Sentencia Civil Nº 491/2007, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 185/2007 de 26 de Octubre de 2007

Encabezamiento

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 25

MADRID

SENTENCIA: 00491/2007

Fecha: 26 DE OCTUBRE DE 2007

Rollo: RECURSO DE APELACION 185/2007

Ponente: ILMO. SR. D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

Apelantes, apeladas y demandadas: La Entidad Mercantil "ARRENDAMIENTOS COTANES, S.L."

PROCURADORA: Dª PILAR MOYANO NÚÑEZ

Apelado, apelante y demandante: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 Nº NUM000

PROCURADOR: D. MARIO CASTRO CASAS

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 60/2005

Procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 52 DE MADRID

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. FRANCISCO MOYA HURTADO

D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO

D. ÁNGEL LUIS SOBRINO BLANCO

En MADRID, a veintiséis de octubre de dos mil siete.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 25 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 60/2005, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 52 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 185/2007, en los que aparece como parte apelante-apelada La Entidad Mercantil "ARRENDAMIENTOS COTANES, S.L."representada, por la procuradora Dª. MARIA DEL PILAR MOYANO NUÑEZ, y COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 Nº NUM000 representada por el procurador D. MARIO CASTRO CASAS, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. CARLOS LÓPEZ MUÑIZ CRIADO.

Antecedentes

PRIMERO.- Que los autos originales núm. 60/05, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Núm. 52 de los de Madrid, fueron remitidos a esta Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid, de conformidad con lo dispuesto en las Normas de Reparto aprobadas por la Sala de Gobierno del Excmo. Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

SEGUNDO.- Que por la Ilma. Sra. Dª. María Teresa Santos Gutierrez Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 52 de Madrid se dictó sentencia con fecha cinco de junio de dos mil seis , cuyo FALLO es del tenor literal siguiente: "Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador D/ña MARIO CASTRO CASAS en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM000 contra ARRENDAMIENTOS COTANES, S.L. representada legalmente por D/ña MARIA SOCORRO MANCHADO BENAYAS y representada por la Procuradora DÑA. Mª PILAR MOYANO NUÑEZ, debo condenar y condeno a "Arrendamientos Cotanes, S.L. a que abone al actor la cantidad de 11.639,66 euros de principal más los intereses correspondientes desde la fecha de presentación de la demanda hasta el total pago de la deuda.

Estimándose también parcialmente la demanda reconvencional según se especifica en la fundamentación jurídica.

Cada parte satisfará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad. "

TERCERO.- Que contra dicha Sentencia se prepararon e interpusieron en tiempo y forma recursos de apelación por las representaciones de ambas partes, los Procuradores Dª Pilar Moyano Núñez y D. Mario Castro Casas, dándole traslado de los mismos a la parte contraria quienes presentaron en tiempo y forma escritos de oposición a los recursos entablados; remitiéndose los autos a esta Sección Vigesimoquinta, se señaló para deliberación, votación y fallo del presente recurso el día 25 de octubre del año en curso.

CUARTO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la pretensión actora y la reconvención, y partiendo de la suma de las dos cantidades cifradas en las dos demandas (21.212,52?), donde se reclamaban las cuotas devengadas hasta el mes de septiembre de 2004, calcula la diferencia entre esa cantidad con la de 32.227,90? alegada como adeudada en el día del juicio por la demandante, halla la diferencia entre ambas (11.015,38) y la suma a los 5.280,04? que la demandante admitió adeudar a la demandada en el acto del juicio, lo cual supone 16.295,42?, que califica como el importe adeudado por la comunidad a la demandada, fijando la condena en la diferencia entre esa cantidad y los 21.212,52? reclamados. Al resultado de esa operación, 4.917,10?, suma 6.722,56?.

Contra la sentencia de primera instancia se alzan ambas partes:

La representación procesal de ARRENDAMIENTOS COTANES, S.L. pide la desestimación de las dos demandas acumuladas o, con carácter subsidiario, que se minore el importe de su cuota mensual de abono a la cantidad de 1.203,59?, y, en todo caso, que se minore el crédito de la actora por el total reconvenido en sus dos escritos de 53.191,29?.

La representación procesal de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM000 , insta a que se condene a su contraria a pagar la cantidad de 32.227?.

SEGUNDO.- Para entender adecuadamente la cuestión suscitada ha de hacerse un previo resumen de los antecedentes fácticos y procesales:

La comunidad de propietarios actora se constituyó el día 23 de mayo de 1972.

