGUEZ
Abogado: CARLOS SABAN CORDON
S E N T E N C I A NÚM.- 486/2018
Ilmos. Sres. =
PRESIDENTE: =
DON JUAN FRANCISCO BOTE SAAVEDRA =
MAGISTRADOS: =
DON ANTONIO MARÍA GONZÁLEZ FLORIANO =
DOÑA MARÍA LUZ CHARCO GÓMEZ =
_____________________________________________________=
Rollo de Apelación núm.- 1088/2018 =
Autos núm.- 1060/2017 =

Juzgado de 1ª Instancia núm.- 5 de Cáceres =
==============================================/
En la Ciudad de Cáceres a catorce de Noviembre de dos mil dieciocho.
Habiendo visto ante esta Audiencia Provincial de Cáceres el Rollo de apelación al principio referenciado,
dimanante de los autos de Juicio Ordinario núm.- 1060/2017, del Juzgado de 1ª Instancia núm.- 5 de Cáceres,
siendo parte apelante, el demandado COOPERATIVA DE VIVIENDA VIRGEN DE LA ROMANA, S.C.L.,
representado en la instancia y en esta alzada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Collado Díaz, y
defendido por el Letrado Sr. Hermoso Ceballos, y como parte apelada, el demandante, DON Arcadio ,
representado en la instancia y en la presente alzada por la Procuradora de los Tribunales Sra. González
Rodríguez, y defendido por el Letrado Sr. Sabán Cordón.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm.- 5 de Cáceres, en los Autos núm.- 1060/2017, con fecha 31 de Julio de 2018, se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: ESTIMO la demanda formulada por. Arcadio con procurador Sra. María Concepción González Rodríguez con letrado Sr. Carlos Sabán Cordón contra Cooperativa de Vivienda Virgen de la Romana Sociedad Cooperativa Limitada con procurador Sra. Ana Mª. Collado Díaz con letrado Sr. Basilio Hermoso Ceballos. Se declara resuelto por incumplimiento de la parte vendedora el contrato de compra venta a que se refiere el hecho primero de la demanda. Se condena a la parte demandada a pagar al actor la suma de 6.000 euros. Con imposición de costas a la parte demandada...'

SEGUNDO.- Frente a la anterior resolución y por la representación de la parte demandada, se interpuso en tiempo en forma recurso de apelación, se tuvo por interpuesto y de, conformidad con lo establecido en el art. 461 de la L.E.C., se emplazó a las demás partes personadas para que en el plazo de diez días presentaran ante el Juzgado escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resulte desfavorable.



TERCERO.- La representación procesal de la parte demandante presentó escrito de oposición al recurso de apelación interpuesto de contrario. Seguidamente se remitieron los Autos originales a la Audiencia Provincial de Cáceres, previo emplazamiento de las partes por término de diez días.



CUARTO.- Recibidos los autos, registrados en el Servicio Común de Registro y Reparto, pasaron al Servicio Común de Ordenación del Procedimiento, que procedió a incoar el correspondiente Rollo de Apelación, y, previos los trámites legales correspondientes, se recibieron en esta Sección Primera de la Audiencia Provincial, turnándose de ponencia; y no habiéndose propuesto prueba por ninguna de ellas, ni considerando este Tribunal necesaria la celebración de vista, se señaló para la DELIBERACIÓN Y FALLO el día 13 de Noviembre de 2018, quedando los autos para dictar sentencia en el plazo que determina el art.

465 de la L.E.C.



QUINTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Vistos y siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente DON JUAN FRANCISCO BOTE SAAVEDRA.

