Sentencia Civil Nº 493/2011, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 4, Rec 642/2011 de 14 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

MURCIA

SENTENCIA: 00493/2011

Rollo Apelación Civil nº: 642/11

Ilmos. Sres.

Don Carlos Moreno Millán.

Presidente

Don Juan Martínez Pérez

Don Francisco José Carrillo Vinader

Magistrados

En la ciudad de Murcia, a catorce de octubre de dos mil once.

Esta Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Murcia ha visto en grado de apelación los presentes autos de Juicio Verbal de Desahucio que con el número 172/10 se han tramitado en el Juzgado Civil nº 10 de Murcia entre las partes, como actora y ahora apelante Dña. Estrella representada por la Procuradora Sra. Galindo Marín y dirigida por el Letrado Sr. Sánchez Bedmar; y como parte demandada y ahora apelada, Dña. María , representada por la Procuradora Sra. Plana Ramón y dirigida por el Letrado Sr. Jerez Mondragón. Es Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado Don Carlos Moreno Millán que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado Civil citado dictó sentencia en estos autos con fecha 28 de mayo de 2010 cuyo Fallo es del siguiente tenor literal: FALLO: "Desestimar la demanda interpuesta por la Procuradora Doña Ana Galindo Marín en nombre y representación de Doña Estrella contra D./Dª. María con imposición al actor de las costas causadas".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora que basó en la existencia de error en la valoración de la prueba. Se dio traslado a la otra parte que se opuso al mismo.

TERCERO.- Previo emplazamiento de las partes, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial, en cuya Sección Cuarta se registraron con el número de Rollo 642/11, señalándose para votación y fallo el día 13 de octubre de 2011.

CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada en la instancia desestima en su integridad la acción ejercitada por la actora Dña. Estrella contra la demandada Dña. María al amparo del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre ambos litigantes, tendente a que se declare la resolución del mismo por incumplimiento de la obligación del pago de la renta pactada, y se condene asimismo a dicha parte demandada al abono de las rentas vencidas por importe de 2.100,00 € y las que vayan venciendo durante la tramitación del procedimiento.

La citada parte demandante discrepa de dicho pronunciamiento judicial e interesa su revocación y el dictado de otra sentencia que estime íntegramente la demanda por entender que la Juzgadora de instancia ha incurrido en error en la valoración de la prueba.

SEGUNDO.- Concretada en los indicados términos la cuestión impugnatoria objeto de debate en esta apelación, entiende este Tribunal, tras la revisión de lo actuado en los presentes autos, que, en efecto, asiste razón a la parte recurrente en la pretensión que plantea, por lo que procede, como seguidamente se argumentará, la revocación de la sentencia de instancia.

El tema objeto de controversia en esta apelación queda concretada en determinar únicamente si el pago de la renta realizado por vía de compensación, resulta de cuantía suficiente en orden a fundamentar con éxito la excepción de pago que acoge la sentencia apelada. Dicha compensación consistiría en aplicar a la renta adeudada la cantidad entregada a cuenta en un inicial contrato de compraventa sobre la vivienda ahora arrendada suscrito entre las mismas partes y rescindido de mutuo acuerdo entre ellas, al ser sustituido por la relación arrendaticia de referencia.

En este caso una y otra parte litigante están de acuerdo en la citada vía compensatoria, en los términos señalados y por tanto en la mutua rescisión del primitivo contrato de compraventa sobre la vivienda y en su sustitución por otro de arrendamiento sobre la misma finca.

Pero es que además la prueba documental en estos autos, al amparo de lo dispuesto en el artº. 271.2 de la LEC consistente en la sentencia firme dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Murcia, al tiempo que viene a corroborar la realidad de los hechos descritos, es también acreditativa de que el inmueble nº NUM000 de la CALLE000 de Barriomar, está compuesto de planta baja (objeto de arrendamiento que nos ocupa) y planta primera, ambas independientes, si bien compartiendo un mismo acceso o entrada. Una y otra vivienda fueron objeto de compraventa en los contratos que se relacionan siendo partes en el primero (planta baja) la actora y la demandada como vendedora y compradora, respectivamente, mientras que en el otra era parte vendedora el hermano de Dª. Estrella y parte compradora, la madre de María , entregándose por los compradores 9.000 € como parte del precio.