La demandada pagaba los gastos generales y luego los repercutía al resto de propietarios

Comenzó a funcionar como comunidad a partir del día 28 de octubre de 2003

En demanda seguida en Juicio Ordinario 60/05 del Juzgado 52 de Madrid, la comunidad reclama 12.121,44? por cuotas adeudadas entre 10/2003 y 3/2004 a razón de 1.515,18? mensuales, así como por la obligación de aportar al fondo inicial la cantidad de 3.030,36? acordada en la Junta de 28 de octubre de 2003 (no impugnada), donde también se aprobó el presupuesto para el ejercicio siguiente en cantidad de 21.728,80?. La cantidad reclamada fue determinada en Junta General Extraordinaria el día 14-4-2004, no impugnada, fijándose el importe mensual total en 1.810,73?, de modo que la cantidad de 1.515,18? resulta de aplicar a aquélla después el coeficiente correspondiente a cada uno de los elementos privativos de la demandada, variable en función del tipo de gastos al estar exentos de algunos de ellos el propietario de los locales, de conformidad con el título constitutivo.

La demandada reconvino instando la condena de la actora al pago de 47.404,51? por la totalidad de los pagos hechos a favor de la comunidad entre 10/2003 y 3/2005, entre los que se encuentran los mismos conceptos presupuestados por la comunidad de propietarios, tales como seguros, portería, ascensores, etc.

Cuando la actora contestó a la reconvención admitió que debía a ARRENDAMIENTOS COTANES, S.L. la cantidad de 4.461,54? por gastos afrontados entre 10/2003 y 3/2005, tras cifrar, a tenor de la documentación aportada por su contraria, en 44.811,37? el importe total de los gastos pagados por ARRENDAMIENTOS COTANES, S.L. durante ese periodo y descontar la cantidad correspondiente después de aplicar el coeficiente imputable a la demandada. Para decidir la contienda propuso diversas soluciones de condena en función del periodo de cómputo elegido compensando para ello las cuotas devengadas por la comunidad de propietarios con lo adeudado por ésta en cada uno de los meses correspondientes a los meses que se computen.

En el Juicio Ordinario 572/05 iniciado en el Juzgado 71 de Madrid y después acumulado a estas actuaciones, la comunidad reclama 9.091 ,08? por cuotas adeudadas entre 4/2004 y 9/2004. La demandada reconvino pidiendo la condena de la actora en la cantidad de 5.786,78 ? por gastos satisfechos entre 4/2005 y 6/2005.

Al contestar a esta reconvención la actora admitió un crédito a favor de ARRENDAMIENTOS COTANES, S.L. de 481,78? tras aplicar al total de gastos justificados por la reconviniente (4.687,13?) el coeficiente del resto de los comuneros, pero solicitó la condena de ésta al pago de 6.722,56? en cuanto esa es la diferencia entre aquel importe y el crédito que a su vez ella tiene contra la demandada por cuotas devengadas entre 4/2005 y 6/2005, más dos derramas extraordinarias de 1.329,40? de 5/2005 y 6/2005.

En el acto del juicio la parte actora solicitó que se estableciera el importe de la deuda de la demandada en 32.227,90? una vez descontados los gastos afrontados por su contraria, entre ellos algunos acreditados en ese propio acto.

TERCERO.-Como vemos, lo que por ambas partes se está pidiendo es una liquidación económica del periodo comprendido entre el mes de octubre de 2003 y el de junio de 2005. Ciertamente no parece lo más adecuado que sobre una misma cuestión, por mor de las reconvenciones y contestaciones, se extienda tanto el objeto del proceso, pero lo cierto es que los propios contendientes lo han querido así, y el juego de sus pretensiones en esta alzada no permite ahora reducir a otros términos el debate. Para solucionar el litigio debemos partir de dos hechos capitales:

El primero es que la comunidad acordó en una junta de propietarios, no impugnada, cuál iba a ser el importe mensual a abonar por cada propietario, correspondiendo a ARRENDAMIENTOS COTANES, S.L. satisfacer 1.515,18?. De acuerdo con ello, tal como así lo declaró la Sra. Magistrado de primera instancia, no es posible ya entrar a debatir la cuantía de la cuota, pues para ello la demandada debió instar la nulidad del acuerdo dentro del plazo legal, de modo que si no lo hizo así se entiende que lo aceptó.

El segundo hecho trascendental es que la comunidad demandante elaboró el presupuesto sobre el que después calculó la cuota, por la atención de gastos que luego no fueron satisfechos por ella, sino por ARRENDAMIENTOS COTANES, S.L., de modo que la liquidación no puede llevarse a cabo, como pretende la demandante, descontando de cada uno de los grupos de gastos justificados por la demandada la parte que a ella le correspondería abonar de acuerdo con la aplicación del coeficiente de participación, pues de hacerlo así resultaría que por un lado estaría soportando el coste de satisfacer su parte en los gastos comunitarios, y por otra se le estaría repercutiendo una cuota que estaba destinada a satisfacer precisamente esos mismos gastos que por ella fueron pagados.

Así pues, sólo cabe una alternativa, y sin duda la más sencilla, calcular el importe total de las cuotas adeudadas entre octubre de 2003 y junio de 2005 sin hacer descuento alguno, un total de 37.507,94?, y aplicar a esa cifra el total de gastos pagados por la demandada admitidos por la demandante, únicos que se pueden entender justificados, ascendentes a 49.498,5?. De acuerdo con ello resulta que la sociedad demandada ha pagado durante el periodo indicado gastos a favor de la comunidad claramente superiores a las cuotas que se le reclaman, lo cual lleva necesariamente a desestimar las pretensiones de la demandante por compensarse su crédito con el ostentado por la contraria a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.195 CC , pues concurren las condiciones para ello previstas en el artículo 1.196 del mismo texto legal.

El exceso, 11.990,56?, no es en su totalidad un crédito de ARRENDAMIENTOS COTANES, S.L. contra los demás miembros de la comunidad excluyéndose a sí misma, pues al superar el importe de lo presupuestado por aquélla se queda fuera de las partidas cuyo abono debía hacerse por medio de las cuotas mensuales, constituyendo un gasto que se ha de afrontar por la totalidad de los miembros de la comunidad, incluida también la sociedad demandada, en cuanto debía satisfacer esos gastos por ser propietaria de la mayor parte de los elementos privativos, de modo que su derecho de crédito frente a los demás propietarios ha de reducirse a la parte de coeficiente que no le es a ella imputable. Para conocer ese factor debemos acudir a la Junta General Extraordinaria del día 14-4-2004 donde se determinó el porcentaje que en función del tipo de gastos debía aplicarse para hallar la cuota de participación de la demandada, resultando, mediante la utilización de una elemental regla de tres, que en conjunto fue el 83,67?, de modo que el 16,33% restante será el porcentaje que habrá de aplicar a la cantidad enunciada para obtener el débito del resto de la comunidad de propietarios con la demandada (1.958,05?), lo cual implica la estimación parcial de las pretensiones deducidas en las reconvenciones.

CUARTO.- Conforme a lo dispuesto en el artículo 398 LEC , y vista la estimación del recurso planteado por la parte demandada, no procede imponer a ninguna de las partes las costas de esta alzada correspondientes a ese recurso, pero como la solución de la contienda supone la desestimación del que interpuso la demandante, se han de imponer a la parte actora las costas generadas en este grado por su recurso.

En cuanto a las de primera instancia, la aplicación de lo dispuesto en el artículo 394 del mismo texto legal lleva a condenar a la actora al pago de las costas por las dos demandas interpuestas, al rechazarse sus pretensiones, sin que proceda hacer expreso pronunciamiento en cuanto a las generadas por las reconvenciones de la demandada, ya que la estimación de sus pretensiones ha sido parcial.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Dª Pilar Moyano Núñez en nombre y representación de ARRENDAMIENTOS COTANES, S.L., y con desestimación del que interpuso el Procurador de los Tribunales D. Mario Castro Casas en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM000 , ambos contra la sentencia de fecha 5 de junio de 2006 dictada por el Juzgado de primera instancia nº 52 de Madrid en autos 60/05 , la REVOCAMOS, y dictamos otra por la que, desestimando las demandas interpuestas y con parcial estimación de las reconvenciones, CONDENAMOS a COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM000 a pagar a ARRENDAMIENTOS COTANES, S.L. la cantidad de 1.958,05?.

Desestimamos el resto de las pretensiones deducidas por ambas partes en la primera instancia.

Condenamos a la parte actora al pago de las costas de la primera instancia generadas por sus respectivas demandas, sin hacer expresa imposición respecto a las devengadas por las reconvenciones.

Condenamos igualmente a la parte actora al pago de las costas generadas en este grado por su recurso, sin hacer expreso pronunciamiento en cuanto a las devengadas por el de la demandada.

Notifíquese la presente resolución a las partes interesadas, haciéndoles saber que la misma puede ser susceptible de recurso de casación o de recurso extraordinario por infracción procesal, debiendo preparar cualquiera de ellos mediante escrito en el plazo de cinco días siguientes a la notificación ante esta Sala que la dicta.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.