Fundamentos

PRIMERO.- En el escrito inicial del procedimiento se promovió acción resolutoria de contrato de compraventa por incumplimiento de la parte vendedora; pretensión que fue estimada en la sentencia de instancia, y disconforme la parte demandada, se alza el recurso de apelación, alegando, en síntesis, los siguientes motivos: 1º) Error en la valoración de la prueba y existencia de arras penitenciales. Desistimiento del comprador e infracción del Art. 1454 CC. Que, en el contrato firmado entre las partes en fecha de 28/04/2017 se establecía que 'En el caso de que don Arcadio no entregase en la fecha acordada la cantidad referida, perderá la señal dada e igualmente, en el caso de que la compraventa no se llevara a cabo por culpa de la propietaria, deberá pagar a don Arcadio seis mil euros (6.000€)'.

Estas arras han sido calificadas por ambas partes con posterioridad a dicho contrato como PENITENCIALES; En concreto en el ACTA DE MANIFESTACIONES otorgada ante Notario de fecha 30/05/2017, con motivo de prorrogar el anterior contrato hasta el 31 de Agosto de 2.017, DON Francisco , y DON Arcadio se recoge expresamente: 'especificando que las arras tienen carácter penitencial'.

Que, en este caso las partes manifestaron libre e indubitadamente sus voluntades de establecer unas arras penitenciales y, por tanto, la posibilidad de desistimiento del contrato con las consecuencias de perderlas el COMPRADOR o entregarlas dobladas el vendedor. Será por tanto de aplicación a estos efectos el artículo 1454 del Código Civil.

Lo que se ha producido en el supuesto de autos es un DESISTIMIENTO DEL COMPRADOR. Siguiendo con la secuencia de hechos, el contrato de arras establecía como plazo para formalizar la compra-venta el día 31 de Agosto de 2.017.

Consta acreditado en los autos que el COMPRADOR acudió a la Notaría de Alcántara el día 30 de Agosto de 2.017 por la mañana y otorgó un Acta de Manifestaciones, Notificación y Requerimiento en la que en la manifestación 5º se recoge expresamente: 'Que para el caso de que no se pudiera o no se quisiera otorgar la escritura dentro del plazo convenido, el compareciente da por incumplido el contrato por parte de la vendedora y en consecuencia lo considera definitivamente resuelto por tal motivo, requiriendo a la misma a fin de que reconozca dicha resolución y proceda a pagar al requirente la cantidad de 6.000 €, en concepto de señal doblada y tal como se pactó de manera expresa en la estipulación II del contrato Que no se entiende que compareciera el día 30/08/2017 en la Notaría para comprar, teniendo como fecha límite para la realizarse la compraventa al día siguiente, 31/08/2017, y sin citar a la parte vendedora al acto. El día 30 de Agosto de 2.017, a las 18.00 horas, la parte vendedora para concertar cita para la compra- venta y aportar la documentación pertinente.

En aquel momento es cuando el Sr. Notario les dijo a los representantes de la entidad 'VIRGEN DE LA ROMANA, SOCIEDAD COOPERATIVA LIMITADA' que acudieron a la notaría, DON Francisco y DOÑA Araceli , que DON Arcadio había comparecido por la mañana y que 'manifestó su firme determinación de no llevar a cabo el citado contrato ante la falta de cumplimiento de los requisitos antes dichos'; sin embargo, es cuando la entidad VENDEDORA fue a la Notaría para preparar la compraventa, pero no porque fueran requeridos por el Notario por encargo de DON Arcadio , cuando el fedatario les agradeció que se personaran para no tener que desplazarse a Piedras Albas para realizar el requerimiento encargado por DON Arcadio .

Ante el requerimiento 'sorprendente' recibido la parte vendedora contestó '1.- Lamento las circunstancias que le impiden perfeccionar la compra comprometida por su parte y le recomendamos dirija un escrito de disculpa a todos los socios de la cooperativa donde pueda enmendar las molestias causadas en su infructuosa intención de comprar la finca. Entendemos que esa actitud podría ser tenida en cuenta por los socios a la hora de valorar una hipotética devolución de sus arras o de parte de ellas. 2.-Aprovecho para recordarle el deber de abandonar la finca para lo cual ya ha sido requerido en varias ocasiones, la última por vía notarial en fecha de 10 de abril de 2.017, indicándole como fecha límite para ello San Miguel próximo (29/09/2017), esperando sea atendido este deber y evitar reclamaciones judiciales con los gastos e incomodidades personales que eso pueda suponer a ambas partes.'.

