Sentencia Civil Nº 490/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 433/2009 de 31 de Julio de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN TRECE

ROLLO Nº 433/2009-C

JUICIO ORDINARIO Nº 1326/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE MATARÓ

S E N T E N C I A Nº 490

Ilmos. Sres.

D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª. Mª ÁNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a treinta y uno de julio de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 1326/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Mataró, a instancia de Dª. Bibiana , contra D. Antonio ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 11 de Marzo de 2009, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por el Procurador don Francesc Mestres Coll, en nombre y representación de doña Bibiana , contra don Antonio , representado por el Procurador doña Ana Charqués Grifol, debo declarar y declaro resuelto el contrato de arras penitenciales suscrito entre las partes en fecha 30 de septiembre de 2006. Y debo condenar y condeno a la parte demandada a abonar a la actora la cantidad de seis mil euros (6.000 euros) con sus intereses legales desde la interpelación judicial, hasta sentencia, más intereses moratorios hasta el total pago. Todo ello, con expresa imposición a la parte demandada las costas del procedimiento".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 27 de Abril de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sra. Magistrada Dª. Mª ÁNGELS GOMIS MASQUÉ.

Fundamentos

PRIMERO.- Alega, en esencia, la actora en su demanda que en fecha 30 de septiembre de 2006 suscribió con el demandado un contrato de arras penitenciales para la compra de una determinada finca en al Urbanización Mont-Lloret de Lloret de Mar, estableciéndose como obligación de la parte vendedora la de entregar la finca libre de cargas, obligación que al tiempo fijado para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública el demandado había incumplido al existir sobre la finca una carga urbanística procedente del expediente de reparcelación de dicha urbanización, motivo por el cual la actora interesa se dicte sentencia por la que se declare resuelto el contrato de arras penitenciales suscrito entre las partes en la indicada fecha y se condene al demandado al pago de la suma de 6000€, importe de las arras entregadas en su día duplicadas, de conformidad con lo dispuesto en el art. 1.454 CC .

Opuesto el demandado, alegando que la existencia de dicha carga, además de constar en el Registro de la Propiedad, era conocida por la demandada, pretendiendo ésta justificar su incumplimiento, por cuanto al tiempo pactado para la suscripción de la escritura la demandada no había obtenido financiación para la adquisición.

La sentencia de primera instancia estima la demanda en su integridad.

Frente a dicha resolución se alza la parte actora por medio del presente recurso y la impugna alegando, en resumen, que la misma incurre en error en la valoración de la prueba y en infracción de los arts. 1483 (que establece el concepto de carga) y 1281 y 1289 (sobre la interpretación de los contratos) todos ellos del Código Civil.

En consecuencia, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera, disponiéndose para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO.- Para la resolución de la presente litis es preciso partir de los siguientes datos fácticos que resultan suficientemente acreditados en autos:

a) El Sr. Antonio , propietario finca consistente en vivienda y terreno ubicada en la urbanización Mont-Lloret de Lloret de Mar, encargó a la agencia inmobiliaria "Fincas Mistral Consulting. Grupo Inmobiliario SL" que gestionara su venta, entregándole la oportuna documentación.

b) Que con la intermediación de dicha inmobiliaria, los hoy litigantes suscribieron en fecha 30 de septiembre de 2006 un ¿contrato de arras¿ por el que las partes acordaban la venta de la finca por precio de 180.000¿, estableciéndose como plazo máximo para el otorgamiento de la escritura el día 31.10.2006. En dicho acto la compradora entregó al vendedor la suma de 3000¿ a cuenta del total precio y en concepto de arras penitenciales, de conformidad con el art. 1454CC . Por su parte, tras recogerse en el contrato que la finca ¿se encuentra libre de cargas¿, el vendedor se obliga a vender la totalidad de la finca ¿en estado libre de cargas¿, pactándose que las cargas y gravámenes, si los hubiere, serán cancelados en el momento de la formalización de la escritura pública por cuenta de la vendedora.

c) Al tiempo de celebrarse el contrato constaba en el Registro de la Propiedad, la carga consistente en que la finca ¿Se halla afecta a expediente de reparcelación de la Urbanización Mont-Lloret, según nota al margen de la inscripción 6ª de fecha 14/01/2004...".

d) Convocadas las partes ante Notario para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, su firma no llegó a llevarse a cabo, por que la entidad BSCH manifestó que, a pesar de haber concedido la hipoteca a los compradores, no concedería el préstamo hipotecario para su adquisición al existir esta carga urbanística. Si bien entre los contratantes existieron conversaciones para el cumplimiento del contrato, finalmente acordaron dejarlo sin efecto.

e) Posteriormente en fecha 23.2.2007 la finca fue vendida en escritura publica a tercero, momento en el que la carga urbanística había sido registralmente cancelada.

