Sentencia Civil Nº 49/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 868/2010 de 01 de Febrero de 2011

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 868/2010 SENTENCIA 1 de febrero de 2011

PODER JUDICIAL

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 868/2010

SENTENCIA nº 49

En la ciudad de Valencia, a 1 de febrero de 2011.

La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por el señor don Vicente Ortega Llorca, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 19 de mayo de 2010, recaída en autos de juicio verbal nº 266 de 2010, tramitados por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de los de Valencia , sobre reclamación de 261,34 € correspondientes a arreglos en el portal consistente en puertas de acceso al cuadro de contadores de agua y luz y realización de rampa.

Han sido partes en el recurso, como apelante la demandante Comunidad de Propietarios de la C/ DIRECCION000 NUM000 , de Valencia, representada por el procurador don Juan A. Ruiz Martín y defendida por la abogada doña Mª del Carmen Menchero Gómez, y como apelados los demandados don Eusebio y doña Rosaura , representados por la procuradora doña Silvia Ortí Navarro y defendidos por el abogado don Andrés Iñigo Fuster.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada dice:

«DESESTIMO la demanda presentada por la Comunidad de Propietarios de la C/ DIRECCION000 NUM000 de Valencia contra Eusebio y Rosaura y ABSUELVO a Eusebio y Rosaura ; con expresa condena en costas a la parte actora.»

SEGUNDO.- La defensa de la comunidad actora interpuso recurso de apelación en solicitud de sentencia en la que revocando la sentencia dictada en instancia se condene al demandado al pago de la cantidad de 261,34 euros, todo ello con expresa condena en costas, por ser preceptivas.

TERCERO.- La defensa de los demandados solicitó sentencia por la que se desestime íntegramente el recurso de apelación interpuesto de contrario, todo ello con expresa condena en costas a la parte recurrente.

CUARTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para estudio el día 31 de enero de 2011.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.

PRIMERO.- La sentencia recurrida desestimó la demanda razonando que «SEGUNDO.- ... el Art. 9 de la ley establece que la obligación de cada copropietario de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización se ajustará a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido. Es decir si existe un criterio "especialmente establecido", que fije una contribución en los gastos diferente al porcentaje que fija el titulo constitutivo en su fijación inicial o en sus modificaciones posteriores, caso de haber acontecido, debe prevalecer aquél. TERCERO.-Valoración Probatoria. Respecto de la reclamación por el concepto de contribución del bajo de los demandados a la instalación de una ,,rampa" en el zaguán considero que debe desestimarse en tanto la actora no ha acreditado, de un lado, qué es lo que realmente se instaló para poder determinar si lo instalado debe entenderse o no como obra de accesibilidad o supresión de barreras arquitectónicas y, de otro lado, si lo instalado lo fue, en su caso, al amparo del Art 11.3 LPH por existir acuerdo validamente adoptado por la Junta o al amparo del Art 10.2 LPH a instancia de propietario con persona con discapacidad o mayor de 70 años con importe no superior a 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes. Y ello como premisa necesaria para poder determinar la licitud de la reclamación efectuada por este concepto a la vista de que en la escritura de obra nueva y propiedad horizontal - documento 6 de la oposición- se excluye a los locales de planta baja 1 y 2 de contribuir a los gastos de zaguán. Respecto de la reclamación por el concepto de ,,reparación de puerta de acceso a contadores de agua y luz en el zaguán" y vista la previsión de la escritura de obra nueva antes referida, considero que debe también desestimarse al no haber acreditado la actora en qué consistió la misma y si se debió a una simple mejora ornamental o, si, por el contrario, tuvo su origen en una avería de la tubería general tal y como refiere en la carta que se adjunta al documento 7 de su demanda. CUARTO.-Consecuencia Jurídica. Por lo expuesto y de acuerdo con lo previsto en los artículos 1088 y ss. C. Civil para las obligaciones, Art. 395 del C. Civil y Art. 9 y 21 LPH , procede desestimar la demanda y absolver demandado.»

SEGUNDO.- Frente a tal modo de razonar, la parte recurrente alega, en síntesis, que ex art. 9 de la ley de Propiedad Horizontal , el juzgado señala que en el caso de que exista un criterio especialmente establecido, debe aplicarse éste. Y los estatutos de la comunidad señalan que el zaguán, la escalera y el ascensor son elementos comunes de la finca y a continuación, lo siguiente: "Los locales en planta baja no contribuirán a los gastos de zaguán, escalera, ascensor y terraza. Los que originen estos servicios serán sufragados exclusivamente por los titulares de las viviendas por partes iguales." Es decir, para el juzgado debe prevalecer este criterio especial sobre el general del art. 9 de la LPH . Pero es que los estatutos no se contradicen con lo acordado en junta por dos razones. 1 Porque los estatutos están exonerando a los bajos del pago de los gastos ordinarios, no de los extraordinarios ya que no se especifica que estén exentos de ambos tipos de gastos, ordinarios y extraordinarios. 2.- Porque los gastos realizados no deben incluirse dentro de los gastos de zaguán, escalera o ascensor. Porque son consecuencia de unas obras de arreglo de las bajantes generales, que obligaron a levantar el suelo del zaguán; se reparó la puerta de acceso a los contadores de agua y luz acceso que se encuentra en el zaguán, pero que no es un gasto del zaguán, y porque la rampa que se instaló, fue para eliminar barreras arquitectónicas.

La documental acredita que la rampa se realizó a solicitud de un vecino que tenía su madre en silla de ruedas (doc. 8, junta de 8 de octubre de 2008), burofax de 29 de julio de 2008, doc. 6 y 7) a tenor del art. 11 3, cumpliéndose todos los requisitos de la Ley 51/2003, de 2 de diciembre , de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad, tal y como se le notificó al demandado en julio de 2003, y en consecuencia todo propietario está obligado al pago. En cuanto a las obras de reparación de la puerta de acceso al cuadro de contadores los doc n° 2, 3, 4 y 7 de la demanda acreditan que se trataba de una consecuencia de la reparación de la tubería general del agua, e igualmente se trataba de una reparación necesaria la de las puertas de contadores, consecuencia también de las obras del alcantarillado. Y ello se evidencia del hecho de que el demandado se ha negado a pagar las obras alegando únicamente que según os estatutos de la finca, que lo exoneran de pagar gastos de zaguán y escalera, estaba excluido del pago, nunca ha alegado que se tratase de obras de mejora. El juzgador introduce elementos, como el de que se trata de una mejora, no alegados por la otra parte.

El juzgador olvida el art, 18 de la LPH sobre impugnación de los acuerdos. Aún admitiendo que el demandado se opuso a los acuerdos del 17 de junio y 8 de octubre de 2008, así como al de la liquidación de la deuda, de 7 de mayo de 2009, no los impugnó. Por tanto, la acción ha caducado y el disidente está obligado al pago de lo acordado.

TERCERO.- A tenor del apartado e) del artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal , constituye una de las obligaciones de los propietarios sometidos al régimen de la propiedad horizontal "Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización", lo que concuerda con la previsión contenida en el artículo 3 , a cuyo tenor "A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime. Conforme prevén los Estatutos de la comunidad recurrente "Los locales en planta baja -números 1 y 2 de la división horizontal- no contribuirán a gastos de zaguán, escalera, ascensor y terraza, los que originen estos servicios serán sufragados exclusivamente por los titulares de las viviendas por iguales partes" (certificación del registro de la propiedad obrante entre los folios 80 y 82). La licitud de esta norma estatutaria, que nadie ha discutido, se sustenta sobre la posibilidad de que los propietarios acuerden un régimen de contribuir a algunos gastos comunitarios que sea distinto al legalmente establecido de hacerlo con arreglo a la cuota de participación fijada en el título. Así se ha reconocido por la jurisprudencia en base a lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal y al principio de autonomía de la voluntad imperante en las relaciones privadas y es expresamente recogido en el artículo 396, último párrafo, del Código Civil , pudiendo llegarse a eximir a algunas viviendas o locales de la obligación de contribuir a determinados gastos. La jurisprudencia del Tribunal Supremo tiene declarado con reiteración, en orden a la interpretación de las manifestaciones de voluntad y la aplicación de los artículos 1281, 1282, 1283 y 1288 del Código Civil , que la literalidad resulta preferencial cuando el clausulado se presenta claro y preciso, por lo que no han de aplicarse las demás normas interpretativas que tienen carácter de subsidiarios, al existir una efectiva relación jerarquizada entre las mismas ( Sentencias de 19-1-1925 , 18-4-1931 , 30-3-1953 , 23-3 y 6-9-1993 , 9-7-1994 , 29-1 y 19-2-1996 , entre otras muy numerosas) y refiriéndose a cláusulas como la transcrita entiende que las exenciones globales, genéricas, deben interpretarse sin hacer distinción entre unos y otros conceptos, incluyéndose, por tanto, también en ellas los supuestos de sustitución del elemento común ( SSTS de 19 de julio de 2000 , 3 de febrero de 1994 , 3 de julio de 1984 ), por lo que no cabe distinguir entre gastos ordinarios y extraordinarios, como ocurrió en un caso en que el Título Constitutivo excluía a las plantas bajas y entresuelos de los gastos de ascensor, razonó que «el Título utiliza el término genérico de "gastos", y cabe concluir que hace referencia tanto a los ordinarios como a los extraordinarios, porque, donde la regla citada no distingue, no existe justificación para interpretar lo contrario » ( STS Sala 1ª de 18 noviembre 2009 ). Además, aquella exclusión estatutaria debe aplicarse a todas las partidas imputadas por la Comunidad, pues en las actuaciones no hay prueba de que la instalación de una ,,rampa" en el zaguán sea una obra de accesibilidad o supresión de barreras arquitectónicas, y tampoco la hay de que la ,,reparación de puerta de acceso a contadores de agua y luz en el zaguán" tuviera su origen en una avería de la tubería general como se adujo por la Comunidad (folio 34).

CUARTO.- Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , las costas de este recurso deben ser impuestas a la recurrente.

QUINTO.- Conforme a lo dispuesto por la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ , confirmada la resolución recurrida, el recurrente pierde el depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino previsto en dicha disposición.

En nombre del Rey, y por la autoridad que me confiere la Constitución de España.

Fallo

Desestimo el recurso interpuesto por Comunidad de Propietarios de la C/ DIRECCION000 NUM000 , de Valencia.

Confirmo la sentencia apelada.

Impongo a la recurrente las costas de esta alzada.

Dese al depósito constituido para recurrir el destino previsto en la D.A. 15ª de la LOPJ.

Esta sentencia es firme.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.