Sentencia Civil Nº 487/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 794/2010 de 07 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 9

MADRID

SENTENCIA: 00487/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección Novena

SENTENCIA NÚMERO 487/11

RECURSO DE APELACION 794 /2010

Ilmos. Sres. Magistrados:

DON JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA

DON JOSÉ MARÍA PEREDA LAREDO

DON JOSÉ IGNACIO ZARZUELO DESCALZO

En Madrid a siete de octubre de dos mil once.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Procedimiento Ordinario 231/2008, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Pozuelo de Alarcón, a los que ha correspondido el Rollo 794/2010 , en los que aparecen como partes: de una, como demandante y hoy apelada, SERRADA MOTOR, S.L., representada por la Procuradora Sra. Doña Yolanda Ortiz Alfonso; de otra como demandada y hoy apelante, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CENTRO COMERCIAL DIRECCION000 , representada por el Procurador Sr. Don Marcelino Bartolomé Garretas; y, de otra como demandada y hoy apelada, INMOCENCOR S.L., representada por la Procuradora Doña María Esther Centoira Parrondo; sobre impugnación acuerdos.

SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO. SR. DON JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

Primero .- Por el juzgado de Primera Instancia nº 2 de Pozuelo, en fecha 26 de marzo de 2010 , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que ESTIMANDO la demanda interpuesta por el procurador de los Tribunales D. SANTIAGO CHIPIRRÁS SÁNCHEZ, en nombre y representación de SERRADA MOTOR, S.L. , contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO COMERCIAL DIRECCION000 e INMOCENCOR, S.L., debo: a) Declarar la nulidad de pleno derecho del acuerdo contenido en el punto quinto del acta 60/07 de la Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 celebrada el día 24 de abril de 2007.- b) Declarar la inexistencia del contrato de fecha 21 de marzo de 2007 celebrado entre la comunidad de Propietarios de DIRECCION000, representada por su Presidente y Vicepresidenta y la mercantil Inmocencor S.L..- c) Ordenar el inmediato cese y paralización de las obras convenidas en dicho contrato que se están llevando a cabo en el centro DIRECCION000 .- Todo ello con expresa imposición a los demandados de las costas causadas en la tramitación del presente procedimiento.".

Segundo .- Notificada la mencionada Sentencia y previos los trámites legales oportunos, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la Comunidad codemandada, del que se dio traslado al resto de las partes, oponiéndose al mismo tan sólo la demandante , elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones.

Tercero .- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo la cual tuvo lugar el día seis de octubre de dos mil once.

Cuarto .- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero .- Se aceptan los fundamentos de Derecho de la Sentencia apelada que no se opongan a los de esta Resolución judicial que deben entenderse sustituidos por los de esta resolución judicial.

Segundo .- Por la representación procesal de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 se impugna la Sentencia dictada en primera instancia, alegado como primer motivo del recurso de apelación la falta de legitimación activa de la entidad SERRADA MOTOR SL, al entender que no basta para poder impugnar los acuerdos adoptados en la junta de propietarios el votar en contra del acuerdo, sino que es necesario algo mas, como es salvar el voto en la junta.

El artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que estarán legitimados para impugnar los acuerdos de la Comunidad de propietarios, los propietarios que hubieran salvado su voto en la junta.

Con relación a esta cuestión esta Sección en Sentencia de fecha 6 de mayo de 2011 ha declarado "que debe entenderse por "salvar el voto", de acuerdo con la Sentencia de esta misma Sección Novena de 26 de enero de 2009, recurso 29/2008 , que si bien existen divergentes interpretaciones en el seno de las resoluciones de las Audiencias Provinciales, existiendo resoluciones judiciales en las que se entiende que esta legitimación se reconoce al copropietario que ha votado en contra del acuerdo, sin más requisitos, y otro tipo de resoluciones que exigen no sólo el voto en contra, sino que se haya hecho constar expresamente dicha cuestión ... debiendo entenderse e interpretarse el artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal " en el sentido de que la " legitimación para impugnar los acuerdos se atribuye a los comuneros que hayan votado en contra del acuerdo sin ningún otro requisito", "puesto que tal hecho pone de relieve su voluntad de disentir del acuerdo de la mayoría", ya que "si el legislador hubiera pretendido que aparte de votar en contra del acuerdo se hiciera constar su oposición o su voluntad ya de impugnación, así lo habría recogido de forma expresa en dicho precepto".

