Sentencia Civil Nº 489/2010, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4, Rec 450/2009 de 05 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

ZARAGOZA

SENTENCIA: 00489/2010

Rollo: 450 /2009

SENTENCIA NÚMERO CUATROCIENTOS OCHENTA Y NUEVE

Ilmo/s. Sr/es. Magistrado/s:

Presidente:

D./Dª Juan Ignacio Medrano Sánchez

Magistrados/a:

D./Dª Eduardo Navarro Peña

D./Dª Mª Jesús De Gracia Muñoz

En Zaragoza, a cinco de Noviembre de dos mil diez.

VISTOS por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Zaragoza, integrada por los Magistrados del margen, el recurso de apelación interpuesto e impugnación formulada contra la Sentencia dictada en fecha 3 de Abril del año en curso por el Juzgado de Primera Instancia número Diecisiete de los de esta Ciudad, en autos de Juicio verbal de Desahucio seguidos con el número 758/08, sobre resolución de contrato de arrendamiento de local por impago de rentas y reclamación del importe de las adeudadas, de que dimana el presente Rollo de apelación número 450/09, en el que han sido partes, apelante, la demandante, entidad mercantil ZALESCO, S.L., representada por el Procurador D. Ángel Ortiz Enfedaque y asistida de la Letrada Dª. Azucena Lusilla Rausa, y, apelada e impugnante de la referida sentencia, la demandada, entidad DESENFRENO, S.C., representada por la Procuradora Dª. Carmen Marquesán Peralta y asistida del Letrado D. Javier Sánchez Andrés, siendo Ponente el Magistrado D. Eduardo Navarro Peña, que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

Se aceptan los correlativos de la sentencia recurrida; y

PRIMERO.- La anterior sentencia contiene la parte dispositiva siguiente: "FALLO: Desestimo la demanda interpuesta por Zalesco, S.L. frente a Desenfreno, S.C. y absuelvo a la referida demandada de los pedimentos instados en su contra, con expresa imposición de costas al demandante."

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, la representación procesal de la mercantil actora preparó contra la misma recurso de apelación en tiempo y forma hábiles, y emplazada que fue para que lo interpusiera en legal forma, así lo efectuó mediante la formulación del correspondiente escrito, en el que expuso las alegaciones que tuvo por conveniente para fundamentarlo, solicitando se dictara sentencia por la Sala, que revocando la recurrida estimase en su integridad los pedimentos de su demanda.

TERCERO.- Dado traslado de dicho recurso de apelación a la representación procesal de la entidad demandada, emplazándola para que pudiera alegar lo que a su derecho conviniere en relación con el mismo e impugnar, en su caso, la sentencia apelada en lo que le resultase desfavorable, dedujo escrito de oposición al mentado recurso, instando su desestimación, al tiempo que impugnó la citada sentencia en solicitud de que se declarase la nulidad radical del contrato de arrendamiento suscrito en su día con la actora, por vicio en el consentimiento al concurrir dolo por la contraparte, confirmándose los restantes pronunciamientos de dicha sentencia.

Conferido traslado de dicha impugnación a la contraparte para que pudiera formular las alegaciones que considerase oportunas, evacuó dicho trámite formulando escrito por el que se opuso a aquella, tras de lo cual se remitieron los autos originales de dicho procedimiento a esta Audiencia provincial, Sección Cuarta, con emplazamiento de las partes.

CUARTO.- Recibidos que fueron dichos autos en fecha 16 del pasado mes de Octubre, se formó el correspondiente rollo de Sala, en el que se personaron ambas partes, y seguido el trámite legal se dictó auto de fecha 20 de ese mismo mes por el que se acordó la admisión y unión a los autos de los testimonios de particulares de las Diligencias Previas de Procedimiento Abreviado núm. 3.255/08 del Juzgado de Instrucción nº 11 de esta Ciudad, dándose vista a las partes para que formularan por escrito su valoración, como así lo efectuaron ambas partes, señalándose, finalmente, para la discusión y votación del referido recurso de apelación y de la impugnación de la sentencia de instancia el día 1 del pasado mes de Diciembre, en que tuvo lugar tal acto.

Fundamentos

PRIMERO.- Es conveniente analizar en primer lugar la impugnación de la parte demandada, encaminada a que se declare la nulidad del contrato de arrendamiento que constituye la base de la acción principal, la de desahucio (esto es resolución del contrato locativo y lanzamiento) y reclamación de rentas.

La impugnación no es prosperable porque la reconvención no fue admitida por el Juzgado y la parte la hizo valer como excepción en el acto del juicio, de manera que si no se dio curso en el proceso a aquélla pretendida reconvención no se podría ahora en esta alzada, sin postular la nulidad de actuaciones si entiende que el Juzgado incurrió en una infracción procesal al no admitirla, dado que pronunciarse sobre esa pretensión sin haberse seguido los trámites prevenidos para la reconvención supondría una indefensión para la demandante principal, a la que se le hubiera privado no ya del trámite de contestación sino de la posibilidad de proponer prueba sobre una cuestión respecto de la que el Juzgado, en su auto de 22 de julio de 2008, estimó no tenía cabida en este proceso de desahucio. No se puede pretender ahora en esta alzada la declaración de nulidad del contrato sin atacar ese auto (art. 459 Lec ) lo que, como ya hemos anticipado acarrearía la nulidad de las actuaciones.

SEGUNDO.- Ciertamente la cuestión que plantea la impugnante entronca con la problemática que supone que el legislador haya admitido se acumule la acción de reclamación de rentas a la de desahucio, que no es otra cosa que la resolución del contrato (y el secuente lanzamiento) por, precisamente, el impago de esas rentas.

El problema que se plantea es clarificar el alcance de ese proceso, que en principio es sumario, tanto por razón de la limitada oposición (art. 444.1 Lec ) como por la carencia de eficacia de cosa juzgada (art. 447.2 Lec ), cuando se le ha acumulado la acción de reclamación de rentas.

Según una opinión cada una de esas acciones conserva su propia naturaleza que en nada se ve afectada por el hecho del ejercicio conjunto en un mismo proceso. De esta forma la acción de desahucio seguiría manteniendo su carácter sumario y la de reclamación de rentas plenario. Tesis que se mantendría, a modo de ejemplo, en la sentencia de 14 de octubre de 2008 de la Sección 13ª de la A.P. de Barcelona .

Pero según otra opinión esa diferenciación es un imposible jurídico: aunque esas acciones tienen un objeto diferente, la una, no es sólo que sea presupuesto de la otra, hasta el extremo de generar litispendencia ( sentencias de 10-X-2007 y 12-V-2008), y por tanto cosa juzgada, sino que ambas emanan de un mismo título y de un único acto de incumplimiento ( sentencia T.S. 7-XII-1963 ). No se puede así afirmar que la acción resolutoria carecería del efecto de cosa juzgada mientras que sí lo tendría la reclamación de rentas, y ya no cabría ulterior proceso sobre la cuestión, aun por incompatibilidad implícita, basadas en acciones que conllevaron cuestionar la pertinencia jurídica del derecho al cobro de las rentas. O las dos acciones tendrían como resultado una sentencia con efecto de cosa juzgada o, por el contrario, su alcance, para las dos, sería meramente sumario. En cualquier caso lo que no sería posible sería plantear una nulidad, a la que la Lec 2000 reservó un tratamiento procesal específico (art.408 Lec ), para salvar los problemas de contradicción con relación a las que se vino en denominar excepciones reconvencionales, esto es aquéllas alegaciones que aun participando de la naturaleza de la "excepción" sin embargo ampliaban el objeto del proceso, lo que se previno para la compensación y nulidad. Mas luego en el juicio verbal, en el que no se admite la reconvención cuando finaliza con sentencia sin efecto de cosa juzgada (art.438.1.Lec ), luego sólo regulará la alegación de compensación (art.438.2 Lec ), pero no el de nulidad del contrato. En definitiva que la Sala considera que no cabe oponer aquí, ni como reconvención ni como excepción una nulidad contractual que, además, afectaría a un tercero que no es parte en el proceso.

TERCERO.- Despejados los términos de cognición en este proceso la cuestión que se afronta ofrece algunas peculiaridades. La queja del arrendatario es que fue objeto de engaño cuando concertó el arrendamiento, el mismo no tenía autonomía jurídica pues no era sino ejecución y desarrollo de un contrato de cesión de los derechos arrendaticios (de 14 de febrero de 2008: f. 138). Derechos arrendaticios, y de ahí la queja del arrendatario, ya inexistentes por cuanto el contrato de arrendamiento que vinculaba a la propiedad, la aquí demandante, la mercantil "Zalesco, S.L." con la anterior arrendataria y pretendida cedente de los derechos arrendaticios, había sido resuelto judicialmente en un proceso de desahucio por falta de pago ( sentencia de 29 de junio de 2007 : F. 409), estando pendiente de que la propiedad instara el lanzamiento.

Se alega además, y se acreditó en el juicio, que a la actual arrendataria, demandada en este proceso, la mercantil "Desenfreno S.C.", le entregó la posesión, no la propietaria/arrendadora, sino la anterior arrendataria y cesionaria de sus aparentes derechos arrendaticios, "Conta 5, S.L.", y lo hizo con anterioridad a la firma del contrato de arrendamiento que vincula a las partes. Y la misma mercantil "Conta 5, S.L." que dio la posesión a "Desenfreno S. Civil" la desapoderó. Y lo hizo además "manu militari", en términos que al menos la última resolución de la jurisdicción penal que consta en los autos ( auto del Juzgado de Instrucción nº 11 de Zaragoza de 27 de enero de 2009 ) parecen adecuar el procedimiento penal por un delito de coacciones y de realización arbitraria del propio derecho.

CUARTO.- En esos términos la sentencia de instancia se planteará la nulidad hecha valer por el demandado vía "excepción", la que rechazará pues si bien considerará que el arrendamiento es un contrato simulado, siquiera se trata de una simulación relativa que conforme al art. 1276 C. Civil debe operar en el tráfico jurídico, lo que le llevará a desestimar la demanda pues si el verdadero negocio jurídico era una cesión de derechos arrendaticios y si el mismo estaba sujeto a una condición, el pago de una cantidad, no cumplido el mismo "el contrato no puede tenerse como vivo o existente".

A mayor abundamiento considerará que la parte arrendadora habría incumplido su obligación legal de mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada que le impone el art.1554 C.Civil .

QUINTO.- Y contra estos pronunciamientos se alzará la parte arrendadora para tras rechazar que sea pertinente examinar en este proceso la nulidad contractual, haciéndolo en términos de, por un lado, involucrar a un tercero que no es parte en este proceso en el complejo negocial y, por otra, involucrar al arrendador en la cesión de derechos y en las consecuencias de la desposesión de facto obviando el régimen jurídico que regula el arrendamiento y en concreto los arts 1559 y 1560 C.Civil .

Asiste razón en su queja a la mercantil apelante siquiera deba corregirse su planteamiento en tanto en cuanto interpreta los términos de la sentencia en el sentido de que estuviera validando la actuación del tercero que de facto desposeyó al arrendatario.

Rectamente entendida la sentencia lo que afronta es la problemática que supone la diferenciación de deberes que recaen sobre el arrendador en cuanto a las perturbaciones que soporte el arrendatario, dado que de la regulación combinada de los arts 1554, 1559 y 1560 del C.Civil resulta que atañe al arrendador defender la posesión del arrendatario frente a las perturbaciones de derecho, pero no de las meras perturbaciones de hecho, que son ajenas al vínculo contractual y para cuya defensa se atribuye legitimación directamente al arrendatario.

El problema es diferenciar cuando nos encontramos ante una perturbación de derecho y cuando sólo ante una perturbación de hecho, pues esta última puede venir acompañada de planteamientos jurídicos que pretendidamente den cobertura a la actuación fáctica.

Para el Juzgado, en la medida en la que se está haciendo valer por el perturbador un titulo jurídico para su acto, el incumplimiento del contrato de cesión de los derechos arrendaticios, habría una perturbación de derecho frente a la que competía responder al arrendador.

A criterio de la Sala la correcta interpretación del art.1560 C.Civil debe llevar entender que la perturbación a la que se refiere el precepto es ajena a los planteamientos jurídicos que sirvan de apoyo al perturbador, de manera que, al margen de los títulos que el mismo invoque, si se actúa de facto prescindiendo de los cauces jurisdiccionales compete reaccionar al arrendatario, sin que se traslade al arrendador carga alguna para defender al arrendatario de la perturbación dado que es completamente ajeno a esa perturbación que, por su sola forma, es antijurídica.

De aquí es de concluir que no se puede hacer reproche alguno a la pasividad del arrendador, pues la legitimación para accionar (que se ha hecho en vía penal) se agota en el arrendatario y porque, además y al margen de ello resulta acreditado que no tuvo conocimiento hasta que fue citado a declarar en el proceso penal, lo que además de realidad fáctica supuso para los arrendatarios el incumplimiento de la obligación que para los mismos el art.1559 C.Civil .

SEXTO.- Los anteriores razonamientos deberían llevar a la estimación de la demanda y del recurso de apelación, dado que no existiría incumplimiento alguno del arrendador que se pudiera contraponer a su derecho a cobrar la renta (sin perjuicio de las acciones que asistan al arrendatario frente al que le despejó de facto).

No obstante debe hacerse una consideración adicional sobre las afirmaciones de uno de los socios de "Conta 5 S.L." mercantil cedente de los derechos arrendatarios y despojante de facto de la posesión, D. Pedro Francisco , quien testificó en el acto del juicio y cuando fue interrogado si abonaba renta alguna a la propiedad manifestó que no pero que tenía un acuerdo verbal con "Zalesco S.L" en el sentido de no cobrar esta última de "Desenfreno S.C", sería "Conta 5 S.L." quien abonara las rentas.

Porque de ser cierto ello entendería la Sala que la arrendadora, aun sin haber sido partícipe del despojo ni existir connivencia con la despojante, sí que, por mor de ese potencial acuerdo, dejaría de ser ajeno al despojo, al asegurarse en todo caso la contraprestación del arrendamiento por parte del despojante, de modo que ya no existiría, a los efectos arrendaticios, una mera perturbación de hecho sino una perturbación que tendría un alcance jurídico afectante a las obligaciones del arrendador en términos tales que le colocarían en situación de incumplimiento, lo que, como acaece en las obligaciones recíprocas, le obstaría a reclamar las rentas.

Pero a criterio de la Sala, esa versión del tercero despojante, que tiene comprometida su responsabilidad penal, aparte de no haberse recordado por las partes en la apelación, no puede considerarse verosímil ni suficientemente contrastada, al menos en un proceso que, sumario o no, su estrechez procedimental hace inadecuado valorar, al igual que con la nulidad contractual. Razonamiento que han de conducir a la estimación del recurso.

SEPTIMO.- No obstante la estimación de la demanda dadas las muy serias dudas de hecho y de derecho concurrentes hacen improcedente hacer una especial imposición de las costas causadas en la primera instancia (art.394 Lec ).

Vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente y general aplicación

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por Zalesco, S.L y desestimando el de impugnación interpuesto por "Desenfreno, S.C." ambos contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Zaragoza, recaída en el juicio de desahucio con reclamación de rentas, tramitada en dicho Juzgado con el nº 758/08, con revocación de la misma y con estimación de la demanda interpuesto por "Zalesco, S.L" contra "Desenfreno, S.C." debemos condenar y condenamos a esta última a:

a) a dejar libre y expedita a disposición de Zalesco, S.L. en el plazo legal la finca urbana relacionada en el hecho primero de la demanda, bajo apercibimiento de lanzamiento.

b) al pago a Zalesco, S.L. de la cantidad de 804,41 € (OCHOCIENTOS CUATRO euros con CUARENTA Y UN céntimos) en concepto de rentas pendientes vencidas y no pagadas hasta la fecha de interposición de la demanda, por el arrendamiento del inmueble mas gastos y tributos repercutibles, más los intereses legales desde la interpelación judicial hasta su completo pago.

c) a pagar a Zalesco, S.L. las prestaciones periódicas que, en concepto de renta y cantidades contractualmente asumidas de cargo de la parte arrendataria, hayan vencido con posterioridad a la interposición de la demanda y hasta el momento del desalojo de la finca.

No se hace una especial imposición de las costas causadas en ninguna de las dos instancias.

Contra la presente sentencia cabe interponer recursos de casación y extraordinario por infracción procesal ente la Sala Primera del Tribunal Supremo, que se deberán, en su caso anunciar por escrito ante este Tribunal en el plazo de cinco días desde la notificación de la presente sentencia.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, uniéndose certificación a los autos, de lo que yo el/la Secretario, doy fe.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.