Sentencia CIVIL Nº 492/2019, Audiencia Provincial de Granada, Sección 5, Rec 736/2018 de 31 de Octubre de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA
SECCIÓN QUINTA
ROLLO Nº736/18 - AUTOS Nº 313/16
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº UNO DE MOTRIL
ASUNTO: PROCEDIMIENTO ORDINARIO
PONENTE SR. D. JOSÉ MANUEL GARCÍA SÁNCHEZ
S E N T E N C I A N Ú M. 492/19
ILTMOS. SRES.PRESIDENTED. JOSÉ REQUENA PAREDESMAGISTRADOSD. RAMÓN RUIZ JIMÉNEZ D. JOSÉ
MANUEL GARCÍA SÁNCHEZ
En la Ciudad de Granada, a treinta y uno de octubre de dos mil diecinueve.
La Sección Quinta de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha
visto en grado de apelación -rollo Nº 736/18 - los autos de Procedimiento Ordinario nº 313/16 del Juzgado
de Primera Instancia nº Uno de Motril, seguidos en virtud de demanda de la Mercantil Agrojete, S.L., contra Dª
Consuelo y D. Hermenegildo en estado legal de Rebeldía.

Antecedentes

PRIMERO.- Que, por el mencionado Juzgado se dictó Sentencia en fecha treinta y uno de enero de dos mil dieciocho, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que, estimando en parte la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales señor Córdoba Sánchez Chaves, en nombre y representación de la mercantil 'Agrojete, S.L', frente a Consuelo y Hermenegildo , ambos en situación de constante rebeldía en los presentes autos, debo condenar y condeno a dichos demandados a otorgar escritura pública de venta en lo que a sus cuotas partes se refiere respecto del inmueble descrito en el hecho segundo de la demanda (finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad número 2 de Motril), previo pago a los mismos de la parte del precio que a cada uno corresponde según sus respectivas cuotas de titularidad sobre dicha finca, antes reseñadas, tomando como referencia el global (601.012 €) señalado en el contrato de opción de compra de 10-1-2006; con rechazo de las restantes peticiones de aquella demanda contenía y sin imposición a ninguna de las partes de las costas devengadas en este procedimiento. '

SEGUNDO.- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, al que no se opuso la parte demandada; una vez elevadas las actuaciones a este Tribunal se siguió el trámite prescrito y se señaló día para la votación y fallo, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.



TERCERO.- Que, por este Tribunal se han observado las formalidades legales en esta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. José Manuel García Sánchez.

Fundamentos

PRIMERO: Que por la entidad actora, arrendataria de la finca descrita en el hecho segundo de la demanda, y ejerciente de la opción de compra a su favor convenida en la estipulación sexta del contrato de arrendamiento que se aporta como doc. nº 2 de la misma, se alza contra la sentencia parcialmente estimatoria por la que se condena a los dos únicos demandados contra los que se mantiene la acción, al otorgamiento, cada uno de ellos por su participación correspondiente, en su calidad de herederos del fallecido arrendador en dicho contrato, D. Lázaro , al otorgamiento de escritura pública de compraventa de la mencionada finca, 'previo pago a los mismos de la parte de precio que a cada uno corresponde según sus respectivas cuotas de titularidad sobre dicha finca, antes reseñadas, tomando como referencia el global (601.012 €) señalado en el contrato de opción de compra de 10-1-2006'. No obstante lo cual, la sentencia apelada desestima la pretensión deducida en el punto tercero del suplico de la demanda, y mantenida en su integridad por vía del presente recurso de apelación, por el que se solicitaba que, junto con la condena al otorgamiento de escritura, 'se declare que habida cuenta que aparecen registralmente inscritas cargas por anotaciones de embargo instadas por BBVA y VFS FINACIALE SPAIN S.A., contra determinadas partes indivisas dominicales de la propiedad a adquirir, se declare y acuerde el derecho del actor a retener del precio de venta a pagar dichas cantidades por responsabilidades de titulares vendedores que obran inscritas en registro como cargas contra la propiedad, y que se le serán entregadas a los vendedores tan pronto sean liberadas y purgadas dichas cargas del registro de la propiedad'. Ello, una vez que, al otorgamiento de escritura pública de liquidación y adjudicación de herencia, en fecha 15 de octubre de 2009, tras la resolución mediante auto del oportuno expediente de declaración de herederos abintestato, se adjudicó, junto con otros bienes, la indicada finca a favor de los numerosos herederos, por distintas participaciones indivisas; de entre las cuales, una vez inscritas, fue embargada la perteneciente a la heredera, Dª Consuelo , en sendos procedimientos ejecutivos instados, respectivamente, por las dos mencionadas entidades citadas en el suplico de la demanda. No siendo sino hasta la sentencia de 8 de febrero de 2013, dictada por la A.

Provincial de Granada, en apelación de la recaída en autos de juicio verbal de desahucio por precario, seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Motril, aportada como doc. nº 5 de la demanda, cuando se reconoce la realidad del mencionado contrato, 'que justifica la posesión que detenta' la entidad demandada, Agrojete S.L., hoy actora.

Se da la circunstancia de que, en el curso de las actuaciones, la parte actora ha aportado sendos acuerdos transaccionales, de idéntico contenido, por los que, en suma, todos los herederos demandados, a excepción de la citada, Dª Consuelo , así como de D. Hermenegildo , y por lo que respecta al mencionado punto 3º del suplico de la demanda, se acuerda: 'En cuanto al punto tercero de los pedimentos integrantes del suplico de la demanda, y aún cuando debidamente claro y preciso en opinión de la actora, pero a mayor abundamiento y como clarificación si cabe, ante las interpretaciones dispares apreciadas por algunos de los demandados a su razón, se precisa, que la parte del precio que habrá de ser retenida en su caso por la actora al tiempo del otorgamiento del título en Notaría dada la existencia de cargas que gravan y que pudieren gravar la finca a tal momento --- de otorgamiento de escritura pública- , será exclusivamente la parte referida y concreta a precio de venta que corresponda al demandado cuya participación en la finca objeto de compra resulte gravada por embargo u otra carga de terceros según determine la información registral al otorgar escritura pública, y por ende y en evitación de confusiones e interpretaciones incorrectas contraídas a dichos precisos y concretos extremos fijados en el suplico de demanda, se dejan y recogen debidamente en el presente acuerdo alcanzado entre las partes dicha precisión y clarificación en cuanto al petitum recogido en el número 3º del suplico de demanda.

Así y, dado que no comparece en el presente acuerdo aquel/aquellos demandado/s que tiene/n gravados su parte alícuota por los embargos referidos, dicha retención del precio no afectará a los demandados aquí comparecientes que percibirán la parte alícuota que le corresponden sobre la totalidad del precio (601.012,00 €) minorada proporcionalmente en 30.000 € referidos en el punto 4º -por las costas, tasas y gastos judiciales y extrajudiciales soportados por la actora'.

El Juzgador de instancia, en desestimación del indicado pedimento tercero del suplico de la demanda, considera que no es posible determinar la cantidad concreta susceptible de retención a cuenta del precio correspondiente a los vendedores, no firmantes del mencionado acuerdo transaccional, sobre cuya participación adjudicada pesan las cargas referidas en el punto tercero del suplico de la demanda; además, considera que no se indica sobre qué cuotas se han practicado las aludidas anotaciones de embargo; y, por último, se dice que en la opción de compra no se recogía derecho de retención alguno a favor del optante. Por su parte, la apelante, bajo los motivos de error en la valoración de la prueba e infracción de norma legal, considera justificada la cuantía de la retención, según los términos del indicado acuerdo transaccional, por concreción en el acto de la audiencia previa celebrada tras el dictado del auto de homologación del referido acuerdo transaccional; aludiendo a la situación de la finca, libre de cargas, a la firma del contrato de arrendamiento con opción de compra, así como a la fácil determinación de la cantidad a retener en concepto de precio por la participación gravada a favor de la demandada rebelde, por sencilla operación aritmética, a partir del precio global de la opción, y habida cuenta del porcentaje de su participación en el dominio, equivalente a una tercera parte indivisa de una treinta y dos ava parte; considerando, por último, que el saneamiento de cargas es obligación implícita en todo contrato de compraventa. Por todo lo cual, termina suplicando, por revocación de la sentencia de instancia, 'se estime íntegramente la demanda inicial deducida por la actora y únicamente seguida en los presentes autos contra dos de los inicialmente más de cincuenta demandados...'.



SEGUNDO: Que, con carácter previo, hemos de aludir a la contradicción en que incurre el planteamiento de la apelante, por aparente alteración de los términos del suplico de la demanda, en relación al contenido del acuerdo transaccional alcanzado con la mayoría de los demandados. Efectivamente, por más que pretenda rehacerse dicho suplico por medio de escrito de transacción, en el que no intervienen los demandados contra los que se mantiene la acción, lo que se sostiene en la demanda no es sino que 'se declare y acuerde el derecho del actor a retener del precio de venta a pagar dichas cantidades por responsabilidades de titulares vendedores que obran inscritas en registro como cargas contra la propiedad, y que se le serán entregadas a los vendedores tan pronto sean liberadas y purgadas dichas cargas del registro de la propiedad'. En clara e inequívoca alusión a la cuantía total por la que figuran trabados los embargos anotados sobre la participación correspondiente a la Sra. Consuelo , según la certificación registral aportada como doc. nº 3 de la demanda. Esto es, la cantidad global de 198.722,69 euros a favor de BBVA, y de 10.193,77 euros a favor de VFS Financial Services Spain, EFC, S.A. Mientras que, según lo que se reinterpreta por la literalidad del mencionado escrito transaccional, la cantidad por la que se pretende solicitada la declaración del derecho de retención a favor de la actora, se restringe a 'exclusivamente la parte referida y concreta a precio de venta que corresponda al demandado cuya participación en la finca objeto de compra resulte gravada por embargo u otra carga de terceros según determine la información registral al otorgar escritura pública'. La cual, en la audiencia previa y en el recurso de apelación se cuantifica, por 'sencilla operación aritmética', a 6.260,54 euros. Y, sin embargo, en nueva, abierta y absoluta incoherencia, el suplico del recurso sigue manteniendo el mismo pedimento de la demanda, orientado a la retención del total del importe de los embargos anotados. Motivo por el cual, y habida cuenta de la discordancia entre el suplico que se mantiene, y el contenido de la voluntad manifestada por la propia actora en el texto suscrito del mencionado acuerdo transaccional con el resto de los demandados en calidad de coherederos, por la misma obligación, ya de por sí, procedería la desestimación del recurso.



TERCERO: Que, no obstante lo anterior, y fijados los términos del objeto de la controversia en la presente alzada, tenemos que precisar que, respecto de la falta de legitimación activa, y como establece la sentencia del T. Supremo de 31 de mayo de 2006, 'tiene declarado la Jurisprudencia, entre ellas la sentencias de fecha 23 de diciembre de 2005 , que 'la legitimación es una condición jurídica de orden público procesal (por tanto, apreciable de oficio), cuyo cumplimiento se exige al titular del derecho a la jurisdicción para vincular, en un proceso concreto donde ejercite este derecho, al órgano jurisdiccional competente a dictar una sentencia de fondo, sea ésta favorable o desfavorable al sujeto legitimado'. Atendido lo cual, queda claro, de antemano, que aún cuando en el presente caso no se ha formulado oposición por ninguno de los demandados, es procedente el examen de la legitimación de la actora para sostener el pedimento relativo a retención de la parte de precio de que ha de responder la titular de determinada cuota parte indivisa de la finca, por razón de anotaciones de embargo a favor de las entidades mencionadas en el apartado tercero del suplico de la demanda.

Dicho anterior, en el presente caso no podemos olvidar la naturaleza personal del derecho del beneficiario de la opción de compra ( STS de 6 de noviembre de 1989). Lo cual implica que, no por el hecho de que, tras el fallecimiento del obligado arrendador concedente de la opción, hubiera sido adjudicada la finca por distintas participaciones indivisas entre los diferentes herederos, puede dejar de considerarse como carga de la herencia (y no de herederos concretos) la obligación de otorgamiento de escritura pública de compraventa a que alcanzaba la obligación del causante. Ello, por más que, como en el presente caso ocurre, el nacimiento de la facultad de ejercicio de la opción por parte del arrendatario, según la estipulación sexta del contrato, quedara diferido a la última anualidad de su vigencia, previa a su expiración en fecha 9 de enero de 2016 (estipulación segunda); esto es, con posterioridad a la escritura de liquidación y adjudicación de herencia, de fecha 15 de octubre de 2009. Lo cual ha de ponerse inmediatamente en relación con la inicial oposición de la comunidad hereditaria, a la validez y eficacia del contrato de arrendamiento en que se inserta el derecho de opción; habiendo procedido a la interposición de demanda de desahucio que fue desestimada en apelación por sentencia de la A. Provincial de Granada de 8 de febrero de 2013. De forma que, al haber sido judicialmente reconocida la realidad vinculante del contrato de arrendamiento, con posterioridad a la adjudicación de herencia, la obligación de proceder al otorgamiento de escritura pública de compraventa, a la que finalmente ha accedido la mayoría de los herederos codemandados, por medio del aludido acuerdo transaccional alcanzado en los presentes autos, el cumplimiento de la obligación solicitada por la actora a través de la demanda que da origen al presente procedimiento, se revela como una obligación de la herencia, y no de cada uno de los herederos en su calidad de titulares de sus respectivas participaciones adjudicadas. A lo que no obsta el hecho de que, para articular la eficacia del derecho de la entidad optante, Agrojete S.L., se haya convenido la transmisión de cada participación, por los respectivos adjudicatarios firmantes del acuerdo transaccional; cuando, en realidad, y de haberse reconocido inicialmente por la comunidad hereditaria inicialmente la vigencia del contrato de arrendamiento, dicha adjudicación debió quedar sometida a condición resolutoria dependiente del ejercicio del derecho de opción por parte de la repetida arrendataria. Con lo cual, además y de haberse hecho constar tal condición resolutoria en la referida inscripción registral de dominio, hubiera operado la preferencia del optante frente a los respectivos titulares de las anotaciones de embargo que pesan sobre la participación adjudicada a la Sra. Consuelo ( art. 14 del RH); las cuales hubieran quedado limitadas, en su caso, a los derechos que le correspondieran en el precio de la opción, según la participación inicialmente adjudicada a los correspondientes deudores.

