Sentencia Civil Nº 493/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 523/2008 de 04 de Noviembre de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00493/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933835/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 7008363 /2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 523 /2008

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 539 /2007

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 4 de SAN LORENZO DE EL ESCORIAL

De: Luis Manuel

Procurador: MARIA DEL PILAR LOPEZ REVILLA

Contra:

Procurador:

Ponente: ILMO. SR. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

SENTENCIA

En Madrid, a cuatro de noviembre de dos mil nueve. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados

expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre Reclamación de Cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de San Lorenzo de El Escorial, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante D. Luis Manuel , representado por la Procuradora Dña. Mª Antonia Pastor Peguero y asistido del Letrado D. Servilio Gallegó Inés, y de otra, como demandados-apelados D. Cipriano y Dña. Flora , representados por el Procurador D. Félix Herrero Peña y asistido del Letrado D. Juan Manuel Santos Arranz.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 4, de San Lorenzo de El Escorial, en fecha 14 de marzo de 2008 , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por la procuradora de los tribunales Sra. Pastor Peguero en nombre y representación de Luis Manuel , frente a Cipriano y Flora , representada por la procuradora Sra. Herrero Peña, a los que debo absolver de los pedimentos deducidos contra ellos. Condenando en costas a la parte actora".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha dos de julio de 2008, para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día veintiocho de octubre de dos mil nueve.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se admiten los contenidos en la resolución impugnada en cuanto no se opongan a los que siguen.

SEGUNDO.- Por la Procuradora Dña. María Antonia Pastor Peguero, en nombre y representación de D. Luis Manuel , se interpuso recurso de apelación contra la sentencia dictada en fecha 14 de marzo de 2008 por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de los de San Lorenzo de El Escorial , que desestimó la demanda presentada por aquél contra D. Cipriano y Dña. Flora frente a los que reclamaba la cantidad principal de 6.000 ?, como arras penitenciales, más los intereses legales correspondientes, basando su pretensión en el incumplimiento por los demandados del contrato de compraventa de la vivienda sita en Robledo de Chavela (Madrid), calle PLAZA000 nº NUM000 , NUM001 para lo que el demandante entregó, en el antedicho concepto de arras penitenciales, la cantidad de 3.000 ?, siendo requerido el 18 de mayo de 2007 para que compareciera ante determinada notaría a fin de efectuar la escritura pública de compraventa pactada y descubriendo el día anterior que, frente a lo pactado en el contrato de compraventa -en el sentido de encontrarse la finca libre de cargas y gravámenes- la misma se hallaba gravada con dos préstamos hipotecarios a favor de Caja Madrid. Alega la parte apelante, en síntesis, que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba e infracción de artículo 1281 del Código Civil . Frente a tales alegaciones la representación procesal del apelado se opuso al anterior recurso y solicitó la confirmación de la sentencia apelada con imposición de las costas causadas en esta segunda instancia a la parte recurrente.

TERCERO.- Para una mejor comprensión del tema a decidir en el presente recurso hemos de partir de las siguientes consideraciones:

A.- En fecha 6 de marzo de 2007 las partes ahora litigantes, actuando D. Juan Carlos en nombre y representación de los demandados, suscribieron el contrato privado que obra al folio 7 de las actuaciones por el que aquél recibió del demandante la cantidad de 3.000 ? en concepto de arras por la compra de la vivienda que se identificaba incluyendo los datos de su inscripción en el Registro de la Propiedad. Se fijó como precio de la vivienda el de 165.278,00 ? y se sometió aquella transacción a las siguientes condiciones:

"(...) 1ª.- La finca se transmite libre de cargas y gravámenes, así como de inquilinos... y 5ª.- Las partes contratantes se someten individualmente a la penalización de la cantidad recibida en este acto, perdiéndola el comprador si la operación no se llegara a formalizar por su causa y si el causante fuera el vendedor, éste deberá entregar al comprador la cantidad por él recibida más otra igual".

B.- Mediante burofax remitido por los demandados al actor en fecha 18 de mayo de 2007, dando cumplimiento a lo pactado en el anterior contrato, se le citó para el siguiente día 5 de junio de 2007 a determinada hora y en cierta Notaría a fin de efectuar la escritura de compraventa pactada (folio 8).

C.- El día y hora señalados al efecto compareció D. Luis Manuel ante la Notaría que se le había indicado efectuando el correspondiente acta de manifestaciones en el que declaró no firmar la citada escritura por haberse incumplido la condición 1ª del contrato de 6 de marzo de 2007 -según la cual la finca se transmitía libre de cargas y gravámenes...- cuando de la nota simple informativa obtenida del Registro de la Propiedad el día anterior resultaba que la misma se encontraba gravada con dos hipotecas a favor de la Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid (folio 11).

D.- A continuación, mediante el siguiente número de protocolo de la misma Notaría (1195), los vendedores efectuaron otro acta de manifestaciones en el que, después de recoger el contenido del anterior, expusieron que "(...) Los comparecientes entienden que no hay incumplimiento de dicha condición 1ª, ya que era su voluntad que del precio de la compraventa, la parte compradora descontara la cantidad necesaria para la cancelación económica y financiera de ambos préstamos hipotecarios, siendo además a cargo de la parte vendedora todos los gastos notariales, registrales, así como de gestión que se devengaran para la cancelación notarial y registral de las referidas hipotecas (no hay gastos fiscales por ser la cancelación un supuesto de exención fiscal), de manera que la transmisión se efectuara a favor de la parte compradora sin ningún perjuicio para ésta por razón de las referidas hipotecas" (folios 54 y 55).

Partiendo de tales consideraciones, el núcleo de la presente litis se centra en determinar si, pese a lo expuesto en el contrato privado, la parte compradora conocía la existencia de las hipotecas que gravaban la vivienda que pretendía adquirir -como alega la parte recurrente y ha sido acogido por la sentencia de primera instancia- o si, como sostiene el demandante, éste no tuvo conocimiento de tales cargas hasta el día anterior al señalado para la firma de la escritura pública de compraventa.

Pues bien, tanto del interrogatorio de D. Juan Carlos -gestor que suscribió el contrato de arras representando a los vendedores- quien declaró haber informado al comprador de la existencia de las hipotecas así como haberle entregado una nota simple del Registro de la Propiedad en la que así figuraban, como del interrogatorio de D. Demetrio -empleado una sucursal de Caja Madrid en San Lorenzo de El Escorial- que, desmintiendo lo declarado por el demandante, reconoció que éste acudió a dicha oficina en compañía del D. Cipriano para estudiar la posibilidad de subrogarse en la hipoteca que dicho vendedor tenía constituida sobre la vivienda objeto de la compraventa o de constituir otra que sustituyese a la anterior, se deduce que el comprador era conocedor de aquella carga.

Entrando a examinar, propiamente, los motivos impugnatorios en que se basa el presente recurso, alega el recurrente en primer término que la sentencia de primera instancia comete error en la valoración de la prueba desconociendo que en el contrato privado de 6 de marzo de 2007 se convino que la vivienda objeto de compra se transmitía libre de cargas y gravámenes pese a que se encontraba gravada con dos préstamos hipotecarios a favor de Caja Madrid y que en la fecha fijada para elevar escritura pública el citado contrato (5 de junio de 2007) el inmueble en cuestión continuaba clavado con las dos hipotecas a favor de dicha entidad bancaria.

Partiendo de tales consideraciones entiende el recurrente que el gestor, D. Juan Carlos , incumplió sus obligaciones profesionales al no hacer constar en el documento por él redactado la verdadera situación registral de la finca al futuro comprador y que, frente a lo recogido en la sentencia de primera instancia considerando probado que el referido gestor informó al comprador de la existencia de las hipotecas, no se entiende por qué no se recogió dicha circunstancia en el contrato suscrito, invocando al efecto los artículos 1258 y 1445 del Código Civil .

