Sentencia Civil Nº 492/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 66/2011 de 24 de Octubre de 2011

Encabezamiento

SENTENCIA N. 492/2011

Barcelona, veinticuatro de octubre dos mil once

Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Catorce

Magistrados:

Francisco Javier Pereda Gámez (Ponente)

Maria Dolors Montolio Serra

Marta Font Marquina

Rollo n.: 66/2011

Juicio Ordinario n.: 289/2009

Procedencia: Juzgado de Primera Instancia n. 2 de Vilanova i la Geltrú

Objeto del juicio: reclamación de arras penitenciales entregadas para la compra de una parcela (art. 1454 C.c .)

Motivos del recurso: errónea interpretación del contrato y de la prueba, subsidiariamente, indebida condena en costas

Apelantes: Luciano y Virtudes

Abogado: A. Lajara Hernández

Procurador: A. Magne Catalá Soto

Apelado: Remigio

Abogada: M. Oller Navarro

Procurador: Mª. I. Pereira Mañas

Antecedentes

1. RESUMEN DEL PLEITO DE PRIMERA INSTANCIA

El día 1 de abril 2009 el Sr. Remigio presentó demanda en la que solicitaba que se condene a los demandados a pagarle 46.000 euros, más los intereses legales y las costas del procedimiento. Relata que se interesó en la compra de una finca de los demandados, con contrato de 20 de febrero de 2008, y pagó 46.000 euros de arras penitenciales y añade que hubo desistimiento tácito recíproco, conforme a las previsiones de la cláusula 6ª, 2ª del contrato, por lo que deben devolverse las recíprocas prestaciones.

La parte demandada contesta y alega que hubo una prórroga hasta el 30 de septiembre de 2008, sin establecer fechas de desistimiento tácito (por lo que ya no cabía), y que no han desistido del contrato, sino que lo ha hecho el comprador, por lo que pierde las arras. Dicen que el actor pretendió la escrituración a favor de tercero por precio mayor, para lucrarse, lo que suponía un perjuicio en impuestos para ellos. Sostiene haber dividido horizontalmente, pagado la hipoteca y repartido la carga y manifiestan que, simplemente, dieron por resuelto el contrato ante el incumplimiento del comprador.

La sentencia recurrida, de fecha 11 de enero 2010, aprecia la existencia de un desistimiento tácito mutuo y por ello la juez, con corrección de auto de aclaración, estima la demanda y condena a Luciano y Virtudes a la devolución de las arras que recibieron de Remigio en la cuantía de 46.000 euros, con imposición de costas causadas a los demandados.

2. CUESTIONES PLANTEADAS EN EL RECURSO DE APELACIÓN

Los recurrentes reiteran sus tesis de defensa y que no desistieron sino que resolvieron el contrato. Destacan que el contrato lo redactó la parte contraria y dicen que la prórroga anuló el pacto de desistimiento. Niegan haber desistido. Subsidiariamente, piden que no se les impongan las costas.

El apelado se opone y dice que la resolución se planteó fuera de plazo, tras el desistimiento tácito.

3. TRÁMITES EN LA SALA

El asunto se ha registrado en la Sección el 27 de enero de 2011. No se ha practicado prueba ni se ha celebrado vista. La deliberación y votación de la Sala se señaló para el 6 de octubre 2011 pero se ha adelantado. Esta resolución no se ha dictado en el término previsto en el artículo 465.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil debido a causas estructurales, lo que se hace constar a los efectos del artículo 211.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fundamentos

1. LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Un nuevo estudio de las actuaciones nos lleva a confirmar los acertados fundamentos de la sentencia apelada, porque ha quedado acreditado que hubo desistimiento tácito mutuo, con lo que es de aplicación la previsión contractual (f.18, pacto 6º in fine ): "Si el desistimiento tácito o expreso fuera mutuo, se devolverá el importe entregado en concepto de arras".

Para llegar a tal convicción no cabe sino interpretar los términos de lo pactado y los actos posteriores:

a) Las partes establecen en el mencionado pacto 6º, párrafo 2º, una regulación especial del desistimiento, respecto a las previsiones legales del art. 1454 C.c. copiadas en el propio pacto 6º, párrafo 1º , cuando disciplinan el desistimiento tácito: lo presumen de la falta de requerimiento del comprador para la firma de la escritura pública y de los vendedores si no requieren para dicha firma en los 10 días siguientes a la omisión del primero;

b) Es claro que la escrituración pública no se podía realizar sin la división de la finca en propiedad horizontal y el reparto de la carga hipotecaria y, establecida como fecha de entrega de llaves y firma de la escritura pública, como máximo, el día 20 de agosto de 2008 y, con la prórroga (f.69), el 20 de septiembre, es evidente que en esa fecha, aunque el ayuntamiento había autorizado la división (desde el 12 de agosto de 2008, f.85) y se había realizado la escritura pública de obra nueva y división de propiedad horizontal el 29 de abril de 2008 (referencia de la escritura pública de 9 de diciembre de 2008, f.91) no se había repartido la carga hipotecaria, lo que se lleva a cabo, según similar referencia, el propio día 9 de diciembre de 2008, dificultades de cumplir lo pactado por parte de los vendedores que confirma el testigo Juan Miguel en el acto del juicio;

c) Por tanto, hasta el 20 de septiembre de 2008 el actor no había requerido para la escrituración, lo que es hecho admitido, de forma que desistió tácitamente del contrato, en cuyo momento los vendedores no invocaron la resolución contractual, lo que no hicieron sino hasta el 8 de noviembre de 2008 (fecha de remisión por burofax a "VVAGL" de la carta de letrado fechada en 3 de octubre de 2008, f.22), o hasta el 17 de diciembre de 2008 (diligencia notarial de entrega de carta de fecha 2 de diciembre, f.31 y 132);

d) Por tanto, del 20 al 30 de septiembre de 2008 los vendedores tampoco requirieron al comprador para escriturar, incurriendo a su vez en causa de desistimiento tácito, según los términos pactados.

La solución no puede ser otra que la recogida en la sentencia recurrida. No tiene efecto alguno la testifical del Sr. Baltasar , referida a intentos de acuerdo que no se lograron.

2. LAS COSTAS

Las costas del recurso deben imponerse al recurrente, conforme a los artículos 398.1 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

1. Desestimamos el recurso de apelación.

2. Imponemos las costas del recurso a los recurrentes.

Se declara la pérdida del depósito constituido para recurrir. Contra esta sentencia no cabe recurso de casación ni de infracción procesal ante el Tribunal Supremo y sí ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en infracción de norma o normas de Derecho civil de Catalunya, a preparar por escrito presentado ante este tribunal en el término de cinco días siguientes a su notificación. Una vez se haya notificado esta sentencia, los autos se devolverán al juzgado de instancia, con testimonio de la misma, para cumplimiento.

Así lo pronunciamos y firmamos.

PUBLICACION .- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.