Sentencia Civil Nº 490/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 906/2006 de 11 de Octubre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Decimosexta

ROLLO Nº 906/2006 -A

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 127/2006

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 5 SANTA COLOMA DE GRAMENET

S E N T E N C I A Nº 490/2007

Ilmos. Sres.

D. AGUSTIN FERRER BARRIENDOS

Dª. INMACULADA ZAPATA CAMACHO

D. JOSE LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a once de octubre de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario, número 127/2006 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 5 Santa Coloma de Gramenet, a instancia de D. Alexander , representado en esta Alzada por la Procuradora Doña Carlota Pascuet Soler, contra D. Felipe , representado por la Procuradora Doña Mª. José Blanchar García; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 1 de septiembre de 2006, por la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimo íntegramente la demanda que ha presentat la procuradora dels tribunals Carlota Pascuet Soler, en representació de Alexander , contra Felipe representat per la procuradora dels tribunals Silvia Cordova Fernandez, i en conseqüència ABSOLC Felipe de totes les demandades que conté la pètita de la demanda. Imposo a la part actora les costes processals causades.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 26 de septiembre de 2007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. AGUSTIN FERRER BARRIENDOS.

Fundamentos

PRIMERO.- Reclama el demandante la comisión por su intermediación en la compraventa, que no ha llegado a consumarse, de la vivienda del demandado sita en c/ DIRECCION000 nº NUM000 de Santa Coloma.

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia desestima la reclamación y contra dicha resolución recurre la parte demandante que reproduce en esta alzada su pretensión inicial.

SEGUNDO.- Revisadas las actuaciones practicadas se observa que, efectivamente, el demandante, aunque no tuviera previo encargo de venta, encontró una persona en principio interesada en la adquisición de la vivienda del demandado, entregando la cantidad de 200 euros que se documenta es escrito de fecha 7 de noviembre de 2005 bajo la denominación de "depósito para arras", denominación que se refiere a que tal cantidad tendría carácter de arras confirmatorias si la propiedad aceptaba aquel depósito. Disentimos en este punto con la sentencia apelada en cuanto que afirma que allí se estipulaba que tendrían que constituirse arras (penitenciales), estipulación que no aparece es este documento, ni es verosímil según lo oído en juicio.

Esta cantidad, por su cuantía en relación a la compraventa y por la ausencia de detalles en el documento referentes a precio y fecha de escrituración, parece efectivamente más propia de lo que habitualmente se considera "reserva" en el ámbito de la mediación inmobiliaria y cuya función principal sería que el vendedor cese en la oferta de venta, dando unos días de tiempo para reunir una cantidad de arras que dé seguridad a la transacción de la que se perfilarían ya las circunstancias concretas de objeto, precio y fecha de formalización de la escritura. Sin embargo en esta ocasión esto no era así: Los aspirantes a compradores no disponían sino de 500 euros y necesitaban financiar la totalidad del precio y los gastos del contrato. De ellos, 300 euros se reservaban para pagar la tasación de la vivienda que habría que hacer para la obtención del crédito hipotecario. Por eso este documento, suscrito entre los aspirantes a compradores y la inmobiliaria, no contiene compromiso de otorgar arras en fechas inmediatas por ninguna otra cantidad. Tal cosa no tenía sentido pues no hubieran podido otorgar arras por otra cantidad y si obtenían financiación, lo propio era escriturar ya. Lo que en realidad dice dicho documento es que la cantidad depositada adquirirá el carácter de arras confirmatorias y parte del precio si la propiedad acepta la oferta.

Por otro lado, es verdad que en dicho documento la inmobiliaria todavía no obraba en representación de la propiedad; por eso condiciona su eficacia a la aceptación de ésta. Pero la indiscutida aceptación significa legalmente ratificación de los arts. 1311 y 1313 del código civil , con plenitud de efecto jurídico. De hecho esto no se discute sino que la parte demandada alega la retirada posterior del encargo.

En otro documento de la misma fecha el vendedor demandado recibe aquellos doscientos euros, se concreta el precio a percibir por el vendedor, se concreta la comisión del mediador y se autoriza a la inmobiliaria a recibir cantidades quedando el vendedor obligado a respetar la venta efectuada por el mediador en las condiciones aceptadas por el propietario. Finalmente, se condiciona la adquisición definitiva del dinero entregado a que los aspirantes a compradores obtengan financiación. No menciona tampoco este documento que tuvieran que constituirse arras en un momento anterior a la escrituración, sin que se considere que tal cosa corresponda a olvido o disimulo, sino que era la natural consecuencia de que los compradores necesitaban financiarlo todo; de la misma manera no se concreta fecha para escrituración porque el otorgamiento se condicionaba a la financiación que tendrían que solicitar; por otro lado, tampoco el demandado vendedor estaba en condiciones de ofrecer la posesión material de la vivienda puesta en venta en un plazo concreto porque la terminación de la vivienda que iba a adquirir se retrasaba, existiendo conversaciones (por medio de la inmobiliaria) entre vendedor y pretendientes a compra sobre cesión de determinado mobiliario a cambio de aplazamiento de la entrega de la posesión.

