Sentencia CIVIL Nº 493/2018, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5, Rec 69/2018 de 22 de Noviembre de 2018

Encabezamiento

SENTENCIA NÚM. 493
Iltmos. Sres.:
Presidente: D. José Luis Úbeda Mulero
Magistrada: Dª. MARIA TERESA SERRA ABARCA
Magistrada: Dª. Susana Martínez González
En la ciudad de Alicante, a veintidós de noviembre de dos mil dieciocho.
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados
al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario seguidos en el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de
Denia, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandante
y reconvenida Emma y Luis Carlos , habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de
recurrente, representada por el Procurador D. José V. Bonet Camps y dirigida por el Letrado D. Francisco
Javier Salva Monfort, y como apelada la parte demandada y reconviniente Eva , Fidela y Genoveva ,
representada por el Procurador D. Justo José Cabrera Rovira con la dirección del Letrado D. Manuel Roura
García.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Denia, en los referidos autos, tramitados con el núm. 291/2017, se dictó sentencia con fecha 16 de octubre de 2017, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Primero.- Estimo parcialmente la demanda formulada por el procurador don Josep Vicent Bonet i Camps, en nombre y representación de don Luis Carlos y doña Emma , contra doña Genoveva , doña Fidela y doña Eva , y declaro que las demandadas deberán restituir a los actores la cantidad de 3.000 euros, más los intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial, el día 29 de marzo de 2017 y, en consecuencia, condeno a las demandadas al pago a los actores de las referidas cantidades, absolviéndolas del resto de pedimentos contra ellas planteados, y sin expresa imposición de las costas de la demanda a ninguna de las partes.

Segundo.- Estimo parcialmente la reconvención formulada por el procurador don Justo José Cabrera Rovira, en nombre y representación de doña Genoveva , doña Fidela y doña Eva , contra don Luis Carlos y doña Emma , y declaro la terminación del contrato de arrendamiento de fecha 11 de abril de 2016, por causa de necesidad, con fundamento en el pacto 10º, letra g, del propio contrato, con desestimación del resto de pedimentos deducidos, y sin expresa imposición de las costas de la demanda a ninguna de las partes.'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandante, habiéndose tramitado el mismo por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma introducida por la Ley 1/2000, elevándose posteriormente los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente Rollo de apelación número 69/2018, señalándose para votación y fallo el pasado día 20 de noviembre de 2018, en que tuvo lugar.



TERCERO.- En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. MARIA TERESA SERRA ABARCA.

Fundamentos

PRIMERO.- Contra la sentencia recaída en primera instancia estimatoria parcial de las pretensiones de la demanda y reconvención, se interpone recurso de apelación por los arrendatarios actores solicitando que se estime íntegramente la demanda declarando la eficacia del negocio jurídico de la opción de compra inserta en el contrato de arrendamiento de 11 de abril de 2016 sobre la vivienda sita en la CALLE000 NUM000 .

NUM001 de Jávea, recurso al que se opone las demandadas reconvinientes.



SEGUNDO.- En este caso, del examen de la resolución de instancia puesta en relación con el recurso interpuesto, no se evidencia la existencia del error que se pretende. Pura y simplemente se intenta sustituir tal valoración del juzgador a quo, fundada esencialmente en la prueba practicada, y consecuente argumentación y conclusiones jurídicas por otras más convenientes a los intereses de la parte recurrente.

Incidiendo en los argumentos expuestos en la resolución de instancia, se ha de tener en cuenta que estamos ante un único contrato, el de arrendamiento con opción de compra suscrito en fecha 11 de abril de 2016 por un precio de 45.000 euros y ejercicio durante la vigencia del contrato y como máximo el 10 de abril de 2017, como quiera que la actora notificó por medio de un acta notarial la de fecha 10 de marzo de 2017 su voluntad de ejercer el derecho de opción de compra, con posterioridad a que la parte arrendataria comunicara mediante burofax de fecha 9 de marzo de 2017, recogido por la actora Emma , la voluntad de dar por concluido el contrato de arrendamiento dos meses antes de finalizar el mismo por necesidad acreditada de ocupar la vivienda de Dª Genoveva , legitimada para instar la resolución como arrendadora de la vivienda, conforme a lo previsto en la estipulación 10º letra g del contrato, dicha derecho de opción se extinguió y no podía ser ejercitado al haber sido comunicada en plazo la resolución del contrato por causa de necesidad con anterioridad a su ejercicio.

En similar sentido la Sentencia de la Audiencia Provincial de Almería, de 15 de noviembre de 2016, recopilando la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, explica que desde una perspectiva subjetivista, parece claro que, en la intención de los contratantes, el arrendamiento y la opción de compra se configuraban como un único contrato, como resulta del hecho que en el contrato de opción de compra se insertan unas cláusulas relativas al contrato de arrendamiento y que las partes implicadas en la opción de compra vienen por regla general identificadas por las respectivas condiciones de arrendador y arrendatario, lo cual manifiesta que, en la intención de los contratantes, ambos contratos constituían una unidad jurídica porque obedecían a un interés único. Y si de esta perspectiva subjetivista pasamos a otra de cariz más objetivo, la conclusión es la misma.

