Sentencia Civil Nº 489/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 910/2010 de 11 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 910/2010 - 5ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 335/2008

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 7 SABADELL

S E N T E N C I A Núm. 489

Ilmos. Sres.

JOAN CREMADES MORANT

ISABEL CARRIEDO MOMPIN

M. ANGELS GOMIS MASQUE

FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a once de octubre de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 335/2008 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 7 Sabadell, a instancia de D. Raimundo contra D. Romualdo , Dª. Sagrario , D. Segismundo y D. Teodosio ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 26 de marzo de 2010, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente:

"FALLO: Que debo estimar y estimo la demanda de juicio ordinario seguida con el nº 335/08 a instAncia de D. Raimundo , representado por la procuradora Dª. Elena Rivera Ortún y defendido por el letrado D. Luis García Cruz, contra D. Romualdo , Dª. Sagrario , D. Segismundo y D. Teodosio , representados por la procuradora Dª. Teresa Prat Ventura y defendidos por el letrado D. José Friguls Joe,

1. Debo condenar y condeno a los demandados D. Romualdo , Dª. Sagrario , D. Segismundo y D. Teodosio a que de forma solidaria paguen al actor la suma de doscientos veintiseis mil ciend euros (226.100 euros).

2.- Debo condenar y condeno a los demandados a pagar al actor el interés legal sobre la mencionada cantidad desde la interpelación judicial, que a partir de esta resoluciñon será el interés legal del dinero se incrementará endos puntos hasta su completo pago.

3.- Debo condenar y condeno a los demandados al pago de las costas causadas en este procedimiento".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, .

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día CUATRO DE OCTUBRE DE DOS MIL ONCE .

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a D. Romualdo , a Dª Sagrario , y a D. Segismundo y a D. Teodosio , a abonar solidariamente a D. Raimundo la suma de 226.100 €; los demandados formularon inicialmente declinatoria por estar sometida a arbitraje la cuestión objeto del pleito, según resulta del contrato de opción y en las arras, y se suspendió el curso del procedimiento por estar las partes en vias de negociación, hasta que los demandados interesaron la reanudación, oponiéndose el actor a la declinatoria; por auto de 23.3.2009 se desestimó la declinatoria, siendo recurrido en reposición por los demandados, desestimada asimismo por auto de 23.4.2009. A la pretensión deducida en la demanda, se opusieron los demandados, negando la existencia de deuda alguna con el actor y afirmando que en el pacto 6º de la opción de compra se establecía implícitamente, el derecho de los demandados a establecer cargas sobre los inmuebles objeto de la opción, sin perjuicio de su liberación, en el momento de su ejercicio, que, al no ejercitarse en 26.9.2006 (fecha prorrogada), caducó, aunque considerando "poco equitativo retener la totalidad" de los 330.000 € entregados, retornaron al actor la suma de 120.000 €, sin que reconozcan el reconocimiento de deuda, nunca suscrito.

La sentencia de instancia estima la demanda, con imposición a los demandados de las costas causadas. Frente a dicha resolución se alzan éstos, reiterando la declinatoria, por la cláusula de arbitraje y, subsidiariamente, reitera la caducidad de la opción, con lo que el debate queda planteado en los mismos términos que en la instancia, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) En 19.7.2005 actor (como "parte compradora") y demandados (como parte "vendedora") suscribieron un contrato autodenominado de "arras confirmatorias" cuyo objeto era la compraventa de (1) la " finca rústica en Santa Oliva, Partida Molí Alt, que ocupa una superficie de 9.071 m2, linda N parte del resto de la finca que se segregó, S con tierras de herederos de Anton , E con tierras de sucesores de Balbino y Bernardo ", inscrita en el RP de El Vendrell y (2) una porción de 3.729 m2 de la "finca rústica sita en Santa Oliva, Partida Molí Alt, que ocupa una superficie de 9.071 m2, linda al N con Oriente Magín Rovirosa, S con camino, E con Daniel y O con Daniel ", (total, 12.800 m2), haciéndose constar que se encontraban libres de cargas por el precio de 961.619'37 €, abonándose en el acto por el actor la suma de 150.000 €, mediante cheque bancario a favor de D. Romualdo , en concepto de "arras confirmatorias", y el resto debía abonarse al formalizarse la correspondiente escritura pública de compraventa (f. 11 y ss, en relación con el hecho 1º de la contestación). 2) En 28.12.2005, las mismas partes suscribieron un contrato autodenominado de "opción de compra", por el que los demandados concedían al actor un derecho real de opción de compra sobre las referidas fincas, por un precio de 330.000 € de los que el actor abonó en el acto 180.000, mediante cheque bancario, pues ha había entregado los 150.000 restantes (f. 22 y ss, en relación con el hecho 2º contestación, y con el que, según los demandados, el anterior "fue resuelte y novado extintivamente"), en cuyo contrato se pone de manifiesto que la superficie real es de 8.387'28 m2 y que existen dos embargos por importes de 95.750'20 y 21.820'77 €, y que para el otorgamiento de la escritura de compraventa se establece el plazo máximo del 28.2.2006 (" plazo para que la VENDEDORA pueda deslindar la finca con el resto de propietarios, y recuperar así los m2 de superficie que existen de diferencia entre la finca registral y la medición topográfica..." ); en el pacto 8º se establece que "cualquier discrepancia en la interpretación o cumplimiento de este contrato será sometida a arbitraje con arreglo al procedimiento de la Ley de Arbitraje de Derecho 60/2003...". 3) En 28.2.2006 se prorrogó el contrato, al no poderse formalizar escritura "por causa imputable exclusivamente a la parte VENDEDORA" (lo que se reconoce por los demandados, por la existencia de cargas sobre la finca) estableciendo como fecha máxima el 26.9.2006 (f. 29, expresamente reconocido en el hecho 2º contestación), habiendo precedido requerimiento vía burofax del actor para otorgar escritura en determinada notaría (f. 168 y ss). 4) Si bien en ambos contratos se pactó expresamente que se venderían las fincas libres de cargas y gravámenes, en 5.5.2006, se constituyeron dos hipotecas sobre una de las fincas, la segunda (f. 30 y ss), sin que conste fuera comunicado al actor. 5) Asimismo, en 8.9.2006 , los demandados vendieron la segunda de las fincas a las entidades "Construcciones Promotisan SL", un 50% y a Edifibaix SL, el otro 50 (f. 61 y ss, 119 y ss). 6) En 26.9.2006 las partes entregaron a los actores dos cheques por importes respectivos de 90.000 y 30.000 € (f. 42), reflejados en un "reconocimiento de deuda", que no llegó a suscribirse (no obstante los intentos del actor en tal sentido, f. 122 y ss, por el que los demandados, partiendo de una suma que les fue entregada por el actor de 330.000 € más otros 16.100 en concepto de pago de facturas de las gestorías que participaron en las gestiones de compraventa y otros gastos (f. 35 y 36), reconocen adeudar al actor la suma de 346.100 € y entregan en el acto 120.000 €, quedando pendiente la suma de 226.100 €, que "deberá ser satisfecha como fecha máxima el día 31.11.2006", para cuya obtención, los demandados "realizarán la tramitación de una hipoteca sobre la finca" que se describe, que, además "servirá de garantía para el caso de que no se efectuara el pago en la fecha indicada de 31.11.2006" (f. 37 y ss). 7) En 13.6.2007 el actor formuló querella por estafa frente a los demandados, dando lugar a las diligencias indeterminadas 179/2007 del Juzgado de Instrucción 4 de Terrassa, que fueron archivadas por auto de inadmisión de la querella de 3.7.2010 , al considerarse los hechos como un incumplimiento contractual (f. 43 y ss). 8) En 15.1.2008 el actor reclamó a los demandados, vía burofax, la cantidad de 226.100 € (f. 51 y ss).

TERCERO .- La Sala comparte plenamente los argumentos del auto de de 23.3.2009 que desestimó la declinatoria, y el de 23.4.2009 que desestimó la resposición formulada frente al mismo, atendidos tanto los términos de la cláusula del contrato de opción (que no se reproduce en la prórroga) como las pretensiones de las partes oportunamente deducidas (el actor basa su pretensión, no en los contratos sino en la obligación de devolver el total de las sumas entregadas, al devolver solo parte, en el contexto de unos contratos ya ineficaces), partiendo de que los contratos a que se alude en los tres primeros extremos de los hechos básicos ya no se hallan vigentes y tanto se trate de la reclamación de cantidades entregadas (en concepto de arras confirmatorias o del precio de la opción) o de caducidad de la opción (con entrega por los demandados de parte de lo reclamado), pues (1) ya no se trata de los contratos en que constaba la cláusula de sumisión: a) En 8 de septiembre 2006 (es decir, después de la prórroga de la opción y antes de la fecha establecida en la misma para el otorgamiento de escritura), los demandados se "desvinculan" totalmente de la opción, vendiendo una de las fincas; b) En 26 de septiembre los demandados entregan a los actores dos cheques por un importe total de 120.000 €, que solo puede responder a parte del precio entregado por el actor, como precio de la opción; c) En el burofax de 15 de enero de 2008, el actor interesa la devolución del resto del precio de la opción, partiende de que "se invalidaron los contratos y se originó la obligación de devolución", o "reiterar la anulación de dichos contratos", cuya comunicación, entregada a los demandados sin que mereciera respuesta de éstos en ningún sentido; d) los demandados, no han ni siquiera intentado acreditar dar cumplimiento al contrato de opción o su vigencia; y (2) la cláusula de sumisión no se revela como decisiva, inequívoca, exclusiva y excluyente, en todo caso, respecto de las cantidades entregadas y su devolución, o la misma resolución contractual, concretándose la cláusula en la "interpretación o cumplimiento" del contrato, que en absoluto se cuestionan, sino las visicitudes en un momento posterior a esa resolución, mutuamente aceptada; otra cosa hubiera sido que los demandados hubieran suscrito el reconocimiento de deuda que sí contenía la cláusula.

CUARTO .- La opción de compra se viene considerando como una figura sui géneris, con sustantividad propia, contrato consensual, unilateral (es el optatario el que queda vinculado unilateralmente hasta que decida el el optante), que faculta al optatario para exigir el contrato definitivo con la sola manifestación de voluntad del optante manifestada dentro del plazo pactado ( SSTS. 5.7.1985 , 9.10.1989 , 24.1.1991 ,....), suponiendo, en definitiva, una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de la voluntad del optante para que el contrato quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el optatario, sin necesidad de más actos ( SSTS. 9.2.1985 , 4.4.1987 , 24.1.1994 , 13.11.1992 , 22.9.1993 , 2.11.1995 , 29.2.1996 , 14.2.1997 , 14.11.2000 ...).

En este sentido, el contrato de opcion de compra no aparece regulado específicamente en el CC, aunque reconocido en el art. 14 RH , se concibe como aquel convenio por virtud del cual una parte concede a otra la facultad en exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, y constituyendo por tanto, sus elementos esenciales: (1) la concesión al optante de la decisión unilateral respecto de la realización de la compra, (2) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y (3) la determinación del plazo para el ejercicio de la opción , transcurrido el cual, no podrá válidamente pretenderse el ejercicio del derecho, plazo que es de caducidad ( SSTS. 26.1.1988 , 9.10.1989 , 30'.6.1994,..), lo que no puede confundirse con el plazo para el ejercicio de la opción ante los Tribunales (así la STS. 14.2.1995 ) ; siendo elemento "accesorio" el pago de la prima. El optatario es quien queda unilateralmente vinculado hasta tanto decida el optante (es clara la obligación del concedente de no vender a nadie durante el referido plazo - así las SSTS 14.2.1991 , 29.9.1993 , 4.2.1994 , 17.2.1997 , 20.4.2000 ,...- pues el derecho que nace de la opción implica una facultad preferente de adquirir a favor del optante - STS. 22.12.1992 y las que en ella se citan -, dado que a lo que se compromete el concedente o promitente es a vender una cosa determinada al optante al recibir la declaración de voluntad de éste, de suerte que aquél se obliga a tener la cosa disponible durante el plazo estipulado por si el optante ejerciera el derecho dentro del mismo). Se rige por las disposiciones generales sobre obligaciones y contratos salvo las normas que no convienen a su esencia propia.