De esta comparecencia realizada a las 18.00 horas de los representantes de la Cooperativa el día 30 de Agosto de 2.017, se levantó el correspondiente Acta de manifestaciones en la que se recoge: 'En el día de hoy comparece en mi Notaría, Don Francisco y Doña Araceli , para hacer constar las siguientes manifestaciones: '1.- Que se han presentado en el día de hoy en la Notaría con la intención de celebrar el contrato de compraventa de la finca ' DIRECCION000 ', del término municipal de Piedras Albas (Cáceres), que fue objeto de un contrato de arras de 28 de abril de 2.017 entre la Cooperativa y Don Arcadio , en el cual se concedía un plazo hasta antes del día 31 de Mayo de 2.017; habiéndose prorrogado dicho plazo hasta el día 31 de Agosto de 2.017, en virtud de acta autorizada por el Notario, Sr. Valero Fernández-Reyes, el día 30 de Mayo de 2.017, con el número 266 de su protocolo.

2.- Igualmente manifestamos que estamos en condiciones de celebrar el contrato de compraventa por haber cumplido todos los requisitos que se exigían en la referida acta de 30 de Mayo de 2.017.

3.- No habiendo comparecido Don Arcadio en la Notaría, ni haber comunicado éste día y hora para la firma de la escritura de compraventa y habiéndonos practicado éste un requerimiento a través de esta Notaría al día de hoy en el que da por resuelto el contrato, entendemos que desiste de la compraventa de dicha finca, con la consiguiente pérdida de los TRES MIL EUROS (3.000,00 €) entregados en concepto de arras penitenciales.'.

Como expuso esta parte en su contestación al requerimiento notarial del comprador, las arras le hubieran sido devueltas si aquél hubiera dirigido un escrito de disculpa a la Cooperativa por las molestias causadas.

Por tanto, podemos destacar que en la Sentencia se omite que lo que el actor realizó ante el Notario el día 30/08/2017 fue un DESISTIMIENTO DEL CONTRATO (eso sí, 'encubierto en un incumplimiento de la parte vendedora') tal y como podrá apreciarse en el Acta notarial, por mucho que manifestara su intención de comprar y nuevamente aportara un cheque por la cantidad pendiente del precio. A esta conclusión debería haber llegado la juzgadora de instancia, dicho sea con el debido respeto, de analizar toda la documental, las declaraciones de las partes y sobre todo la documental consistente en el ACTA DE REQUERIMIENTO NOTARIAL DE FECHA 7 DE SEPTIEMBRE DE 2.017.

Que si bien es cierto, como dice la Juzgadora en su Sentencia de instancia que 'Si apreciamos las actas notarial, en cada una de ellas se contienen las manifestaciones e impresiones de las partes', entendemos que esto podría predicarse de las Actas otorgadas el día 30 de agosto de 2.017, no así del Acta extendida por el Notario el día 7 de Septiembre de 2.017, que es un Acta emitida por el propio Notario a requerimiento del propio demandante en la que detalla los hechos acontecidos.

En el Acta de Requerimiento de 7 de septiembre de 2.017, documento nº 9 de la demanda, extendida a petición de DON Arcadio , el Notario dice: '1.- El día 30 de Agosto de 2.017 no se me había entregado la documentación necesaria para proceder a la elaboración del citado contrato de compraventa, principalmente el acta de la asamblea de la Cooperativa donde se autorizaba la venta por unanimidad de todos los socios y la renovación de los cargos del Consejo Rector; presentado el requirente en mi Notaría le indiqué esos extremos y él manifestó su firme determinación de no llevar a cabo el citado contrato ante la falta de cumplimiento de los requisitos antes dichos y así lo hice constar por acta otorgada ante mí, el día 30 de Agosto de 2.017, con el número 482 de mi Protocolo.