TERCERO.- Partiendo de tales hechos y teniendo en cuenta que ambas partes se encuentran conformes con la resolución del contrato operada, la controversia discurre acerca de los motivos de dicha resolución y de sus consecuencias jurídicas, por lo que la cuestión ha de ser analizada desde esta perspectiva.

3º.1) En primer término es preciso determinar si es atribuible a demandado un incumplimiento contractual de carácter esencial que pueda operar como causa resolutoria. En este particular procede formular las siguientes consideraciones:

A. Es doctrina jurisprudencial reiterada (que se remonta a la STS 27.1.1906, y se reitera en posteriores, p.e. 7.12.1956, 10.1.90, 15.12.92, 24.2.93, 28.5.96, 23.10.97, 3.3.2000, 17.11.2006 , entre otras) la que excluye las limitaciones derivadas del régimen urbanístico del suelo del concepto de cargas y gravámenes, que deja referidos a los constitutivos de derechos reales, limitativos de los derechos de goce o disposición que corresponden al propietario, en tanto que la carga supone para el titular dominical la obligación de satisfacer alguna prestación, generalmente periódica, a favor del titular del derecho, ya que las limitaciones legales del dominio, y entre ellas las urbanísticas, tienen carácter institucional y configuran el contenido normal del dominio. Desde esta perspectiva la existencia de la afectación urbanística descrita ni comporta la concurrencia del presupuesto de hecho del art. 1483 CC (ni es una "carga" que pueda levantar la vendedora a su voluntad, sino que viene normativamente impuesta -ordenamiento municipal- ni es oculta, sino pública, cuyo conocimiento puede obtenerse mediante consulta al Ayuntamiento) ni supone un incumplimiento (acción ex stipulatu) del compromiso adquirido por la compradora de entregar la finca libre de cargas y gravámenes de todo tipo.

B. Asimismo, desde otra óptica, la existencia de dicha limitación urbanística no supone un incumplimiento esencial encuadrable en el artículo 1.124 CC .

Así es, en la propia definición que del contrato de compraventa contiene el artículo 1445 del C.C se contienen las dos fundamentales y recíprocas obligaciones que luego se concretan en los arts. 1461, 1462 y 1500 del mismo Cuerpo legal cuales son para el vendedor entregar la cosa, y para el comprador pagar su precio; ahora bien, aquélla no queda cumplida con la simple materialidad de la entrega, sino que es preciso que ésta sea pacífica, es decir, que nadie le discuta la propiedad o posesión de la cosa, y también que sea útil, esto es, que sirva para el fin o destino para el que fue comprada; y a fin de conseguir todo ello la jurisprudencia viene distinguiendo claramente entre las acciones de saneamiento, y aquéllas otras acciones derivadas del defectuoso cumplimiento del contrato al haberse hecho entrega de cosa distinta, contempladas en los arts 1101 y 1124 del CC ., de tal manera que la existencia de prestación diversa (aliud pro alio) se configura como un incumplimiento esencial, pudiendo definirse, según reiterada jurisprudencia, "como la entrega de una cosa distinta a la pactada y como el incumplimiento por inhabilidad del objeto, o por insatisfacción del comprador". El primer supuesto concurre cuando la cosa entregada contiene elementos diametralmente diferentes a los de la pactada; para el segundo caso se hace necesario que objeto entregado resulte totalmente inhábil para el uso a que va destinado, o que el comprador quede objetivamente insatisfecho; inutilidad absoluta que debe hacer inservible la entrega efectuada hasta el punto de frustrar el objeto del contrato o insatisfacción objetiva del comprador, que no constituye un elemento aislado, ni puede dejarse a su arbitrio, debiendo estar referido a la propia naturaleza y al uso normal de la cosa comprada , que haga del todo punto imposible su aprovechamiento (SSTS de 6 de abril de 1989 con cita de las de 12 y 23 de marzo de 1982 y 6 de abril de 1985, y más recientemente las de 7 de abril y7 de mayo de 1993 y 29 de abril de 1994 ).

