Sentencia Civil Nº 487/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 281/2011 de 19 de Julio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 12

MADRID

SENTENCIA: 00487/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN DUODÉCIMA

RECURSO DE APELACION Nº 281/11

JDO. 1ª INST. Nº 13 DE MADRID

AUTOS Nº 1840/08 (ORDINARIO)

DEMANDANTE/APELADA: Dª Violeta

PROCURADOR: Dª IRENE GUTIÉRREZ CARRILLO

DEMANDADA/APELANTE: Dª Aurora

PROCURADOR: Dª VERÓNICA GARCÍA SIMAL

PONENTE: ILMO. SR. D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

SENTENCIA Nº 487

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA

D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

Dª ANA MARÍA OLALLA CAMARERO

En Madrid, a diecinueve de julio de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Duodécima de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Procedimiento Ordinario nº 1840/08, procedente del Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Madrid, a los que ha correspondido el Rollo nº 281/11, en los que aparece como demandante-apelada Dª Violeta representada por la Procuradora Dª Irene Gutiérrez Carrillo y como demandada-apelante Dª Aurora representada por la Procuradora Dª Verónica García Simal, sobre nulidad contrato compraventa de vivienda e indemnización daños y perjuicios, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Madrid, se dictó sentencia con fecha 9 de Junio de 2010 , cuya parte dispositiva dice: "FALLO: Estimando parcialmente la demanda interpuesta por DÑA Violeta , representada por el Procurador DÑA IRENE GUTIERREZ CARRILLO, contra DÑA Aurora , DECLARO la nulidad del contrato de compraventa otorgado en fecha 25 de febrero de 2008 en relación a la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000 -piso NUM001 - puerta NUM002 NUM003 número NUM004 de Madrid, debiendo por tanto, la demandada, a quien se habrá de restituir la vivienda objeto del contrato, devolver a la actora la suma de 132.200 euros, con sus intereses legales desde el 25 de febrero de 2008, desestimando el resto de pedimentos de la demanda. Todo ello sin expresa imposición de las costas de este juicio."

Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de la demandada se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, dándose traslado a la otra parte que se opuso y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales a este Tribunal donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para deliberación, votación y fallo el pasado día 18 de Julio, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Estimada en primera instancia la acción que Doña Violeta ejercitó para obtener, en base al alegado error en el consentimiento, la declaración de nulidad de la compraventa instrumentada en escritura pública de 25 de febrero de 2.008, relativa a la vivienda sita en planta NUM001 , NUM003 NUM002 , del edificio de la CALLE000 , nº NUM000 , de Madrid, recurre en apelación la demandada, Doña Aurora , negando el error en el consentimiento, apreciado por la Juez de Primera Instancia, al discrepar de la valoración de la prueba efectuada por ésta, y negando, en todo caso, la esencialidad del error.

El recurso fue impugnado por la demandante.

SEGUNDO.- Aunque en el motivo único del recurso se dice que "una buena parte de las alegaciones que formula esta representación se basan en impugnar la valoración probatoria que ha llevado a cabo el Juzgador de la primera instancia, bien por entender que no ha aplicado correctamente las normas jurídicas que regulan su apreciación, o bien por considerar que no se ha realizado una apreciación conjunta del material probatorio habido en autos", la lectura de la exposición de este motivo revela que no hace crítica alguna concreta a los medios probatorios que ha tenido en cuenta la Juez de Primera Instancia, sino que la apelante insiste en negar el error en base a que la descripción registral o catastral vendría a coincidir con el estado de la cosa vendida, o a reiterar que ella informó a la vendedora de la situación jurídica del inmueble. Menciona también la doctrina de la compra a cuerpo cierto, y estima que el error, de existir, no sería esencial.

TERCERO.- Pues bien, con este planteamiento, procede ratificar la valoración de la prueba que ha efectuado la Juez de Primera Instancia, y ello no sólo porque no se contrapone por la apelante razón específica alguna que revele algún error valorativo, sino, porque visionada la grabación del acto del juicio, estima este Tribunal que la prueba se ha valorado correctamente.

Queda probado, por los documentos aportados y por las declaraciones emitidas en el juicio, que la demandada realizó en la vivienda, en el año 2.005, una obra que consistió en suprimir el falso techo e incorporar el espacio que entre el mismo y la cara interior de la cubierta existía, construyendo un altillo, en el que se instaló el dormitorio y el cuarto de aseo. La vivienda tiene en planta una superficie de 19,13 metros cuadrados, y el altillo que fue incorporado, de 16,42 metros cuadrados, de los que sólo 7,76 metros cuadrados constituyen la superficie aprovechable.

La obra motivó su consideración en la Junta de Propietarios celebrada el 1 de diciembre de 2.005, en la que la Comunidad dejó clara su postura de considerar espacio común el espacio entre la cubierta y el techo de la vivienda, y requirió a la demandada la aportación de determinada documentación. El 21 de mayo de 2.007 se trata de nuevo el tema en Junta de Propietarios y se acordó que "la Comunidad no permite esta obra, por no haber sido autorizada en ningún momento, ni autorizará ninguna otra que se pueda producir similar por cualquier otro propietario, como la apropiación de huecos calificados elementos comunes, cuya propiedad corresponde a todos y cada uno de los propietarios de la finca, de acuerdo a su coeficiente de participación. La Comunidad hace responsable de la situación creada a la propietaria del piso, Doña Aurora , pudiéndose ejercer las acciones judiciales convenientes para la Comunidad, en el momento que estime oportuno" (documento nº 4 de la contestación).

Aun siendo consenciente de esta situación, la demandada a fecha 1 de junio de 2.007 puso en venta la vivienda a través de la Inmobiliaria TECNOCASA, sin informar a ésta de la conflictividad creada en torno al altillo.

Por expreso deseo de la vendedora, la venta no se pudo publicitar por la Inmobiliaria a través de sus cauces normales, ni publicar fotografías de la misma en la página web de aquélla (declaraciones de Don Carlos María y Don Pablo Jesús , empleados de TECNOCASA).

Sea por la urgencia en vender (declaración de Don Carlos María ), sea porque no se conseguía la venta al precio fijado inicialmente, pese a las visitas de potenciales compradores (declaración de Don Pablo Jesús ), se rebajó el precio inicial en 30.000 euros. En ningún caso, esa rebaja estuvo relacionada con la situación del tan mencionado altillo.

Finalmente, contactó con TECNOCASA la demandante, la cual hizo una oferta, que recogía esa rebaja, quedando fijado el precio, de común acuerdo, en 132.200 euros, encargándose la propia vendedora de aportar el certificado de la Comunidad relativo al pago de los gastos comunes.

En ningún momento previo a la firma de la escritura se comunicó a la compradora la problemática existente con la Comunidad, a cuenta del altillo construido por la demandada.

Tal situación, se descubrió al día siguiente, cuando Don Pablo Jesús , al no habérsele facilitado por la vendedora llave del cuarto de contadores (lo que era preciso para hacer el cambio en el contrato de suministro de energía eléctrica), fue al inmueble, para que se la pudiera dar por algún vecino, enterándose, a través de la persona con la que habló, de la situación discutida en torno a la obra hecha por la demandada.

CUARTO.- Con estos hechos, la apreciación del error, inducido, además, por la vendedora, es patente.

En cuanto al error, como vicio del consentimiento que hace anulable el contrato, lo ha definido el Tribunal Supremo, diciendo en Sentencia de 12 de julio del 2.002 que "el error en el objeto, al que se refiere el párrafo 1º del artículo 1266 del Código Civil , será determinante de la invalidación del contrato únicamente si reúne dos fundamentales requisitos:

a) Ser esencial porque la cosa carezca de alguna de las condiciones que se le atribuyen, y precisamente de la que de manera primordial y básica motivó la celebración del negocio, atendida la finalidad de éste.

b) Que no sea imputable al que lo padece y no haya podido ser evitado mediante el empleo, por parte de quien lo ha sufrido, de una diligencia media o regular teniendo en cuenta la condición de las personas, pues de acuerdo con los postulados de la buena fe el requisito de la excusabilidad tiene por función básica impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente ya que en tal caso ha de trasladarse la protección a la otra parte contratante, que la merece por la confianza infundida por la declaración", lo que se reitera en la Sentencia de 17 de febrero del 2.005 exponiendo que " para que un error pueda invalidar un negocio, es preciso que el mismo no sea imputable a quien lo padece, y tal cosa sucede cuando quien lo invoca podría haberlo eliminado empleando una diligencia normal adecuada a las circunstancias, es decir, una diligencia media teniendo en cuenta la condición de las personas, pues de acuerdo con los postulados de la buena fe el requisito de la excusabilidad tiene por función básica impedir que el ordenamiento proteja a quien no merece dicha protección por su conducta negligente".

QUINTO.- Pues bien, partiendo del hecho innegable de desconocer la compradora que el altillo no podía ser objeto de una posesión pacífica, en cuanto estaba amenazada de una acción judicial que pudiera emprender la Comunidad para hacerlo desaparecer, se aprecian las dos circunstancias que hacen relevante el error:

Es esencial, pues recae sobre una condición o cualidad de la cosa que, de haberla conocido, habría determinado la no emisión del consentimiento. Afecta prácticamente a una cuarta parte de la superficie transmitida, lo que, sin duda alguna, permite inferir su carácter determinante.

Y es excusable, pues con la diligencia media exigible a la compradora no podría haberlo desvelado. La consulta a los Registros Públicos daba como resultado una muy alta aproximación a la superficie que constaba en los mismos y la real, incluido el altillo, y el carácter apenas publicitado de la oferta de venta, hizo que nadie en el inmueble se enterase y pudiese advertir a la potencial compradora, no siendo exigible a ésta, como no lo es a ningún otro, si no tiene razón para sospechar ninguna circunstancia especial, que se entrevistara con el Administrador de la Comunidad o con algún vecino del inmueble.

SEXTO.- Pero es que, en este caso, el error no nace por una situación extraña al círculo de los contratantes, sino que es inducido por la actuación de la vendedora.

De los hechos que la Juez ha dado por probados y de los que esta Sala ha considerado, se constataría un supuesto de dolo reticente (alegado en la demanda), que, combinando con el error producido al otro contratante, refuerza la nulidad.

Como expusimos en nuestra Sentencia de 8 de septiembre de 2.011 , "dentro del dolo, afectante a la génesis del contrato y diferente, por tanto, del que contemplan los artículos 1.101 y 1.102 del Código Civil , se incluye también el denominado dolo reticente, o dolo por omisión, que surge cuando, en el iter negocial que precede a la emisión del consentimiento, un contratante incurre en ocultación de datos relevantes que, de haber sido conocidos, habrían influido en la emisión de tal consentimiento".

Concretamente, la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 2.006 considera admisible "el dolo negativo o por omisión siempre que exista un deber de informar según la buena fe o los usos del tráfico", pero, en todo caso, han de concurrir el "elemento objetivo del "dolo causam dans" por su índole engañosa" y el elemento subjetivo "informado por el "animus decipiendi", consistente en el turbio propósito de inducir a la contraparte a realizar la declaración viciada".

No es preciso profundizar en la ocultación de la venta de cara a la Comunidad y a la propia compradora, que se describe como pormenor en la declaración testifical de los empleados de TECNOCASA, para comprobar que la situación fue creada por la propia vendedora.

SÉPTIMO.- Se hace referencia también en el recurso, como ya antes en la contestación a la demanda, que la venta fue a cuerpo cierto, lo que impediría ahora reclamación sobre la superficie de la misma.

Sobre tal cuestión, señalamos en nuestra Sentencia de 6 de abril de 2.011 , que tal doctrina está relacionada con la causa del contrato, de modo que "si la venta se verificó por un precio alzado, la causa del contrato es la cosa vendida independientemente de su medida o número, esto es, la cosa en cuanto se determina por los límites estipulados" Y en este sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 2.010 expresa que la venta de cuerpo cierto, sería aquélla que en que la "cosa (está) identificada por sí misma, sobre la que las partes pueden hacer las mediciones y comprobaciones que estimen convenientes".

Siendo esto así, cobra lógica la solución legal: la falta de acción de comprador y vendedor para reclamar por disminución o aumento de las reales dimensiones del inmueble.

Pero, como concluíamos en la citada Sentencia de 6 de abril de 2.011 , "la regulación legal del cuerpo cierto está destinada a solventar los problemas de mayor o menor extensión que, respetando siempre los linderos que precisamente identifican como "cierto" el "cuerpo", puedan suscitarse. Ello se infiere con toda claridad de la disposición contenida en el artículo 1.471 del Código Civil , destinado precisamente a regular esta modalidad de venta.

Pero no es aplicable, sencillamente porque no entra en el supuesto de hecho de la norma para los casos en que se entrega una cosa distinta a la pactada, ni en los que el problema no es de superficie sino de titularidad del vendedor sobre la misma".

Y lo que se plantea en este caso no es que la demandada no entregara a la demandante todo lo que estaba comprendido dentro de los linderos de la vivienda ni todo lo que ella misma poseía, sino que indujo a error sobre una cualidad esencial de la cosa, al ocultar la litigiosidad latente sobre una parte importante del espacio transmitido.

OCTAVO.- Procede, en consecuencia, desestimar el recurso, siendo las costas de esta segunda instancia de preceptiva imposición a la apelante ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

NOVENO.- En materia de recursos, conforme a las disposiciones de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, reformada por Ley 37/2011, de 10 de octubre se informará que cabe el recurso de casación, siempre que aquél se apoye inexcusablemente en el motivo definido en el artículo 477.2.3 º. Sólo si se interpone el recurso de casación podría a su vez interponerse el de infracción procesal (Disposición Final 16ª).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la Autoridad que nos confiere la Constitución de la Nación Española,

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Aurora contra la sentencia dictada el 9 de Junio de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia nº 13 de Madrid en el Procedimiento Ordinario nº 1840/08, a que este rollo se contrae, resolución que confirmamos con expresa imposición de las costas a la parte apelante.

Contra esta sentencia cabe interponer, en las condiciones expuestas en el último fundamento de derecho de la presente resolución, recurso de casación y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto legal .

Una vez firme la presente, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación de esta resolución, para su cumplimiento y ejecución.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo de Sala y se notificará según lo dispuesto en el art. 208.4 L.E.C ., lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.