2.- Presentados por la tarde aproximadamente a las 18 horas, Don Francisco y Doña Araceli , como representantes de la Cooperativa 'Virgen de la Romana', me dijeron que tenían en su poder el acuerdo de la asamblea de socios con el voto favorable de todos los socios, salvo uno, que no quiso firmar por circunstancias personales, por lo que también procedieron a la autorización de un acta solicitando la resolución del contrato y la pérdida de la prenda.' 1.- Este es el primer error en la valoración de la prueba pues el acta de 7 de septiembre de 2017 no es de parte, sino que está redactada por el propio notario explicando los hechos que se desarrollaron en 30 de agosto de 2017.

Como puede apreciarse, el comprador dio por resuelto el contrato el día 30 de agosto de 2.017, por la mañana, sin citar a la parte vendedora y sin esperar a si ésta cumplía los requisitos o no. Cuando el COMPRADOR comparece por la mañana el Sr. Notario le dice 'no se me había entregado la documentación necesaria para proceder a la elaboración del citado contrato de compraventa' y 'presentado el requirente en mi Notaría le indiqué esos extremos y él manifestó su firme determinación de no llevar a cabo el citado contrato ante la falta de cumplimiento de los requisitos antes dichos'.

El desistimiento del COMPRADOR conlleva la pérdida de las arras entregadas por él según el pacto firmado entre las partes, al establecer de manera indubitada por ambas partes que eran 'arras penitenciales', tal y como se ha acreditado.

2º) Error en la valoración de la prueba; resolución del contrato por el comprador sin causas e indebida aplicación del Art. 1124 CCC. Subsidiariamente, y para el caso de que no se estime la existencia de arras penitenciales, ni que lo que realizó el comprador fue un desistimiento del contrato, no consta acreditado el incumplimiento de la parte vendedora que pudiera permitir a la parte actora-compradora pedir las arras dobladas.

En modo alguno queda acreditado que la parte vendedora no cumpliera con los requisitos para proceder a la venta. Tal y como declaró la representante de la Cooperativa, en el momento que comparecieron por la tarde en la Notaría llevaban la documentación pero a la vista de la resolución del contrato que el COMPRADOR había hecho por la mañana, como así se lo comunicó el Notario, ninguna documentación aportaron en Notaría puesto que el acto ya no iba a celebrarse.

Es una deficiente valoración de la prueba la que la juzgadora realiza en su sentencia cuando dice que la vendedora 'no realiza actos encaminados a ello, pues, no presenta documentación alguna en dicha actuación ante el notario que justifique la subsanación de los defectos jurídicos existentes en la finca..., y tampoco acude ni solventa después con un acto posterior su intención de cumplir dicho contrato y presentar documentación requerida sobre la finca.'.

Reitera que el contrato fue 'resuelto' por el COMPRADOR la mañana del día 30 de agosto de 2.017 antes de poder comprobar siquiera que la vendedora cumplía los requisitos para la compra-venta y antes siquiera de citar a ésta para el acto y cuando aún no había vencido el plazo para el otorgamiento de la compraventa, el día 31 de agosto de 2017.

La juzgadora realiza una interpretación sesgada de la prueba en el siguiente sentido: Si, como se recoge en la Sentencia de instancia que 'Si apreciamos las actas notarial, en cada una de ellas se contienen las manifestaciones e impresiones de las partes', entendemos que: a) En todo caso, al recogerse las manifestaciones e impresiones de las partes, no puede deducirse de ellas un INCUMPLIMIENTO de la parte vendedora porque lo manifieste así el COMPRADOR o un DESISTIMIENTO de parte compradora porque lo manifieste la vendedora. Por tanto, deberá probarse por otros medios, tanto una cuestión como otra. b) Al recogerse en las Actas del día 30/08/2017 las manifestaciones e impresiones de las partes, éstas hacen prueba de la interpretación que cada parte hizo de los actos de la otra parte. Es decir, la parte vendedora entendió que la compradora en su comparecencia notarial del día 30 de agosto por la mañana había resuelto el contrato y la parte compradora dio por sentado en aquel momento la falta de cumplimiento de los requisitos para otorgarse la compra-venta, en una clara confusión de los actos mutuos, como pudiera entenderse de la demanda posterior interpuesta por la parte compradora. Entiende que en modo alguno queda probado que no se cumplieran por parte de la vendedora los requisitos para proceder a la venta. Queda probado igualmente que la vendedora fue requerida por el COMPRADOR para ser comunicada de SU decisión de resolver el contrato, de su interpretación de los hechos y de su reclamación de las arras dobladas amparándose en un incumplimiento, pero no fue requerida para que aportara la documentación y para que compareciera en día y hora para la firma de la compra-venta.