Rechazamos tal impugnación. El documento privado efectivamente recogía la identificación de la vivienda objeto de la compraventa así como el precio estipulado y, en él, además de estipular que la finca se transmitía libre de cargas y gravámenes (condición 1ª) se pactó que la formalización del contrato de compraventa -no la elevación a público de aquel contrato privado- se efectuaría mediante escritura pública ante notario en el plazo de 40 días a partir de la fecha del presente compromiso.

No tratándose así de elevar a público un documento privado, nada impedía que en el momento de otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa los vendedores hubiesen cancelado las hipotecas que figuraban grabando la finca objeto de la litis ni que, como declaró el testigo D. Juan Carlos , se entendiese, por ser práctica habitual en la mayoría de las operaciones en que intervenía su Agencia de la Propiedad Inmobiliaria, que del precio estipulado se redujese el importe necesario para cancelar aquellas hipotecas. Ello fue lo que sucedió en el caso de autos, según se deduce del acta de manifestaciones otorgada por los vendedores, sin que de contrario se haya probado que el comprador estuviese dispuesto a aceptar tales condiciones, plenamente ajustadas a lo que se pactó en el contrato privado, siendo por tanto él quien incumplió dicho contrato que, según dispone el artículo 1258 del Código Civil , invocado por la propia parte recurrente, obliga a los contratantes no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, fuesen conformes a la buena fe, al uso y a la ley.

Tampoco se ha infringido el artículo 1259 del mismo Código , igualmente invocado por el recurrente, en cuanto no sólo no se ha probado que el gestor actuase sin la autorización de los vendedores o se excediese los límites del mandato en los términos previstos por el artículo 1727 , sino que de lo actuado se deduce que aquellos ratificaron todo lo efectuado por D. Juan Carlos .

En cuanto a no haber recogido en el documento privado la información facilitada al comprador sobre la situación registral de la vivienda y las hipotecas que gravaban la misma, nada impide que dicha información fuese completada verbalmente y que, en el momento de otorgar la escritura pública correspondiente, necesaria para la transmisión del derecho de propiedad sobre la finca a tenor de lo dispuesto en el artículo 1280.1º , la realidad registral de la finca se acomodase a lo pactado en el documento privado de referencia.

Como segundo motivo impugnatorio alega el recurrente que la sentencia de primera instancia infringe lo dispuesto en el artículo 1281 del Código Civil toda vez que, si la claridad de los términos de un contrato no deja dudas sobre la intención de las partes, no entran en juego las restantes reglas interpretativas que contemplan los artículos siguientes del mismo código. En otro caso, añade, se dejaría al arbitrio de uno de los contratantes el cumplimiento del contrato.

La impugnación es igualmente rechazada. Es cierto que, como afirma la parte recurrente, en caso de claridad sobre la intención de los contratantes prevalece la interpretación literal de las cláusulas del contrato sobre las restantes reglas hermenéuticas que se contienen en los artículos siguientes del Código Civil, pero no es menos verdad que el contrato de compraventa no se formalizaba hasta el otorgamiento de la correspondiente escritura pública y que, de la prueba practicada, no se deduce que los demandados incumpliesen el referido contrato ni que, deduciendo del precio fijado en el documento privado el importe de las hipotecas que gravaban la vivienda, los vendedores dejasen de cumplir lo pactado el 6 de marzo de 2007. Lo que impide acoger la pretensión del actor encaminada a obtener el doble de la cantidad por él entregada en concepto de arras, al amparo de lo pactado en la condición 5ª del citado contrato privado.

Por cuanto antecede sólo cabe desestimar el presente recurso y confirmar en su integridad la sentencia contra la que se ha apelado.

CUARTO.- A tenor de lo dispuesto en el art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se impone a la parte apelante el pago de las costas causadas en este recurso dada su desestimación.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que DESESTIMANDO EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por la Procuradora Dña. María Antonia Pastor Peguero, en nombre y representación de D. Luis Manuel , contra la sentencia dictada en fecha 14 de marzo de 2008 por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de los de San Lorenzo de El Escorial , en los autos de Juicio Ordinario seguidos ante dicho Órgano Judicial con el número 539/2007, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 523/08 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico