Sentencia Civil Nº 492/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 737/2009 de 30 de Septiembre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00492/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 737 /2009

Ilmos. Sres. Magistrados:

PURIFICACIÓN MARTÍNEZ MONTERO DE ESPINOSA

JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ

RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON

En MADRID, a treinta de septiembre de dos mil once.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 44/2008 , procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 1 de COLMENAR VIEJO, a los que ha correspondido el Rollo 737/2009, en los que aparece como parte apelante Anton y Concepción , representado por la procuradora Dª NURIA MUNAR SERRANO, y como apelado Ezequiel , representado por el procurador D. FERNANDO GALA ESCRIBANO, sobre resolución de contrato de arrendamiento, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª PURIFICACIÓN MARTÍNEZ MONTERO DE ESPINOSA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Colmenar Viejo, en fecha 17 de febrero de 2.009, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. JAIME HERNÁNDEZ URIZAR, en nombre y representación de D. Ezequiel , contra D. Anton y DÑA Concepción , debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento que une a las partes sobre la vivienda del número NUM000 de la calle de DIRECCION000 (El Boalo, Madrid), condenando a los demandados a estar y pasar por tal declaración y que dentro del plazo legal desalojen la vivienda, dejándola libre, vacua y expedita y a disposición de la propiedad, todo ello con apercibimiento de que, en caso contrario, se procederá a su lanzamiento imponiendo las costas del presente procedimiento a la parte actora.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los de la sentencia recurrida

PRIMERO .- Por el Juez "a quo" se ha dictado sentencia por la que se ha estimado la demanda promovida por Don. Ezequiel , contra Don Anton y Doña Concepción y ha declarado resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda, celebrado entre las partes el día 1 de junio de 2004, por ejecutar los arrendatarios obras inconsentidas, contraviniendo lo expresamente pactado en la cláusula 8ª del referido contrato, y sin que conste tampoco la existencia de un pretendido contrato verbal posterior sobre el pajar comunicado con la casa, o un consentimiento tácito de tal ejecución; condenando a los mismos al desalojo dentro de plazo legal, bajo apercibimiento de lanzamiento y con expresa imposición de las costas causadas en la primera instancia.

Contra dicha resolución se han alzado los arrendatarios, solicitando la revocación de la sentencia recurrida y que se dicte otra por la que se desestime la demanda puesto que, según considera, el Juzgador "a quo" ha incurrido en error al apreciar la prueba practicada en la instancia, desechando la aportada por la parte demandada, de la que, a su entender, se acredita que las obras las conoció y las consintió el actor; ejecutándose todas desde un principio y siendo condición para concertar el arrendamiento, dado el mal estado de la vivienda y del pajar, hasta el punto de que se quiso arrendar como trastero.

El recurso ha sido expresamente impugnado de contrario, solicitando la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos, que estima no desvirtuados por las alegaciones de la parte apelante, puesto que se limita a cuestionar la valoración efectuada por el Juzgador de instancia, pero desconociendo que el contrato está expresamente reconocido y que la cláusula 8ª exige la autorización por escrito para la ejecución de obras de la envergadura de las que constan en autos, como se prueba por las fotografías y la pericial aportada y cuya realización no ha sido negada por la contraparte.

SEGUNDO .- Centrado en los precedentes términos el objeto del recurso, el mismo debe ser acogido por las razones que, seguidamente, pasaremos a exponer.

En virtud del contrato de arrendamiento, el propietario cede al arrendatario el uso de la vivienda que constituye su objeto, pero no concede sobre ella acto de disposición alguno; debiéndola utilizar conforme a sus fines, pero estándole vedado hacer sobre ella cualquier alteración, por pertenecer dicha facultad al poder de disposición de su propietario; que es, en definitiva, el que podrá, si a su derecho conviene, autorizarlas. De tal modo que, de llevarse a cabo sin la correspondiente autorización, el arrendatario incurrirá, no sólo en la causa resolutoria prevista en el artículo 23 de la Ley 29/1.994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , sino también, en el caso que nos ocupa, en causa de resolución, por haberlo pactado así expresamente las partes en la cláusula 8ª del contrato.

Por tanto, acreditada la ejecución de las obras, por no ser hecho controvertido entre las partes, lo único que constituye el objeto del debate litigioso es si existió o no autorización para ello. Este Tribunal, contrariamente a lo afirmado por el Juzgador "a quo", considera que, de la valoración conjunta de la prueba practicada en la instancia, así como del propio devenir errático de la parte actora a la hora de determinar las obras que imputa a la parte demandada, se llega a la conclusión de que ésta sí ha logrado acreditar tal autorización.