La vendedora siempre ha estado dispuesta a cumplir con la compra-venta, siempre ha tenido a disposición del comprador la finca en cuestión, es más, DON Arcadio sigue dentro de la finca como arrendatario en una actitud reacia al día de hoy a dejarla libre y expedita voluntariamente a pesar de haber sido requerido para ello, por lo que dispone de la cosa y no se va a malograr por el paso del tiempo.

En el presente caso la entidad demandada no había incumplido sus obligaciones contractuales en el momento de la resolución contractual promovida por el comprador el día 30/08/2017 y la compraventa podría haberse llevado a cabo resultando el propio actor quien precipitó y provocó la frustración del negocio.

3º) Error en la valoración de la prueba e infracción del Art. 1152 CC. Subsidiariamente, y para el caso de que se entienda que LA VENDEDORA incumplió sus obligaciones contractuales frente al COMPRADOR, las consecuencias de tal incumplimiento vienen establecidas en el artículo 1.124 del Código Civil, tal y como la propia parte actora fundamenta su pretensión en los presentes autos.

Reitera que las arras, fueron calificadas libre y expresamente por ambas partes como PENITENCIALES y, por ello, las consecuencias de devolverlas dobladas para el vendedor o perderlas para el comprador, sólo serían posible en el caso de entenderse que hubo un desistimiento por alguna de las partes. En este caso, si se entiende que alguna de las partes incumplió con sus obligaciones, es el artículo 1.124 del Código Civil el que regulará estas relaciones, pero sin reclamar la aplicación del artículo 1152 del Código Civil por cuanto que, repetimos, el contrato no estableció ninguna obligación penal.

Que no puede entenderse que el resarcimiento de daños para tal supuesto haya sido establecido por las partes en el contrato, a modo de arras penales, con la devolución de las arras dobladas, puesto que, insistimos, lo que las partes establecieron fueron unas arras penitenciales y así lo corroboraron indubitadamente en el Acta de fecha 30 de mayo de 2017, acompañada como documento nº 6 de la demanda.

El resarcimiento de daños en el presente supuesto al amparo del artículo 1124 del Código Civil, para el caso de que se entienda que la parte vendedora no cumplió con sus obligaciones, supondrá, como restitución de las prestaciones, la devolución de la cantidad recibida, 3.000.-€ con sus intereses.

Termina solicitando la revocación de la sentencia de instancia y la desestimación de la demanda, y subsidiariamente, revoque la sentencia recurrida, estimando parcialmente la demanda condenando a la parte vendedora a pagar al actor la suma de 3.000.-€, más los intereses legales devengados desde su pago el día 28 de abril de 2017.

A dicho recurso se opuso la parte contraria, solicitando la confirmación de la sentencia.



SEGUNDO.- Centrados los términos del recurso, para la adecuada resolución del mismo es necesario, antes de examinar los concretos motivos, partir de los siguientes antecedentes fácticos que resultan de las pruebas practicadas, esencialmente la prueba documental.

Consta al efecto, que en fecha 28 de abril de 2.017, actor y demandada suscribieron contrato privado de compraventa, siendo su objeto la finca rústica denominada DIRECCION000 sita en el término municipal de Piedras Albas.

