Sentencia Civil Nº 489/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 775/2010 de 20 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 25

MADRID

SENTENCIA: 00489/2011

Fecha: 20 DE OCTUBRE DE 2011

Rollo: RECURSO DE APELACION 775 /2010

Ponente: ILMA. SRA. Dª.Mª CRISTINA DOMÉNECH GARRET

Apelante y demandada reconviniente: PROYECTOS Y SOLUCIONES GESTIÓN DÍEZ, S.A.

PROCURADOR:DªNURIA RAMÍREZ NAVARRO

Apelado y demandante reconvenida: EL REAL DELEITE DE ARANJUEZ, S.A.

PROCURADOR:D.JAVIER CAMPAL CRESPO

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 796/2008

Procedencia : JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 1 DE ARANJUEZ

Ilmos. Sres. Magistrados:

D.JOSÉ MARÍA GUGLIERI VÁZQUEZ

D.ÁNGEL LUIS SOBRINO BLANCO

Mª CRISTINA DOMÉNECH GARRET

En MADRID , a veinte de octubre de dos mil once .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 25 de la Audiencia Provincial de MADRID , los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 796 /2008 , procedentes del JUZGADO DE 1A.INSTANCIA N. 1 de ARANJUEZ , a los que ha correspondido el Rollo 775 /2010 , en los que aparece como parte apelante PROYECTOS Y SOLUCIONES GESTION DIEZ SA representado por la procuradora Dª. NURIA RAMIREZ NAVARRO , y como apelado EL REAL DELEITE DE ARANJUEZ SA representado por el procurador D. JAVIER CAMPAL CRESPO , sobre resolución de contrato de compraventa , y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª Mª CRISTINA DOMÉNECH GARRET .

Antecedentes

PRIMERO. - Que los autos originales núm. 796/2008, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Núm. 1 de los de Aranjuez, fueron remitidos a esta Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid, de conformidad con lo dispuesto en las Normas de Reparto aprobadas por la Sala de Gobierno del Excmo. Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

SEGUNDO.- Que por la Ilma. Sra. Dª. Desirée Múgica Mayo Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Aranjuez se dictó sentencia con fecha 30 de Abril de 2010 , cuyo FALLO es del tenor literal siguiente: ESTIMAR la demanda interpuesta por la entidad El Deleite de Aranjuez S.A., contra Proyectos y Soluciones Gestión Díez S.A. declarando resuelto el contrato de opción de compra de 30 de julio de 2007, y de todos los documentos anexos, con la pérdida, en beneficio de la actora, del precio pagado hasta el requerimiento, excluyendo el I.V.A., y que asciende a 200.000 euros, así como todas las gestiones realizadas por la entidad demandada respecto de la finca, y costas. DESESTIMAR la demanda reconvencional interpuesta por la entidad Proyectos y Soluciones Gestión Díez S.A. contra El Deleite de Aranjuez S.A., no habiendo lugar a declarar la nulidad instada del contrato de opción de compra de fecha 30 de julio de 2007, con sus efectos inherentes, absolviendo a la actora de todas las peticiones efectuadas en su contra. Las costas de dicha demanda reconvencional se impondrán a la entidad Proyectos y Soluciones Gestión Díez S.A.".

TERCERO .- Que contra dicha Sentencia se preparó e interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte demandada, la Procuradora Sra. Dª. Mª Ángeles Burgos López, y mantenido ante esta Audiencia por la procuradora Sra.Dª Nuria Ramírez Navarro dándole traslado del mismo a la parte demandante quien presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso entablado; remitiéndose los autos a esta Sección Vigesimoquinta, se señaló para deliberación, votación y fallo del presente recurso el día 29 de Septiembre del año en curso.

CUARTO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

SE ACEPTAN los Fundamentos de Derecho de la Sentencia impugnada en lo que no se opongan a los siguientes,

PRIMERO.- La mercantil El Real Deleite de Aranjuez, S.A., interpuso demanda contra Proyectos y Soluciones Gestión Diez, S.A., solicitando en el suplico de dicho escrito que se declarara resuelto el contrato de opción de compra, firmado entre las partes, de fecha 30 de julio de 2.007 y de todos los documentos anexos, por causa de incumplimiento de la demandada, con pérdida, en beneficio de la actora, del precio pagado hasta el requerimiento, que excluido el IVA asciende a la cantidad de 200.000 €, así como las obras y gestiones realizadas por la demandada en la finca transmitida, con condena en costas a la parte demandada.