Hechos posteriores determinaron la rescisión de tales relaciones contractuales y su sustitución por sendos contratos de arrendamiento, al tiempo que aquéllos 9.000 € se entendían entregados como pago de un año de alquiler de cada uno de esos contratos. Es decir 5.400 € por el arrendamiento de la primera planta y 3.600 € por el de la planta baja.

El Tercer Fundamento de Derecho de la sentencia antes citada aportada como prueba en estos autos, así lo pone de manifiesto, cuando declara ..."procede considerar probado que el hoy actor junto a su hermana, como vendedores y la demandada junto con su hija, como compradores, formalizaron, en fecha 18 de febrero y 17 de mayo de 2007, sendos contratos de arras y compraventa, respectivamente, en relación a la casa sita en CALLE000 , nº NUM000 , en Barriomar, partido de Aljucer (Murcia), constando esa casa de dos plantas, siendo viviendas independientes si bien con una misma entrada de acceso. En virtud de estos contratos, la hoy demandada y su hija entregaron 6.000 euros en concepto de arras o señal, y 9.000 euros como parte del precio. Meses después, ante la imposibilidad de pago del precio de la vivienda, las partes, de común acuerdo, decidieron resolver los contratos y que los 9.000 euros entregados se abonaran como pago de un año de alquiler, suscribiéndose dos contratos de arrendamiento, de fecha 1 de noviembre de 2.007, uno entre la hermana del actor y la hija de la demandada, respecto a una de las plantas de la casa, por 300 euros, que no es objeto de este procedimiento, y otro entre actor y demandada, por importe de 450 euros mensuales, que es el que nos ocupa, quedando todo esto acreditado no sólo por la efectiva existencia de ambos contratos de arrendamiento, sino también en virtud de las declaraciones del actor y hermana, así como del hecho de que, en efecto, 9.000 euros es lo que resulta de sumar ambas rentas (300 y 450 euros) durante el período de un año..." .

En definitiva, por tanto, cabe afirmar que la citada compensación, aceptada por las partes y no cuestionada en estos autos como medio de pago de la renta, sólo resultaría aplicable a la primera anualidad de renta (1 de noviembre de 2007 a 1 de noviembre de 2008), pero no a las reclamadas en la demanda por importe de 2.100 €, comprensivas desde el mes de mayo de 2009 hasta el mes de noviembre del mismo año, fecha de presentación de la demanda, más las que se han devengado hasta la celebración del juicio (mayo de 2010) por importe de 1.800 € y las que puedan devengarse hasta el desalojo del inmueble.

Por tanto procede estimar el presente recurso en los términos señalados otorgando así viabilidad a la acción ejercitada.

TERCERO.- La estimación del presente recurso determina que no se efectúe declaración sobre las costas causadas en esta alzada (artº. 398 de la LEC ), al tiempo que procede la imposición a la demandada de las costas de la instancia, dada la estimación íntegra de la demanda (artº. 394 de la LEC ).

Vistas las normas citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la Procuradora Sra. Galindo Marín en representación de Dña. Estrella contra la sentencia dictada por el Juzgado Civil nº 10 de Murcia en el Juicio Verbal de Desahucio nº 172/10, debemos REVOCAR la misma y en su virtud y con ESTIMACIÓN de la demanda, debemos declarar resuelto por impago de la renta el contrato de arrendamiento de fecha 1 de Noviembre de 2007, CONDENANDO a la arrendataria-demandada a que lo deje libre y expedito a disposición de la actora bajo apercibimiento de lanzamiento y CONDENANDO a dicha demandada a que abone a la actora las rentas devengadas a partir del mes de mayo de 2009 hasta noviembre del mismo año, fecha de presentación de la demanda, más las que se han devengado durante la tramitación del procedimiento, hasta el desalojo de la vivienda, con imposición a la demandada de las costas de la instancia y sin efectuar declaración sobre las costas causadas en esta alzada.

Devuélvase la causa al Juzgado de procedencia con certificación de la presente resolución.

Así por esta nuestra sentencia, contra la que no cabe recurso ordinario ni extraordinario alguno y de la que se llevará testimonio al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.