Sentencia Civil Nº 487/2008, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5, Rec 321/2008 de 25 de Noviembre de 2008

Encabezamiento

A.P. de Alicante (5.ª). R. 321-A/08

SENTENCIA 487/08

Ilmas. Sras.:

Presidente: Dª Visitación Pérez Serra

Magistrada: Dª María Teresa Serra Abarca

Magistrada: Dª Cristina Trascasa Blanco

En la ciudad de Alicante a, veinticinco de noviembre de dos mil ocho.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Ilmas. Sras. expresadas al margen, ha visto los autos de Juicio Verbal número 568/07 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Nº 6 de Alicante, y de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada, D. Juan Enrique , en nombre y representación de LUFRAN INMOBILIARIA, representado por el Procurador D. Roger Belli y dirigido por el Letrado D. Antonio J. Gascón Castillo, habiendo intervenido por ello dicho demandado en esta alzada en su condición de recurrente; siendo apelada la parte demandada D. Luis Andrés , representado por el Procurador D. José María Manjón Sánchez y dirigido por la Letrado Dª. Natividad Bernabé Román.

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos de Juicio Verbal número 568/07 del juzgado de Primera Instancia número 6 de Alicante, se dictó sentencia de fecha 31 de enero de 2008, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

" ESTIMO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el procurador de los Tribunales Sr. Manjón Sánchez en nombre y representación de Luis Andrés contra Juan Enrique como legal representante de Lufrán inmobiliaria, representado por el Procurador de los Tribunales Sr. Roger Belli , condenando en consecuencia a la demandada al abono de la cantidad de 1200? con imposición de las costas al demandante ".

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia se preparó recurso de apelación por la referida demandada; y tras tenerlo por preparado, presentó su escrito de interposición del recurso , del que se dio traslado a la parte demandante, que presentó escrito de oposición. Seguidamente, tras emplazar a las partes , se elevaron los autos a este Tribunal donde fue formado el Rollo número 321-A/08, en el que se señaló para la deliberación, votación y fallo el día de 12 de noviembre de 2008, en que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales, siendo ponente la Magistrada Iltma. Dª. Cristina Trascasa Blanco.

Fundamentos

PRIMERO.- Reproduce, en esencia, la parte demandada en defensa de su recurso, las excepciones de falta de legitimación pasiva y de litisconsorcio pasivo necesario con que se opuso a la demanda en el acto del juicio, combatiendo, asimismo la fundamentación jurídica de la Resolución apelada en la parte que aprecia la concurrencia de los requisitos de operatividad del artículo 1.454, condenando al demandado a la devolución del duplo de la cantidad en su día entregada por el actor para la adquisición del inmueble sito en Alicante, Avenida DIRECCION000, número NUM000 , piso NUM001 .

SEGUNDO.- La demanda venía fundada en el documento que suscribieron las partes en fecha 4 de noviembre de 2004 y por la que el demandado D. Juan Enrique reconocía haber recibido 600 euros del actor D. Luis Andrés, según se expresa literalmente " en concepto de ARRAS O SEÑAL y a cuenta del precio para la compra del piso sito en ..., siendo el precio total del inmueble, CIENTO CUARENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y DOS EUROS.....estando en dicho precio la comisión de venta incluida y que será a favor de Juan Enrique, en nombre y representación de LUFRAN INMOBILIARIA con domicilio en...." añadiéndose que "... sólo en el caso de que el comprador renunciará a la compra por su propia voluntad, la señal o arras no será devuelta y pasará a disposición del propietario del piso y en el caso contrario, es decir que la parte vendedora desistiera de la venta deberá devolver el duplo de la cantidad entregada ( artículo 1.454 del Código Civil ), así como que " ...dado que las arras o señal se hace efectiva por un ingreso en cuenta bancaria sin que se llegue a firmar documento alguno por parte del vendedor, LUFRAN INMOBILIARIA se hace responsable de la cantidad entregada por el comprador en caso de que se produjera cualquier anomalía o acto no relativo a la operación de la compra de dicha vivienda".

La reclamación al demandado de devolución del duplo de la suma entregada , se motiva en la demanda en el hecho de que a la fecha de su interposición no se había formalizado la venta descrita por causa no imputable al actor quien, se alega, ha intentado solucionar de manera amistosa con el demandado "el incumplimiento contractual llevado a cabo por la parte vendedora". La fundamentación jurídica para dicha pretensión viene circunscrita a las consecuencias indemnizatorias previstas en el artículo 1.454 del Código Civil )

TERCERO.- En tales términos articulada la demanda es claro que carecía de suficiente sustento fáctico y legal la pretensión económica del demandante y por cuanto ni en dicho escrito de alegaciones ni, cabe puntualizar, en el debate suscitado a partir de los interrogatorios practicados en el acto del juicio y relativos a las causas que frustraron la celebración de la venta , se plantea ni insinúa que ésta no llegara a perfeccionarse por voluntad y decisión del demandado, siendo que , además en cumplimiento de su deber de mediación, éste el día 16 siguiente hizouna transferencia bancaria a favor de Mme. Viviane Andrée Graux, viuda de M. Confías, por importe de 800 euros, al haber añadido el agente, según explicó 200 euros de su propio peculio para dar mayor fiabilidad a la reserva y cuya transferencia en todo caso y ciertamente, como resulta del propio justificante de abono aportado como documento 2 en que se identifica el negocio y el inmueble que motiva tal disposición y que coincide con el que había sido objeto del documento de arras o señal acompañado a la demanda.. Y junto a ello que el demandante , como el mismo ha reconocido, sabía, al tiempo de hacer la reserva , que la operación de venta precisaba del seguimiento previo de los trámites correspondientes a la declaración de herederos, como que al conocer el demandado que la venta no iba a llegar a celebrarse , al habérsele comunicado la concurrencia de determinados impedimentos irresolubles en la gestión de la herencia, puso a disposición del Sr. Luis Andrés, la suma de 600 euros entregadas para la reserva, y cuya devolución no fue aceptada, según admitió dicho demandante.