Es un contrato unilateral (salvo en caso de pactarse el pago de una prima), preparatorio y consensual, no un derecho real, aunque es indudable su trascendencia jurídico-real; es un derecho personal que puede tener efectos frente a terceros mediante la inscripción (limitada en el tiempo por el art. 14 RH , que exige determinados requisitos) , pero sin que ésta tenga la virtud de transmutar la naturaleza de los derechos, convirtiendo los peronales en reales, ya que no tiene un poder directo sobre la cosa, sino únicamente la facultad de exigir del sujeto pasivo el necesario comportamiento para que el contrato prefigurado sea llevado a su consumación ( SSTS. 4.4 y 9.10.1987 ) , o con plena eficacia frente a terceros, derivada del principio de fe pública (e incluso de "prioridad") de forma que tal inscripción protege al optante frente a terceros con toda la potencia del RP, garantizando la adquisición incluso para el caso de variaciones en el titular registral del dominio, posteriores a la inscripción del derecho de opción de compra . No obstante, el mismo TS en S. 30.11.1988 declaró que "el derecho de opción de compra, cualquiera que sea su naturaleza en el plano teórico y especulativo, sienta con claridad una estructura de carácter real muy superior a los ius ad rem que por vocación real de futuro o de garantías de su cumplimiento en el área obligacional puede trascender a la órbita de los derechos reales"., si bien se ha variado esta postura defendiendo que se trata de un derecho personal en SS. de 9.10 y 6.11.1989 , 9.6.1990 ,...)

Su perfección depende solo de la aceptación del optante, que realizada dentro del plazo establecido, constriñe al titular del derecho al cumplimiento y fija definitivamente las obligaciones recíprocas que, sobre esta base, han de exigirse después, pero no precisamente en el plazo establecido, que atañe solo a la necesidad de formalizar la aceptación en su transcurso; al hacer uso del derecho, el titular de la opción, se perfecciona el contrato, por producirse entonces el acuerdo de voluntades o consentimiento requerido por la ley, de suerte que surgida la facultad opotatoria nacen las obligaciones recíprocas de los contratantes ( SSTS. 10.7.1946 , 14.4.1956 )

QUINTO .- En ese sentido resulta abrumadoramente manifiesta la voluntad del actor de adquirir las dos fincas, y más que razonable que se paralizase la venta, ante la conducta de los demandados, y ello se infiere de: 1) La compraventa con arras confirmatorias por un precio de 961.619'37 €, de los que se abonan en efectivo, ya en 19.7.2005, 150.000, en cuyo contrato los demandados manifiestan que la finca se halla libre de cargas y gravámenes; 2) La opción de compra posterior de 28.12.2005, abonando el actor 180.000 €, que con los anteriores 150.000 completaban el precio de la opción, y ésta vez, se recoge una superficie inferior (en más de 4.400 m2), y se constatan dos embargos por un total de 117.571'06 € omitidos en la compraventa, y se fija como plazo para el otorgamiento de escritura el 28.2.2006 (a fin de que los demandadospuedan deslinlar la finca del resto de propietarios recuperándose la superficie que constaba en la compraventa y se levantes las cargas). 3) El contrato se prorroga , por causa imputable a los demandados (no se habían solucionado tales cuestiones), para el 26.9.2006. 4) Los demandados, en vez de levantar las cargas, constituyen dos hipotecas sobre una de las fincas en 5.5.2006, algo más de 2 meses después de suscribirse la prórroga. 5) El actor requiere a los demandados para otorgar escritura pública, en 15.9.2006 (antes de la fecha máxima) en determinada notaría, a la que no asisten los demandados. 6) A partir de ese momento, lo que consta es el intento de los actores de que los demandados suscribieran el reconocimiento de deuda y el pago de los demandados de 120.000 €, así como la reclamación extrajudicial del resto. Dificilmente puede alegarse la caducidad de la opción.

Consecuentemente, con desestimación del recurso procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada a los apelantes, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

FALLAMOS QUE DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por D. Romualdo , a Dª Sagrario , y a D. Segismundo y a D. Teodosio contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, CONFIRMAMOS dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada a los apelantes.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgano de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el mismo día de su fecha, por el Ilmo./a Sr./a. Magistrado Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.