Es verdad que en esta operación no ha existido relación directa entre los aspirantes a compradores y el vendedor, pero no es menos cierto que éste, en el documento últimamente comentado, ratifica la gestión realizada hasta ese momento y le faculta para ultimar la operación al precio citado, con lo cual se produce, por representación, un suficiente encuentro de voluntades entre el aspirante a comprador y el vendedor sobre la cosa y el precio, siempre condicionada la ultimación de la operación a la obtención de financiación.

Es un hecho no discutido que una primera tasación (visita efectuada el 28 de noviembre e impreso el informe el 12 de diciembre) que se hizo para financiación en Caixa Layetana, no fue positiva para la necesidad económica de los aspirantes a compradores. A partir de aquí, el demandado dice que a la vista de ello rescindió el encargo de venta y el demandante lo niega.

Una segunda tasación efectuada por la empresa Catsa para financiación preparada por Caixa de Cataluña fue positiva y esto no se discute. En definitiva, es en las dependencias de Caixa Cataluña a donde se citó al demandado para otorgar la escrituración y donde el notario levantó el acta notarial en fecha 3 de enero siguiente de constatación de la no presencia del demandado; acta por cierto solicitada por el aspirante a comprador que obviamente se había personado en la entidad de crédito, seguía queriendo comprar y que se enteraron en el último momento que el demandado no vendía.

El Juzgado considera acreditada la manifestación del demandado, ya anticipada en buró fax de 2 de enero de 2006 , de haber dado por resuelto el trato y retirada la venta ante la noticia de la insuficiencia de la primera tasación. Pero no coincidimos en esto con la valoración de la prueba efectuada por el Juzgado de Primera Instancia. En efecto: 1.- No hay prueba directa de tal resolución o retirada de la oferta, fuera de la propia e interesada manifestación. 2.- Tampoco hubo oferta de devolución de aquellos 200 euros recibidos de forma condicionada a la obtención de la financiación, que hubiera sido la postura lógica de tal retirada de oferta, sino hasta después de no haberse otorgado la escritura de compraventa. 3.- El personal de la segunda empresa tasadora (Catsa) visita la vivienda sin impedimento en fecha 19 de diciembre de 2005 para el informe que emitirá cuatro días después. 4.- La explicación ofrecida por el demandado de que el Sr. Alexander le dijo que tal actuación era para quedar bien con el cliente no es verosímil, ni por sí misma por no corresponder a normalidad, ni por el gasto que representaba, asumido por la inmobiliaria al menos de forma provisional. 5.- La verdadera razón de negarse a vender no parece relacionarse con aquellas noticias negativas de la primera tasación que lógicamente hubiera reorientado la decisión de venta hacia otros posibles compradores, sino con otras circunstancias que parecen más verosímilmente relatadas por el Sr. Alexander , pues la realidad objetiva es que el demandado no ha vendido finamente la vivienda a ninguna otra persona, ni se ha ido a vivir a la que pretendían comprar y se estaba terminando de construir; el demandado reconoció en juicio que sigue viviendo allí y, desde luego, es allí donde fue emplazado en el proceso; todo esto inclina a pensar que el cambio de actitud respecto de la venta nada tenía que ver con la financiación obtenida por los aspirantes a compradores, ni con una alegada exigencia de arras penitenciales que tampoco consta se pidiera nunca, sino que responde a otros motivos de naturaleza personal perfectamente comprensibles pero que no eximen de pagar al demandante los honorarios por el cumplimiento de una mediación de la compraventa en la que había cumplido por su parte todo cuanto correspondía para que pudiera consumarse.

ÚLTIMO.- La estimación del recurso lleva a no establecer especial condena en las costas del presente recurso.

Las costas de la primera instancia deberán quedar de cuenta de la parte demandada por aplicación de lo que dispone el art. 394 de la Ley de enjuiciamiento civil.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por Alexander contra la sentencia dictada en fecha 1de septiembre de 2006 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Santa Coloma de Gramanet , revocamos dicha resolución y en consecuencia:

Condenamos a Felipe a pagar al apelante la cantidad reclamada de 10.318,20 euros más los intereses legales desde interposición de la demanda y al pago de las costas del juicio en su primera instancia, lo que se acuerda sin hacer expresa imposición de las costas del recurso.

Una vez firme la presente resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia con testimonio para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-. En el mismo día de su fecha, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.