Se concluye , así, y después de analizar la conducta del agente demandado, que no le es atribuible ningún incumplimiento, como tampoco la decisión final de desistir de la venta, siendo que , como es sabido, las arras se concibe, como una especie de multa, para cuya imposición es preciso que una de las partes voluntariamente se separe, rescinda, rompa lo pactado, esto es se requiere, un incumplimiento claro y de entidad y significación suficientes como para hacer desplegar los efectos previstos en el artículo 1.454 del Código Civil . Así lo dispone reiterada Jurisprudencia pudiendo citarse , entre otras las S.S.T.S. de 20 de abril de 1995 , 30 de abril de 1988 y 9 de marzo de 1989 .

CUARTO.-Por otra parte, y discrepando de lo resuelto en la primera instancia, no puede estimarse que el demandado asumiera frente al actor la obligación de responder del incumplimiento o desistimiento de la venta por parte de los vendedores pues del documento suscrito por los aquí litigantes y en los términos en que el mismo es redactado resulta que el Sr. Juan Enrique en la descrita operación intervino como representante de una agencia inmobiliaria con la misión de mediar, a cambio de una comisión, en el contrato de venta del inmueble en que estaba interesado el demandante Sr. Luis Andrés, lo que supone, según la ST.S. de 12 de marzo de 1986 que su actuación se limitaba a poner en relación a las partes contratantes , sin participar personalmente en el contrato ni como representante de una de dichas partes ni como simple mandatario suyo, y así se concluye, además, del hecho de que no se especifique el nombre del vendedor y sí que éste no ha llegado a firmar documento alguno, así como que el demandado actúa como representante de una agencia de venta de inmuebles, pendiendo, por ello , la perfección de la compraventa en la que mediaba, y por ende, la vinculación de comprador y vendedor en los términos del artículo 1.454 CC, de la aceptación por dicho vendedor del compromiso a transmitir al comprador el inmueble en las condiciones pactadas. En este sentido la sentencia de la sección 11 de la audiencia Provincial de Barcelona de fecha 22-11-1990, declara que el encargo otorgado por una persona a un agente de la propiedad inmobiliaria para que proceda a promover ofertas sobre la compra de un piso que, una vez verificadas por aquéllas, podrían o no ser aceptadas , no faculta a dicho agente para concluir un contrato de compraventa, por lo que el dinero percibido por el mismo interesado en la adquisición del piso no tiene la consideración de arras..

QUINTO.-Cuanto hasta aquí se ha expuesto justifica la necesidad de desestimar nuevamente las excepciones de falta de litisconsorcio pasivo necesario y de legitimación pasiva formuladas por la parte demandada, basadas ambas en la necesidad de haber traído al pleito a la propietaria o vendedora del inmueble, pues ninguna actuación tuvo ésta en la relación habida entre quienes son parte en este pleito ni suscribió el documento en que funda el demandante su reclamación. Por otra parte y en cuanto al deber de restituir la cantidad entregada al actor, ninguna duda ofrece la legitimación pasiva del demandado al haber asumido expresamente dicho compromiso en el documento que motiva la demanda y como él mismo vino ha reconocer con su actuación previa a la promoción de la litis al haber intentado dicho reintegro.

SEXTO.- Por las razones y en los términos expuestos debe ser revocada la resolución apelada, estimando solo en parte la demanda y condenando al demandado a que reintegre al actor la suma de seiscientos euros la que devengará solo, y puesto que no ha sido impugnado el pronunciamiento sobre intereses de dicha Resolución, y desde la fecha de ésta, dado su tenor íntegramente estimatorio , el interés procesal , de conformidad con lo dispuesto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

SÉPTIMO.- Al acogerse parcialmente tanto la demanda, como el recurso no se hace especial pronunciamiento de condena con relación a las costas originadas en ambas instancias ( artículo 394.2 y 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

FALLAMOS: Que con parcial estimación del recurso de apelación interpuesto D. Juan Enrique, como representante de Lufrán Inmobiliaria, contra la Sentencia de fecha 31 de enero de 2008 dictada en los autos de juicio verbal nº 568/07 por el juzgado de Primera Instancia Nº 6 de Alicante, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS EN PARTE dicha Resolución, para estimar parcialmente la demanda que dio origen al proceso condenando a dicho demandado a que abone al actor D. Luis Andrés la suma de seiscientos euros ( 600 ? ) más el interés procesal devengado desde la fecha de la Sentencia apelada, sin efectuar especial pronunciamiento con relación a las costas causadas en las dos instancias.

Notifíquese esta sentencia en forma legal y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo , acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otra al Rollo de apelación.

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos , mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior Resolución por el Iltmo. Sr. ponente que la suscribe , hallándose la Sala celebrando audiencia Pública. Doy fé.