Tal supuesto tampoco concurre en el supuesto de autos; así, la casa comprada se venía destinada a viviendas y en tal uso podía mantenerse, sin que la afectación urbanística que pesaba sobre la misma tuviera incidencia real su superfície uso y aprovechamiento, teniendo ya en ese momento un carácter formal (de hecho la finca fue vendida pocos meses después sin que constara ya en el Registro de la Propiedad la tan repetida afectación, por lo que nada impedía su cancelación registral), por tanto no cabe hablar de una inhabilidad absoluta ni de frustración del objeto del contrato.

C. Tampoco puede atribuirse al vendedor un incumplimiento de las reglas de la buena fe que deben presidir las relaciones contractuales (ocultación o reticencia en la información que la buena fe impone ofrecer al comprador).

No puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos (art. 7.1 y 1258 CC ) imponga un especial deber de información en los vendedores que venga a coincidir con lo que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que las dispensan, entre otras cosas porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente, no pudiendo olvidarse que la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, como consecuencia del carácter público del Planeamiento. La aplicación de esta doctrina al supuesto de autos comporta que en modo alguno pueda atribuirse una infracción de la buena fe exigible a la vendedora, tanto más si tenemos en consideración que ha quedado suficientemente probado que el demandado encargo la venta de la finca a una agencia inmobiliaria, entregándole la oportuna documentación, siendo esta inmobiliaria, en la que confiaron ambos contratantes, quien se encargó de publicitar la finca e informar a los posibles compradores, habiendo la inmobiliaria intermediado en la venta y redactado el contrato de arras.

D. Por último, resulta asimismo acreditada en autos la voluntad manifestada del vendedor de cumplir el contrato; así el mismo acudió a la Notaría el día señalado con el fin de otorgar la escritura pública de compraventa, que no se llevó a cabo por razones ajenas a su voluntad y queda probado por las declaraciones en el acto del juicio de las partes, que tras la negativa de la entidad bancaria a firmar la hipoteca, ambas partes conversaron para llegar a una solución, con ofrecimiento del Sr. Antonio para solucionar el problema.

En definitiva, no es posible atribuir un incumplimiento al demandado.

3º.2) Por otra parte, si bien consta acreditado que fue la compradora quien, tras el intento fallido de firmar la escritura en la Notaría, manifestó su voluntad de dar por resuelto el contrato y que, en definitiva, la escritura no se firmó por falta de financiación, no pueden obviarse las circunstancias concurrentes en el caso, ya que se estima suficientemente acreditado que la inmobiliaria que medió en la venta, y en cuya profesionalidad confió la demandada, no informó a la adquirente de la existencia afectación urbanística de la finca, quien desconocía, por ello su existencia, no llevándose a cabo la firma de la escritura no por una conducta voluntaria de ésta sino por la negativa de la entidad financiera a la firma de la hipoteca, no por motivos económicos relativos al comprador-prestatario hipotecario, sino precisamente por la existencia de una afectación urbanística sobre una finca que se había declarado como libre de cargas. En definitiva, la voluntad resolutoria manifestada por la demandada viene, de alguna manera determinada por una circunstancia externa, ajena a su voluntad e impuesta, ante la eventualidad de que dicha afectación no pudiera levantarse, por ello no puede su conducta ser calificada de mero desistimiento.

3º.3) Por último, el Código Civil no contempla explícitamente el «mutuo disenso» como causa de extinción de las obligaciones (artículo 1156 y concordantes que dedica a esta materia). Es sin embargo pacífico, tanto en la doctrina como en la jurisprudencia, que la relación de causas extintivas de estos preceptos legales es incompleta o sólo enunciativa (SS. 23 abril 1956 y 12 noviembre 1987 del Tribunal Supremo ) y que el «mutuo disenso» contrarius consensus, mutuo acuerdo resolutorio o pacto de resolución constituye también en nuestro ordenamiento jurídico una causa de extinción de las obligaciones por resolución, disolución o ruptura del vínculo contractual; habiéndose referido a ella, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de 15 abril 1959, 13 febrero 1965, 5 abril 1979, 21 mayo 1992, 25 octubre 1999, 6 octubre 2000 y 30 diciembre 2002 .

