Sentencia Civil Nº 49/2015, Audiencia Provincial de Lugo, Sección 1, Rec 595/2014 de 04 de Febrero de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
LUGO
SENTENCIA: 00049/2015
ILMOS. SRES.:
D. JOSÉ ANTONIO VARELA AGRELO
D. JOSÉ RAFAEL PEDROSA LÓPEZ
D.ª MARÍA ZULEMA GENTO CASTRO
Lugo, cuatro de febrero de dos mil quince.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 001, de la Audiencia Provincial de LUGO, los Autos
de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000246/2012 , procedentes del XDO.1A.INST.E INSTRUCIÓN N.1 de
MONDOÑEDO , a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000595/2014 ,
en los que aparece como parte apelante, Humberto , representado por el Procurador de los tribunales,
Sra. SUSANA TAMARGO PRIETO y asistido por el Letrado SR. MARTINEZ GIL, y como parte apelada, G.
CAO RIBADEO , representado por el Procurador de los tribunales, Sra. MARÍA ISABEL VILLASOL BUSTO y
asistido por el Letrado D.ª IRIA CAO RIVAS, sobre resolución de dos contratos de compraventa inmobiliaria.
Siendo ponente el magistrado Ilmo. Sr. D. JOSÉ RAFAEL PEDROSA LÓPEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el XDO.1A.INST.E INSTRUCIÓN N.1 de MONDOÑEDO, se dictó sentencia con fecha dieciséis de abril de dos mil catorce , en el procedimiento del que dimana este recurso.



SEGUNDO.- La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: 'Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por D. Humberto frente a la entidad G. CAO RIBADEO S.L.

y, en consecuencia, la absuelvo de cuantas pretensiones se contienen en ella.== Que debo estimar y estimo la demanda reconvencional interpuesta por G. CAO RIBADEO S.L. contra D. Humberto , y en consecuencia condeno a éste a: == 1.- Otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa del inmueble letras NUM000 , planta NUM001 del edificio sito en DIRECCION000 con acceso a través del portal NUM002 del bloque NUM003 en el plazo que fije el Juzgado, bajo apercibimiento de que, si no procediese a ello, será del propio tribunal quien lo sustituya y ordene la pertinente inscripción en el Registro de la Propiedad.== 2.- A pagar a G. CAO RIBADEO S.L., la cantidad de 297.440,41 euros más el IVA al tipo del 7%, lo cual arroja un total de 318.261,24 euros, correspondientes al segundo y tercer pago que debe efectuarse por D. Humberto , una vez se eleven a público los contratos de compraventa.== Cada cual soportará las costas causadas a su instancia.', que ha sido recurrido por la parte Humberto , habiéndose alegado por la contraria oposición al recurso.



TERCERO.- Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, y personadas las partes en legal forma, señalándose la audiencia del día cuatro de febrero de dos mil quince a las diez treinta horas, para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

Se acepta la fundamentación jurídica de la sentencia apelada, y
PRIMERO .- Esgrime el apelante nuevamente en esta alzada los mismos argumentos que se esgrimieron en la instancia considerando que el retraso en la entrega de las viviendas supone un incumplimiento que tiene que dar lugar a la resolución contractual, existiendo al respecto error en la valoración de la prueba ya que el plazo de entrega fué considerando como esencial por los propios contratantes estableciendo la posibilidad de la rescisión, asimismo considera que el incumplimiento de constituir aval sobre las cantidades entregadas a cuenta implica, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que la vulneración de lo pactado resulte grave o esencial y, finalmente considera también como esencial el incumplimiento de la información a suministrar al consumidor. Solicita igualmente la desestimación de la demanda reconvencional por no existir incumplimiento por su parte y en todo caso, de haberlo, la consecuencia debe limitarse a que la vendedora pueda quedarse con las cantidades entregadas en concepto de señal pero devolver el primer pago al no ser una señal.



SEGUNDO .- Expuestos así, en síntesis, los argumentos en que basa su recurso el apelante, debe decirse en primer lugar que, como tiene señalado esta Audiencia en numerosas ocasiones en casos análogos al que ahora se examina que cuando se produce una paralización de las obras motivada por una resolución de un organismo administrativo que estima la existencia de irregularidades ello no puede considerarse como un incumplimiento previo que pudiese librar al comprador de la obligación del cumplimiento contractual ya que aquella paralización debe considerarse como una causa ajena a la promotora-vendedora, causa imprevisible, inevitable y excepcional que encaja en el artículo 1.105 del Código Civil y le exonera de responsabilidad ya que escapa del control de la promotora y convirtiéndose en una perjudicada frente a la actuación administrativa, no habiéndose acreditado como exige la jurisprudencia la existencia de una voluntad obstativa y rebelde el cumplimiento sino todo lo contrario.

Según las fechas que resultan de la documentación aportada y se mantiene en la sentencia de instancia la obra fue paralizada de forma obligada en fecha 14 de Mayo de 2.009 y si bien hubo un retraso de dos meses antes de la paralización, tras el alzamiento de la misma en Noviembre de 2.011 la parte demandada certifica el final de obra en Agosto de 2.012, por lo que en modo alguno puede considerarse que existió un retraso justificativo de la actitud del demandante y hoy apelante ya que la resolución es un remedio excepcional frente al principio de conservación del negocio mantenido en numerosas sentencias por el Tribunal Supremo que exige, aunque con ciertos matices, un incumplimiento definitivo entendiendo por tal aquél cuando ya no es posible satisfacer el interés contractual lesionado del mismo modo que se atiende a la posible presencia de circunstancias ajenas al deudor que dificultan el cumplimiento para no declarar la resolución (Sents., entre otras, de 11/12/80 y 8/6/93).

Por lo que respecta a los otros dos motivos alegados por el apelante en los que también pretende basar su capacidad para la resolución que, en primer lugar y como se afirma en la sentencia de instancia la cuestión consiste en determinar si la falta de avales o de información que sostiene la parte apelante puede erigirse en un incumplimiento de tal magnitud que permita acudir a la resolución del contrato. Debe tenerse asimismo en cuenta que tal exigencia viene determinada principalmente para garantizar la devolución de las cantidades entregadas para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a término, pero es evidente que no afecta en modo alguno al objeto principal del negocio cuando aquellas concesiones no se producen, por lo que lo estipulado debe entenderse como la posibilidad de acudir a las opciones previstas pero en el supuesto de que tengan lugar los incumplimientos antes señalados lo que no ha tenido lugar. Asi que la no constitución de las garantías así como el transcurso del tiempo señalado y el transcurrido hasta la obtención de la licencia de la primera ocupación que está testificalmente acreditado se produjo sin que existan motivos de dudar de tal testifical (Arquitecto Sr. D. Pedro Enrique ) no pueden reputarse incumplimiento con la transcendencia pretendida conclusión que se alcanza en la tesitura de comprobar si estamos ante un interés jurídicamente tutelable o ante la manipulación del sistema para conseguir resoluciones que esconden el deseo de anular operaciones mercantiles que la crisis económica especialmente intensa en el sector inmobiliario ha provocado pues, desde esta perspectiva los alegados incumplimientos no tienen entidad suficiente para paralizar el cumplimiento del contrato cuando, como es el caso, el edificio se ha construido y se ha obtenido la licencia de primera ocupación resultando de un lado que no concurre el supuesto digno de protección en cuanto a la aplicación de la Ley 57/68 (reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas)para evitar situaciones de abandono de la obra paralizando el pago de las cantidades abonadas y habida cuenta de que, como antes se expuso, las demoras habidas en la finalización de las obras o en la obtención de la licencia de primera ocupación viene determinada por un contencioso entre instituciones ajeno a la parte demandada y hoy apelada que por su parte manifestó que en su momento abrió una línea de avales como resulta de la documental aportada y habiendo comunicado asimismo en su momento el estado de las obras, aunque ello ofrezca dudas en relación al hoy apelante pero que en todo caso carecen de relevancia por lo expuesto anteriormente, lo que lleva, en definitiva, a la desestimación del recurso.



TERCERO .- En cuanto a la demanda reconvencional sostiene el apelante que aunque hubiese habido incumplimiento por el demandado reconvencional la concurrencia no puede ser lo establecido en la sentencia sino la determinada en la estipulación quinta de los contratos que establece que en caso de incumplimiento operará lo establecido en el artículo 1.454 del Código Civil para las arras penitenciales y en dicho artículo se establece que si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas. Ahora bien, tal interpretación no puede ser admitida y ello por dos motivos, en primer lugar, porque la cláusula solo sería aplicable en caso de incumplimiento que como se ha dicho n se ha producido por parte de la entidad demandada y, en segundo lugar, pese a la denominación que se hace en el contrato de arras penitenciales en realidad estaríamos ante unas arras penales cuya finalidad es establecer una garantía de cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada en caso de incumplimiento pero no tienen el objeto de que las partes puedan desistir libremente del contrato con tal proceder.

Por tanto, la cláusula es equívoca aunque se use la palabra 'penitenciales' teniendo en cuenta todas las circunstancias contextuales del contrato y actitudes de las partes y no es bastante para apreciar una voluntad patente y clara por ambas partes de concederse a dichos contratantes la facultad de desligase o desistir del contrato en la forma que señala el apelante pero aunque se llegase a la conclusión de que tales arras eran como literalmente se dice penitenciales y, consecuentemente, constituyesen un medio lícito para desistir del contrato es lo cierto que, como se dijo, falta el plus previo del incumplimiento que hace la disensión ociosa, por todo lo cual la demanda reconvencional debe estimase como se hizo en la instancia.



CUARTO .- Pese a que se desestima el recurso, la existencia de alguna duda sobre alguna de las cuestiones planteadas y la existencia de distintas posiciones doctrinales aconsejan que se haga uso de la excepción prevista en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y teniendo en cuenta la remisión que a dicho artículo se efectúa en el 398.1 de la citada ley no se haga una expresa imposición de las costas de esta alza.

Vistos los artículos de pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso formulado contra la sentencia dictada en fecha 16 de Abril de 2.014 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Mondoñedo , debemos confirmar y confirmamos la misma y sin hacer expresa imposición de las costas de esta alzada.

Transfiérase a la cuenta especial 9900 el depósito constituido para recurrir.

Contra dicha resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que pueda interponerse el recurso extraordinario de casación o por infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en cuyo caso el plazo para la interposición del recurso será el de veinte días, debiendo interponerse el recurso ante este mismo Tribunal.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.