El precio pactado fue de 20.000 euros, abonándose la cantidad de 3.000 euros a la fecha del contrato mediante cheque, en concepto de arras o señal sobre la compra de la finca, comprometiéndose al pago de la cantidad de 17.000 euros ante del día 31 de mayo de 2017.

En el mismo contrato se estipuló por las partes que 'si no entregase el comprador en la fecha acordada la cantidad referida, perdería la señal dada y en el caso que la compraventa no se llevara a cabo por culpa de la propietaria, debería pagar a D. Arcadio la cantidad de 6.000 euros '.

Según el acta de manifestaciones realizada el día 30 de mayo de 2.017, comparecen ambas partes ante Notario haciendo constar que, 'ante la imposibilidad de haber podido depurar la situación jurídica de la finca rústica, se concede una prórroga hasta el 31 de agosto de 2.017, del contrato de arras celebrado en Alcántara el día 28 de abril del año 2.017, la parte vendedora se compromete a procurar remover los obstáculos para que el comprador pueda inscribir la finca en el Registro de la Propiedad, y en todo lo demás , se considera vigente el contrato de arras , especificando que las arras tienen el carácter de penitenciales.

En dicho acta de manifiesta por la parte compradora que su intención es pagar el precio, lo cual puede realizar en dicho momento, presentado el correspondiente medio de pago. También manifiesta su intención de conceder una prórroga hasta el 31 de agosto de 2.017 del contrato de arras para que solucione todos los impedimentos y facilite la inscripción de la adquisición de la finca y en todo lo demás, se considera vigente el contrato de arras, determinándose de nuevo que las arras tienen carácter penitencial.

Como quiera que la escritura de compraventa no se otorgaba, el día 30 de agosto de 2.017, el comprador comparece en la Notaría otorgando acta de requerimiento, en la que manifiesta que 'es su intención cumplir el contrato suscrito con la Cooperativa , novado el 30 de mayo de 2.017, habiendo quedado prorrogado hasta el 31 de agosto del 2.017; la vendedora quedó obligada a resolver dentro del plazo legal y antes de la firma de la escritura ante los problemas de inscripción como la falta de inscripción. Solicitando con el fin de acreditar su voluntad de cumplimiento la exhibición del cheque por la cantidad de 17.000 euros.

Solicita que se practique la diligencia de notificación y requerimiento a la demandada, a fin que cumpla el contrato en el plazo establecido, otorgando la escritura antes del 30 de agosto y en condiciones que la finca pueda ser inscrita por el comprador. Añade que para el caso que no se pudiera o no se quisiera otorgar la escritura de compraventa dentro del plazo convenido, el compareciente da por incumplido el contrato por parte de la vendedora, y en consecuencia, lo considera definitivamente resuelto por tal motivo, requiriendo a la misma a fin que reconozca dicha resolución y proceda a pagar al cantidad de 6.000 euros en concepto de arras dobladas.

Así mismo, en fecha 30 de agosto de 2.017 se extiendo por el Notario acta de manifestaciones por la Cooperativa, haciendo constar que se han presentado en el día de hoy en la notaría con la intención de celebrar el contrato de compraventa de la finca, manifestando que están en condiciones de celebrar la venta por haber cumplido todos los requisitos que se exigían en la referida acta de 30 de mayo de 2.017. No habiendo comparecido el comprador ni haberle comunicado día y hora para la firma de la escritura y habiéndonos practicado aquél un requerimiento a través de esta notaría en el día de hoy, en el que da por resuelto el contrato, entiende que desiste de la compraventa de dicha finca con la consiguiente pérdida de los 3.000 euros entregados en concepto de arras penitenciales.

En fecha 7 de septiembre de 2.017, se levanta nueva acta notarial por el comprador en donde se hace constar que el día 30 de agosto de 2.017, no se había entregado la documentación necesaria para proceder a la elaboración del contrato de compraventa, principalmente el acta de la asamblea de la Cooperativa donde se autorizaba la venta por unanimidad de todos los socios y la renovación de los cargos del consejo rector. Presentado el mismo manifestó su firme determinación de no llevar a cabo el contrato ante la falta de cumplimiento de los requisitos anteriores. Hace constar en el Acta notarial que por la tarde se presentó los representantes de la Cooperativa sobre las 18 horas, diciéndole que tenían en su poder el acuerdo de la asamblea de socios, por lo que también procedieron a la autorización de un acta solicitando la resolución la del contrato y la pérdida de la prenda.



TERCERO.- Sentado lo anterior, se alega en primer lugar por la parte apelante que, estamos ante la existencia de arras penitenciales y que se ha producido el desistimiento del comprador, con las consecuencias de perderlas el comprador o entregarlas dobladas el vendedor, siendo de aplicación el artículo 1454 del Código Civil.

Pues bien, a la luz de los anteriores antecedentes fácticos, ambas partes admiten que estipularon que, 'En el caso de que don Arcadio no entregase en la fecha acordada la cantidad referida, perderá la señal dada e igualmente, en el caso de que la compraventa no se llevara a cabo por culpa de la propietaria, deberá pagar a don Arcadio seis mil euros (6.000 €)'. También es cierto que las partes reiteraron que se trataba de arras penitenciales.

Ahora bien, no existe error en la valoración de las pruebas, porque, como hemos visto, la parte compradora siempre estuvo dispuesta a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa, hasta el punto que habiendo incumplido la vendedora el primer plazo, aceptó prorrogar el mismo, porque no se pudo otorgar la escritura de compraventa al no disponer la vendedora de la documentación necesaria.

Llegado el segundo plazo, y como quiera que la vendedora tampoco realizaba actuación alguna para otorgar la escritura pública, el comprador compareció ante Notaría el día 30 de agosto de 2017 para otorgar requerimiento a la parte vendedora, a fin que cumpla el contrato en el plazo establecido, otorgando la escritura antes del 30 de agosto y en condiciones que la finca pueda ser inscrita por el comprador. Añade que para el caso que no se pudiera o no se quisiera otorgar la escritura de compraventa dentro del plazo convenido, el compareciente da por incumplido el contrato por parte de la vendedora, y en consecuencia, lo considera definitivamente resuelto por tal motivo, requiriendo a la misma a fin que reconozca dicha resolución y proceda a pagar al cantidad de 6.000 euros en concepto de arras dobladas.

En la misma tarde del día 30 de agosto de 2.017 se extiendo por el Notario acta de manifestaciones por la Cooperativa, haciendo constar que se han presentado en el día de hoy en la notaría con la intención de celebrar el contrato de compraventa de la finca, manifestando que están en condiciones de celebrar la venta por haber cumplido todos los requisitos que se exigían en la referida acta de 30 de mayo de 2.017.

No habiendo comparecido el comprador ni haberle comunicado día y hora para la firma de la escritura y habiéndonos practicado aquél un requerimiento a través de esta notaría en el día de hoy, en el que da por resuelto el contrato, entiende que desiste de la compraventa de dicha finca con la consiguiente pérdida de los 3.000 euros entregados en concepto de arras penitenciales.

Ciertamente, la parte vendedora comparece ante el Notario la misma tarde del 30 de agosto porque fue requerida por éste para notificarle el requerimiento otorgado por el comprador en la mañana del mismo día, cuando realmente el comprador había dado por resuelto el contrato ante el incumplimiento de la vendedora, y dicha actuación en modo alguno puede calificarse como desistimiento del contrato por el comprador, como postula la recurrente.

Reiteramos, el comprador siempre estuvo dispuesto a cumplir el contrato mediante el otorgamiento de la escritura pública y abono del resto del precio, y así lo evidenció, consintiendo una prórroga del plazo por imposibilidad de cumplir la vendedora y después compareciendo ante el Notario con el cheque por el resto del precio, efectuando el requerimiento a la parte vendedora. No es hasta que la vendedora tiene conocimiento del requerimiento y resolución del contrato manifestada por el comprador la mañana del día 30 de agosto, cuando en la tarde del mismo día, manifiesta ante el Notario que ella también da por resulto el contrato. Quien incumplió los dos plazos fijados para el otorgamiento de la escritura pública fue parte vendedora.

En consecuencia, no existiendo error en la valoración de la prueba ni infracción de los preceptos citados, el motivo se desestima.



CUARTO.- En segundo lugar, alega error en la valoración de la prueba; resolución del contrato por el comprador sin causas e indebida aplicación del Art. 1124 CCC. Este motivo lo invoca de forma subsidiaria, para el caso de que no se estime la existencia de arras penitenciales, ni que lo que realizó el comprador fue un desistimiento del contrato, entiende que no consta acreditado el incumplimiento de la parte vendedora que pudiera permitir a la parte actora-compradora pedir las arras dobladas. Este motivo ya ha sido contestado en el anterior fundamento jurídico, por lo que nos remitimos a lo allí dicho sobre el particular, simplemente, reiterar que de todo lo actuado se constata con toda claridad que, el comprador siempre estuvo dispuesto a cumplir el contrato, hasta el punto de consentir la ampliación del plazo previsto en el contrato, y llegado el vencimiento del segundo plazo tampoco cumplió la parte vendedora, siendo ajustada a Derecho la resolución del contrato acordado en la sentencia recurrida al concurrir todos los requisitos previstos en el Art. 1124 CC.

El motivo se desestima.



QUINTO.- Finalmente, y también de forma subsidiaria, para el caso de que se entienda que la parte vendedora incumplió sus obligaciones contractuales frente al comprador, las consecuencias de tal incumplimiento vienen establecidas en el artículo 1.124 del Código Civil. Reitera que las arras, fueron calificadas por ambas partes como penitenciales y, por ello, las consecuencias de devolverlas dobladas para el vendedor o perderlas para el comprador, sólo serían posible en el caso de entenderse que hubo un desistimiento por alguna de las partes. En este caso, si se entiende que alguna de las partes incumplió con sus obligaciones, es el artículo 1.124 del Código Civil el que regulará estas relaciones, pero sin reclamar la aplicación del artículo 1152 del Código Civil por cuanto el contrato no estableció ninguna obligación penal.

Olvida la parte apelante que las partes pactaron expresamente en el contrato que en el caso de que don Arcadio no entregase en la fecha acordada la cantidad referida, perderá la señal dada e igualmente, en el caso de que la compraventa no se llevara a cabo por culpa de la propietaria, deberá pagar a don Arcadio seis mil euros 6.000 €. Por tanto, con independencia de la calificación que las partes utilicen en el contrato, las cosas son lo que corresponda jurídicamente y no como las califiquen las partes. En este caso, es obvio que las propias partes acordaron que si el incumplimiento era del comprador perdería la cantidad de 3.000 € entregada en concepto de señal, y si el incumplimiento era imputable a la parte vendedora, como así fue, la misma deberá pagar a don Arcadio seis mil euros 6.000 €, que es justamente lo que hace la Juzgadora de instancia.

En definitiva, procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia.



SEXTO- De conformidad con el Art. 398 en relación del Art. 394, ambos de la L.E.C. las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante al desestimarse el recurso.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española, pronunciamos el siguiente:

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de COPERATIVA DE VIVIENDA VIRGEN DE LA ROMANA SOCIEDAD COOPERATIVA LIMITADA contra la sentencia núm.

330/18 de fecha 31 de julio dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Cáceres en autos núm.

1060/17, de los que éste rollo dimana, y en su virtud, CONFIRMAMOS expresada resolución; con imposición de costas a la parte apelante.

Notifíquese esta resolución a las partes, con expresión de la obligación de constitución del depósito establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta añadida por la Ley Orgánica 1/2009, en los casos y en la cuantía que la misma establece.

En su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con testimonio de la presente Resolución para ejecución y cumplimiento, interesando acuse de recibo a efectos de archivo del Rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E./