La parte demandante sostiene en el escrito de demanda que la demandada ejecutó obras en la vivienda arrendada de una envergadura notablemente superior a la que corresponde a quien no es propietario, ampliando la vivienda mediante la anexión de un pajar que había a espaldas de la casa y que pertenece a la finca catastral número NUM001 de la Calle DIRECCION000 ; abriendo para ello una puerta al pajar, arreglándolo para tener más metros dentro del arrendamiento, por lo que no pagan renta o merced alguna; utilizando también el patio de esta última finca sin consentimiento del actor (Hecho Tercero de la demanda). En el acto del juicio, y ante el documento número tres aportado con el escrito de contestación, adujo que sí autorizó las obras que se reflejan en el expresado documento, pero no las que constan que se llevaron a cabo en el pajar colindante a esta casa, que, realmente, pertenece al número 3 de la calle DIRECCION000 y no al NUM000 ; apropiándose de parte del indicado pajar, en donde ha llevado a cabo un baño, una cocina, un armario empotrado y ha abierto una puerta que comunica el pasillo con el resto del pajar, utilizándolo como depósito de herramientas. Por el contrario, en la nota que aporta para la vista, en cuanto a los hechos controvertidos afirma que "El único hecho controvertido es si el demandado ha ejecutado la obra de apertura de una puerta desde la vivienda arrendada (c/ DIRECCION000 , núm. NUM000 ) al pajar contiguo (perteneciente a la c/ DIRECCION000 , núm. NUM001 ) y reforma de dicho pajar para uso propio, sin estar autorizado por su propietario.".

Por otro lado, no es cierto que el demandante autorizase a la parte demandada a ejecutar las obras que se reflejan en el documento número 3 del escrito de contestación, sino que ese plano se corresponde con la distribución primitiva de la casa; habiendo sido ya construido en parte del pajar el baño, tal y como se acredita por las fotografías aportadas con el escrito de demanda (folio 43 de los autos); por la testifical practicada a instancia de la parte demandada, y por reconocerlo también el propio Letrado de la parte actora al efectuar el interrogatorio de parte.

Buena prueba de que ese plano no se corresponde con lo autorizado es que, como se desprende de la prueba pericial practicada, así como de las fotografías aportadas con el escrito de contestación (Documentos 16 a 20), en la distribución primitiva existía una pequeña e irregular sala de estar y, en el frente, había una sola puerta o hueco. A la derecha la cocina, que se comunicaba directamente con el baño, ya construido en parte del pajar-. Por el contrario, en las aportadas con el dictamen pericial, que se corresponden con el plano número 2 del folio 232, nada más entrar está la zona de estar y, en frente de la entrada, existen dos puertas. Esas dos puertas son las mismas que están detrás de los interesados en las fotografías del escrito de contestación, que no existían en la primitiva distribución. Por tanto, ninguna duda cabe a este Tribunal de que, cuando se realizó la reforma de la casa, el actor lo sabía y lo autorizó, pues se redistribuyó completamente de nuevo la vivienda, se quitó el baño del lugar en donde previamente estaba y se colocó la cocina; las habitaciones se ubicaron en donde estaban situadas dos habitaciones irregulares y se suprimió la tercera; puertas de entrada a las habitaciones que se corresponden con las de las fotografías; haciendo necesario, por consiguiente, situar la cocina en otro sitio, al igual que el cuarto de baño. Por todo ello, visto el vuelco total dado a la configuración de la vivienda, absolutamente incompatible con la anterior; la relación de confianza que vinculaba a las partes; y el hecho cierto de haber estado con los demandados en la casa arrendada tras la reforma, se reitera, el actor conoció y consintió las obras. Como conoció y consintió la comunicación con el resto del pajar, a través de una puerta, que es exactamente igual a las otras existentes en la casa, (fotografías número 5, 6 y 10 del dictamen pericial), en el que ambas partes, arrendador y arrendatario, en base a esa relación de confianza, guardaban cosas; además de permitirle acceder directamente al número 3 de la Calle DIRECCION000 sin necesidad de salir a la calle para realizar las faenas típicas de quien está encargado de cuidar la casa mientras ellos están residiendo en Alemania.

Por todo lo expuesto, el recurso debe ser acogido y revocada la sentencia de instancia, para dictar otra por la que se absuelva a los demandado de los pedimentos de la demanda

TERCERO .- Como se rechaza la demanda, se imponen las costas causadas en la primera instancia a la parte demandante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil .

CUARTO .- Al acogerse el recurso, no se efectúa especial pronunciamiento sobre costas en esta alzada, a tenor de lo regulado en el artículo 398.2 de la citada Ley Procesal .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

SE ESTIMA el recurso de apelación interpuesto por D. Anton y Dª Concepción contra la sentencia dictada el día 17 de febrero de 2.009, en los autos nº 44/08, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Colmenar Viejo y, en consecuencia, SE DESESTIMA LA DEMANDA Promovida contra los mismos por D. Ezequiel y SE ABSUELVE a aquéllos de sus pedimentos, y se imponen las costas causadas en la primer instancia a la parte actora.

No se efectúa especial pronunciamiento sobre costas en esta alzad a ninguna de las partes.

Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción procesal , en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a preparar en el plazo de cinco días ante este mismo órgano jurisdiccional, en los términos y con los requisitos establecidos en la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J . aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.