Sentencia CIVIL Nº 490/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1079/2017 de 05 de Julio de 2018

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
TEL.: 935672160
FAX: 935672169
EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0801942120158196178
Recurso de apelación 1079/2017 -I
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 04 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario ( LPH art. 249.1.8 ) 998/2015
Parte recurrente/Solicitante: JURLA, S.L.
Procurador/a: Jesus Bley Gil
Abogado/a: JOSE GOMEZ PRIETO
Parte recurrida: COM. PROP. Y GARAJE DE LA C/ DIRECCION000 ,Nº NUM000 - NUM001 /
DIRECCION001 NUM002 - NUM003
Procurador/a: Sonsoles Pesqueira Puyol
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 490/2018
Magistradas:
Maria Mercedes Hernandez Ruiz Olalde
Marta Dolores del Valle Garcia
Mireia Rios Enrich
Barcelona, 5 de julio de 2018

Antecedentes

Primero . En fecha 27 de julio de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario ( LPH art.

249.1.8) 998/2015 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 04 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aJesus Bley Gil, en nombre y representación de JURLA, S.L.

contra Sentencia - 05/05/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Sonsoles Pesqueira Puyol, en nombre y representación de COM. PROP. Y GARAJE DE LA C/ DIRECCION000 ,Nº NUM000 - NUM001 / DIRECCION001 NUM002 - NUM003 .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Desestimo la demanda deducida por la postulación procesal de JURLA SL y absuelvo de sus pretensiones a COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Y GARAJE DE LA CALLE DIRECCION000 NUMERO NUM001 / DIRECCION001 - NUM002 NUM003 BCN, con expresa imposición de costas Así por esta mi sentencia de la que se unirá certificación a la causa y contra la que cabe recurso de apelación ante este juzgado en el termino de veinte días para su ulterior resolución por la Ilma. Audiencia Provincial de Barcelona, definitivamente juzgando, la pronuncio mando y firmo' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 03/07/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Mireia Rios Enrich .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión del juez y recurso.

La mercantil JURLA S.L. presenta demanda de juicio ordinario de impugnación de acuerdo adoptado en JUNTA DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Y GARAJE de fecha 4 de junio de 2015, contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Y GARAJE de la calle DIRECCION000 NUM000 - NUM001 / DIRECCION001 NUM002 - NUM003 , de BARCELONA, en la que expone: Se impugna el acuerdo de no aceptar el incremento propuesto por JURLA S.L. de un 10%.

Explica que la mercantil EMIHU S.L. era propietaria del local número 1, del sótano 1, de la planta baja de la calle DIRECCION000 NUM000 - NUM001 y DIRECCION001 NUM002 - NUM004 de BARCELONA, la cual tenía arrendado a la mercantil EXPOMAGNUM S.L. quien ejercía y viene ejerciendo la actividad de hostelería en dicho bajo; para llevar a cabo en dicho local la actividad de hostelería se hacía necesario realizar unas obras que afectaban elementos comunes por lo que, en el año 2001, mercantil EMIHU S.L. solicitó autorización a la comunidad de propietarios; la comunidad de propietarios autorizó a EMIHU S.L.

la realización de obras e instalaciones que fueran necesarias con las cláusulas y condiciones que constan en el contrato de 24 de octubre de 2001; en noviembre de 2008, se procede a la venta del local a la mercantil JURLA S.L. manteniendo la explotación de hostelería la misma mercantil EXPOMAGNUM S.L.; la mercantil JURLA S.L. se subroga en el contrato llevado a cabo por EMIHU S.L. con la comunidad de fecha 24 de octubre de 2001, con una serie de condiciones y anexos, y con la condición para la subrogación de incrementar en un 50% la cantidad a pagar por la anterior propietaria; la demandante accedió a sus pretensiones con el fin de evitar conflictos con la comunidad; en fecha 17 de noviembre de 2014, la mercantil JURLA S.L. recibe carta de la comunidad, mediante la que le informa que a partir de diciembre de 2014, pasaría a pagar 296,94 euros mensuales de renta por las instalaciones, lo que supone un incremento del 60% de lo que se venía pagando (185,59 euros al mes); hay una discrepancia de interpretación de la cláusula tercera del acuerdo; la parte actora propone un incremento del 10%, pues ya se había aumentado un 50%, es decir, habiéndose ya incrementado un 50%, a los cinco años se revisará y se podrá aumentar hasta un máximo de un 60%, lo que se traduce en un aumento de un 10% a parte de las actualizaciones de IPC.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se declare: - La nulidad del acuerdo adoptado en Acta de Junta de 4 de junio de 2015, en relación al punto quinto del orden del día, en el cual se rechaza la propuesta de incremento del 10%, por entender que el mismo es perjudicial para uno de los propietarios y adoptado con claro abuso de derecho de conformidad con el artículo 553.31 CCC.

- La nulidad del incremento pretendido del 60% según requerimiento de fecha 17 de noviembre de 2014, por entender que el mismo no es un acuerdo válidamente adoptado y ser contrario a la ley de conformidad con el artículo 553.31 a) del CCC.

- Que se declare que el máximo a incrementar, no podrá exceder del 10% y las actualizaciones del IPC que en su caso correspondan, durante la vigencia del contrato según la cláusula tercera del acuerdo de fecha 10 de marzo de 2009.

- Que se condene a la Comunidad de Propietarios a la devolución de la cantidad de 1.500 euros correspondientes al 60% pagado indebidamente de las rentas de diciembre de 2014 a octubre de 2015, o en caso contrario, que se condene a la Comunidad de Propietarios a la devolución que corresponda, atendiendo a lo que se acuerde en sentencia.

La COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Y GARAJE de la calle DIRECCION000 NUM000 - NUM001 / DIRECCION001 NUM002 - NUM003 , de BARCELONA, se opone a la demanda presentada, alegando: a) Impugnación de la cuantía de este procedimiento.

b) Falta de legitimación activa para impugnar.

c) Caducidad de la acción impugnatoria.

d) El acuerdo objeto de este procedimiento no tiene un contenido que pueda ser objeto de impugnación; improcedencia de la acción de impugnación de acuerdos comunitarios ejercitada.

La sentencia de primera instancia desestima la excepción de caducidad pero desestima la demanda deducida por la mercantil JURLA S.L. contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS Y GARAJE de la calle DIRECCION000 NUM000 - NUM001 / DIRECCION001 NUM002 - NUM003 , imponiendo a la parte demandante las costas del procedimiento.

El magistrado juez de primera instancia razona, en síntesis que desestimada la caducidad, deberá atenderse a los argumentos de oposición que son: ' el acuerdo, objeto de impugnación, es tomado por unanimidad, se rechaza una oferta contractual de revisión de renta o la interpretación verificada por parte interesada.

Se combate no tanto la junta de 4 de junio de 2015, sino la junta de 28 de octubre de 2014, que se adoptó el acuerdo de revisión de renta, recuérdese que la actora se subrogaba en el contrato de arrendamiento de fecha 24/10/01, condición tercera.

El ejercicio de un derecho es contrario a la buena fe no sólo cuando se utiliza para una finalidad objetiva o con una función económico-social distinta de aquella para la que ha sido atribuida a su titular por el ordenamiento jurídico, sino también cuando se ejercita de una manera o en unas circunstancias que lo hacen alevoso, según las reglas que la conciencia social impone al tráfico. El acto realizado en el ejercicio de un derecho es, en principio, un acto lícito y justo. Pero si del acto se sigue un daño para otro injustificadamente, el articulo 7.2 CC establece que la Ley no lo ampara, dando lugar a la adopción de las medidas judiciales que impidan la persistencia en el abuso, y entre otras consecuencias se deriva la ineficacia del acto, que se consigue a través de la declaración de nulidad, nulidad radical que puede ser admitida porque de conformidad con lo dispuesto en el artículo 6.3 CC tales actividades son contrarias a una norma imperativa, y por eso nulos de pleno derecho.

La actora se subroga en un contrato de arrendamiento previo y acepta una serie de modificaciones, entre ellas la revisión de la renta contractual. La técnica de la impugnación del acuerdo deberé reflexionarse ad intra, el propio acuerdo en sí. El acuerdo es consecuencia de otro anterior y la comunidad lo gestiona por medio de la administradora, el contrato es un corpus distinto y diferenciado del acuerdo. El acuerdo que se combate es un rechazo a una propuesta y se adopta con el quòrum adecuado y dentro de la legalidad. Ítem más, la junta 04/06/15, objeto de impugnación rechaza la propuesta del inquilino, pero el actor al subrogarse en el contrato hizo suya el acta de 19/03/09. Los acuerdos de junta se trasladan a la relación sinalagmática y desde ese momento, adquiere una naturaleza distinta. El negocio jurídico celebrado adquiere autonomía y por acuerdo de voluntades se convierte en contrato.

El objeto de discusión es el aumento de la renta conforme a las bases del contrato. El acuerdo de 19 de marzo de 2009, tercero 'la contraprestación pactada se revisara cada 5 años, pudiéndose aumentar hasta un máximo de un 60%', si ponemos esta con la anterior, número 2 que dice: ' la contraprestación pactad en el contrato se aumentara un 50%, dicho aumento tendrá efectos desde el último recibo que se dejó pasar por la administración ( es decir el MES DE DICIEMBRE DE 2008', la finalidad es clara, el cincuenta por ciento estaba referido a un hecho aislado de determinación de la renta y el número tres se pacta por las partes una revisión de lo que se venía pagando con otro porcentaje máximo pero lícito, por ello la libertad contractual debe respetarse, no hay confusión responde a dos momentos diferenciados. El número tres es el coeficiente de aplicación quinquenal para garantizar la rentabilidad del arriendo a favor de la comunidad y fue consentido'.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de JURLA S.L. interpone recurso de apelación en el que en síntesis alega: 1) La sentencia de primera instancia incurre en varios errores en la valoración de la prueba: A) El juzgador confunde un contrato de autorización de obras e instalaciones con un contrato de arrendamiento: la parte apelante no se ha subrogado en un contrato de arrendamiento sino en el contrato de fecha 24 de octubre de 2001, mediante el cual la comunidad de propietarios autoriza al anterior propietario del local (EMIHU) a llevar a cabo unas obras e instalaciones en el garaje necesarias para la explotación de la hostelería, a cambio de una prestación económica; no se trata por tanto ni de un contrato de arrendamiento, ni de una renta a pagar por dicho concepto, sino de una prestación económica o canon, en virtud de acuerdo de instalaciones suscrito por voluntad de las partes.

B) Error en la valoración del acta de la Junta de 28 de octubre de 2014.

C) Error de valoración del acta de la Junta de fecha 4 de junio de 2015. Subida unilateral y sin las formalidades debidas y extralimitación del límite fijado en Junta de 29 de agosto de 2001.

D) Acta de manifestaciones.

E) Error de valoración del 'abuso de derecho' conforme a los criterios manifestados en la sentencia 2) Impugnación de la cuantía.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se revoque la sentencia recurrida y, en su lugar, se decrete la nulidad del acuerdo impugnado y los pedimentos contenidos en el escrito de demanda, con plena imposición de costas a la parte contraria.

La parte demandada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.



SEGUNDO.- Impugnación de acuerdo de la comunidad de propietarios .

JURLA S.L., de conformidad con el artículo 553 . 31 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Catalunya, relativo a los derechos reales, impugna el acuerdo adoptado en la Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION000 NUM000 - NUM001 / DIRECCION001 NUM002 - NUM003 , de BARCELONA, de fecha 4 de junio de 2015, en relación al punto quinto del orden del día, por entender que el mismo es perjudicial para la copropietaria demandante y que ha sido adoptado con claro abuso de derecho.

Entiende que dicho acuerdo se ha adoptado con un claro abuso de derecho, siendo el incremento de la prestación económica acordada igualmente nula por ser contraria a la ley.

Debemos partir de los siguientes hechos: 1) El día 24 de octubre de 2001, la mercantil EMIHU S.L., propietaria del local comercial número 1, y la Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION000 NUM000 - NUM001 / DIRECCION001 NUM002 - NUM003 , de BARCELONA, suscriben un contrato de autorización de obras e instalaciones por el que se cede un espacio común para construir e instalar un sistema de tuberías de desagües a través de la planta sótano, segundo garaje, del inmueble y una fosa séptica, pactándose, como contraprestación económica a favor de la comunidad de propietarios, la suma de 15.000 pesetas mensuales, cantidad que se actualizará anualmente conforme al IPC o indicador que le sustituya.

En el pacto séptimo, se fija que, cada 10 años, las partes revisarán la cantidad fijada y actualizarán su cuantía tomando como referencia el valor más alto que resulte, bien por la aplicación del IPC, bien por el valor que represente el alquiler de una plaza normal de aparcamiento en la zona donde está ubicado el local y el edificio.

2) En la Junta General Ordinaria celebrada el día 19 de marzo de 2009 (documento 12 de la contestación a la demanda, al folio 54) la Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION000 NUM000 - NUM001 / DIRECCION001 NUM002 - NUM003 , de BARCELONA, ante el cambio de propietario del local número uno, al haber adquirido la sociedad JURLA S.L. el local propiedad de EMIHU S.L., acuerda: 1º 'El propietario del local se compromete a mantener en buen estado las instalaciones.

2º La contraprestación pactada en el contrato se aumentará en 50%, dicho aumento tendrá efectos desde el último recibo que se dejó pasar por la administración (es decir el MES DE DICIEMBRE DE 2008).

3º La contraprestación pactada se revisará cada 5 años, pudiéndose aumentar hasta un máximo de un 60%', 4º.- La contraprestación pactada se revisará anualmente conforme al IPC'.

Se aprueba por mayoría cualificada, que el contrato suscrito en su día entre el local número uno, y la comunidad de propietarios continúe vigente a pesar del cambio de propietario del local, en las condiciones pactadas, junto con las que se anexan de conformidad con lo acordado en dicha Junta (folio 55).

Dicho acuerdo no es impugnado por la sociedad JURLA S.L., que presente en la Junta, vota a favor del mismo.

3) En la Junta General Ordinaria celebrada el día 28 de octubre de 2014 (documento 7 de la contestación a la demanda, al folio 47), habiendo transcurrido cinco años desde la Junta de 19 de marzo de 2009, la Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION000 NUM000 - NUM001 / DIRECCION001 NUM002 - NUM003 , de BARCELONA, acuerda: ' A continuación se adoptan los siguientes acuerdos: Revisar el precio del alquiler según las condiciones contractuales '.

4) En fecha 17 de noviembre de 2014, la mercantil JURLA S.L. recibe carta de la comunidad, mediante la que le informa que, a tenor de lo acordado en la Junta General Ordinaria celebrada el día 28 de octubre de 2014, a partir de diciembre de 2014, pasará a pagar 296,94 euros mensuales de renta por las instalaciones, lo que supone un incremento del 60% de lo que se venía pagando (185,59 euros al mes).

5) JURLA S.A. ha pagado el incremento del 60% de la cantidad que venía pagando (185,59 euros al mes) en las rentas de diciembre de 2014 a octubre de 2015 (296,94 euros mensuales) .

6) En la Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios de la calle DIRECCION000 NUM000 - NUM001 / DIRECCION001 NUM002 - NUM003 , de BARCELONA, de fecha 4 de junio de 2015, se hace constar (documento 10 de la contestación a la demanda, al folio 50 vuelto): ' En relación al 5º punto del orden del día, se informa que por parte del local, se propone un aumento de la renta de alquiler de dicho local, en un 10% más. Es decir, incrementar un 10% la renta.

Los asistentes por unanimidad acuerdan no aceptar dicha oferta, y si no existiese voluntad de solución entre las partes o acuerdo, iniciar la acción judicial de resolución del contrato existente, entre el Local 2º y la comunidad '.

Y éste es el acuerdo que se impugna, la negativa de la comunidad de aceptar la propuesta de aumento del 10% que realiza la demandante.



TERCERO.- Decisión del tribunal .

Dice el artículo 553.31 del Codi Civil de Catalunya: ' 1. Los acuerdos de la junta de propietarios pueden impugnarse judicialmente en los siguientes casos: a) Si son contrarios a las leyes, al título de constitución o a los estatutos o si, dadas las circunstancias, implican un abuso de derecho.

b) Si son contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para uno de los propietarios.

2. Están legitimados para la impugnación de un acuerdo los propietarios que han votado en contra, los ausentes que se han opuesto y los que han sido privados ilegítimamente del derecho de voto.

3. Para ejercer la acción de impugnación es preciso estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad que estén vencidas en el momento de la adopción del acuerdo que desee impugnarse o haber consignado su importe.

4. La acción de impugnación de los acuerdos caduca en el plazo de un año en los supuestos a que se refiere el apartado 1.a y en el plazo de tres meses en los supuestos a que se refiere el apartado 1.b. Los plazos se cuentan desde la notificación del acta o del anexo del acta, según proceda'.

Como hemos dicho, en la Junta de 19 de marzo de 2009, se acordó: ' 2º La contraprestación pactada en el contrato se aumentará en 50%, dicho aumento tendrá efectos desde el último recibo que se dejó pasar por la administración (es decir el MES DE DICIEMBRE DE 2008).

3º La contraprestación pactada se revisará cada 5 años, pudiéndose aumentar hasta un máximo de un 60%', 4º.- La contraprestación pactada se revisará anualmente conforme al IPC'.

La mercantil JURLA S.L. se subrogó en el contrato llevado a cabo por EMIHU S.L. con la comunidad de fecha 24 de octubre de 2001, con una serie de condiciones y anexos, y con la condición para la subrogación de incrementar en un 50% la cantidad a pagar por la anterior propietaria; además, se hizo constar que la contraprestación pactada se revisará cada 5 años, pudiéndose aumentar hasta un máximo de un 60%.

La demandante accedió a sus pretensiones, según ella misma expone en su demanda, con el fin de evitar conflictos con la comunidad.

En la Junta General Ordinaria anterior, celebrada el día 28 de octubre de 2014 se acordó revisar el precio del alquiler según las condiciones contractuales.

No se impugna la Junta de 28 de octubre de 2014, por la que se acuerda proceder conforme a lo acordado contractualmente, por lo que dicho acuerdo devino firme.

En la Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietario de fecha 4 de junio de 2015, se informa que por parte del local, se propone un aumento de la renta de alquiler de dicho local, en un 10% más, es decir, incrementar un 10% la renta; los asistentes, por unanimidad, acuerdan no aceptar dicha oferta, y si no existiese voluntad de solución entre las partes o acuerdo, iniciar la acción judicial de resolución del contrato existente, entre el Local 2º y la comunidad.

El acuerdo que es objeto de impugnación en la presente Litis es el acuerdo de fecha 4 de junio de 2015, por el que la comunidad no acepta la propuesta efectuada por la demandante de que el incremento sea de un 10%.

La impugnación no puede prosperar pues el acuerdo impugnado lo único que dice es que la comunidad no acepta la propuesta de la actora de que se incremente la renta un 10%; dicho acuerdo deriva del anterior del 2014 en el que se dice que se revise el precio del alquiler según las condiciones contractuales; a continuación se pasa el recibo al cobro con la cantidad actualizada de 296,94 euros mensuales, y la actora lo abona durante los meses de diciembre de 2014 a octubre de 2015.

Existe discrepancia entre las partes sobre cómo se deben aplicar los incrementos: la comunidad de propietarios entiende que cada cinco años se puede incrementar la renta un 60%, la parte actora, dice que el incremento debe ser como máximo de un 10%.

Se trata, por tanto, de una interpretación del acuerdo alcanzado en su día entre JURLA S.L. y la comunidad de propietarios, concretamente, del punto tercero del acta celebrada el día 19 de marzo de 2009.

En este caso, el acuerdo que se impugna no aparece como contrario a la ley, al título de constitución o a los estatutos, ni implican un abuso de derecho, ni se presenta como contrario a los intereses de la comunidad o gravemente perjudicial para uno de los propietarios.

Se trata de un acuerdo válido pues la interpretación de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno solo de los contratantes, por lo que la comunidad de propietarios no está obligada a aceptar la interpretación propuesta por la parte demandante.

Es un tema de interpretación del acuerdo alcanzado en el acta celebrada el día 19 de marzo de 2009 que deberá ser dilucidado en el juicio declarativo correspondiente.



CUARTO.- Impugnación de la cuantía del procedimiento.

Se impugna la determinación de la cuantía del procedimiento como cuantía indeterminada.

La parte apelante alega que la cuantía de la demanda puede calcularse, pues si a la fecha de la demanda se paga la suma de 185,59 euros al mes, un incremento del 60% supone pagar la cantidad de 296,94 euros, lo que supone un incremento de 111,35 euros mensuales.

En la audiencia previa, el juzgador de primera instancia fijó la cuantía del procedimiento como indeterminada y dicho pronunciamiento ha devenido firme por lo que este segundo motivo de recurso tampoco puede prosperar.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar la sentencia de primera instancia.



QUINTO.- Costas .

Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la mercantil JURLA S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de BARCELONA, en los autos de Procedimiento Ordinario número 998/2015, de fecha 5 de mayo de 2017, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente dicha sentencia, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Se declara la pérdida del depósito constituido por el recurrente, al que se dará el destino legal procedente de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Esta resolución es susceptible de recurso extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.