Sentencia Civil Nº 49/2004, Audiencia Provincial de Tenerife, Rec 672/2003 de 09 de Febrero de 2004

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL.

SECCIÓN CUARTA. CIVIL.

SANTA CRUZ DE TENERIFE.

S E N T E N C I A N.º 49/04

Rollo n.º 672/03

Autos n.º 624/01

Juzgado de 1ª Instancia n.º 1 de Santa Cruz de Tenerife.

Ilmos. Sres.:

PRESIDENTE

Don Pablo José Moscoso Torres.

MAGISTRADOS

Don Emilio Fernando Suárez Díaz.

Doña Pilar Aragón Ramírez.

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En Santa Cruz de Tenerife, a nueve de Febrero de dos mil cuatro.

Visto, por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial integrada por los Ilmos. Sres. antes reseñados, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el JUZGADO DE 1ª INSTANCIA n.º 1 de Santa Cruz de Tenerife, en los autos n.º 624/2001, seguidos por los trámites del juicio Ordinario y promovidos, como demandantes, por DON Jose Pedro y DOÑA Elvira , representados en primera instancia por la Procuradora Doña Maria Eugenia García Guerrero y dirigidos por la Letrada Doña Sandra Barrera Vinent, contra la entidad PROMOCIONES INMOBILIARIAS MORA Y ASOCIADOS S.L., representada por el Procurador Don Javier Fernández Domínguez y dirigida por el Letrado Don Manuel Freddy Santos Padrón, ha pronunciado, EN NOMBRE DE S.M. EL REY, la presente sentencia siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Doña Pilar Aragón Ramírez, con base en los siguientes

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la resolución apelada.

SEGUNDO.- En los autos indicados la Ilma. Sra. Magistrado-Juez Doña María Raquel Alejano Gómez dictó sentencia el veintiuno de marzo de dos mil tres cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: «FALLO: Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Eugenia García Guerrero en nombre de Don Jose Pedro y de Doña Elvira , debo condenar y condeno a la demandada Inmobiliarias Mora y Asociados S.L., a que abone a los actores la cantidad de 3.417.825 ptas equivalentes a 34.178,25 Euros, más intereses legales incrementados en dos puntos desde la fecha de esta resolución y con condena en costas a la actora ».

Con fecha 23 de abril del mismo año se dictó Auto aclaratorio, cuya parte dispositiva dice: "Se rectifica la sentencia de fecha 21 de marzo de 2.003, en el sentido de que donde se dice 34.178,25 euros, debe decir 20.541,54, euros, y en el fallo de debe corregir la condena en costas, que es para la demandada".

TERCERO.- Notificada debidamente dicha sentencia, se presentó escrito en los autos por la representación de la parte demandada, en el que solicitaba que se tuviera por preparado recurso de apelación contra tal resolución, petición a la que se accedió por el Juzgado mediante providencia en la que se acordó, además, emplazar a dicha parte por veinte días para la interposición de tal recurso; en el plazo conferido, se interpuso por escrito dicho recurso con exposición de las alegaciones en que se fundaba la apelación, del que se dio traslado a las demás partes por diez días, plazo en el que la representación de la parte demandante, presentó escrito de oposición al mencionado recurso.

CUARTO.- Remitidos los autos con los escritos del recurso y de oposición a esta Sala, se acordó, una vez recibidos y mediante providencia de dieciocho de Diciembre pasado, incoar el presente rollo, designar Ponente y señalar para la votación y fallo del presente recurso el día cuatro de Febrero del año en curso, en el que ha tenido lugar la reunión del Tribunal al efecto.

QUINTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, excepto en lo relativo al plazo para dictar sentencia en razón de número y orden de señalamientos pendientes en esta Sección.

Fundamentos

PRIMERO.- La acción ejercitada en la demanda rectora de este procedimiento es la de reclamación de daños y perjuicios por incumplimiento contractual, con base en el contrato de compraventa suscrito entre las partes litigantes, que tenía por objeto una vivienda unifamiliar, siendo las características que más importan a los efectos de este pleito el hecho de que se firmó primero, el 14 de marzo de 1.997 un contrato de opción de compra, "sobre plano", (solo existía el proyecto de construcción sobre la parcela propiedad de la demandada promotora), que incluía "una vivienda y plaza de garaje", con descripción completa de la distribución y medidas de las distintas habitaciones del inmueble, según plano adjunto; que también se suscribió en la misma fecha una opción de compra sobre "un trastero", y con plazo de entrega calculado en unos dos años.; que llegado el año 1999 sin que dicha entrega se hubiera llevado a cabo, se suscribió un nuevo contrato privado en marzo de ese año, que mantenía las mismas condiciones que los anteriores, respetándose desde luego las medidas y ubicación de las dependencias del inmueble, y variando solo la fecha de entrega, que se estableció "sobre abril de 2.000" y la suma de la cantidad establecida como penalización por el retraso en dicha entrega. La compraventa se elevó a escritura pública el 8 de marzo de 2.001, siendo el precio total de 14.312.650 pesetas, más IGIC.

Los daños y perjuicios por razón de los cuales se reclama en la demanda son los derivados del retraso, los producidos por el aumento de la repercusión del IGIC, que pasó del 4,5% al 5% en el año 2.000, los ocasionados por la diferencia de metros cuadrados pagados y los vendidos según la escritura, los causados por defectos constructivos que afectan concretamente al garaje, al trastero y a la colocación del shunt en uno de los baños, los originados por la depreciación del inmueble por los defectos que presenta, y los derivados de los daños morales sufridos por los actores como consecuencia de todo ello.

Los tres primeros conceptos indemnizatorios enumerados fueron desestimados por la sentencia de instancia, con base en los razonamientos que se exponen e sus fundamentos primero, segundo y tercero: la parte demandante no ha recurrido la sentencia, por lo que tales pronunciamientos han quedado firmes, pero la demandada alude también a ellos en su escrito de recurso, para fundamentar su petición sobre la modificación del pronunciamiento sobre las costas, que, de acuerdo con el Auto aclaratorio de aquella resolución, le vienen impuestas en su totalidad a la ahora apelante.

SEGUNDO.- Conviene empezar por el examen de los pronunciamientos que en la sentencia de instancia han resultado favorables a la parte actora, impugnados todos ellos por la demandada, por la repercusión que, en caso de estimación del recurso respecto a los mismos, pudiera tener en materia de costas.

TERCERO.- El primer punto es el relativo al garaje. En la resolución recurrida se estiman fundadas las razones de los actores, sobre la base de que esta dependencia, integrada constructivamente en la planta baja de la vivienda., "se vende como de 14,23 m2 y resulta que el perito judicial lo fija en 12,74 m2". Esta circunstancia viene valorada como generadora de un daño a reparar no por el mero hecho de la menor cabida, sino porque el garaje así construido y entregado "es impropio para la función que tiene porque, como se ha apreciado, no permite la maniobrabilidad en su interior, no pudiendo abrirse las puertas del vehículo, el cual ha de ser en todo caso de pequeñas dimensiones, suponiendo todo ello una evidente incomodidad y una pérdida de valor que además de ser cuantificable en cuanto a metros no vendidos, es evaluable en cuanto incumplimiento contractual y de la normativa aplicable". Esta última mención es referente a la Ordenanza de Viviendas de Protección Oficial. Este era el régimen inicialmente vigente, del que los demandantes se apartaron voluntariamente por entender que las ventajas (subvenciones) que les proporcionaba no eran los bastante atractivas, y para poder edificar la tercera planta (un ático con dos terrazas). Lo que se acaba de decir basta para desestimar el motivo del recuso que se basa en la no aplicabilidad la caso de la normativa de viviendas de protección oficial, porque la demandada si estaba obligada a cumplirla. Y en todo caso, lo que se está analizando aquí es la existencia de perjuicios para los compradores por razón del defectuoso cumplimento de la demandada de sus propias obligaciones, y es evidente, como se dice en la sentencia, que un garaje en las condiciones en que se construyó no satisface las expectativas con que se adquiere, puesto que no resulta idóneo para el uso para el que se destina.

En tales condiciones no pueden atenderse los argumentos retóricos de la recurrente, como que a los metros mínimos reglamentados deban sumarse los de la rampa de acceso. Lo cierto, a los efectos que ahora interesan, es que se vendió cosa distinta a la reflejada en el plano que se adjuntaba a los contratos Por cierto que, comparando los planos de dichos contratos con los realizados en la litis por el perito, resulta que en general todo lo construido ha sufrido una reducción en su superficie, salvo algunas dependencias de la vivienda que han "crecido" por alteraciones en la distribución, a costa de otras habitaciones; que en dicho plano no se refleja la verdad, haciéndose constar los teóricos metros cuadrados de cada estancia, pero no sus medidas de largo y ancho e incluso, como en el caso del dormitorio de la planta alta a que se hace referencia en el fundamento tercero de la sentencia, dibujando los muebles que debían caber en el mismo sin respetar la escala, como consecuencia de lo cual la realidad no se ajusta a las expectativas tenidas en cuenta y relevantes para decidir la compra.

Cabe añadir, en el tema del garaje que, aunque no se recoja expresamente en la sentencia de instancia (las apreciaciones que se hacen sobre la falta de idoneidad de dicha estancia son más que suficientes) presenta otros defectos constructivos, como es el que la puerta que lo conecta con el resto de la casa no reúna las condiciones de estanqueidad necesarias, con la consecuencia de llegada de ruidos y humos a la vivienda.

Dicho lo anterior, lo que sí es cierto es que, como se pone de manifiesto en el recurso, se ha incurrido en la sentencia en un error matemático, ya que al final del fundamento tercero, tras indicarse que "la indemnización por entrega de menos metros cuadrados de los pactados solo ha de operar en el garaje" de dice que dicha diferencia es de 2,05 m2, lo que resulta de la afirmación de que "se venden 14,79 m2 y se entregan 12,74", cuando lo cierto es que, según se expone anteriormente en el mismo fundamento, al razonar el porqué el garaje vendido no se corresponde con el ofertado, los metros cuadrados que se vendieron, según los planos adjuntos a los contratos, son 14,23. En consecuencia, la diferencia de metros no es de 2,05, sino de 1,49; valorándose la indemnización correspondiente partiendo del valor por metro cuadrado del garaje, 130.405 pesetas, la suma correspondiente a los metros no entregados es la de 194.304 pesetas, y no la de 267.330 que se dice en la sentencia, por lo que debe restarse a la indemnización fijada la cantidad correspondiente a la diferencia, que es la de 73.026 pesetas. En este punto, por tanto, se estima el recurso de la parte demandada.

CUARTO.- Pasando al asunto del trastero, los argumentos esgrimidos por la apelante, en cuanto al hecho de que el mismo se haya incorporado a la vivienda, con funciones de solana, por voluntad de los compradores, en nada altera el que el espacio en cuestión sea menor al que resulta de los planos, y tampoco es cierto que la reducción del trastero original se deba a que se ha aumentado el salón a su costa, ya que entre ambas habitaciones hay un aseo; simplemente lo que ocurre, como ya se ha indicado, es que los planos no obedecen a la realidad que resultó de la construcción ni en mediciones ni en distribución (por ejemplo, en aquellos el referido aseo "se introduce" en parte en el salón, mientras que en la realidad su ubicación no es exactamente esa).

La venta del trastero como finca independiente, cuando en realidad se integra en la vivienda materialmente, por más que se planeara con acceso independiente, no deja de ser una fórmula para obtener una mayor ganancia, pues en tales condiciones difícilmente podría el adquirente de la vivienda renunciar a la compra del "trastero", permitiendo que un tercero ocupara una de las habitaciones de su casa, por más que entrara a ella desde la calle. Por lo demás, se dan aquí por reproducidos los argumentos expuestos en la sentencia de instancia, con los que está plenamente de acuerdo esta Sala.

QUINTO.- Lo mismo ocurre con el tema del shunt del baño de la planta superior, cuya colocación aparece como claramente defectuosa y perjudicial, no solo por reducir las dimensiones del dicho baño sino por la forma en que se ha colocado en el exterior, en mitad de una de las terrazas, inutilizándola en cuanto obstruye el paso y ocasionando que los malos olores sean percibidos por los habitantes de la casa.

En cuanto al valor que la reparación de este defecto, colocando el shunt como es debido, la sentencia no se pronuncia al respecto, valorándolo a los efectos de apreciar el incumplimiento contractual de la entidad demandada, como generador de un derecho a ser indemnizados por parte de los actores, que tiene su cuantificación en el fundamento cuarto, de acuerdo con la pérdida de valor que todos los defectos enumerados ha ocasionado en su conjunto en la vivienda.

SEXTO.- Entrando en el motivo de recurso precisamente referente a la depreciación que se atribuye en la sentencia al inmueble, como concepto indemnizable, ya se ha hecho referencia a la intrascendencia, como criterio determinante, de que se cumplan o no las previsiones normativas de las viviendas de protección oficial.

Se denuncia también, respecto a este tema, una suerte de incongruencia en la sentencia apelada, que vendría del hecho de que en ella se establece la depreciación ocasionada por los varios defectos de construcción como de un 12% del valor del inmueble, mientras que, según se dice en el recurso, la parte actora solo reclamaba en este concepto el valor correspondiente a un 10% y "viene recogido en el informe del perito nombrado por la actora y en la propia sentencia en el 10%".

Pues bien, en el escrito de demanda, a cuyos pedimentos deben sujetarse las sentencias para no incurrir en incongruencia (en este caso se estaría dando más de lo pedido, de acuerdo con los argumentos de la recurrente) se expone que "El desvalor de la vivienda se calcula en un 10% del precio de mercado del inmueble, esto es, de 1.431.265 pesetas, sin perjuicio de ulterior cuantificación y comparación en el momento procesal oportuno con pericial realizada por otro profesional" (en referencia al informe pericial acompañado con la demanda). Dicho informe es el emitido por el perito nombrado judicialmente, y en este se establece, en cuanto a la repetida depreciación que "la merma que existe en esta vivienda (...) se valora en un 12% del valor de la vivienda".

Por tanto no hay incongruencia alguna, se da precisamente lo que se pide, y la recurrente no aporta argumentos que desvirtúen las conclusiones del perito sobre el porcentaje del valor que debe entenderse que integra la depreciación en cuestión.

SÉPTIMO.- Finalmente, por lo que hace al motivo del recurso referente a la indemnización por daños morales, que la sentencia establece en la suma de 1.000.000 de pesetas, tras apreciar la realidad de los citados daños, por las razones que se exponen en el fundamento quinto, debe acogerse una de las consideraciones que se hacen en dicho recurso, cual es la de haberse tenido en cuenta, para la cuantificación de este concepto, entre otros, el retraso en la entrega de la vivienda, siendo así que esta cuestión fue desestimada, por las razones que se indican en el fundamento primero, al entender la juez de instancia que se ha producido una transacción entre las partes en litigio en virtud de la cual los actores ya han sido indemnizados por esa tardanza, al haberse efectuado un descuento sobre el precio de 175.000 pesetas.

Por consiguiente, de la cantidad otorgada en la sentencia como indemnización por daños morales, debe restarse la indicada, quedando así este concepto en la suma de 825.000 pesetas.

O, lo que es lo mismo, del total de la indemnización establecida en la sentencia, debe restarse la cantidad de 248.026 pesetas (1.490,67 euros) resultado de sumar la indicada de 175.000 pesetas más las 73.026 correspondientes a la diferencia de metros erróneamente calculada a que se hace referencia en el fundamento tercero de esta resolución.

Los demás argumentos expuestos en el recurso de apelación con relación a este concepto indemnizatorio, el de los perjuicios morales, no desvirtúan los razonamientos de la sentencia, estando aquellos acreditados en lo que ello es posible, dada su especial naturaleza.

OCTAVO.- En cuanto a las costas de la primera instancia, alega la apelante que deben imponerse de acuerdo con el criterio general previsto en el art. 394 L.E.C., y siendo estimada solo en parte la demanda, dicha norma indica que no se deba hacer condena en las referidas costas sino que cada parte haga frente a las propias y a las comunes por mitad.

En la sentencia recurrida se razona, en su fundamento sexto y en relación con lo previsto en al párrafo segundo del citado art. 394, que procede imponer las costas a la parte demandada por haber litigado temerariamente: "resulta probado que los defectos denunciados son evidentes y que no se debería haber llegado a un litigio por este hecho, estimando que la parte demandada ha litigado con temeridad".

La apelante, como ya se dejó indicado, entiende que ello no es así, y que la desestimación de varias de las concretas pretensiones de los actores debe llevar a la aplicación de la norma general en materia de costas cuando la estimación de las pretensiones de la demandante no es plena.

Esta Sala comparte sin embargo los razonamientos de la juzgadora de instancia, pues la conducta de la empresa demandada no solo es constitutiva de un incumplimiento contractual grave de las condiciones de tiempo y características de lo comprado y pagado por los demandantes, sino rayana en el dolo, la haber logrado la captación de los demandantes como clientes y compradores de la vivienda por medio de la representación gráfica de la misma de distinta manera a aquella en que luego fue construida; los defectos de que adolece la vivienda son de tal naturaleza que podrían incluso haber fundado una petición de resolución contractual por inadecuación del objeto, y que en tales condiciones la vendedora solo haya "rebajado" el precio en la citada suma de 175.000 pesetas, y haya obligado con su conducta a los actores a acudir a la vía judicial en defensa de sus legítimos derechos, no puede calificarse de otra forma que de temeridad.

NOVENO.- En cuanto a las costas generadas en esta alzada, la estimación, siquiera parcial, del recurso de la demandada, supone que no deba hacerse ningún pronunciamiento sobre las mismas (arts. 398 y 394 L.E.C.)

Fallo

Estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación de la entidad mercantil Promociones Inmobiliarias Mora y Asociados S.L., contra la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia nº 1 de los de esta capital, en el juicio ordinario seguido al nº 624/01, modificamos dicha resolución en cuanto a la concreta cantidad en que los demandados deben indemnizar a los actores, que es la de 19.050,87 euros, como principal, con los correspondientes intereses.

En todo lo demás se confirma la referida resolución, sin hacer declaración sobre las costas generadas en esta alzada.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y demás efectos legales.

Así por esta nuestra resolución, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.