Sentencia Civil Nº 488/2010, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 636/2010 de 20 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1SALAMANCASENTENCIA: 00488/2010

Sentencia Número: 488/2010

Ilmo. Sr. Presidente

DON ILDEFONSO GARCÍA DEL POZO

Ilmos. Sres. Magistrados

DON JESÚS PÉREZ SERNA

DON JOSÉ ANTONIO VEGA BRAVO

En Salamanca, a veinte de Diciembre de dos mil diez.

La Audiencia Provincial de Salamanca, ha visto en grado de apelación el Juicio Ordinario Nº 931/2009 del Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de Salamanca, Rollo de Sala Nº 636/2010, han sido partes en este recurso: como demandantes- apelantes DON Carlos Alberto , DON Amadeo , DON Diego , DON Herminio , DON Narciso , DON Valeriano , DON Ángel Daniel , DON Cesar Y DON Guillermo , (este último en nombre de DOÑA Aida ), representados por el Procurador Don Andrés Hernández Ramos, bajo la dirección del Letrado Don Miguel de Lis García. Y como demandada-apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA " URBANIZACIÓN000 " DE LA LOCALIDAD DE MARTINAMOR (SALAMANCA), representada por la Procuradora Doña Purificación Peix Sánchez bajo la dirección de la Letrada Doña María Ángeles Hernández Estévez. Habiendo versado sobre: acción de impugnación de los acuerdos adoptados en la Junta General Extraordinaria de fecha 19 de febrero de 2.009.

Antecedentes

1º.- El día veintiuno de Julio de 2010 por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº 3 de Salamanca se dictó sentencia que contiene el siguiente FALLO: "Que desestimando la demanda promovida por el Procurador Sr. Hernández Ramos en nombre y representación de Carlos Alberto , Herminio , Narciso , Valeriano , Ángel Daniel , Cesar , Don Guillermo en representación de Doña Aida , Diego , Amadeo contra C.P. de la URBANIZACIÓN000 -Martinamor- (Salamanca) declaro la plena validez de los acuerdos adoptados en Junta General Extraordinaria celebrada el 19 de febrero de 2009, absolviendo a la demandada de cuantas pretensiones en su contra se contienen en la demanda iniciadora de este procedimiento. Todo ello sin efectuar especial imposición de las costas causadas en estas actuaciones."

2º.- Contra referida sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación jurídica de las partes demandantes haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando la estimación íntegra del recurso interpuesto y en consecuencia, la revocación de la sentencia de instancia, dictando otra por la que se estime la demanda interpuesta, señalando la inexistencia de elementos comunes en la URBANIZACIÓN000 , dejando sin efecto los acuerdos de la Junta por ser contrarios a la ley con la expresa condena en costas. Dado traslado de la interposición del recurso a la parte contraria, por su legal representación, se presentó escrito de oposición al mismo, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando la desestimación íntegra del recurso interpuesto, confirmando en consecuencia la sentencia recurrida con expresa condena en costas a la parte recurrente.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno rollo, señalándose para la votación y fallo del recurso el día catorce de Diciembre de dos mil diez, pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON ILDEFONSO GARCÍA DEL POZO.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de los demandantes Don Carlos Alberto , Don Amadeo , Don Diego , Don Herminio , Don Narciso , Don Valeriano , Don Ángel Daniel , Don Cesar y Don Guillermo , en nombre de Doña Aida , se recurre en apelación la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 3 de esta ciudad con fecha 21 de julio de 2.010 , la cual desestimó la demanda por ellos promovida contra la Comunidad de Propietarios de la " URBANIZACIÓN000 " de la localidad de Martinamor (Salamanca) en ejercicio de la acción de impugnación de los acuerdos adoptados en la Junta General Extraordinaria de fecha 19 de febrero de 2.009, sin imposición de costas a ninguna de las partes. Y se interesa por dichos recurrentes en esta segunda instancia, con fundamento en las alegaciones realizadas por su defensa en el correspondiente escrito de interposición del recurso de apelación, la revocación de la mencionada sentencia y que se dicte otra por la que, estimando en su integridad las pretensiones de la demanda, se declaren nulos y sin efectos los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios demandada en la Junta General Extraordinaria de fecha 19 de febrero de 2.009, así como la inexistencia de elementos comunes, no habiendo lugar por ello a la existencia de Comunidad de Propietarios tal y como se ha constituido, y ello con imposición a la referida Comunidad demandada de las costas correspondientes.

SEGUNDO.- En el farragoso y por ello difícilmente inteligible escrito de interposición del recurso de apelación se insiste, al igual que ya lo fuera en la primera instancia en el escrito de demanda, en la nulidad del primero de los acuerdos adoptados en la Junta General Extraordinaria de fecha 19 de febrero de 2.009 referente a la "constitución formal de la comunidad de propietarios", alegando que tal acuerdo es contrario a la ley sobre la base fundamentalmente de un doble argumento, como es, de un lado, que al no existir elementos o servicios comunes, no puede legalmente existir comunidad de propietarios, y, de otro, que no se encontraban determinadas las cuotas de participación, ya que las establecidas en la escritura pública lo habían sido exclusivamente a los efectos de la participación que a cada una de las parcelas correspondía en la cuenta de liquidación del proyecto de equidistribución. Sin embargo, al igual que ya estableció la sentencia impugnada, esta primera pretensión no puede ser acogida, y ello por las razones siguientes:

1ª.-) los demandantes, y ahora recurrentes, parecen desconocer el total contenido de la escritura pública de "compensación urbanística del Sector S. U. R., denominado " URBANIZACIÓN000 ", de las normas Subsidiarias de Planeamiento del municipio de Martinamor (Salamanca), y constitución de la Comunidad de Propietarios del mismo", otorgada en fecha 26 de agosto de 1.997 por Don Carlos Antonio , en nombre y representación, como Administrador único, de sociedad denominada "Mirasierra Urbanización S. L.", en aquel momento única propietaria de la totalidad de las parcelas integrantes de la referida urbanización y que en tal escritura se describen.

En la referida escritura pública, en su Disposición Segunda , relativa a la "Constitución de la Comunidad de Propietarios del Sector", se establece literalmente que "Don Carlos Antonio , en la representación que ostenta y en cumplimiento de lo establecido en el Proyecto de Compensación de que se viene haciendo referencia, constituye la Comunidad de Propietarios de las parcelas del Sector S. U. R., denominado " URBANIZACIÓN000 ", de las Normas Subsidiarias de Planeamiento Urbanístico del Municipio de Martinamor (Salamanca) que se regirá por los siguientes. ESTATUTOS...", los que se trascriben a continuación, y en cuyo artículo 1º se dispone que "con arreglo al Proyecto de Compensación Urbanística del Sector S. U. R. de las Normas Subsidiarias de Planeamiento del Municipio de Martinamor (Salamanca), la "COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL SECTOR S. U. R., URBANIZACIÓN000 ", que se constituye en este acto, integrada por las sesenta y cuatro parcelas de titularidad privada que han quedado descritas en la parte expositiva de la presente escritura, tiene por objeto la conservación de las obras de urbanización y el mantenimiento de las dotaciones e instalaciones de los servicios generales del citado Sector...", estableciéndose en su artículo 2º que "el régimen jurídico de la Comunidad de Propietarios estará constituido, en orden de prelación, por: 1ª.- Las normas urbanísticas del Plan Parcial del Sector S. U. R. del municipio de Martinamor. 2ª.- las normas contenidas en los presentes Estatutos. 3ª.- Y las normas de la Ley de 21 de julio de 1.960 sobre Propiedad Horizontal , que se consideran aplicables por analogía, al amparo de lo dispuesto en el artículo cuarto, número uno, del Código Civil , en virtud de la identidad de razón existente".

En consecuencia, la primera conclusión que ha de afirmarse es que la Comunidad de Propietarios de la denominada URBANIZACIÓN000 se encuentra ya jurídicamente constituida por quien en el momento del otorgamiento de la referida escritura pública se encontraba facultado para ello, esto es, por la entidad que en aquel momento era la única propietaria de la totalidad de las parcelas integrantes de la misma, de conformidad con lo establecido en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y reiterada doctrina jurisprudencia ( STS. de 30 de marzo de 1.999 , y SAP. de Sevilla (Sección 5ª) de 4 de marzo de 2.005 , entre otras), y sin que tal constitución aparezca tampoco contraria a lo establecido en el actual artículo 24 de la citada Ley de Propiedad Horizontal , aun cuando bien es verdad que tal precepto no se encontraba vigente en el momento del otorgamiento de la indicada escritura pública al haber sido introducido por la Ley 8/1999, de 6 de abril. Y ello porque, aun cuando por los demandantes se afirma que en el momento del otorgamiento de la referida escritura pública no era cierto que la entidad Mirasierra Urbanización S. L. fuera la única propietaria de la totalidad de las parcelas integrantes de la urbanización, pues existía como mínimo otro propietario de cinco parcelas, ni se ha acreditado la realidad de tal afirmación y ni siquiera se ha identificado a tal supuesto propietario de estas parcelas.

Por consiguiente, los demandantes deberían, si consideran como ilegal la misma existencia de la Comunidad de Propietarios, deberían haber impugnado la propia constitución de dicha Comunidad de Propietarios, lo que, sin embargo, no han realizado, como tampoco se hizo en otro procedimiento anterior seguido a instancia de uno de los ahora demandantes en el Juzgado de 1ª Instancia número 6 de esta ciudad con el número 432/01 y que fue definitivamente resuelto por sentencia de esta Audiencia de fecha 24 de abril de 2.002 , en cuyo fundamento jurídico segundo ya se afirmaba que "a pesar de los múltiples equívocos que aparecen en los escritos de las partes y en la propia sentencia recurrida, el objeto de debate de la presente litis se centra fundamentalmente en determinar la existencia y validez de la Constitución de la Junta de Propietarios de la URBANIZACIÓN000 , tal y como se dice en el acta de 24 de marzo de 1.998, recogida en el acta de la posterior Junta de 7 de agosto de 2.001. Conviene señalar, a estos efectos, ante las manifestaciones y alegaciones de la recurrente en su escrito de apelación, que el "petitum" de la demanda resulta suficientemente nítido al respecto, suplicando que se dicte sentencia declarando la nulidad de la Constitución de la Junta de Propietarios de la Comunidad de Propietarios de la URBANIZACIÓN000 , al tiempo que la nulidad de los acuerdos tomados y aprobados en la reunión de propietarios de dicha Comunidad con fecha 7 de agosto de 2.001, y no, como pretende la recurrente, la nulidad de la Constitución de la Comunidad como tal. En esta línea, la sentencia de instancia recurrida se preocupa desde un primer momento por diferenciar claramente entre la Constitución de la propia Comunidad de Propietarios u otorgamiento del Título constitutivo de la Comunidad y, una vez realizado este primer paso, la constitución de la Junta de Propietarios, limitándose a declarar la nulidad de la Junta en la que presuntamente tuvo lugar este segundo acontecimiento, pero no la nulidad de la Constitución misma de la Comunidad...". Y ya en la misma sentencia se concluía que "todo ello, en definitiva, aconseja una inmediata regularización de la situación de la Comunidad de Propietarios que pasa por la declaración de nulidad de todo lo sucedido hasta el momento, a fin de que se convoque con todas las garantías previstas legalmente una nueva reunión de propietarios que sirva, en primer lugar, para, con la participación de todos los intereses afectados, constituir debidamente la Junta de Propietarios y nombrar a sus responsables en un proceso transparente que ampare la adopción de los acuerdos necesarios para el sostenimiento y regular funcionamiento de la Comunidad en el futuro", admonición a la que, en definitiva, se ha tratado de dar respuesta y cumplimiento mediante la convocatoria de la Junta General Extraordinaria ahora objeto de impugnación por los demandantes.

2ª.-) es cierto que en la indicada escritura pública de fecha 26 de agosto de 1.997 la determinación de la cuota o coeficiente de participación de cada una de las parcelas resultantes se estableció, en primer lugar, a efectos de la cuenta de liquidación del proyecto de equidistribución, según consta en el expositivo III, apartado B); pero también es verdad que, aun cuando expresamente en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios no se determina expresamente el coeficiente de participación de cada una de las parcelas a efectos de la indicada Comunidad, existe una remisión expresa a aquellos coeficientes de participación, y así en el artículo 10 se dispone que "la conservación de las obras de urbanización del Sector y el mantenimiento de las dotaciones e instalaciones de los servicios generales correrán a cargo de cada uno de los propietarios de las sesenta y cuatro parcelas privativas en función del coeficiente de participación que se ha consignado al final de la descripción de cada una de ellas...", y en el artículo 12 se establece que "una vez que la Junta General haya acordado el plan de gastos previsibles durante el ejercicio económico del año natural correspondiente, las cuotas ordinarias correspondientes a cada propietario, según el coeficiente de participación señalado a la parcela privativa respectiva, se recaudarán fraccionadas en cuatro partes iguales, por trimestres naturales, debiendo ser satisfechas dentro de los diez días siguientes a las fechas señaladas para ello". Y

3ª.-) por consiguiente, si la Comunidad de Propietarios de la denominada URBANIZACIÓN000 se encuentra jurídicamente constituida, es indudable que la Junta General Extraordinaria objeto de impugnación no tuvo otra finalidad que la de iniciar el funcionamiento de la referida comunidad, constituyendo formalmente la Junta de Propietarios a efectos de poder designar a los integrantes de los correspondientes órganos de gobierno de la misma y tomar las decisiones necesarias en orden al indicado funcionamiento. Por tanto, la impugnación de la referida Junta por parte de los demandantes habría de fundamentarse o bien en la infracción de las normas de la Ley de Propiedad Horizontal en orden a su convocatoria y válida constitución o bien en que los acuerdos adoptados fueran contrarios a la ley o a los estatutos por no haberse adoptado con la mayoría exigida o vulnerar algún precepto concreto de la ley o de los estatutos, conforme resulta de lo prevenido en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal .

En orden a la convocatoria de la Junta de propietarios establece el artículo 16. 2, de la Ley de propiedad Horizontal que "la convocatoria de las juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primer o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9...", añadiendo en su apartado 2, párrafo tercero , que "si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a quórum. La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior". Por su parte en el artículo 17 se establecen las normas, con determinación de las exigencias de unanimidad o mayorías, para la validez de los acuerdos de las Juntas de Propietarios.

Y en el presente supuesto, examinada tanto la convocatoria de la Junta General Extraordinaria de fecha 19 de febrero de 2.009 como el acta levantada con ocasión de la celebración de la misma (folios 283 y siguientes), no se aprecia en las mismas infracción legal alguna, ni tampoco en definitiva se denuncia alguna vulneración afectante directamente a los demandantes, ya que, si se alega algún defecto o anomalía en cuanto a la citación, se refiere a propietarios distintos, careciendo, pues, los demandantes para, en base a tales anomalías, impetrar la declaración de nulidad de la constitución de la Junta.

En consecuencia, ha de ser desestimada la primera pretensión de que se declare la nulidad del primero de los acuerdos adoptados en la referida Junta General Extraordinaria, referente a la Constitución formal de la Comunidad de Propietarios, lo que conlleva igualmente el rechazo de la siguiente pretensión referente a la nulidad del segundo de los acuerdos y que consistió en el nombramiento de Presidente, Vicepresidente, Secretario, Vocales y Administrador de la Comunidad de propietarios.

TERCERO.- Se solicita igualmente la declaración de nulidad del acuerdo 3º, relativo a la "Creación de un fondo de reserva"; en relación con el indicado acuerdo consta en el acta de la Junta General Extraordinaria celebrada en fecha 19 de febrero de 2.009 lo siguiente: "Se propone crear un fondo de reserva de 3000 €, decidiéndose que se repercutirá a cada propietario por coeficiente de participación. En este acto se hace entrega a cada uno de los propietarios presentes hoja detallada con el reparto correspondiente a cada propietario. Se aprueba por unanimidad". Y en apoyo de tal pretensión impugnatoria se viene a alegar la vulneración de lo dispuesto en el artículo 9. 1, de la Ley de Propiedad Horizontal , toda vez que al no existir presupuesto ordinario no podría determinarse si la cuantía establecida cumplía o no el requisito de no ser inferior al 5 % del mismo, el que, en otro caso y en función de la cuantía del fondo de reserva aprobado, sería superior a los 60.000,00 euros, que consideran desproporcionado en relación a los gastos que habrían de soportar.

Es cierto que en el artículo 9. 1. apartado f), de la Ley de Propiedad Horizontal se establece como una de las obligaciones de cada propietario la de "contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca", añadiendo en su párrafo segundo que "el fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 10 de su último presupuesto ordinario".

Ahora bien, del indicado precepto no puede derivarse en el presente caso la ilegalidad del acuerdo de creación de un fondo de reserva en cuantía de 3.000,00 euros adoptado en la Junta General Extraordinaria de 19 de febrero de 2.009, y ello por las siguientes razones: a) es verdad, en primer lugar, que al no existir aprobado un previo presupuestos de gastos ordinarios no puede determinarse si la cantidad aprobada como fondo de reserva excede o no del porcentaje del 5 por 100, pero no puede desconocerse que el indicado porcentaje es mínimo, por lo que únicamente sería susceptible de impugnación en el supuesto de que la cantidad establecida como fondo de reserva no cubriera el indicado porcentaje mínimo en relación con el presupuesto ordinario; b) en segundo término, en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios demandada, que se consideran de aplicación preferente a las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 2º ), y en su artículo 11 ya se prevé la constitución de un fondo de reserva al establecerse que "mediante acuerdo de la Junta General de Propietarios, tomado mayoritariamente con la forma que se establecerá por estos Estatutos, podrá crearse un fondo de reserva, a fin de atender con él los gastos imprevistos y cualesquiera otros de carácter extraordinario que pudieran originarse como consecuencia de la conservación de las obras de urbanización y el mantenimiento de las dotaciones e instalaciones de los servicios generales", sin que en relación con el mismo se establezca porcentaje máximo o mínimo en referencia al presupuesto de gastos ordinarios; y c) finalmente no puede desconocerse la ocasión en que se adopta el referido acuerdo, es decir, en el momento en el que, tras largas y numerosas vicisitudes, se trata de poner en funcionamiento la Comunidad de Propietarios, lo que conlleva la exigencia para los órganos de gobierno de disponer de unos mínimos fondos hasta tanto se pueda elaborar por los mismos y, en su caso, aprobar por la Junta de propietarios el correspondiente presupuestos ordinario.

En consecuencia, ha de ser igualmente rechazada la pretensión de declaración de nulidad del acuerdo referente a la creación de un fondo de reserva.

CUARTO.- Por consiguiente, y dado que en relación con los acuerdos adoptados en el apartado correspondiente a ruegos y preguntas no se concreta el precepto legal o estatutario que pudieran haber vulnerado, ha de ser desestimado el recurso de apelación interpuesto por los demandantes y confirmada en su integridad la sentencia impugnada, con imposición a los mismos de las costas causadas en esta segunda instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 398. 1 , en relación con el artículo 394. 1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y con pérdida del depósito de 50,00 euros constituido al efecto, según lo prevenido en el apartado 9 de la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre .

En atención a lo expuesto en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución,

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por los demandantes DON Carlos Alberto , DON Amadeo , DON Diego , DON Herminio , DON Narciso , DON Valeriano , DON Ángel Daniel , DON Cesar Y DON Guillermo , éste actuando en nombre de DOÑA Aida , representados por el Procurador Don Andrés Hernández Ramos, confirmamos la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 3 de esta ciudad con fecha 21 de julio de 2.010 en el Juicio Ordinario del que dimana el presente rollo, con imposición a los expresados recurrentes de las costas causadas en esta segunda instancia y declarando la pérdida del depósito constituido para recurrir al que se dará el destino legal.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.