Sentencia Civil Nº 49/2014, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5, Rec 237/2013 de 10 de Febrero de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial Sección 5ª Rollo 237-B-2013

SENTENCIA NÚM. 49

Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Luis Úbeda Mulero

Magistrada: Dª. Visitación Pérez Serra

Magistrada: Dª. Mª Teresa Serra Abarca

En la ciudad de Alicante a diez de febrero de dos mil catorce.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario nº 940 / 2008 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia Número Nueve de Alicante, sobre reclamación de cantidad, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante COSTANOVA S.A., representada por el Procurador D. Daniel Dabrowski Pernas y dirigida por el Letrado D. Pedro Sillero Olmedo. Y como parte apelada los demandados: 1º) Bartolomé , 2º) Gabriel , 3º) Celestina , 4º) Micaela , 5º) Primitivo , 6º) Jesús Ángel , 7º) Antonia , 8º) Juliana y 9º) Cosme , representados por la Procuradora Dª Jone Mira Erauzquin y dirigida por el Letrado Dª Concepción Rizo Aldeguer.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia Número Nueve de Alicante en los autos de Juicio Ordinario nº 940 / 2008, se dictó en fecha 28-02-2013 sentencia cuya parte dispositiva es del siguiente tenor literal:

' Que desestimando la demanda interpuesta por COSTANOVA S.A. Contra Cosme , Gabriel (y esposa a los efectos del ART. 144 del R.H .), Bartolomé , (y esposa a los efectos del art. 144 del R.H .), Celestina (y esposo a los efectos del art. 144 del R.H .), Sucesores Procesales de la difunta Bernarda : Micaela , Primitivo y Jesús Ángel en su condición de esposo a los efectos del artículo 144 del R.H ., contra los Sucesores Procesales de Mercedes , Antonia y Juliana debo: 1.- ABSOLVER Y ABSUELVO a Cosme , Gabriel (y esposa a los efectos del art. 144 del RH ), Bartolomé , (y esposa a los efectos del art. 144 del RH ), Celestina (y esposo a los efectos del art. 144 del RH ), Sucesores Procesales de la difunta Bernarda : Micaela , Primitivo y Jesús Ángel en su condición de esposo a los efectos del artículo 144 del RH , Sucesores Procesales de Mercedes : Antonia y Juliana de las pretensiones deducidas en su contra con todos los pronunciamientos favorables. 2.- Todo ello, con expresa imposición de las costas causadas'.

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandante, habiéndose tramitado el mismo por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma introducida por la Ley 1/2000, elevándose posteriormente los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente Rollo de apelación nº. 237-B-2013señalándose para votación y fallo el pasado día 4-2-2014.

TERCERO.-En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente la Iltma.. Sra. Dª. Mª Teresa Serra Abarca.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de instancia desestima la resolución del contrato de fecha 24 de agosto de 2006 de venta de una finca, solicitada por la mercantil actora contra los vendedores al amparo de lo establecido en el artículo 1124 del Código Civil ; y la pretensión subsidiaria de nulidad del contrato por error invalidante sobre las condiciones esenciales del contrato según lo dispuesto en el artículo 1300 y siguientes del citado Código . Frente a dicho pronunciamiento desestimatorio se opone en el recurso la actora, en el que solicita su revocación y que se dicte otra que, estimando íntegramente sus pretensiones declare bien la nulidad del contrato de compraventa, o bien la resolución por incumplimiento contractual y ambos casos se proceda a la devolución de la cantidad entregada a cuenta que asciende 180.302,64 euros, más los intereses legales desde el 20 de julio de 2007.

SEGUNDO.-Como ya se dijo en la sentencia de esta Sección de fecha 19 de octubre de 2011 , por razones de técnica procesal las pretensiones de la demandante debían haberse formulado a la inversa, pues solamente puede acordarse la resolución del art. 1.124 del Código Civil de un contrato válido, con lo que es prioritario en el recurso el examen de la nulidad en base a las reglas contenidas en los arts. 1.300 , 1.261 y concordantes del mismo Código .

Con carácter previo a resolver la acción de nulidad por error en el consentimiento del comprador, desestimado en la sentencia de instancia en el Fundamento de Derecho Tercero, hemos de hacer un breve resumen de los antecedentes fácticos acreditados y recogidos en el primer Fundamento de la sentencia, de los que podemos resaltar los siguientes: 1º.- En fecha 24 de agosto de 2006 se firmó un contrato de compraventa de finca urbana entre la mercantil Cavifor y los propietarios titulares registrales y adquirentes por herencia por escritura otorgada en fecha 22 de julio de 2003, hoy demandados. La finca se describe como terreno urbano sito en la CALLE000 , según nota registral de cabida de 2.542,50 M2, y según descripción catastral de 974 m2. En la estipulación primera y segunda del contrato se dice que la finca se vende con todos sus derechos privativos, comunes y accesorios, libre de toda carga o gravamen, arrendatarios y al corriente de los impuestos; y en la segunda se expone que se vende como cuerpo cierto y en el estado físico en que se encuentre, declarando los propietarios estar libre de cargas, arrendamientos y gravámenes. El precio de la venta se fijó en 901.518,20 euros de los que se abonó un 20% con la firma del contrato, estipulándose que en caso de incumplimiento por la compradora la cantidad ahora entregada se quedará en beneficio de la vendedora, como indemnización de daños y perjuicios y el plazo para otorgar la escritura pública se fijó en setenta y cinco días desde la fecha del contrato, que será fijada por la parte compradora. 2º.- En fecha 3 de octubre de 2006 la mercantil compradora cede a la mercantil Costanova S.A, hoy actora, los derechos de compra que la primera tiene respecto de la finca descrita en el Expositivo I del contrato, ya descrito con anterioridad, por un precio de 180.303,63 euros, subrogándose en los mismos derechos y obligaciones. Así mismo se compromete a abonar al arquitecto Avelino y a cuantos técnicos hubiese contratado para la redacción del proyecto, los honorarios que tuviesen pactados y a ceder a Costanova los estudios realizados por dicho arquitecto. También se recoge que como existen divergencias entre la superficie registral y la catastral, el cesionario acepta cualquiera que sea la condición física en que se encuentren los solares sobre los que adquiere los derechos de compra, renunciando expresamente a reclamar del cedente responsabilidad alguna por tal concepto. 3º.-La mercantil actora requiere a los vendedores para que comparezcan en la notaria a escriturar en fecha 5 de diciembre de 2006 para elevar a público el contrato de compraventa. Comparecieron ambas partes en la notaria el día señalado y se levantó acta donde se recoge la manifestación de los compradores en el sentido de que se ha observado una indeterminación sobre la naturaleza de la finca a adquirir, existiendo dudas sobre si dicha finca es edificable en todo o en parte, o bien si constituye un terreno destinado a viario. Se acuerda en la misma acta establecer un plazo con el fin de aclarar la situación física, jurídica y urbanística de la fina, con el objeto de que antes del día 31 de diciembre de 2006, la parte compradora resuelva sobre el cumplimiento o resolución del contrato. 4º.- El 23 de enero de 2007 se comunica mediante acta notarial a los actores que habiendo transcurrido con exceso el plazo fijado en el contrato para otorgar escritura pública deberá entenderse que desisten de la compra. 5º.-En febrero de 2007 los demandantes requieren a los vendedores a que cumplan el compromiso del acta de 5 de diciembre de 2006 y que entreguen la documentación del solar y su aprovechamiento urbanístico y en su caso se avengan a allanarse y a devolver la cantidad recibida y otra igual en concepto de indemnización por daños y perjuicios; que fue contestado por vía notarial en fecha 26 de febrero de 2007, requiriéndole para comparecer en la notaria a otorgar escritura de compraventa antes del día 14 de marzo, y rechazando las manifestaciones sobre las características físicas de la finca objeto de venta. 6º.- Con fecha 13 de marzo de 2007 los compradores requirieron a los vendedores para que acreditaran la superficie registral real de la finca, los linderos de la finca y si tiene aprovechamiento urbanístico como solar o en otro caso se produzca la resolución de la venta, con devolución de la cantidad percibida y otra igual en concepto de indemnización. 7º.- Por último se aportó por los demandados copia del recibo del IBI de la finca, copia de la notificación de la cesión de Cavifor a Costanova, carta de Costanova solicitando al elevación a público del contrato para el 5.12.2006, certificado catastral y copia del título inscrito en el registro y escritura de herencia otorgada ante notario con antelación a la fecha fijada para escriturar.

Con estos datos la sentencia, en síntesis, considera que no existen motivos para declarar la nulidad de la venta por no constar acreditado la existencia de error que invalide el consentimiento de la actora, ya que conocía o podía conocer las características físicas, geográficas y urbanísticas de la finca adquirida como cuerpo cierto; tampoco considera que haya incumplimiento del contrato por la parte vendedora.

Conclusión a la que se opone la apelante en el recurso, que reitera los motivos de la demanda, pidiendo la nulidad de contrato por error invalidante en el consentimiento sobre las características físicas de la finca, de la información registral, catastral, topográfica, y urbanística, y que los demandados conocían y ocultaron que la finca se hallaba destinada a viales, según consta en la escritura de adjudicación de herencia ( documento nº 9 de al demanda), información que el actor desconocía cuando se subrogó en el contrato. Respecto a la pretensión de resolución del contrato estima que hubo incumplimiento de la demandada en cuanto la finca vendida no tiene las características físicas ni jurídicas que fueron objeto del contrato, y que la parte vendedora se obligó a entregar en la estipulación 5ª del contrato de 24 de agosto de 2006 y a aclarar en el acta de manifestaciones de fecha 5 de diciembre de 2006, entregando tan solo la ficha catastral, recibo de IBI y DNI de los vendedores. Argumenta que la mención a cuerpo cierto no puede amparar cualquier discrepancia con la realidad física del objeto que se transmite, y en este caso tuvo su justificación en la diferencia de los metros entre la superficie del registro y el catastro, según la declaración del legal representante de Cavifor y la ficta confessio del Sr Bartolomé por aplicación de lo dispuesto en el artículo 304 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

TERCERO.-Las alegaciones de la parte apelante, ni la argumentación que las sustentan logran evidenciar en modo alguno error ni arbitrariedad en los acertados razonamientos por los que el Juzgado ' a quo' los que, por ello y al no haber quedado desvirtuados en esta alzada, bastan, por sí solos, a los fines desestimatorios del recurso, procediendo así, y en primer término, tenerse aquí por incorporados, de conformidad con la reiterada doctrina emanada del Tribunal Constitucional ( AATC 688/86 y 956/88 y SSTC 174/1987 , 146/1990 , 11/1995 , 24/1996 , 115/1996 , 105/97 , 231/97 , 36/98 , 116/98 , 181/98 , 187/2000., entre muchas) como de la Sala 1° del Tribunal Supremo ( SSTS de fechas 5 de octubre de 1998 , 19 de octubre de 1999 , 3 y 23 de febrero , 28 de marzo , 30 de marzo ó 21 de junio de 2000 , entre otras) que sostiene que la obligación que el artículo120.3 de la CE en conexión con el artículo 24.1 del texto constitucional, impone a los Tribunales de motivar debidamente las resoluciones por ellos dictadas en el ejercicio de su Jurisdicción con el fin de dar a conocer a las partes las razones de las decisiones judiciales y propiciar su critica a través de los recursos, permite la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, cuando en la misma ya se exponen argumentos correctos y bastantes que fundamenten, en su caso, la decisión adoptada, ya que en tales supuestos y cual precisa la STS de fecha 20 de octubre de 1997 , subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto al asumirla explícitamente el Tribunal de segundo grado. Únicamente resaltar que no consta acreditado ese error en el consentimiento como motivo de nulidad del contrato, ya que en el contrato de cesión de fecha 3 de octubre de 2006 entre la mercantil Costanova, actora del presente procedimiento, y la mercantil Cavifor, en el pacto Primero se recogía expresamente 'así mismo, Cavifor S.A se compromete a abonar al arquitecto Avelino y a cuantos técnicos hubiese contratado para la redacción del proyecto, los honorarios que tuviesen pactados y ha ceder a Costanova, S.A, los estudios realizados por dicho arquitecto y dichos técnicos...

Dado que existen ciertas divergencias entre la superficie registral y la catastral, el cesionario acepta cualquiera que sea la condición física en que se encuentren los solares sobre los que aquí adquiere los derechos de compra, renunciando expresamente a reclamar al cedente responsabilidad alguna por tal concepto'

De dicho pacto se desprende que no puede la actora afirmar ignorancia de lo que adquiría cuando consta expresamente: por un lado que conocían la divergencia entre la superficie registral y la catastral, y así lo manifestó el legal representante de Cavifor que visitaron la finca antes de su adquisición y había realizado un estudio de viabilidad; y por otro en relación a las afecciones urbanísticas, se había encargado el proyecto de ejecución que se obligó a ceder el comprador a la mercantil Costanova. También debe resaltarse que la mercantil actora se dedica a la promoción, construcción y venta de viviendas y en general de edificios, naves industriales y todo aquello que se relacione con actividades inmobiliarias, por tanto podía y debía tener conocimiento con anterioridad a la compra de las limitaciones urbanísticas que podían pesar sobre la finca urbana adquirida, cuando además en ninguna estipulación del contrato se manifiesta que la finca objeto del contrato de cesión y subrogación fuera edificable.

En definitiva para que se produzca la invalidez del consentimiento es necesario, no solo que el error sea sustancial y derivado de actos desconocidos para el que se obliga, sino también que el desconocimiento sea inexcusable, de modo que no hubiera podido ser evitado mediante el empleo por el que ha sufrido el error de la mínima diligencia excusable, de modo que se desvanece la esencialidad del error cuando se trate de situaciones fácilmente evitables mediante el empleo de una mínima diligencia ( SSTS 17-5 1988 , 12-7-1988 , 4-1-1989 , 23-2-1995 , 25-1-1996 ).

CUARTO.-Respecto a la pretensión de resolución por incumplimiento contractual tampoco pueden ser acogidas las alegaciones del recurrente puesto que que no se aprecia incumplimiento de las obligaciones impuestas al vendedor en el contrato de compraventa de fecha 24 de agosto de 2006. En el contrato redactado a instancias de la mercantil compradora se describe la descripción registral de la finca y la identificación catastral, y el título por el que se adquirió la finca, documentos todos ellos a los que pudo tener acceso la mercantil actora, que los aporta junto con la demanda; también se recoge en la Estipulación Segunda del contrato que la finca 'se vende a cuerpo cierto y en el estado físico en que se encuentre, declarando los propietarios estar libre de cargas, arrendamiento y gravámenes'. En ningún apartado del mismo se recoge que la finca sea urbanizable, y como hemos dicho en el anterior fundamento jurídico, no consta que se ocultara las cargas urbanísticas ya que la finca ni se vende como terreno urbanizable, ni disponía de los servicios mínimos para tener dicha calificación, como alumbrado, red de alcantarillado, energía eléctrica etc..., que pudiera inducir a error al comprador. Tampoco consta que se ocultara las condiciones físicas del terreno, ya que previamente a la compra había sido visto por la compradora que sabía antes de firmar el contarto que no coincidían la realidad con la descripción del registro y del catastro.

La apelante centra la petición de resolución contractual en el incumplimiento de lo estipulado en la cláusula quinta del contrato de 24.8.2006 y en el punto III del acta de manifestaciones, sin embargo del contenido de ambos documentos no se aprecia el incumplimiento de la vendedora como pretende en el recurso, pues no se recoge en el contrato como obligación de la vendedora aportar la situación urbanística como elemento esencial para la perfección del contrato, sino ya que se recoge solo la documentación necesaria para la preparación y formalización notarial y esta fue aportada, como consta en los documentos nº 13, 14 y 15 de la contestación de la demanda, con anterioridad a la fecha fijada para escriturar. Por último en relación al incumplimiento del acta notarial, en primer lugar hemos de resaltar que no forma parte del contrato y por tanto no puede servir de sustento para la acción ejercitada en la demanda por incumplimiento contractual, y en segundo lugar de su contenido se contempla solo la posibilidad de que la parte vendedora resuelva, en su caso, el contrato, sin que de ello se derive ningún incumplimiento de lo pactado en el contrato por los demandados.

QUINTO.-En consecuencia con lo expuesto procede la desestimación del recurso y confirmación de la resolución de instancia, con el pronunciamiento sobre costas que se deriva de la aplicación de los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 9 de Alicante, con fecha 28 de febrero de 2013 , en las actuaciones de juicio ordinario nº 940/2008 de que dimana el presente rollo, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, imponiendo a la parte apelante el pago de las costas causadas en esta instancia.

Se acuerda la pérdida del depósito constituido con arreglo a la Ley 1/2009, de 3 de noviembre y Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Notifíquese esta resolución conforme a lo establecido en los artículos 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 208.4 y 212.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y, en su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, interesando acuse de recibo, acompañado de certificación literal de la presente a los oportunos efectos, uniéndose otra al Rollo de apelación. Contra ella cabe interponer recursos de casación y extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo con arreglo a lo dispuesto respectivamente en los arts. 477.2.3 º y 469 y Disposición Final decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que podrán formalizarse ante esta Sección de la Audiencia en el plazo de veinte días a contar desde su notificación.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Ponente que la suscribe, hallándose la Sala celebrando Audiencia Pública. Doy fe.-