Sentencia Civil Nº 488/2009, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 337/2008 de 30 de Septiembre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

LA CORUÑA/A CORUÑA

SENTENCIA: 00488/2009

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000337 /2008

Ilmo/s. Sr/es. Magistrado/s:

JOSÉ RAMÓN SANCHEZ HERRERO, PRESIDENTE

JOSÉ GÓMEZ REY

BERNARDINO VARELA GOMEZ

SENTENCIA NÚM. 488/09

En SANTIAGO DE COMPOSTELA (LA CORUÑA/A CORUÑA), a treinta de Septiembre de dos mil nueve.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006 de la Audiencia Provincial de LA CORUÑA, CON SEDE EN SANTIAGO, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000167 /2007, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 1 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, a los que ha correspondido el Rollo 337 /2008, en los que aparece como parte apelante-apelado D. Indalecio , Narciso , Elsa , Jose Antonio representados por la procuradora Dª. SOLEDAD SANCHEZ SILVA, y también como apelante, Abel y Calixto , representados por la procuradora Dª BEGOÑA CAAMAÑO CASTIÑEIRA,; y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ RAMÓN SANCHEZ HERRERO, quien expresa el parecer de la Sala, procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo.

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 1 de SANTIAGO DE COMPOSTELA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 28 de Enero de 2008 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: " Estimo parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Caamaño Castiñeira, en nombre y representación de W. Rios Antelo S.L., contra D. Indalecio y Narciso , Doña Elsa , Comunidad Hereditaria de Melchor y D. Jose Antonio , y declaro la resolución del contrato de arrendamiento de industria firmado en relación con el local sito en el bajo del edificio nº 14 de la C/ Rúa Nova de Abaixo en Santiago de Compostela y descrito ene l hecho segundo de la demanda; y en consecuencia condeno solidariamente a los demandados a restituir a W. Riso Antelo SL la fianza de 2.826 euros entregados por W. Rios Antelo S.L. al tiempo de concertarse el arriendo, incrementándose esta cantidad con los intereses legales ys a restituir el escrito de aval bancario del Banco Gallego, presentado por W. Rios Antelo S.L., al tiempo de concertarse el arriendo, cuya cuantía asciende a 12.020 euros. No existe obligación de la entidad W. Rios Antelo S.L., al pago de las rentas arrendaticias a partir de la fecha en que devino imposible la explotación del negocio, esto es desde el cierre del negocio. Condeno a contra D. Indalecio y Narciso , Doña Elsa , Comunidad de Hereditaria de Melchor , a que conjunta y solidariamente indemnicen a W. Rios Antelo S.L. en la cantidad de 5.330,59 euros en concepto de daños y perjuicios, cantidad incrementada por los intereses legales. No existe expresa imposición de costas. Acuerdo desestimar la demanda presentada por la procuradora Sra. Caamaño Castiñeria en nombre y representación de D. Abel frente a D. Indalecio y Narciso , Doña Elsa , Comunidad Hereditaria de Melchor y D. Jose Antonio , con expresa imposición de costas de costas a la parte actora.

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de se interpuso recurso de apelación y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto del mismo el pasado día , en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales

Fundamentos

No se aceptan los de la sentencia apelada, y

PRIMERO.- La entidad actora interesó la resolución del contrato de arrendamiento otorgado con los demandados con indemnización de daños y perjuicios por la falta de licencia de apertura del establecimiento. En la sentencia apelada se afirmó que el contrato suscrito por las partes en 2002 era de arrendamiento de industria y no sólo de local, que cuando se firmó ese contrato la actora conocía la ausencia de licencia de apertura y asumió el riesgo de que ésta no se concediese, que había un cambio de actividad de bar/restaurante a bar de copas, que en 2004 se renovó el contrato y sin exigir nuevas gestiones relativas a la licencia. No obstante, dio lugar a la resolución del contrato por incumplimiento, resolviendo el contrato con la obligación de los arrendadores de devolver la fianza y el aval y de indemnizar los perjuicios causados, que valoró en 5.330,59 €.

Los demandados han impugnado la sentencia, oponiendo que no es cierto que se haya arrendado una industria sino un local de negocio, por lo que discrepó de la interpretación dada a los contratos y propuso atender a la "realidad objetiva" o intención de los contratantes, resultando que en este caso no fueron los arrendadores sino la anterior arrendataria Cheamsa S.L. la que les vendieron los medios e instrumentos necesarios para la explotación del local. Aducen también que no han perturbado el uso y goce pacífico de la cosa por parte del inquilino, ya que la orden de cierre la ha ejecutado el Ayuntamiento por falta de licencia y no ellos, quienes no se habían comprometido en ningún momento a conseguirla o realizar las gestiones necesarias para obtenerla, máxime con el cambio de actividad mencionado (ello con independencia de que el arrendamiento hubiera sido de industria o de local de negocio). Con carácter supletorio criticaron la indemnización fijada en la sentencia apelada, que debe reducirse porque la actora conocía la falta de licencia, porque aunque se hubiera concedido la solicitada sería para la otra actividad, y porque los expedientes de reposición de la legalidad incoados vinieron motivados por exceso de ruidos.

La parte actora también impugnó esta resolución, considerando que hubo un error al fijar los daños y perjuicios en un porcentaje del 70% sobre el beneficio ya que no conocía la ausencia de licencia, y en la imposición de costas por la intervención del demandado Sr. Abel , ya que concurren serias dudas de hecho.

SEGUNDO.- Con independencia de si el contrato puede ser calificado de industria o de local de negocio (a favor el texto de los diferentes contratos donde se habla en varias ocasiones de industria, en contra que los arrendadores no aportaron los elementos propios de la industria sino que se adquirieron directamente a la anterior inquilina), lo cierto es que los demandados, como arrendadores, venían obligados a facilitar a la arrendataria un local en perfecto estado físico y jurídico para servir al fin pretendido en el contrato, que no es otro que el de desarrollar allí una industria de hostelería, a tenor de lo dispuesto en el art. 1554.3 Cc .

En los distintos contratos celebrados en 2002 y 2004 se menciona la previa apertura de un negocio de cafetería-restaurante con el nombre comercial de "El Borriquito", aunque ello no responde a la realidad sino que, como dicen los recurrentes, dicho negocio ya no existía en 2002 pues el local era explotado por otra entidad diferente, y en 2004 ya era la actora quien lo hacía. No obstante, en la cláusula 3ª de ambos se hizo constar que el destino del local arrendado era para negocio de hostelería, fin que no podría ser modificado por el inquilino sin permiso del arrendador. El segundo contrato se dice que se confeccionó para incluir en la parte arrendadora a los hijos de D. Indalecio , pero ello era preciso desde el punto de vista jurídico en que se había producido una novación por causa de fallecimiento de uno de los otorgantes, a quien deberían sustituir sus herederos; pudiendo haber obedecido en cambio a la modificación producida en la parte arrendataria en tanto se excluyó del contrato toda referencia al inicial inquilino D. Jenaro y a la sociedad que iba a constituir con el Sr. Abel .

En 2002 cuando se firmó el primer contrato la situación jurídica era peculiar, pues si bien no existía licencia, ésta se había solicitado en 1978 y el negocio había funcionado sin ella de manera casi ininterrumpida, primero con destino de restaurante y luego de pub o similar (éste se deduce de las fotografías aportadas). La falta de mención de esas dificultades en 2004 puede ser imputada a ambas partes, y no sólo a la arrendataria, pues ambas sabían que existían problemas en la tramitación de la licencia y ninguna hizo referencia a tal cuestión a pesar de su innegable interés. De todas formas es importante resaltar que fueron los demandados quienes realizaron las oportunas gestiones ante el Ayuntamiento a fin de lograr la concesión de la licencia.

Lo decisivo entonces resulta ser la obligación legal de los arrendadores de facilitar el goce pacífico de la cosa, y que éste no fue posible al haberse denegado la licencia, por causas de distinto origen, como es el que se incluyese el local dentro de la Declaración de Zonas Saturadas del Concello. Aunque no se estableció expresamente en el contrato -en ninguno- que el local estaba al corriente en sus formalidades administrativas, las menciones a que había instalado un negocio y que se otorgaba un contrato de arrendamiento de industria para su destino a hostelería nos llevan a interpretar, como hizo la juzgadora de instancia, que el arrendador no ha cumplido con la obligación que le impone el artículo 1554.3º del Código Civil de permitir al inquilino desarrollar la actividad que es esencia del negocio arrendado, que conlleva la evitación de toda perturbación de derecho que pueda provenir incluso de cualquier comprobación de la Administración (Ss. de de 13 febrero 1989, 27 septiembre 1990, 3 noviembre 1993 y 24 enero 2002).

Puede llegar a matizarse si el cambio de destino era conocido o sospechado al firmar el contrato -algo previsible por cuanto la actividad intermedia era similar- o si la primera intervención administrativa tuvo lugar a causa de denuncias de vecinos por exceso de ruido, pero ante esa situación de carencia de posibilidades de disfrute -independientemente de su causa, que como hemos dicho es diferente- no puede imponerse una vigencia contractual de imposible realización cuando su rescisión ha sido interesada por causa concreta al amparo del art. 1556 Cc . (STS 24 enero 2002 ).

TERCERO.- A la hora de fijar el importe de los daños y perjuicios por falta del cumplimiento de los requisitos administrativos se ha insistido en que los demandados tenían conocimiento suficiente de la carencia de licencia de la actividad. Ya hemos mencionado que no consta que los inquilinos conocieran en un primer momento esa falta, aunque sí al poco de desarrollarla en el local, lo que permite confirmar el hecho de reducir la indemnización que se acordó en la sentencia de instancia, toda vez que se han tenido en cuenta los beneficios obtenidos en 2005 (antes hubo pérdidas), cuando ya en 2003 se sabía que no había tal licencia y que era posible el rechazo de la formulada. Ahora bien, tampoco se acepta la reducción propugnada por los demandados, toda vez que en un primer momento sabían que no había licencia; y cuando intentaron legalizar la situación, que la inicial solicitud de licencia no iba a ser concedida porque la normativa sobre ruidos y accesos había cambiado; y por último porque no se concedió la autorización administrativa al no haberse procedido a legalizar la situación antes de que se declarase Zona Saturada y con ello se haya impedido la apertura de nuevos establecimientos de ocio.

CUARTO.- Debemos estimar en cambio el recurso planteado por la representación de D. Abel contra la decisión de la sentencia apelada de imponerle las costas causadas por su demanda, que fue rechazada al considerar que la única legitimada activamente para reclamar era la sociedad W. Ríos Antelo S.L. Son circunstancias a tener en cuenta que el primer contrato había sido otorgado por D. Abel y D. Jenaro en concepto de arrendatarios, y aunque habían afirmado que se hallaban en trámites de formar una sociedad limitada que habría de ser considerada arrendataria, en el contrato celebrado en 2004 figuraba como arrendatario D. Abel en su propio nombre, si bien se hacía ahora referencia a la sociedad W. Ríos Antelo S.L. constituida por el mismo y que se consideraba arrendataria. Ante las dudas que podrían plantearse sobre quien pudiera ser considerado arrendatario o si había una duplicidad entre D. Abel y la sociedad, no es ilógico que la demanda la encabezasen ambos para evitar posibles alegaciones de falta de legitimación, máxime cuando la contestación ha sido la misma, salvo en este concreto punto. Todo ello nos lleva a considerar la existencia de fundadas dudas de tipo jurídico que permiten aplicar la excepción prevenida en el art. 394 LEC para no imponer las costas.

QUINTO.- De conformidad con lo prevenido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se imponen a los demandados recurrentes las costas causadas en esta alzada, y no se hace pronunciamiento sobre las costas deducidas por el recurso presentado por la parte actora al haberse estimado parcialmente su recurso.

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S. M. El Rey y de conformidad con el artículo 117 de la Constitución,

Fallo

1.- Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por D. Jose Antonio , Indalecio y D. Narciso , Dª Elsa y la COMUNIDAD HEREDITARIA DE D. Melchor contra la sentencia de 28/1/2008 dictada en los autos de juicio ordinario nº 167/2007 del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Santiago de Compostela, que confirmamos íntegramente, condenando a los recurrentes al pago de las costas causadas en esta alzada.

2.- Estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por D. Abel y W RÍOS ANTELO S.L. contra la citada sentencia, que revocamos en parte, dejando sin efecto la condena formulada contra el mencionado Sr. Abel de pagar las costas causadas en la instancia, todo ello sin pronunciamiento sobre las costas deducidas en esta alzada.

Notifíquese esta Sentencia, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que contra la misma no cabe recurso alguno.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con testimonio de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de su razón, incluyéndose el original en el Libro de Sentencias, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E/

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.