Todo lo cual reviste especial relevancia, dado que, una vez otorgada escritura pública de adjudicación, y al tratarse de una carga de la herencia, de carácter sobrevenido, la obligación de proceder al otorgamiento de escritura pública, libre de cargas, recaía indistintamente sobre todos los herederos, por así establecerlo el art.

1.084 del CC, según el cual, 'hecha la partición, los acreedores podrán exigir el pago de sus deudas por entero de cualquiera de los herederos que no hubiere aceptado la herencia a beneficio de inventario, o hasta donde alcance su participación, en el caso de haberla admitido con dicho beneficio. En uno y otro caso el demandado tendrá derecho a hacer citar y emplazar a sus coherederos, a menos que por disposición del testador, o a consecuencia de la partición, hubiere quedado él solo obligado al pago de la deuda'. Siendo así que, al tratarse de una obligación solidaria ( STS de 30 de diciembre de 1993), el acuerdo transaccional que excluye de la retención del precio por parte de la adquirente, Agrojete S.L., a los adjudicatarios cuya participación no resulta gravada por anotación de embargo, al modo en que así ocurre con la codemandada, Dª Consuelo , no puede perjudicar exclusivamente al interés de ésta. No solo por ser ello contrario al art. 1.257 del CC; sino, además, porque, una vez traídos al procedimiento la totalidad de los herederos, y conforme al citado art. 1.084 del CC, obstaba al derecho de la citada codemandada el mantenimiento de la acción contra todos ellos, a los efectos de la distribución solidaria de la carga. De lo que se concluye que en modo alguno puede hacerse recaer sobre determinados herederos, de entre los llamados al procedimiento, por vía del citado acuerdo transaccional del que no son parte, el cumplimiento de la obligación, correspondiente a la masa hereditaria, de transmitir libre de cargas la finca objeto de compraventa, a que se contrae la opción de compra contenida en el contrato suscrito por su causante con la entidad aquí actora. Motivo, también por el cual, procede en justicia la desestimación del recurso.



CUARTO: Que, de conformidad con el art. 398 de la LEC, procede imponer las costas de la presente alzada a la parte apelante.



QUINTO: Procede resolver de conformidad con lo dispuesto en la D. Adicional decimoquinta de la Ley 1/2009 de 3 de Noviembre.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, este Tribunal dispone, el siguiente

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por Agrojete S.L., a través de su representación procesal, contra la sentencia de fecha 31 de enero de 2018, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Motril, en autos nº 313/2016, debemos confirmar y confirmamos la resolución impugnada. Con imposición de las costas de la presente alzada a la parte apelante.

Dese al depósito constituido el destino legal.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

MODO DE IMPUGNACIÓN: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma pueden interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución del/los depósito/s en cuantía de 50 euros por cada recurso que se interponga, debiendo ingresarlo/s en la cuenta de esta Sala abierta en Banco Santander nº 3293 indique nº cuenta-expediente judicial 0736-18 utilizando para ello el modelo oficial, debiendo indicar en el campo 'Concepto' que se trata de un recurso seguido del código '04'/'06' y 'Recurso Extraordinario por infracción procesal'/'Recurso de Casación', de conformidad con lo establecido en la Disposición adicional Decimoquinta de la L.O. 6/1985 del Poder Judicial, salvo concurrencia de los supuestos de exclusión previstos en el apartado 5 de la misma y quienes tengan reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. A los efectos previstos en los artículos 471 y 481.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se hace saber a las partes que, de necesitarla, podrán solicitar de este Tribunal la certificación de la sentencia que previenen tales preceptos. De no verificarlo así se entregará al recurrente, en su caso con el emplazamiento para ante el Tribunal Supremo.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

DILIGENCIA DE PUBLICACIÓN En el día de su firma, la extiendo yo el/la Letrado/a de la Administración de Justicia para hacer constar que, firmada la anterior Sentencia nº 492/19 por el/los Iltmo/s Magistrados que la dictan, se procede a su publicación de conformidad con lo previsto en los arts. 120.3 CE, 204.3 y 212.1 LEC, se incorpora al libro de su clase numerada por orden correlativo a su fecha, remitiendo las correspondientes notificaciones.

EL/LA LETRADO/A DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA