Sentencia Civil Nº 49/2009, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 8, Rec 279/2008 de 09 de Marzo de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁDIZ

SECCIÓN OCTAVA CON SEDE EN JEREZ DE LA FRONTERA.

PRESIDENTE ILMA. SRA.

Doña LOURDES MARÍN FERNÁNDEZ

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

Don IGNACIO RODRÍGUEZ BERMÚDEZ DE CASTRO

Don BLAS RAFAEL LOPE VEGA

Apelación Civil 279/2008-C

Juzgado de procedencia: Juzgado de Primera Instancia Número 3 de Jerez de la Frontera.- Juicio verbal 831/08.-

S E N T E N C I A Nº 49/2009

En Jerez de la Frontera a nueve de marzo de dos mil nueve.

Visto por la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Cádiz, con sede en Jerez de la Frontera, el recurso de apelación formulado contra la sentencia dictada el 14 de julio de 2008 en autos de juicio verbal seguidos sobre desahucio por expiración del plazo contractual. Es apelante don Cayetano , representado por la procuradora señora González Medina y asistido por el letrado don Fernando Valencia Benítez. Son apelados don Juan , don Saturnino , don Pedro Francisco , doña Rosario y don Constantino , representados por la procuradora señora Jimena Calderón. Ha sido ponente el Magistrado BLAS RAFAEL LOPE VEGA.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva: "Estimo la demanda presentada por el procurador señora Jimena Calderón en la representación de don Juan , don Saturnino , don Pedro Francisco , doña Rosario y don Constantino contra don Cayetano y en su consecuencia declaro la resolución del contrato de arrendamiento que liga a las partes por expiración del plazo contractual sobre la vivienda sita en calle DIRECCION000 número NUM000 - NUM001 de Jerez, condenando al demandado a desalojarla bajo apercibimiento de lanzamiento que tendría lugar el día 15 (sic)".

SEGUNDO.- Por la representación de don Cayetano se ha formulado recurso de apelación solicitando la revocación íntegra de la sentencia recurrida y la declaración de que el contrato de arrendamiento entre las partes no está resuelto, imponiendo a la parte contraria las costas de la primera y segunda instancia. Damos por reproducido el contenido del recurso de apelación, que está unido a las actuaciones.

TERCERO.- La representación de los hermanos Saturnino Juan Rosario Pedro Francisco Constantino se ha opuesto al recurso de apelación y ha solicitado la confirmación de la sentencia recurrida con expresa imposición de las costas a la parte apelante. Damos por reproducida la argumentación de su escrito, que también está incorporado al procedimiento.

CUARTO.- Las actuaciones fueron remitidas a esta Sección Octava de la Audiencia Provincial de Cádiz, con sede en Jerez de la Frontera. Se incoó el correspondiente procedimiento, se designó Magistrado ponente y se señaló para deliberación y votación, tras las cuales se ha dictado la presente resolución.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia recurrida ha estimado la demanda y ha declarado resuelto el contrato de arrendamiento relativo a la vivienda de la calle DIRECCION000 número NUM000 - NUM001 de Jerez de la Frontera por expiración del plazo contractual. En la sentencia recurrida se considera que el arrendamiento se habría venido prorrogando por tácita reconducción año a año tras el 11 de febrero de 2005, llegando hasta el 11 de febrero de 2008, fecha a partir de la cual se habría podido producir de nuevo la tácita reconducción de no ser porque la propiedad habría practicado un requerimiento el 18 de febrero de 2008, antes del transcurso de los 15 días a que se refiere el artículo 1.566 del código civil . Ese requerimiento supondría que tras expirar el contrato el arrendatario no ha continuado poseyendo durante 15 días con la aquiescencia del arrendador y por ello, según la sentencia recurrida, no ha operado la tácita reconducción y se ha extinguido el arrendamiento. Frente a ese razonamiento en el recurso de apelación se argumenta:

1º.- Que el apelante, señor Cayetano , no ha admitido nunca que recibiera un requerimiento de la propiedad el 18 de febrero de 2008 para resolver el contrato y que la parte apelada, los arrendadores, no habrían probado que comunicasen su falta de aquiescencia a la prórroga anual antes de que transcurriesen 15 días desde el 11 de febrero de 2008.

2º.- Que en una carta fechada el 22 de mayo de 2006 remitida por el letrado don Rufino Arrimadas García a don Cayetano se habría plasmado un acuerdo entre los arrendadores y el arrendatario por el que, a cambio deque la renta se incrementase con el IPC la fecha de extinción del contrato se habría fijado en el año 2014.

3º.- Que en todo caso el contrato no habría expirado el 11 de febrero de 2008 sino que la fecha de extinción sería el 11 de febrero de 2009.

SEGUNDO.- La parte apelante niega haber admitido en ningún momento que se le requiriese para resolver el contrato el 18 de febrero de 2008. Es cierto que la sentencia recurrida en su fundamento de derecho tercero indica que el requerimiento para la resolución del contrato se habría practicado el 18 de febrero de 2008, sin embargo tiene razón la parte apelante cuando pone de manifiesto que esa es la fecha indicada en la carta que se remite por burofax, pero la documentación aportada indica que el burofax no fue depositado en Correos hasta el 20 de febrero de 2008, por lo que es imposible que se recibiera el día 18 de febrero de 2008. La parte apelante alega que no le corresponde a ella probar que el burofax fuese recibido con posterioridad al 26 de febrero de 2008, argumentando que la carga de probar que el fax se había entregado dentro de ese plazo de 15 días correspondería a la parte apelada, demandante en primera instancia, que fácilmente habría podido aportar el acuse de recibo en el que Correos indica la fecha de entrega de las comunicaciones por burofax. A la vista de esas alegaciones y de la documentación que consta en autos, la conclusión a la que llegamos es que sólo resulta posible considerar probado que el 20 de febrero de 2008 los arrendadores remitieron a don Cayetano , a la dirección de la calle DIRECCION000 número NUM000 de Jerez, una comunicación por burofax en la que le requerían para que en el plazo de 15 días desde el recibo de la carta dejase libre la vivienda de la calle DIRECCION000 número NUM000 - NUM001 . El artículo 1.566 del Código Civil dice: "Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581 , a menos que haya precedido requerimiento". Consideramos que la comunicación remitida por burofax es suficiente para poner de manifiesto la falta de conformidad del arrendador con la tácita reconducción, sin que sea preciso que se acredite su recepción dentro de los quince días, cuando consta que la comunicación se dirigió a la dirección de la finca arrendada, donde el arrendatario tenía su domicilio. Si no se entendiera así, le bastaría al arrendatario eludir los intentos de comunicación durante los 15 días siguientes a la terminación del contrato para conseguir la tácita reconducción. Compartimos el razonamiento de la Sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Málaga, (Sección 6ª), en Sentencia de 23 de marzo de 2006 (EDJ 2006/264573 ):

"Para que el contrato no pueda ser prorrogado, bastará para ello que se realice la notificación con dicha antelación en el domicilio designado como tal, que además es el inmueble arrendado, pues, de lo contrario, quedaría prorrogado ilimitadamente por el mero hecho de desaparecer de su domicilio el arrendatario en los últimos meses de cada vencimiento contractual o de negar haber recibido la comunicación, como acaece en este caso. Al arrendador le basta, por tanto, con remitir la comunicación por un conducto, como en el presente caso, en el que quede constancia de su contenido y fecha, pues en el caso en que el buro-fax no hubiese sido entregado a su destinatario, sí ha quedado constancia de la entrega del requerimiento por el fedatario público, si bien la notificación tiene siempre una esencia recepticia, ya que constituye siempre un acto unilateral cuyo objeto es dar a conocer a una persona un hecho determinado, y su validez se hace efectiva en el momento de ser recibida por el destinatario, sin embargo, desde un punto de vista estrictamente procesal, la notificación para desarrollar toda su eficacia no tiene por qué ser recepticia, de ahí que sea perfectamente admisible la remisión de la comunicación al domicilio indicado, con independencia de haber sido recibida personalmente por el destinatario, lo que ha sido definitivamente resuelto en la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, que en su artículo 155.4 regula la notificación cuando las partes no estuviesen representadas por procurador, de modo que las comunicaciones realizadas a los domicilios señalados surtirán plenos efectos, en cuanto se acredite su correcta remisión, aunque no conste su recepción por el destinatario. Por todo lo anterior, debe prosperar la acción de desahucio ejercitada conforme a lo dispuesto en el artículo 1569.1.º del Código Civil , sin que opere la tácita reconducción del artículo 1566 de dicho Código , al haber precedido el mentado requerimiento en contra de la arrendatario, lo que conlleva la desestimación del recurso formulado"

TERCERO.- La parte apelante argumenta que, en todo caso, la fecha de extinción del contrato de arrendamiento se habría fijado en el año 2014 como consecuencia de una carta fechada el 22 de mayo de 2006 y remitida por el letrado don Rufino Arrimadas García al arrendatario señor Cayetano . Esa carta está incorporada a las actuaciones y en ella el abogado indica que su cliente, don Juan , le ha dado traslado de su contestación en la que manifiesta su desacuerdo con la actualización de la renta. En la carta el letrado expone su discrepancia con las razones alegadas por el arrendatario para no acceder a la actualización, añadiendo que, suponiendo que no procediera la actualización de la renta, sería de aplicación la disposición transitoria segunda de la Ley 29/94 , en los siguientes términos: "...en el supuesto de no actualizarse la renta, debe saber que su contrato de arrendamiento se extinguirá en el plazo de ocho años, a contar desde el 4 de mayo de 2006, fecha en que se le requirió fehacientemente respecto a la actualización." La parte apelante considera que, habiéndose mantenido la renta mensual de 51 euros, habría entrado en vigor una nueva cláusula según la cual la extinción del contrato no se produciría hasta el 4 de mayo de 2014 . La sentencia recurrida no ha acogido ese razonamiento de la parte apelante pues considera que el letrado del señor Constantino se habría limitado a realizar una estimación de la duración del contrato en relación con una controversia sobre actualización de rentas, sin que lo manifestado por el letrado vinculase a los arrendadores, los señores Constantino Saturnino Juan Rosario Pedro Francisco . Efectivamente, nos parece que excede totalmente de lo razonable atribuir a la carta del letrado la condición de una cláusula contractual modificativa de la duración del contrato de arrendamiento. El artículo 1.254 del código civil indica que el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio. La carta remitida por el letrado no consta que exprese en modo alguno el consentimiento de los arrendadores, sino que contiene tan sólo una advertencia del letrado de los arrendadores que invoca una norma para afirmar que en caso de que el arrendatario no acceda a incrementar la renta la aplicación de la norma supondría que el contrato de arrendamiento se extinguiría en la fecha que se indica del año 2014. No consta en modo alguno que las partes acordasen que a cambio de no actualizar la renta el contrato expiraría en 2014. Por cierto, tampoco la parte apelante ha intentado siquiera conseguir ese resultado de prorrogar la duración del contrato al amparo de la norma invocada en la carta. La carta no pasó de ser una alegación formulada por el letrado en un proceso de negociación sobre el incremento de la renta, una alegación que se pretendía realizar en beneficio de los intereses de la parte arrendadora, pero que no consta en modo alguno que contase con el consentimiento de los arrendadores para llegar a ningún acuerdo sobre prórroga de la duración del contrato de arrendamiento. Por ello en este punto también hemos de confirmar la sentencia recurrida.

CUARTO.- Finalmente se alega en el recurso de apelación que el contrato de arrendamiento no se extinguiría el 11 de febrero de 2008, sino el 11 de febrero de 2009. En este apartado del recurso de apelación la representación del señor Cayetano insiste en que no se habría realizado un requerimiento de extinción de la relación arrendaticia entre el 11 de febrero de 2008 y el 26 de febrero de 2008, es decir, en los 15 días siguientes a la terminación del contrato. Ya hemos explicado en el fundamento de derecho segundo de esta resolución que consideramos acreditado que el requerimiento se envió el 20 de febrero de 2008 a la dirección del señor Cayetano , dirección coincidente con la vivienda arrendada. Es cierto que no se ha probado que el requerimiento fuese recibido por el señor Cayetano dentro de esos 15 días siguientes a la terminación del contrato, pero nos remitimos a los motivos por los que indicamos en el fundamento de derecho segundo de esta resolución que era suficiente con la comunicación de la voluntad extintiva por la parte arrendadora en la forma que lo hizo. Por todo ello no atendemos tampoco esta alegación de la sentencia recurrida, lo cual supone la desestimación del recurso de apelación.

QUINTO.- De acuerdo con los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la desestimación del recurso de apelación conlleva la condena en costas a la parte recurrente.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación de don Cayetano contra la sentencia recurrida, dictada el 14 de julio de 2008 , y en consecuencia CONFIRMAMOS íntegramente dicha resolución con condena a don Cayetano a abonar las costas causadas en el presente recurso.

Así por esta sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala, y se notificará a las partes con expresión de caber contra ella, en su caso, los recursos extraordinarios por infracción procesal o de casación conforme a la vigente Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil , que se podrán preparar por escrito dentro de los cinco días siguientes al de la notificación y que se presentará ante esta Sección para ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION-. Leída y publicada fue la anterior sentencia por los Sres. Magistrados que la suscriben, estando celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, doy fe.