En idéntica dirección se orienta la Sentencia de 28 Jul. 2009, rec. 749/2008 , de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13 ª , al considerar que la expresión "salvar el voto" no impone una manifestación de voluntad más extensa ni distinta de la que ya entraña votar en contra del acuerdo. Y en este mismo sentido la SAP de Madrid sección 25 de fecha 21 de julio de 2011 .

En el presente caso siendo un hecho admitido por ambas partes que en el acta de la junta de 24 de abril de 2007 estuvo presente el representante de la entidad SERRADA MOTOR SL, y que voto en contra del acuerdo impugnando , ha de entenderse que por tal hecho se halla legitimado activamente para la impugnación del acuerdo, en la medida que ha de entenderse suficiente el hecho de que votara en contra del acuerdo, sin necesidad de ningún otro requisito.

Tercero . Por la representación de la Comunidad de Propietarios se alega como segundo motivo del recurso de apelación la caducidad de la acción de impugnación , en virtud del artículo 18.3 de la ley de propiedad horizontal, al entender que el acuerdo impugnado es anulable pero no nulo, en la medida que dicho acuerdo, como fue ratificar el acuerdo suscrito entre la Comunidad de propietarios y el propietarios del local n º 100 la entidad INMOCENTRO SL, no es contrario a la ley o a los estatutos.

El artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal establece un plazo de caducidad para la impugnación de los acuerdos sociales, plazo que es distinto en función de si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, o el resto de los acuerdos en cuyo caso el plazo de caducidad es de tres meses.

Como se recoge en la Sentencia apelada, el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal permite que los pisos o locales de un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal, puedan ser objeto de división material , para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte. Dicha facultad exige a parte del consentimiento de los propietarios afectados, la aprobación por la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con sujeción a lo dispuesto en el art. 5 de la ley .

Por su parte el artículo 7 de la referida Ley prohíbe a los distintos propietarios llevar a cabo obras que afecten a elementos comunes , debiendo dar cuenta a la Comunidad si considera necesaria la ejecución de obras en dichos elementos.

Por su parte el artículo 20.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la necesidad de que los acuerdos que impliquen modificación del título constitutivo , como es entre otros el atribuir el uso de elementos comunes a alguno de los copropietarios , o la alteración de la cuotas que el acuerdo se adopte por unanimidad.

En base a todo lo expuesto el acuerdo de la junta de propietarios de fecha 24 de abril de 2007, ratificando a su vez el acuerdo suscrito entre el Presidente de la Comunidad de propietarios y el propietario del local n º 100 la entidad INMOCENOR SL, suponía el autorizar al propietario de dicho local a ejecutar obras que afectaban a elementos comunes , autorizar la construcción de un nuevo forjado , ampliar la superficie útil del local, como se deduce del hecho de construir 32 nuevos locales comerciales, como consecuencia de la segregación del único local en varios locales, así como la alteración de las cuotas de la Comunidad de propietarios, al afectar dicho acuerdo a la organización básica de la Comunidad de propietarios debe entenderse que al tratarse de acuerdos que de ser nulos lo serían por ser contrarios a la ley y a los estatutos de la Comunidad de propietarios, tal como se establece en el artículo 18.1 a) de la ley de propiedad horizontal .

Como acertadamente se recoge en la Sentencia apelada en virtud del convenio suscrito entre el propietario del local n º 100 del Centro Comercial del DIRECCION000 y el Presidente de la Comunidad, que fue aprobado en la junta de fecha 24 de abril de 2007, se produce una reforma esencial del título constitutivo de la Comunidad de propietarios, en la medida que no solo se afectan elementos comunes a las obras ejecutadas , permitiendo al dueño del local que lleve a cabo obras que afectan a esos elementos comunes, también se produce una modificación sustancial del régimen existe de la Comunidad de propietarios, en la medida que se prevé una modificación de las cuotas de los propietarios tanto en los elementos comunes, como en la contribución de los copropietarios a los gastos comunes, alteración de la cuota que va afectar al régimen de la Comunidad de propietarios, quórum para la convocatoria de juntas, para la adopción de los acuerdos, etc.

En base a todo lo expuesto de ser nulo el acuerdo impugnado lo sería por ser contrario a la ley de propiedad horizontal , y a los propios estatutos, y por lo tanto el plazo de caducidad sería de un año , plazo que no ha trascurrido desde el momento en el que se celebró la junta y la presentación de la demanda de impugnación de los acuerdos comunitarios.

Cuarto .- Como tercer motivo del recurso de apelación la Comunidad de propietarios de DIRECCION000 se alega la existencia de un error en la valoración de la prueba, al entender que debe llevarse a cabo una interpretación restrictiva de la regla de la unanimidad. A juicio de la parte apelante se ha probado que las obras llevadas a cabo solo han afectado a elementos privativos y al perímetro del local n º 100, y que no se ha realizado la redistribución de las cuotas.

Siendo a juicio de la parte ahora apelante los acuerdos meramente anulables y no nulos por no ser contrarios a ninguna norma de carácter imperativo, o contrarios a la moral o al orden público, y por lo tanto a juicio de la parte apelante tales acuerdos solo serían a anulables y no nulos de pleno Derecho.

Como se recoge en el recurso de apelación tras la reforma de 1999 de la Ley de Propiedad Horizontal, se suprimió a efectos de impugnación de los acuerdos comunitarios , la distinción entre acuerdos nulos de pleno Derecho y meramente anulables, estableciendo un plazo distintos de impugnación de los acuerdos comunitarios si estos era contrarios a la ley o a los estatutos, o en beneficio de uno o varios propietarios en perjuicio de la Comunidad, o bien supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de Derecho. Estableciendo un plazo de caducidad de un año para la impugnación de los acuerdos contrarios a la ley o los estatutos, mientras que para los acuerdos que supongan un grave perjuicio para uno de los copropietarios el plazo de caducidad es de tres meses.

Es evidente como se recoge en el fundamento de Derecho anterior, que los acuerdos impugnados , aprobados en la junta de 24 de abril de 2007 son acuerdos que son contrarios a la ley de Propiedad Horizontal y a los estatutos, en la medida que se autoriza a uno de los copropietarios, el propietario del local nº 100 a llevar a cabo obras que afectan a los elementos comunes, a aumentar la superficie útil de su local y proceder a su segregación en 32 nuevos locales, y se prevé que en virtud de tales obras se lleve a cabo una modificación de los coeficientes de los distintos locales, en la medida que tales acuerdos afectan a los elementos comunes y afectan al título constitutivo , deben ser adoptados por unanimidad, cualquiera que sea la interpretación que se de de la regla de la unanimidad, y al no haberse adoptado con dicho quórum deben entenderse nulos al ser contrarios a las normas de Derecho necesario de la ley de propiedad horizontal.

No puede servir de obstáculo a la declaración de nulidad de dicho acuerdo, el que según la Comunidad de propietarios no se han afectado elementos comunes, que estuvieran afectados al uso del local n º 100, o que no se haya llevado a cabo la modificación de las cuotas, en la medida que de los informes periciales y documentación técnica aportada a los autos se deduce que las obras autorizadas afectan a elementos comunes , y en segundo lugar el mero acuerdo de llevar a cabo la modificación de las cuotas es susceptible de impugnación y de anulación.

Quinto .- En el escrito de interposición del recurso de apelación la Comunidad de propietarios del Centro Comercial DIRECCION000, se alega como motivo de impugnación de la sentencia la existencia de abuso de derecho por la parte apelada, alegando que no existe ningún interés legitimo por su parte para la impugnación del acuerdo, y que la única finalidad de su impugnación es causar un perjuicio a la Comunidad de propietarios en general, y en especial al propietario del local n º 100, para obtener un beneficio particular, pero sin la existencia de un interés legítimo para oponerse al acuerdo adoptado por la Comunidad de propietarios.

La doctrina del abuso de Derecho, en palabras de la ST.S. de 1 de febrero de 2006 (RC nº. 1820/2000 ) se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los Derechos , y como institución de equidad, exige para poder ser apreciada, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (los más corrientes daños y perjuicios) , al resultar patente la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del Derecho exigiendo su apreciación, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo).

Como señala esta misma Sección en Sentencia de 10-11-200 5 la doctrina jurisprudencial interpretadora del Art. 7.2 del CC ., desde la identificación de su esencia con la naturaleza antisocial del daño causado a un tercero, expresada tanto en su forma objetiva, de sobrepasar los limites normales en el ejercicio del Derecho, como en su aspecto subjetivo, de intención de perjudicar o carente de un fin serio y legítimo, hasta la exigencia de que el ejercicio del Derecho se haga con el propósito decidido de dañar , utilizando el Derecho de un modo manifiestamente anormal y sin que resulte provecho o beneficio alguno para el agente que lo ejercita( SS. TS. 2 junio 1981, 17 marzo 1984, 14 febrero 1986, 7 julio, 30 junio 1998 , 29 junio 2001 y 13 junio 2002 ), de manera que para que prospere una pretensión resarcitoria fundada en las normas citadas, ha de ser patente la existencia de una conducta dolosa o manifiestamente infundada y temeraria, incluyéndose la arbitraria y caprichosa, acreditativa de un proceder ilícito o antijurídico , así como la intención de perjudicar unida al manifiesto exceso en el ejercicio antisocial del Derecho ( S.S. 21 marzo 1996, 28 marzo 1998 y 18 julio 2001 ).

También debemos señalar que la doctrina del abuso de Derecho es de índole excepcional y de alcance singularmente restrictivo, y que no puede invocarse a favor de quien sea responsable de una acción antijurídica ( S.S.T.S.. de 31 de octubre de 1989, 2 de noviembre de 1990, 19 de noviembre de 1991, 26 de febrero de 1992, 19 de octubre de 1995, 9 de octubre de 1997 y 15 de febrero de 2000 , entre otras).

En el presente caso no cabe entender que el ejercicio de la acción de anulación de los acuerdos de la Comunidad de propietarios, por ser contrarios a la ley de propiedad horizontal, y a los propios estatutos de la Comunicad , pueda entenderse como un abuso de Derecho, no ya porque es responsabilidad de la Comunidad de propietarios y del propietario del Local nº 100 el haber empezado las obras cuando el acuerdo no era firme, sabiendo que la parte apelada había mostrado su disconformidad con dichas obras; sino por el propio acuerdo impugnado, en la medida que dicho acuerdo que ratificaba el convenio suscrito, entre el presidente de la Comunidad de Propietarios y el propietario del local n º 100, implica, como ya se ha expuesto en esta Resolución judicial, una modificación importante del titulo constitutivo, que cualquiera que sea la interpretación que se haga , para su modificación es necesaria la unanimidad de todos los copropietarios, siendo indudable que el convertir un local en 32 nuevos locales, el cambiar las cuotas de la Comunidad, ampliar la superficie útil del local n º 100, así como la autorización de la modificación de elementos estructurales implica una profunda alteración del estatuto y régimen de la comunidad del propietarios a que esta sujeto el Centro comercial, que ningún de los copropietarios en base a un presunto beneficio común este obligado a soportar, cuando tales acuerdos afectan a elementos esenciales de la Comunidad de propietarios.

Sexto .- De conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil las costas de esta alzada han de imponerse a la parte apelante.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la comunidad de Propietarios Centro Comercial " DIRECCION000 ", contra la sentencia dictada por la Ilma. Magistrada-Juez del juzgado de Primera Instancia nº 2 de Pozuelo en fecha 26 de Marzo de 2010 y con pérdida del depósito constituido para recurrir de conformidad con el punto 9º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial

Todo ello con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma CABE RECURSO DE CASACIÓN POR INTERÉS CASACIONAL que se preparará ante este Tribunal dentro de los cinco días siguientes a esta notificación.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación , dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.