Por su parte la demandada oponiéndose a la demanda solicitaba la declaración de nulidad del contrato de opción de compra, con sus efectos inherentes, condenando así a la actora a devolver la cantidad de 200.000 € entregados a cuenta del precio, y con imposición de costas. Asimismo formulando reconvención solicitaba que con carácter subsidiario a la anterior solicitud, se declare resuelto el contrato de fecha 30 de julio de 2007, condenando a la actora a la devolución a la demandada de las cantidades entregadas a cuenta del precio.

La sentencia de instancia, estima la demanda la demanda y desestima la reconvención, declarando resuelto el contrato suscrito entre ambas litigantes en los términos pretendidos en el suplico de la demanda. Razona la Juzgadora de instancia que los impedimentos urbanísticos alegados por la reconviniente como causa de nulidad, consistentes en la tardanza por parte del Ayuntamiento en evacuar consulta urbanística atinente a la viabilidad del proyecto y posterior denegación de la misma, ya existentes al tiempo de la celebración del contrato de opción de compra de la finca objeto del mismo, no permiten a la reconviniente invocar ahora la nulidad amparándose en que posteriormente la consulta ha resultado negativa, pues pudo y debió conocer el motivo de nulidad. Por otro lado, partiendo de la admisión por parte de la demandada de la resolución del contrato aunque sin pérdida de la cantidad entregada a cuenta, razona que la imposibilidad como causa de resolución alegada por ésta exige que no haya culpa del deudor, siendo que no la hay cuando el hecho resulte imprevisible e irresistible. Aprecia que la demandada tenía experiencia en el sector, y su legal representante al tiempo de la firma del contrato litigioso había ostentado el cargo de Concejal del Ayuntamiento de Aranjuez durante dos legislaturas anteriores, con competencias en materia de urbanismo. Asimismo considera que la finca objeto del contrato encajaba en el uso que la calificación del PGOU establece para ese suelo, pero exigía una serie de trámites que la demandada no ha acreditado haber realizado. Por ello concluye que ésta podía conocer antes de la firma del contrato de opción que el proyecto no sería viable, pues estaba en disposición de ello y con posibilidad de haber realizado la consulta necesaria en tiempo hábil.

Frente a dicha sentencia se alza la demandada solicitando se declare la nulidad del contrato de opción de compra de 30 de julio de 2007, o subsidiariamente, la resolución del mismo, con devolución, en ambos casos, o en su defecto por razón del principio de enriquecimiento injusto, de la cantidad de 200.000 €. En apoyo de su petición de nulidad alega la apelante que si bien cuando las partes firmaron el contrato de opción de compra no tenían conocimiento exacto de la viabilidad jurídico-urbanística del proyecto, ello fue debido a la voluntad de ambas partes, por lo que, según entiende, no resultaría de aplicación la previsión establecida en la autorización concedida por la aquí apelada a la ahora apelante en el documento de fecha 2 de octubre de 2006, conforme a la cual una vez las gestiones realizadas dieran resultado positivo, las firmantes se comprometían a otorgar precontrato de transmisión de la finca, pues ambas aceptaron la firma del contrato desconociendo la real viabilidad del proyecto. Argumenta en que a estos efectos era trascendental atender a la respuesta del Ayuntamiento, para lo que fue necesario acudir a la jurisdicción contencioso-administrativa. E insiste en que atendida la inviabilidad urbanística del proyecto, es obligado el acogimiento de la causa de nulidad. En el motivo segundo y con carácter subsidiario alega que el contrato devino de cumplimiento imposible desde el punto de vista legal en cuanto el planteamiento resultaba contrario a una norma reglamentaria, siendo el Ayuntamiento quien debía interpretar si el proyecto era viable conforme al planeamiento. Por último alega que invocada en la reconvención el enriquecimiento injusto de la ahora apelada, la sentencia de instancia omite todo razonamiento en torno al mismo, incurriendo en incongruencia omisiva, reiterando además que habiendo recibido la mercantil apelada la cantidad de 200.000 € como parte del precio del contrato, frustrada la finalidad del mismo por ilegalidad de su causa, no existe justificación para la retención de lo percibido, lo que obliga a la devolución de dicha cantidad.

SEGUNDO.- No podemos compartir las argumentaciones del recurso ni por tanto acoger su petición, considerando por el contrario éste Tribunal que los razonamientos y apreciación de la Juzgadora de instancia son acertados y por ello su decisión debe ser refrendada.

En definitiva la apelante pretende la declaración de nulidad por concurrir un impedimento urbanístico que, según entiende, determinaría la ilicitud de la causa o del objeto. Sin embargo, con independencia de que la parte compradora pretendiera la construcción de un complejo residencial en la finca vendida, lo cierto es que por una parte el objeto del contrato no es otro que la propia finca. Por otra parte, la causa del contrato, oneroso, era de conformidad con lo establecido en el artículo 1274 CC para la compradora aquí apelante la entrega de la finca y no la mencionada finalidad práctica perseguida con la compra de la finca. De este modo, es claro que ni el objeto del contrato ni la causa del mismo son ilícitos. Por el contrario, en la jurisprudencia, el impedimento urbanístico desconocido se erige en causa de resolución. Así, la STS de 24 de febrero de 1993 (RJ 1993, 1249) declara que "se produce causa de resolución contractual cuando por impedimentos urbanísticos y administrativos, el fin único (con categoría de motivo causalizado) para el que los compradores adquirieron la finca y para el que los que el vendedor la enajenó, no puede ser cumplido [ STS 19-1-1990 (RJ 1990, 16)]". También las STS de 14 de octubre de 1988 (RJ 1988 , 7487) y 27 de marzo de 1989 (RJ 1989, 2201), entre otras, declaran plenamente ajustada a Derecho la resolución contractual, al no haber podido alcanzarse, por impedimentos urbanísticos y administrativos, el fin único (con categoría de motivo causalizado) para el que los compradores adquirieron la finca y para el que el vendedor la enajenó. En el mismo sentido se pronuncian las ( STS de 19-1-1990 [RJ 1990 , 16], 24-2-1993 [RJ 1993, 1249 ] y 26-4-1993 [ RJ 1993, 1249], 18-4-1994 [ RJ 1994, 2799], 28-5-1996 [RJ 1996, 3660 ], y 23-10-1997 [RJ 1997, 7181]) reiterando que los impedimentos urbanísticos y administrativos, cuando los compradores no alcanzan su conocimiento al tiempo de celebrar el contrato actúan como causa resolutoria de la relación. Se considera que el artículo 1124 del CC no exige como requisito único e imprescindible un incumplimiento culpable por la parte demandada, sino que igualmente admite la frustración de la finalidad contractual casualizada no imputable a los contratantes. En este sentido, se expresa la STS de 7 de febrero de 1994 (RJ 1994, 917), en la que se señala: " Nos hallamos, pues, aquí en presencia del cumplimiento imposible de un contrato de compraventa por causas no imputables a ninguno de los en él intervinientes como vendedor y comprador, lo que origina la posibilidad de T, SA de interesar la resolución del mismo al no ser causante de su incumplir a la vez que proyecta la situación sobre el art. 1184 del CC ... cuando en el mismo se hable de imposibilidad legal, la doctrina viene entendiendo que dentro de éste último término pueden comprenderse no sólo las disposiciones estatales (Leyes, Decretos, Reglamentos etc.) sino también las de otro origen y, por tanto, las Ordenanzas Municipales, criterio que ha sido acogido en la doctrina de esta Sala, entre otras en la sentencia de 21 de enero de 1958 (RJ 1958, 220 ) sobre obras prohibidas por las Ordenanzas Municipales, la de 21 de noviembre de 1968, que declara que ese principio reconocido por la jurisprudencia, debiendo entenderse comprendido en él tanto la imposibilidad fundada en un Texto Legal como en preceptos reglamentarios y en mandatos de la autoridad competente, criterio que, puede ya verse en la de 3 de octubre de 1959 (RJ 1959, 3656), así como en la sentencia de 29 de octubre de 1970 (RJ 1970, 4471 ), referida a un supuesto semejante a la citada de 21 de noviembre de 1958 y la de 15 de diciembre de 1987 (RJ 1987, 9434), en ésta argumentación ". Finalmente las SSTS de 19 de diciembre de 1986 ( RJ 1986, 7680), 14 de octubre de 1988 ( RJ 1988, 7487), 29 de noviembre de 1989 (RJ 1989, 7922 ) y 30 de marzo de 1992 (RJ 1992, 2307) admiten también la resolución contractual por causa no imputable a alguna de las partes contratantes. Por lo demás la resolución contractual conlleva los efectos establecidos en los artículos 1123 y 1124 CC , que imponen la restitución de las prestaciones, lo que en implicaría la devolución de la finca y del precio entregado hasta la fecha.

Ahora bien, en el presente caso consideramos que, como acertadamente aprecia la sentencia de instancia, no concurren las exigencias para declarar la resolución por imposibilidad sobrevenida. Declara la jurisprudencia (en este sentido la reciente STS de 4 de mayo de 2011 , entre otras) que " La imposibilidad de cumplir la prestación debida, cuando no sea originaria, sino sobrevenida respecto del momento de perfección del contrato fuente de la obligación, además de absoluta, definitiva y no imputable al deudor, libera al mismo -artículos 1182 y 1184 del Código Civil (Digesto, 50.17.185 : impossibilium nulla obligatio est)- y, en caso de que la relación de obligación sea sinalagmática, constituye causa de resolución de la misma, ya que determina una situación de incumplimiento - pese a no ser éste atribuible al obligado ". Por lo tanto, la liberación del deudor exige que la imposibilidad sea sobrevenida y no imputable a él, requisitos que no pueden entenderse aquí concurrentes. No se puede olvidar que antes de la firma del contrato de opción de compra de fecha 30 de julio de 2007, las partes suscribieron un documento de fecha 2 de octubre de 2006 en el que en definitiva la propietaria de la finca otorgaba poderes a la futura compradora para que compareciera ante los organismos competentes a fin de conocer el desarrollo urbanístico posible sobre la finca propiedad de la poderdante, que fue después objeto del contrato de opción de compra. Este documento además preveía que si el proyecto a ejecutar sobre la finca resultaba viable desde el punto de vista urbanístico se otorgaría el contrato para la transmisión de la misma. Sin embargo, como admite la apelante, el contrato previsto fue otorgado sin que se conociera la situación urbanística de la finca, siendo la consulta evacuada por Proyectos y Soluciones Gestión Diez, S.A., al Ayuntamiento de Aranjuez de fecha 28 de abril de 2008, y por lo tanto de fecha posterior a la firma del contrato de 30 de julio de 2007. Y dicho desconocimiento es imputable a la compradora en cuanto según el documento anterior suscrito, la misma se obligaba a realizar las gestiones necesarias para ello, sin que no obstante exista constancia de que hubiera efectuado alguna al tiempo de la firma del referido contrato. Por otra parte, el impedimento urbanístico era preexistente al otorgamiento de este, en cuanto derivaba del planeamiento ya vigente en su fecha, y por lo tanto es claro que, de haber realizado las gestiones a que se comprometió la aquí apelante, las partes hubieran podido conocer la inviabilidad de la ejecución del proyecto. Asimismo se desprende de la propia escritura que acredita la representación de la sociedad, Proyectos y Soluciones Gestión Diez, S.A., tiene por objeto social, entre otras, la ordenación, urbanización, parcelación y reparcelación de terrenos y parcelas, tanto rústicos como urbanos; ejecución de obras, públicas o privadas; compraventa de bienes, bien como base de sus proyectos de urbanización o de construcción, o bien como negocio de compraventa; promover y desarrollar proyectos en su más amplio sentido, incluidas instalaciones sociales, deportivas, culturales o de servicios; asesoramiento y gestión de toda clase de transacciones inmobiliarias y administración de inmuebles, desprendiéndose de todo ello que la mercantil aquí apelante es una profesional del sector, siendo que además tenía experiencia en él y que contaba entre sus socios al Sr. Cepeda Barros, que además fue legal representante de la mercantil apelante, quien en las legislaturas anteriores había ostentado el cargo de concejal de urbanismo, con competencias en el sector. Por lo tanto de conformidad con todo ello no puede concluirse que la ahora apelante desplegara la diligencia necesaria para conocer la viabilidad del proyecto a que además se había comprometido, lo que impide la aplicación del artículo 1184 del CC , cuyo precepto prevé la liberación del deudor de las obligaciones de hacer cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible, para lo que resulta exigible que no se aprecie de culpa o negligencia en su actuar, supuesto este precisamente concurrente en el presente caso como se acaba de exponer.

TERCERO.- Constituye doctrina jurisprudencial reiterada la que proclama que la congruencia de las sentencias se mide ( STS 27 de marzo de 2003 ) por el ajuste o adecuación entre la parte dispositiva de la resolución judicial y los términos en que las partes han formulado sus pretensiones y peticiones, de manera tal que no puede la sentencia otorgar más de lo que se hubiera pedido en la demanda, ni menos de lo que hubiera sido admitido por el demandado, ni otorgar otra cosa diferente que no hubiera sido pretendido. La congruencia supone la correlación o armonía entre las pretensiones de las partes oportunamente deducidas en el pleito y la parte dispositiva de la sentencia ( STS de 9 de diciembre de 1985 ). Por lo tanto, ha de apreciarse comparando el suplico de los escritos alegatorios con el fallo de la sentencia ( SSTS de 3 de diciembre de 1991 , 15 de diciembre de 1992 , 16 y 22 de marzo de 1993 , 23 y 22 de julio de 1994 ). La congruencia, dice la STS de 31 de octubre de 1994 , consiste en la correspondencia o adecuación del fallo de la sentencia con el «petitum» de la demanda en relación con la «causa petendi» de la misma. Asimsimo, declara conocida la doctrina jurisprudencial ( SSTS de 23 de octubre y 17 de octubre de 2002 , 6 de junio de 2002 , 21 de diciembre de 2001 , de 4 de abril y 16 de julio de 1990 , 3 de enero y 30 de octubre de 1991 , 15 de febrero y 14 de diciembre de 1992 , 24 de marzo y 28 de septiembre de 1993 , 8 de junio de 1994 , 28 de enero de 1995 , 2 de septiembre y 27 de diciembre de 1996 , 25 de marzo de 1997 , 30 de diciembre de 1998 , 9 de febrero de 1999 y 1 de octubre de 2001 , 1 de octubre de 2001 , 22 de junio de 1983 ) que las sentencias absolutorias en su totalidad no pueden incurrir en incongruencia porque dan respuesta a todas las cuestiones planteadas, y ello aunque no contengan detallados los pedimentos que se rechazan, los cuales se integran en la total decisión y, por tal motivo, no necesitan de declaración expresa y pormenorizada en el fallo, pudiendo incurrir en incongruencia únicamente en los supuestos en que se altere la causa de pedir o se estime una excepción no articulada por el demandado ni apreciable de oficio. En el presente caso es cierto que la ahora apelante alegó el enriquecimiento injusto, si bien dicha alegación fue efectuada en la fundamentación jurídica de la reconvención, y referida a la consecuencia de la resolución por imposibilidad de cumplir la prestación. Asimismo es cierto que la sentencia apelada no contiene razonamiento expreso alguno al respecto. No obstante, no puede apreciarse el vicio invocado en cuanto la petición de la parte ahora apelante expresada en el suplico de la reconvención fue la resolución del contrato, respecto de cuya cuestión la sentencia de instancia da cumplida respuesta, y habiendo resuelto su desestimación y la estimación de la pretensión de resolución por causa de incumplimiento alegada por la actora, tácitamente rechaza también el enriquecimiento injusto al declarar la procedencia de la pérdida de las sumas entregadas a cuenta por la demandada conforme a lo solicitado por la actora.

Finalmente, se debe recordar que según declara la jurisprudencia ( STS 28 de marzo de 1990 , entre otras) la apreciación del enriquecimiento en perjuicio de otro requiere la falta de justa causa de atribución patrimonial, entendiendo por causa justa aquella situación jurídica que autoriza, de conformidad con el ordenamiento jurídico, al beneficiario de la atribución para recibir ésta y conservarla, bien porque exista un negocio jurídico válido y eficaz entre ellos, bien porque exista una expresa disposición legal que autoriza dicha consecuencia. Puesto que la atribución patrimonial que implica la pérdida de las cantidades entregadas a cuenta del cumplimiento del contrato de 30 de julio de 2007 es la consecuencia legal prevista en los artículos 1124 y 1101 CC para los casos de resolución por incumplimento no puede entenderse que exista enriquecimiento sin causa.

TERCERO.- De cuanto antecede resulta la desestimación del recurso, lo que de conformidad con lo dispuesto en los artículos 398 y 394 LEC conlleva la imposición de las costas causadas en ésta alzada a la apelante.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que DESESTIMAMOS el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Proyectos y Soluciones Gestión Diez, S.A., contra la Sentencia de fecha 30 de abril de 2010 dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Aranjuez en autos de Juicio Ordinario núm. 796 de 2.008, y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición de las costas de ésta alzada a la apelante.

Notifíquese la presente resolución a las partes interesadas, haciéndoles saber que la misma puede ser susceptible de recurso de casación o de recurso extraordinario por infracción procesal, debiendo preparar cualquiera de ellos mediante escrito en el plazo de cinco días siguientes a la notificación ante esta Sala que la dicta, constituyendo el oportuno depósito con arreglo a la D.A. 15ª de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.