Sin embargo al referirse a la resolución por «mutuo acuerdo» o de «común acuerdo», el mutuo disenso comporta, en la apreciación de la doctrina más autorizada y la jurisprudencia dominante, la constancia de un consentimiento de signo contrario al constitutivo del vínculo contractual (contrarius consensus), esto es, la existencia de un «acuerdo de voluntades», «convenio» o «pacto» de las partes contratantes dirigido a resolver o disolver el contrato celebrado por ellas dejando sin efecto las obligaciones derivadas del mismo; presupone en otras palabras, la conclusión de «un negocio jurídico extintivo» (S. 5 abril 1979 ), «la suscripción de común acuerdo de un convenio solutorio y liberatorio del anterior» (S. 13 febrero 1965 ) o, lo que es igual, la manifestación de un «consentimiento contrario a la existencia del contrato» (STS. 30 diciembre 2002 ) que, como el consentimiento constitutivo, requiere el encuentro, concurso o entrecruzamiento de las concordes voluntades de sus otorgantes (cfr. art. 1262 Código Civil ), sea de manera simultánea, sea de forma sucesiva.

Lo mismo que el consentimiento constitutivo, el extintivo o resolutorio propio del mutuo disenso, puede manifestarse tanto expresa como tácitamente, a través de actos que inequívoca y concluyentemente revelen la común voluntad de los contratantes de dejar sin efecto el negocio concluido, desligándose de las obligaciones por ellos contraídas y renunciando a exigir su efectividad y cumplimiento (cfr. SSTS. 13 febrero 1965, 8 junio 1972, 5 abril 1979, 11 febrero 1982 y 25 octubre 1999 del Tribunal Supremo ), pero ese tácito consentimiento ha de quedar probado.

En el supuesto de autos, y ello resulta determinante, de las declaraciones vertidas por ambos litigantes en el acto del juicio en prueba de interrogatorio de parte resulta suficientemente probado que (en este particular resultan coincidentes las manifestaciones de ambos), tras el fallido intento de suscripción de la escritura pública en la Notaría, ambas partes intentaron acordar una solución a fin de cumplir el contrato, si bien, ante la eventualidad de que surgieran problemas en la cancelación de la inscripción registral de la carga, la demandada manifestó su voluntad de resolver el contrato, en lo que estuvo de acuerdo el demandado, teniéndolo éste por resuelto (de hecho, pocos meses después procedió a la venta de la finca). Así pues, ha de entenderse que el contrato quedó resuelto por mutuo disenso.

Encontrándonos, pues, ante una resolución contractual de mutuo acuerdo, las partes deben reintegrase recíprocamente las contraprestaciones.

De este modo, el demandado Sr. Antonio esta obligado a devolver la suma (3000€) entregada en su día por la actora en concepto de arras y como parte del precio (de la propia cláusula Tercera del contrato resulta que la suma entregada, además de serlo "a cuenta del precio total", cumple una función de arras penitenciales, en tanto expresamente se prevén como multa o sanción a la posibilidad de desistir voluntariamente de un contrato bilateral y sinalagmático y como resarcimiento en caso de incumplimiento), sin que, según los razonamientos que anteceden proceda la devolución de dicha cantidad doblada.

Por todo ello, estimando, siquiera en parte, el recurso de apelación deducido, procede la revocación de la sentencia y, con estimación parcial de la demanda, la condena al demandado a pagar a la actora la suma de 3000€, confirmando el pronunciamiento relativo a los intereses (que, por otra parte, no ha sido impugnado por ninguna de las partes).

CUARTO.- Siendo parcial la estimación de la demanda no procede una especial imposición de las costas devengadas en la primera instancia (art. 394.2 LEC ).

Idéntico pronunciamiento procede respecto de las costas de la apelación al haber sido estimado, siquiera en parte, el recurso (art. 398.2 LEC ).

Fallo

ESTIMANDO parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Antonio contra la sentencia de fecha 11 de marzo de 2009 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de Mataró en el procedimiento ordinario núm. 1326/2007, SE REVOCA EN PARTE la indicada resolución en el sentido de que la cantidad a cuyo pago se condena a dicho apelante se fija en 3.000 (TRES MIL) EUROS, confirmándola en sus restantes pronunciamientos. No se efectúa una especial imposición de las costas devengadas en ninguna de las dos instancias.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.