Sentencia Civil Nº 491/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 797/2007 de 02 de Noviembre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00491/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 21

1280A

Tfno.: C/ FERRAZ, 41 Fax: 914933872-73-06-07

914933874

N.I.G. 28000 1 7039023 /2007

Rollo: RECURSO DE APELACION 797 /2007

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 627 /2006

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 2 de GETAFE

Ponente:ILMO. SR. D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

IS

De: Genaro , Adelina

Procurador: JUAN TORRECILLA JIMENEZ, JUAN TORRECILLA JIMENEZ

Contra: C.P. C/ DIRECCION000 N. NUM000

Procurador: ANA ISABEL LOBERA ARGUELLES

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

Dª Mª ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

En Madrid, a dos de noviembre de dos mil nueve. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados

expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 627/2006, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Getafe, seguidos entre partes, de una, D. Genaro y Dª Adelina como apelantes-demandantes, y de otra, Comunidad de Propietarios DIRECCION000 nº NUM000 de Getafe como apelada-demandada.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Getafe, en fecha 29 de junio de 2007 , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: ACUERDO: DESESTIMAR íntegramente la demanda promovida por D. Genaro y Dª Adelina contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 de la localidad de Getafe, y, en consecuencia, ABSUELVO a la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 de la localidad de Getafe, de cuantas pretensiones ejercitadas de contraria, con expresa imposición de costas a la actora."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, del que se dio traslado a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 23 de junio de 2009, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 27 de octubre de 2009.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

PRIMERO.- Los cónyuges demandantes D. Genaro y Dña. Adelina , son propietarios, para su sociedad de gananciales, del piso NUM001 número NUM002 del edificio sito en la DIRECCION000 nº NUM000 de la localidad de Getafe, constituido en régimen de propiedad horizontal.

La construcción del edificio data aproximadamente de 70 años, y de acuerdo con el dictamen pericial del Arquitecto Dña. Guadalupe el piso de los demandantes presenta una serie de deficiencias, que son las siguientes:

a) Humedades en dormitorio y pasillo de entrada, las cuales están causadas por capilaridad proveniente del terreno natural a través de la solera no impermeabilizada del edificio, pues se indica en el dictamen pericial que en la planta baja del edificio existe una solera de hormigón en masa colocada sobre pequeño encachado de piedra o zahorra de espesor no determinado, sin forjado de cámara sanitaria, presentando el edificio una cimentación directa, formada por zanjas corridas y zapatas de hormigón en masa, bajo las cuales aparece la capa de terreno natural, correspondiente al sistema de construcción de la época, considerándose en el referido dictamen pericial que estas humedades por capilaridad obedecen a una patología constructiva de los elementos comunes de la finca.

b) Humedades de condensación superficial, que se manifiestan especialmente en la zona inferior de las carpinterías de ventanas donde se produce el puente térmico. Humedades causadas por falta de aislamiento térmico de la fachada, agravadas por la orientación de la ventana y el alto grado de humedad ambiental que produce la humedad del terreno.

c) Hundimientos del suelo en la cocina. Causados por la falta de consistencia de la solera que le sirve de apoyo, que debido a las humedades del terreno natural produce movimientos en el suelo de apoyo que se traducen en abombamientos de la solera, con partición del gres del solado.

d) Humedades en jambas exteriores de las ventanas al patio, producidas por filtraciones accidentales desde el exterior por agua de lluvia, a consecuencia del deterioro y envejecimiento de la fábrica de la fachada, tanto del ladrillo como del mortero de cemento.

SEGUNDO.- Los actores, aparte de pretender la condena a la demandada al pago de una determinada cantidad, a lo que después nos referiremos, solicitan en su demanda que se declare la responsabilidad de la Comunidad de Propietarios del edificio en los daños y perjuicios sufridos en su vivienda, consecuencia de los defectos y falta de mantenimiento de los elementos comunes, condenando a la demandada a realizar todas las reparaciones necesarias para subsanar las causas que motivan las filtraciones y humedades de los elementos comunes y los daños causados en la vivienda y adoptar las medidas necesarias para que éstos no se vuelvan a producir.

TERCERO.- Que las humedades que sufre la vivienda de los demandantes obedecen a una patología constructiva en lo que respecta a las descritas en los apartados a, b y c del fundamento jurídico primero de esta resolución, no estimamos sea el dato esencial para resolver la controversia, pues a tenor del artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, la Comunidad de Propietarios no se puede limitar a conservar los elementos comunes tal y como los recibió, pues el propio precepto señala como obligación suya no solo la conservación del inmueble sino su adecuado sostenimiento, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.

Si a causa de defectos constructivos el edificio precisa obras para su adecuado sostenimiento por afectar, como dice el artículo, a sus condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad o seguridad, es obligación de la Comunidad de Propietarios realizarlas, sin perjuicio de las acciones que, en su caso, tenga contra los responsables de la construcción; pudiendo, todo lo más, interesar, dada la entidad de los defectos constructivos, la declaración de ruina del edificio y su derribo, pero éste no parece ser el caso.

Lo que sí puede suscitarse es si los defectos constructivos afectan al adecuado sostenimiento y conservación del inmueble o, por el contrario, dada su entidad, su reparación implicaría una mera mejora, no requerida para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del edificio, en cuyo caso el propietario no podría exigir a la Comunidad de Propietarios su reparación (artículo 11 de la Ley ).

Así lo entendió este Tribunal en sentencia de 16 de abril de 2008 , en la que expresábamos que "conforme se dispone en el Art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, la Comunidad de Propietarios viene obligada a realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad, siendo doctrina constante de nuestro Tribunal Supremo que la existencia de humedades por defectos de estanqueidad o impermeabilización afectan a la funcionalidad y habitabilidad del inmueble, siendo por ello que como se indica por ejemplo en sentencia de fecha 30 de Mayo de 2007 (recurso de casación 207/00 ), "la obligación de sostener y reparar los elementos comunes que corresponde a la Comunidad no puede limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, como ocurre en el caso de las humedades, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglo a las técnicas constructivas en cada momento vigentes, con independencia de las acciones que pudieran proceder respecto de los agentes de la construcción para exigir responsabilidad por los daños materiales sufridos por el inmueble. Las únicas obras que no pueden exigirse por los propietarios son las que constituyan nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no se requieran para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble según su naturaleza y características (Art. 11.1 )".

En base a las consideraciones realizadas, y se califique o no como defecto constructivo la deficiente impermeabilización del solado comunitario y la deficiencia en la pendiente del mismo, causas éstas de las humedades referidas como tales por la parte actora en su demanda, y con independencia de si la Comunidad de Propietarios ha procedido o no a reclamar a los intervinientes en el proceso constructivo por tales defectos, cuestión ésta ajena al presente procedimiento, lo cierto es que entendemos que debe prosperar la impugnación efectuada".

En el mismo sentido se pronuncia la sentencia de la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Asturias de 8 de julio de 2008 en los siguientes términos: "... el deber de mantener y conservar el inmueble en debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad que el art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal impone a la Comunidad de Propietarios, no queda limitado, como parece pretender la apelante, al mero mantenimiento o conservación de los elementos comunes en las mismas condiciones en que fueron recibidos en su día, sino que también se extiende a la reparación de los desperfectos o vicios que surjan o se manifiesten durante la vida del edificio, ya sean o no imputables directamente a ella, ya las conociera o no con antelación, pues sólo así podrá cumplir ese deber de conservación, entendido en su acepción más usual, y garantizar el goce pacífico a los comuneros de sus elementos privativos, en las condiciones establecidas en dicho precepto. Sin perjuicio, claro está, de que si existiera responsabilidad de terceros en la causación de esas deficiencias, pueda ejercitar las acciones de repetición que le asistan...", y en idéntico sentido las sentencias de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Almería de 26 de abril de 2004, de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Asturias de 29 de diciembre de 2006, y de la Sección 11ª de esta Audiencia Provincial de Madrid de 11 de junio de 2007 .

CUARTO.- El suelo y la cimentación son elementos comunes (artículo 396 del Código Civil ) y su defectuosa impermeabilización y consistencia es la que está causando los daños en la vivienda de los demandantes descritos en los apartados a y c del fundamento jurídico primero. Nos parece bastante claro que la reparación de estos defectos está comprendida en el ámbito del artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal , por afectar al adecuado sostenimiento y conservación del inmueble, a sus condiciones estructurales, de estanqueidad y habitabilidad, por lo que la Comunidad de Propietarios demandada debe acometer las reparaciones necesarias en los elementos comunes para subsanar estas deficiencias que causan humedades en la vivienda de los actores y reparar asimismo los daños producidos en la vivienda con motivo de estas humedades.

Las humedades descritas en el apartado d) del fundamento primero son de orden menor y no cabe duda de que se deben a una defectuosa conservación de un elemento común como es la fachada. También debe ser condenada, por ello, la Comunidad de Propietarios a realizar las reparaciones necesarias para subsanar las causas que motivan las filtraciones y reparar los daños producidos en la vivienda por esta causa.

Sin embargo, en cuanto a las humedades por condensación superficial, entendemos que se trata más bien de obras de mejora, no requeridas para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble, y que por ello la Comunidad de Propietarios no viene obligada ni a ejecutar las obras indicadas en el dictamen pericial para la subsanación de este defecto ni a reparar las humedades producidas por condensación superficial en la vivienda de los actores.

QUINTO.- Los demandantes habían efectuado una reparación en su vivienda en el mes de agosto de 2005 que les supuso un gasto de 2.088 euros, que también reclaman en este proceso, alegando que la Comunidad de Propietarios se había comprometido a reintegrarles el gasto. Dicho compromiso no se ha justificado, no pareciéndonos que la demandada deba indemnizar esta cantidad, como directamente relacionada con la obligación de la Comunidad de Propietarios de conservar y reparar los elementos comunes del edificio, cuando carece de sentido acometer las reparaciones en la vivienda sin subsanar antes las causas que las motivan.

SEXTO.- Por último, significar que ni la sentencia apelada incurre en vicio procesal de incongruencia, difícil de apreciar en una sentencia que desestima las pretensiones de la demanda sin apartarse de la causa de pedir, ni presenta una defectuosa motivación, siendo cuestión bien distinta que ésta se comparta o no.

SEPTIMO.- Procede por cuanto hemos expuesto, estimar el recurso de apelación formulado, revocar la sentencia recurrida, y estimando en parte la demanda condenar a la Comunidad de Propietarios demandada a realizar todas las reparaciones necesarias en los elementos comunes para subsanar las deficiencias que causan las humedades y filtraciones en la vivienda de los actores a que se refieren los apartados a, c y d del fundamento jurídico primero de esta sentencia, así como los daños producidos en la vivienda con motivo de dichas humedades y filtraciones, todo ello bajo el control y supervisión del técnico competente.

Si la Comunidad de Propietarios no atendiera el cumplimiento de la condena, los demandantes podrán solicitar su ejecución, en cuyo caso el Juzgado fijará el plazo adecuado para el cumplimiento de la obligación (artículo 705 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

OCTAVO.- De conformidad con lo establecido en el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no se efectúa expresa imposición de las costas causadas en la primera instancia, sin que tampoco haya lugar a especial imposición de las originadas en este recurso (artículo 398.2 de la citada Ley procesal).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por D. Genaro y Dña. Adelina contra la sentencia que con fecha veintinueve de junio de dos mil siete pronunció la Ilma. Sra. Magistrado Juez de Primera Instancia número dos de Getafe , y revocando la citada resolución, debemos estimar y estimamos en parte la demanda formulada por D. Genaro y Dña. Adelina contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 número NUM000 de Getafe, condenando a la demandada a realizar todas las reparaciones necesarias en los elementos comunes para subsanar las deficiencias que causan las humedades y filtraciones en la vivienda de los demandantes a que se refieren los apartados a, c y d del fundamento jurídico primero de esta sentencia, así como los daños producidos en la vivienda con motivo de dichas humedades y filtraciones, todo ello bajo el control y supervisión del técnico competente, sin especial imposición, ni de las costas de la primera instancia ni de las de este recurso a ninguna de las partes.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.