Sentencia Civil Nº 487/2010, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 643/2010 de 20 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00487/2010

SENTENCIA NÚMERO 487/10

ILMO. SR. PRESIDENTE:

D. ILDEFONSO GARCIA DEL POZO

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. JESUS PEREZ SERNA

D. JOSE ANTONIO VEGA BRAVO

En la ciudad de Salamanca a veinte de Diciembre de dos mil diez.

La Audiencia Provincial de Salamanca ha visto en grado de apelación el JUICIO VERBAL Nº 871/10 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Salamanca, Rollo de Sala nº 643/10; han sido partes en este recurso: como demandante-apelante D. Efrain representado por el Procurador D. Rafael Cuevas Castaño y bajo la dirección del Letrado D. Manuel Alfonso Sánchez Benitez de Soto y como demandado-apelado D. Jacinto representado por el Procurador D. Manuel Martín Tejedor y bajo la dirección del Letrado D. Tomás Turrión García, habiendo versado sobre Desahucio de finca rústica por expiración de plazo.

Antecedentes

1º.- El día 20 de Julio de 2.010 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Salamanca se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente: "FALLO: Se desestima la demanda presentada por el procurador Sr. Cuevas Castaño en representación de d. Efrain contra d. Jacinto , absolviendo al demandado de sus pedimentos y con imposición al actor de las costas procesales".

2º.- Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandante concediéndole el plazo establecido en la Ley para interponer el mismo verificándolo en tiempo y forma, quien después de hacer las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, terminó suplicando se dicte sentencia de conformidad con lo solicitado en el suplico de su escrito de apelación.

Dado traslado de dicho escrito a la representación jurídica de la parte contraria por la misma se presentó escrito en tiempo y forma oponiéndose al recurso de apelación formulado para terminar suplicando se dicte sentencia por la que, desestimando los motivos de recurso, sea confirmada la sentencia en todos sus extremos, imponiéndoles las costas causadas en esa instancia.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno Rollo y se señaló para la votación y fallo del presente recurso de apelación el día 14 de Diciembre de 2.010 pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON ILDEFONSO GARCIA DEL POZO.

Fundamentos

Primero.- Por la representación procesal del demandante Don Efrain se recurre en apelación la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 2 de esta ciudad con fecha 20 de julio de 2.010 , la cual desestimó la demanda promovida por el mismo contra el demandado Don Jacinto con imposición al mismo de las costas. Y se interesa por dicho recurrente en esta segunda instancia, en base a las alegaciones realizadas por su defensa en el correspondiente escrito de interposición del recurso, la revocación de la mencionada sentencia y que se dicte otra por la que, estimando en su integridad las pretensiones de la demanda, se declare la resolución del contrato de arrendamiento por expiración del plazo sobre la finca de su propiedad, sita en Tabera de Abajo (Salamanca), cuya inscripción consta en el Tomo NUM000 , Libro NUM001 , y en la que figura con una superficie de ciento cuarenta y cinco hectáreas, cuarenta y siete áreas y treinta centiáreas, y que se encuentra cercada en todas sus lindes por una pared de piedra, siendo éstos los siguientes: por el norte, raya del término municipal de Mata de Ledesma, por el sur y el oeste, con la parcela segregada de ésta (antigua finca registral número NUM002 ), y por el este, carretera de Robliza de Cojos a Mata de Ledesma, y en su consecuencia se condene al demandado Don Jacinto a estar y pasar por tal declaración, decretando el desahucio y apercibiéndole de lanzamiento si no la desaloja voluntariamente, con imposición al referido demandado de las costas correspondientes.

Segundo.- La impugnación deducida por el demandante Don Efrain a través del presente recurso de apelación se sustenta en un doble motivo, íntimamente relacionado, como es: a) de un lado, la inexistencia de novación extintiva del contrato, - habiendo incurrido la sentencia impugnada en error de derecho al haber apreciado que por virtud del documento de fecha 1 de junio de 2.007 se produjo una novación extintiva del primitivo contrato de arrendamiento suscrito entre las partes demandante y demandada en fecha 1 de junio de 2.004; y en apoyo del referido motivo se alega por la defensa del demandante que el documento suscrito por las partes en fecha 1 de junio de 2.007 en modo alguno puede calificarse como documento novatorio con intención o voluntad de operar un cambio de régimen normativo del contrato, toda vez que, por una parte, únicamente se modifica la cuantía de la renta, permaneciendo invariables las restantes estipulaciones del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de junio de 2.004 (y así mantiene la cláusula de actualización de la renta, el concepto de arrendamiento trienal, las restantes obligaciones pecuniarias, la exclusión del arrendamiento de la casa-chalet, pozo de agua y acceso de caminos, las limitaciones de la explotación que pueda desarrollarse en la finca y la prohibición de reformas no consentidas así como de la cesión u subarriendo), y, por otra, tal conclusión viene avalada por los actos posteriores del arrendatario demandado, el que nada alegó al respecto cuando se promovió el acto de conciliación para notificar la resolución del contrato, en la carta remitida en fecha 19 de mayo de 2.010 se refería al contrato de fecha 1 de junio de 2.004, y que no fue hasta la comunicación posterior de su Letrado cuando se hizo referencia al documento de fecha 1 de junio de 2.007; y b) de otro, que en realidad la modificación de la renta no fue tan sustancial como puede deducirse de la literalidad de ambos documentos, pues en realidad la renta pactada en el contrato de 1 de junio de 2.004 fue de 13.000,00 euros, y no de 3.000,00, como por error se hizo constar en el mismo.

Tercero.- En relación con el primero de los motivos de impugnación, en el que se cuestiona si por virtud del documento suscrito en fecha 1 de junio de 2.007 entre el demandante Don Efrain , como arrendador, y el demandado Don Jacinto , como arrendatario, y en el que se convino fijar la renta a partid de la indicada fecha en la cantidad de 13.197,89 euros, se produjo o no la novación extintiva del inicial contrato de arrendamiento de fecha 1 de junio de 2.004, se ha de señalar que, si bien en la STS. de 16 de julio de 1.992 (RJ 19926615) se afirmó que, ya que la novación extintiva como excepción respecto a la modificativa (artículos 1.203, 1.204 y 1.207 del Código Civil ) no se presume y necesita constar en forma expresa, tratándose de arrendamientos rústicos debe referirse (para que se produzca novación extintiva, y no simplemente modificativa) a alteración de dos elementos esenciales que lo integran, es decir, el objeto y la renta, y que la sola modificación de ésta o de la titularidad de la finca, operada por vía sucesoria, no constituye novación del contrato con la aparición de uno nuevo a la vida del tráfico, sin embargo, ya en la STS. de 10 de enero de 1.992 (RJ 1992184) se estableció (con cita de la STS. de 27 de abril de 1.988 ) que, no obstante haberse declarado respecto al contrato de arrendamiento rústico que existe voluntad novatoria cuando en forma sustancial se alteran los dos elementos más esenciales del arrendamiento, como lo son el objeto y la renta, incluso la notoria modificación de una sola de estas circunstancias, cuando se ofrece con caracteres muy acusados, puede ser reveladora de un ánimo novatorio extintivo. Doctrina ésta que se reitera en otras resoluciones posteriores, tales como la STS. de 2 de febrero de 2.003 (RJ 2003791, en la cual se afirma que "tratándose de arrendamientos rústicos y conforme exige la jurisprudencia, la novación del contrato precisa que conste, expresando la alteración de dos de sus elementos esenciales, es decir, las cosas que se arriendan y la renta, sin que sea suficiente la modificación de una sola de estas circunstancias, salvo que se ofrezca con caracteres muy acusados ( STS. de 23 de julio de 1.991 )", y la STS. de 19 de mayo de 1.997 (RJ 19973884), en la que se dice que "es reiterada y reciente la doctrina de esta Sala, ...la que reputa existente la voluntad novatoria en el contrato de arrendamiento rústico, y, por consiguiente, la sustitución del mismo, sin necesidad de que conste expresamente su novación, cuando, en forma sustancial, se alteran los dos elementos más esenciales del arrendamiento, como lo son el objeto y la renta, e, incluso, la notoria modificación de una sola de estas circunstancias, cuando se ofrece con caracteres muy acusados, puede ser reveladora de un ánimo novatorio extintivo ( Sentencias de 1 febrero y 7 marzo 1978 [RJ 1978230 y RJ 1978808] y 10 marzo 1982 [RJ 19821297])», doctrina reiterada en Sentencias de 23 julio 1991 (RJ 19915415 ), 16 julio 1992 (RJ 19926615 ), 2 febrero 1993 (RJ 1993791 ) y 24 febrero 1995 (RJ 19952774).

Por consiguiente, en aplicación de la referida doctrina jurisprudencial, si en el documento suscrito entre el arrendador demandante y el arrendatario demandado en fecha 1 de junio de 2.007 se convino una renta anual de 13.197,89 euros, cuadruplicándose la fijada inicialmente en el contrato de fecha 1 de junio de 2.004, no puede considerarse errónea la conclusión de la sentencia impugnada al estimar que tal variación en forma tan sustancial de la renta constituye una manifestación de una novación extintiva del contrato, por lo que no puede ser acogido este primer motivo de impugnación.

Cuarto.- Se alega en el segundo de los motivos de impugnación que en realidad en el documento de fecha 1 de junio de 2.007, al fijarse la renta en la cantidad de 13.197,89 euros, no se produjo una elevación sustancial de la convenida inicialmente en el contrato de fecha 1 de junio de 2.004, ya que, aun cuando en dicho contrato constaba una renta de 3.000,00 euros, ello se trataba de un error, siendo la renta real de 13.000,00 euros, lo que pretende acreditar mediante la aportación de otros contratos anteriores de arrendamiento de la misma finca, en los que se había pactado una renta de 9.000,00 euros o superior. Sin embargo, a pesar de las alegaciones realizadas al respecto por la defensa del recurrente, no puede concluirse como debidamente acreditado el error que en cuanto a la consignación de la renta se afirma que existió en el contrato de 1 de junio de 2.004, pues a tal efecto no pueden estimarse como prueba suficiente los contratos anteriores, dada la libertad de pacto existente al respecto, y cuando además bien pudo acreditarse la realidad de la renta abonada por el arrendatario demandado mediante la aportación de la correspondiente copia de los recibos de pago o de los justificantes de las transferencias bancarias realizadas. Pero es que además, de aceptarse la alegación del recurrente, carecería de toda explicación lógica la suscripción del documento de fecha 1 de junio de 2.007 al encontrarse ya el contrato inicial en situación de prórroga al no haber manifestado el arrendador su voluntad de recuperar la posesión de la finca con un año de antelación, conforme a lo establecido en el artículo 12. 3, de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 26 de noviembre de 2.003 , y cuando la consignación de la nueva renta se habría limitado como mucho a su actualización, lo que resultaba manifiestamente innecesario puesto que ya en el contrato de 1 de junio de 2.004 se había convenido que la renta se estabilizaría, en alza o en baja, a tenor de las variaciones experimentadas por el Índice de Precios al consumo (cláusula cuarta ).

Quinto.- En consecuencia, si por el documento de fecha 1 de junio de 2.007 se produjo una novación extintiva del inicial contrato de fecha 1 de junio de 2.004, dando lugar al nacimiento de un nuevo contrato, éste se encontrará ya sujeto a las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 30 de noviembre de 2.005 , siendo su plazo de duración de cinco años (artículo 12. 1 ), que no vencerá hasta el 1 de junio de 2.012, procediendo, por tanto, la desestimación del recurso de apelación interpuesto por el demandante Don Efrain y la íntegra confirmación de la sentencia impugnada, con imposición al mismo de las costas causadas en esta segunda instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 398. 1 , en relación con el artículo 394. 1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y con pérdida del depósito de 50,00 euros constituido al efecto, según lo prevenido en el apartado 9 de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre .

En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por el demandante DON Efrain , representado por el Procurador Don Rafael Cuevas Castaño, confirmamos la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 2 de esta ciudad con fecha 20 de julio de 2.010 en el Juicio Verbal de Desahucio del que dimana el presente rollo, con imposición al expresado recurrente de las costas causadas en esta segunda instancia y declarando la pérdida del depósito constituido para recurrir al que se dará el destino legal.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I O N

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, hallándose la Sala celebrando audiencia pública en el día de su fecha. Doy fe.-