Sentencia Civil Nº 493/2012, Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4, Rec 392/2012 de 29 de Noviembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4 ZARAGOZA SENTENCIA: 00493/2012 SENTENCIA NÚMERO CUATROCIENTOS NOVENTA Y TRES Ilmos./a Señores/a: Presidente: D. Antonio Luis Pastor Oliver Magistrados: Dª María Jesús De Gracia Muñoz D. Isaac Tena Piazuelo En la Ciudad de Zaragoza, a veintinueve de noviembre de dos mil doce.

Visto por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Zaragoza, integrada por los/la Magistrados/a del margen, el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia dictada en fecha 15 de junio de 2012 por el Juzgado de Primera Instancia número Dos de Zaragoza en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 814/2011, de que dimana el presente Rollo de apelación número 392/2012, en el que han sido partes, apelante, los demandados, Dª Catalina Y D. Romualdo , representados por el Procurador D. Luis Javier Celma Benages y asistidos por los Letrados D. Pedro José Sánchez Casas Arrarás y Dª Amaya Gambra de Antonio, y, apelada, el demandante D. Juan Francisco , representado por la Procuradora Dª Mª Pilar Artero Fernando y asistido por el Letrado D. Antonio Orús Casamián, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. Antonio Luis Pastor Oliver.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el Juzgado de 1ª. Instancia Número Dos de Zaragoza, se dictó sentencia de fecha 15 de junio de 2012 , cuya parte dispositiva dice: 'Fallo: Que estimando la demanda interpuesta por D. Juan Francisco , representado por la procuradora de los tribunales Dª Mª Pilar Artero Fernando y asistido por el Letrado D. Antonio Orús Casamián, contra Dª Catalina , con DNI núm. NUM000 , y contra D. Romualdo , con DNI núm. NUM001 , representados por el procurador de los Tribunales D. Luis Celma Benages y asistidos por los letrados D. Pedro José Sánchez Casas Arrarás y Dª Amaya Gambra de Antonio, debo condenar y condeno: - a la codemandada Dª Catalina a pagar al actor la cantidad de diez mil euros (10.000 euros) más los intereses legales de esta cantidad desde el día 15 de mayo de 2011 hasta la del efectivo pago o cumplimiento.

- Al codemandado D. Romualdo a pagar al actor la cantidad de diez mil euros (10.000 euros) más los intereses legales de esta cantidad desde el día 15 de mayo de 2011 hasta la del efectivo pago o cumplimiento.

- Y en ambos casos, los intereses de mora procesal del artículo 576 de la LEC desde la fecha de la presente resolución, así como con condena a la parte demandada al pago de las costas del presente procedimiento'.

SEGUNDO .- Contra dicha resolución interpuso la parte demandada el presente recurso de apelación y cumplidos los trámites correspondientes se remitieron los autos a este Tribunal el día 17 de septiembre de 2012, dando lugar a la formación del presente rollo, señalándose para discusión y votación el día 27 de noviembre de 2012, en que tuvo lugar.

TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

Se aceptan en parte los de la sentencia recurrida, y PRIMERO .- El demandante solicita la devolución de las arras que entregó a la agencia inmobiliaria que actuaba en nombre de los vendedores, por lo que aquél -como comprador- las reclama a éstos, como destinatarios finales de los mismos.

Una vez prestadas las arras penitenciales a dicha agencia, se comenzaron las actividades propias para financiar la compra de la vivienda. El precio acordado fue de 208.000 Euros. Sin embargo, la tasación hecha por la entidad financiera sólo alcanzaba un valor del bien de 172.700 Euros, por lo que se denegó el préstamo con garantía hipotecaria.

Alega el comprador como causa de la resolución negocial que le daría derecho a la recuperación de dichas arras, el error en el consentimiento, pues la agencia anunciaba vivienda de 75 m², cuando la superficie real era notoriamente inferior. El piso más el trastero sumaría 50,03 m², y sólo añadiendo la superficie del garage (15,97 m²) se llegaría a los 66 m². La terraza no es superficie cerrada ni susceptible de cerrarse (pág. 3 de la demanda).

Además del error alega la existencia de un 'mutuo disenso' tácito al sacar a la venta de nuevo el piso por un precio inferior y a través de la misma agencia inmobiliaria.

Por fin fundamenta su pretensión en la figura del enriquecimiento injusto.

SEGUNDO .- La sentencia de primera instancia estima la demanda y apelan los demandados por los motivos que examinaremos a continuación.

En primer lugar insisten en la existencia de litisconsorcio pasivo necesario , pues debía de haber sido demandada también la agencia inmobiliaria, intermediaria de la operación. Sin embargo, tal institución hace referencia a la necesidad de ser demandados quienes van a ser directamente perjudicados por una resolución dictada en un procedimiento en el que no han sido parte. Pero no existe tal necesidad de consorciar demandados cuando los efectos de la sentencia sean meramente reflejos.

Y en este caso, como se deduce de los documentos 2 y 3 de la demanda, la agencia inmobiliaria ha actuado en nombre y por cuenta de los propietarios y la señal o arras son para ellos, por lo que -con independencia de las relaciones internas entre mandantes y mandataria- no existe un efecto directo de la sentencia que recaiga en esta litis frente a 'Grupo de Inversiones Aragonesas S.L.'.

TERCERO .- El resto de motivos de la apelación se pueden resumir en la posible existencia de error en el consentimiento por parte del futuro comprador, D. Juan Francisco .

En primer lugar, examinemos el alcance de la representación de la agencia inmobiliaria. Como ha reiterado la jurisprudencia, la cuestión ha de resolverse en el contexto de las relaciones entre 'mandato' y 'representación'. A cuyo fin hay que interpretar los arts. 1717 y 1725 C. Civil . Es decir, cuando el mandatario obra en su propio nombre no se produce la conexión entre las esferas jurídicas y patrimoniales del mandante y del tercero.

'Esta aparente sencillez de los términos legales plantea notorios problemas en su aplicación práctica. Así, existen dos tendencias doctrinales en cuanto a la distinción entre mandato y representación. La clásica, que los separa de forma nítida y abonaría la incomunicación de las esferas del mandante y del tercero, y otra, más moderna, que aboga por el carácter tendencial y naturalmente representativo del mandato. Pero, en definitivas cuentas, tanto en una como en otra teoría lo que se está protegiendo es la seguridad jurídica y el comercio. Es, en resumen, la protección de la 'apariencia' y de los 'terceros' que contratan con el mandatario.

De esta manera, el problema de la 'apariencia' o 'contemplatio domini' ha venido a ser el elemento nuclear de la cuestión, adquiriendo así la consideración de problema autónomo dentro de las específicas del mandato y representación, en relación con la protección de los terceros ( arts. 1734 , 1735 , 1717 C.C . y 286 C. Com .). Y ello ha llevado a la jurisprudencia a escudriñar en cada caso concreto si hay o no una representación unida al mandato. Recibiendo respuestas diversas en atención a esas específicas circunstancias de cada supuesto fáctico. En este sentido, Ss. T.S. 22-abril-2005 (fundamento tercero in fine ) y 18- diciembre-2000 ' ( S.A.P. Zaragoza, Secc. 5ª, de 13-octubre-2009 , nº 503).

En el caso que nos ocupa, el encargo que realizan los propietarios-vendedores a la Agencia, contempla las gestiones necesarias para la venta del inmueble (doc. 3, f. 177). No existe ninguna orden o contraorden relativa al modo como ha de efectuarse la oferta del inmueble. Por lo que habrá que estar a la actuación de la citada Agencia para determinar si ha habido o no error en el consentimiento prestado por el demandante.

CUARTO .- En segundo lugar, procede analizar si el comportamiento de la mandataria ha originado o provocado error en el consentimiento del futuro comprador. Como recuerda la S. 223/09, de 15 de abril de la Secc. 5ª de esta Audiencia Provincial, citando doctrina del Alto Tribunal, el error ha de recaer sobre la cosa que constituye el objeto del pacto o sobre aquellas condiciones que principalmente hubieran dado lugar a su celebración, de modo que se revele paladinamente su esencialidad; en segundo lugar, el error no ha de ser imputable a quien lo padece y que sea un error excusable, en el sentido de inevitable incluso empleando una diligencia media o regular.

Por ello, reúne el concepto de 'excusabilidad' una indudable trascendencia. Habrá de valorarse teniendo en cuenta las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales, tanto del que ha padecido el error, como las del otro contratante, pues la función básica del requisito es impedir que el ordenamiento proteja a quien no merezca tal protección por su conducta negligente.

Esta normativa tradicional ( art. 1266 C.c .) ha de complementarse con la específica legislación de Consumidores y Usuarios, fruto de la adaptación del Derecho a las nuevas realidades sociales. Cuando hay un diferente potencial económico, jurídico, de asesoramiento, etc., entre los contratantes, la legislación de consumidores exige claridad, concreción y sencillez en las cláusulas, integrándose la oferta y publicidad en el contrato (arts. 59 y siguientes R.D. leg. 1/07). Ahora bien, en tanto en cuanto el contrato lo sea entre un consumidor y un empresario.

QUINTO .- Centrada así jurídicamente la cuestión, el tema fáctico está orientado a la incorrecta descripción de las medidas superficiarias del inmueble, que produjeron la denegación de la financiación bancaria, por la diferencia entre el precio pactado para la futura compraventa y el valor de tasación.

En efecto el documento 6 de la demanda, aunque impugnado por la parte demandada recoge una superficie de 75 m² y un precio de 198.000 Euros (10.000 ? menos), lo que concuerda con el segundo encargo de los vendedores a la Agencia con la que contrataron la intermediación. En el doc. 12 de la demanda, sin embargo, se da a la vivienda una información acorde a la superficie registral (45 m²).

Ahora bien, el contrato de arras no es negado por el comprador. Al ser interrogado admitió que fue informado de que las podía perder y también aseveró haber visitado la vivienda.

¿Hubo error invencible? SEXTO .- Considera este tribunal que no. La razón de su pretensión anulatoria parte de la base de una información precontractual errónea. Creyó que el piso tenía 75 m² útiles, cuando no era así.

Sin embargo, no consta que la razón de su compra fuera el número de metros cuadrados. Vio el piso y le gustó. No adquiría metros cuadrados, sino el entorno y contenido recogido dentro de los límites físicos que vio y examinó.

Pudo haber error en cuanto a la superficie adquirida, pero tal error no recaía sobre la esencia del objeto a comprar. De lo actuado se deduce que el Sr. Juan Francisco se desprendió de 20.000 Euros -con posibilidad de perderlos- después de examinar el objeto de su futura compraventa.

Es decir, la información precontractual es confusa y claramente inexacta. Carece de sentido ofertar un piso de 75 m², para luego explicar que esa superficie se consigue sumando los metros de la plaza de parking o de la terraza descubierta. Se trata de un comportamiento cercano, sino rayano en la mala fe.

Ahora bien, esa inadecuada oferta pudo ser contrastada físicamente por el futuro comprador, lo que elimina la excusabilidad del error. Mas aún cuando no comprada por metro cuadrado, sino un cuerpo cierto.

SÉPTIMO .- La tasación pericial a efectos de concesión del préstamo hipotecario se emitió tras visita del perito tasador el 21- 3-2011; es decir, después de la firma del contrato de arras y -por ende- de la comprobación in situ del inmueble por el futuro comprador.

Si la tasación hubiera sido superior y hubiera sustentado la concesión del préstamo, la compraventa se hubiera formalizado, no consta nada en contra. De otro modo el propio Sr. Juan Francisco no hubiera seguido adelante con la búsqueda de financiación.

Cuestión distinta, que no alega el actor, es que a través de la tasación se hubiera descubierto la ilegalidad de la cobertura y empleo como vivienda de la planta superior. Pero, no es este el argumento en que fundamenta su pretensión, su causa de pedir.

OCTAVO .- Tampoco ha existido un ' mutuo disenso ', puesto que en tanto no se arreglaban las cuitas entre el Sr. Juan Francisco y los vendedores, éstos seguían publicitando la venta del piso. Lo que no significa la renuncia al derecho adquirido ex Art. 1454 C. Civil . Además, ante la duda persiste el principio del 'favor contractii'.

Y, por fin, no hay enriquecimiento sin causa, pues el desplazamiento patrimonial obedece a un contrato válido.

NUEVE .- En su consecuencia, no procede dejar sin efecto el contrato de arras, por lo que no ha lugar a estimar la demanda y sí el recurso de apelación. Con las pertinentes consecuencias en materia de costas ( arts. 394 y 398 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás disposiciones de pertinente y general aplicación,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la legal representación de D. Romualdo y Dª Catalina , debemos revocar la sentencia apelada. Y desestimando la demanda, absolver a los demandados de la pretensión actora. Con condena en costas a la parte demandante en la primera instancia. Sin condena de las de la segunda instancia. Devuélvase el depósito constituido para recurrir.

Contra la presente sentencia cabe interponer recursos de casación y extraordinario por infracción procesal por interés casacional ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, que se deberán interponer, en su caso, por escrito ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde la notificación de la presente sentencia.

Remítanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, junto con testimonio de la presente, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN .- Leída y publicada fue la anterior sentencia por los Ilmos./a Sres./a Magistrados/a que la firman y leída por el/la Ilmo./a Sr./a Magistrado/a Ponente en el mismo día de su fecha, uniéndose certificación a los autos, de lo que yo el/la Secretario, doy fe.