Sentencia Civil Nº 489/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 374/2009 de 12 de Julio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00489/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 374 /2009

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JESUS GAVILAN LOPEZ

D. CESAREO DURO VENTURA

Dª MARIA JOSE ALFARO HOYS

En MADRID, a doce de julio de dos mil diez.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de JUICIO VERBAL 1555 /2007 del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 58 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante D. Valeriano , representado por la Procuradora Sra. Arranz Grande y de otra, como apelado C.P. DIRECCION000 NUM000 DE MADRID, representado por el Procurador Sr. De Grado Viejo, sobre reclamación de cantidad.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 58 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 10 de julio de 2008 , cuya parte dispositiva dice: "Que desestimando la demanda interpuesta a instancia de D. Valeriano contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS SITA EN LA DIRECCION000 NUM000 DE MADRID, absuelvo al demandado de los pedimentos formulados en la demanda, con expresa imposición de costas al demandante"; y auto aclaratorio de fecha 17 de noviembre de 2008 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "En atención a lo expuesto, y dando lugar a la solicitud de aclaración de sentencia instada por la representación procesal de LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 NUM000 , procede aclarar la sentencia dictada en los autos en los términos expresados en la presente resolución". Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de D. Valeriano se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que lo impugno. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 8 de julio de 2010, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. CESAREO DURO VENTURA.

Fundamentos

PRIMERO.-Mediante la demanda origen del presente procedimiento ejercita el actor una acción de reclamación de cantidad por importe de 2.762,08 euros con base a un relato fáctico según el cual como administrador de fincas habría sido contratado por la Comunidad de Propietarios demandada, pactándose que la duración del contrato sería de un año renovable por iguales periodos de tiempo salvo comunicación en contra con tres meses de antelación, lo que habría sido incumplido por la demandada al acordarse la rescisión del contrato el 24 de mayo de 2007 en Junta General sin estar este punto incluido en el orden del día y sin respetarse el preaviso de tres meses de antelación que llevarían al 24 de agosto de 2007, por lo que se reclama un anualidad, desde agosto de 2007 hasta julio de 2008, lo que no habría sido aceptado por la demandada pese a los requerimientos extrajudiciales realizados.

La demandada se opuso a la demanda dictando la juez sentencia en la que tras reseñar el objeto del pleito determina la existencia del contrato y de la rescisión del mismo, si bien entiende que se le mantuvo en el ejercicio de su cargo hasta el 1 de julio del 2007, por lo que desestima íntegramente la demanda con costas al demandante.

Recurre el actor esta resolución. El recurso se sustenta en la alegación de que la demandada habría resuelto unilateralmente el contrato sin respetar el preaviso de tres meses para ello, por lo que debería ser indemnizado en la cantidad que hubiera percibido por una anualidad de no haberse resuelto el contrato.

La demandada se opone al recurso rechazando sus argumentos e interesando la íntegra confirmación de la sentencia por sus propios fundamentos.

SEGUNDO.-Aunque la motivación de la sentencia resulta insuficiente para la resolución de la cuestión planteada, pues señala con error tanto la fecha de finalización del contrato suscrito como la fecha hasta la que se mantuvo al administrador actor en el ejercicio de su cargo, que no fue la de 1 de julio del 2007 como consta en el acta de la Junta sino hasta el 31 de julio de ese año tal y como se recoge en el acta de subsanación que el propio actor aporta, lo cierto es que ello no es bastante para que haya de darse la razón al recurrente pues el mismo parte en realidad de un presupuesto que no es otro que considerar que no respetándose el preaviso de tres meses, pues se ha acreditado que la resolución se acordó dos meses y siete días antes del vencimiento del contrato, tendría derecho a una prórroga automática del mismo, una tácita reconducción de lo convenido por una nueva anualidad, de modo que surgiría así su derecho a esa anualidad o a la indemnización por la misma con el importe que le hubiera correspondido en caso de haber seguido con su trabajo durante ese año.

Estándose en presencia de un contrato en el que la Comunidad contrata con el Administrador y lo integra en su ámbito para las funciones de gestión e intervención que le son propias no cabe duda de que se está en presencia de un arrendamiento de servicios especial que incluye también el mandato para ciertas cuestiones, lo que diseña la relación del Administrador con la Comunidad como basada en las relaciones personales, contrato por ello intuitu personae en el que encaja mal la prórroga impuesta que el actor pretende, de modo que la falta de sumisión al preaviso con tres meses de antelación no ha de conllevar necesariamente dicha prórroga, lo que impide reclamar el cumplimiento del contrato.

El contrato se ha mantenido y se han abonado al actor sus honorarios hasta el 31 de julio de 2007, con lo que se habría respetado la anualidad completa aun sin haberse llevado a cabo la resolución tres meses antes, pues ya hemos dicho que se hizo con dos meses y siete días de antelación; este incumplimiento no evita la resolución, y surge entonces la única cuestión de decidir si da derecho a indemnización y en qué cuantía; el actor parte de esta premisa que vincula al incumplimiento y frustración de la prórrroga por una anualidad, pero ya hemos dicho que tal derecho a la prórroga no podía imponerse en este tipo de contrato, no habiéndose pactado cláusula penal liquidatoria de los perjuicios en este caso, ni previsión contractual alguna al respecto, de modo que han de aplicarse las disposiciones generales de los artículos 1101 y siguientes del Código Civil y habrá de probar el actor los daños y perjuicios que le han sido generados.

Desde luego la petición por lucro cesante que se hace es inadecuada pues se solicita el precio de un servicio por un año sin descontarse cantidad alguna por la falta de prestación del servicio, como si toda la cantidad reclamada fuera la ganancia neta dejada de percibir; pero incluso por encima de ello, y por los razonamientos antes expuestos, lo que debiera acreditar el actor es el perjuicio sufrido por el hecho de que la resolución se llevara a cabo 24 días antes de lo pactado como tiempo de preaviso, lo que carece de prueba alguna.

En estas condiciones, habiéndose respetado la finalización de la anualidad por la parte demandada y dadas las características del contrato suscrito, no puede sino desestimarse el recurso y confirmarse la sentencia.

TERCERO.-Pese a la desestimación del recurso no ha de hacerse imposición de costas al recurrente en esta apelación, artículo 398 de la LEC en relación con el artículo 394 , al concurrir las serias dudas de hechos que justificaban el recurso dados los errores que contiene la sentencia de instancia.

Vistos los preceptos citados y demás de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso interpuesto por la representación procesal de D. Valeriano , contra la sentencia de fecha diez de julio de dos mil ocho, dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 58 de Madrid , confirmamos dicha resolución, no haciendo declaración de las costas de esta apelación.

Esta resolución es firme y contra la misma no cabe recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.