Ya que en los supuestos de arrendamiento con opción de compra la solución normal es la de decantarse por la unidad de relaciones que se dan entre las partes contratantes, porque ésta es la solución que se deriva del sentido lógico, del substrato económico y de la utilidad práctica, ya que los contratantes, por regla general, tienen un interés en la unidad contractual que el ordenamiento jurídico considera merecedor de tutela. Y más si se tiene presente que las relaciones jurídicas se dan entre las mismas partes contratantes, recaen sobre la misma finca, se establece un plazo común de duración y se fundamentan en una misma causa mixta o compleja, formada por la unión de dos formas contractuales, que desembocan en la tesis de la unidad de contrato, por el hecho de que ambas formas contractuales se encuentran ligadas a sus vicisitudes; porque, en consideración a los objetivos que se persiguen con los contratos de referencia, parece evidente que si el contrato de arrendamiento hubiese sido nulo, esta nulidad se habría hecho extensiva a la opción de compra, porque en la intención de los contratantes constituía una unidad económica con el contrato de arrendamiento y, por tanto, si durante la vigencia de la opción de compra se ha resuelto el contrato de arrendamiento, este hecho comporta la extinción de la opción de compra por ser un contrato coligado con el de arrendamiento (según resulta también de las SSTS 5 enero y 27 febrero 1950, 21 noviembre 1963 [RJ 1964, 347] y 21 octubre 1974 [RJ 1974, 3898]). La tesis del contrato complejo o de los contratos coligados puede también observarse en las sentencias del Tribunal Supremo de fechas 9 de octubre de 1995 ( RJ 1995, 7182), 15 de diciembre de 1997 ( RJ 1997, 8976), 19 de mayo (RJ 2003, 4860) y 15 de junio de 2003 SIC, entre muchas otras'.



TERCERO.- Tampoco puede darse la razón al apelante que pretende que se extienda el derecho de opción de compra al garaje, pues reiterando los argumentos expuestos en la sentencia de instancia se deniega por razones de carácter formal al tratase de un pacto accesorio del principal que lo constituye la vivienda, y sustantivas porque en el contrato en el objeto de la opción en la clausula vigésima sólo se describe la vivienda objeto de arrendamiento; el mismo rechazo cabe sobre las alegaciones referidas a las cargas de la vivienda que no se han acreditado, y que además ninguna incidencia tiene cuando la sentencia declara que el ejercicio del derecho de opción de compra se ejercitó cuando el contrato ya no estaba en vigor.

Respecto a la incongruencia de la sentencia referida a la petición formulada en la demanda reconvencional de abono de la renta durante la vigencia del contrato que la sentencia desestima debe recordarse la doctrina jurisprudencial del mismo Tribunal acerca del requisito de congruencia con cita del art.

218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, estableciendo que no es referible a consideraciones de los fundamentos de la sentencia que no tienen reflejo en el fallo (S 18.10.1991), demostrándose comparando las peticiones de la demanda y el fallo, no los considerandos (S 23.02.1993); no encontrando su razón de ser en la estimación o desestimación de las demandas (S 28.05.1992). En el mismo sentido, se ha dicho que la congruencia hace referencia a parte dispositiva, siendo únicamente atendible cuando la irregularidad se cometa en ella (S 26.05.1992), debiendo resultar de la comparación de lo postulado en demanda y los términos del fallo, no alcanzando a los razonamientos de las partes o del Tribunal (S 25.01.1995). Asimismo se ha manifestado que la congruencia no exige adaptación literal al suplico de la demanda bastando el acomodo sustancial e inequívoco de modo que no se modifique sustancialmente la acción ejercitada ni la causa de pedir (S 3.09.1992). Con arreglo a lo expuesto, no puede admitirse la crítica jurídica del recurso que ahora se examina.



CUARTO.- Conforme a lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede la condena en costas a la parte apelante, cuyas pretensiones han sido totalmente desestimadas.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 26 de mayo de 2016, recaída en el juicio de Ordinario número 291/2017 seguido ante el Juzgado de Primera Instancia núm.

3 de Denia, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con condena a la apelante al pago de las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución conforme a lo establecido en los artículos 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 208.4 y 212.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y, en su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, interesando acuse de recibo, acompañado de certificación literal de la presente a los oportunos efectos, uniéndose otra al Rollo de apelación. Contra ella cabe interponer recursos de casación y extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo con arreglo a lo dispuesto respectivamente en los arts. 477.2.3º y 469 y Disposición Final decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que podrán formalizarse por escrito ante esta Sección de la Audiencia en el plazo de veinte días a contar desde su notificación.

Así, por esta nuestra sentencia, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Firmado y rubricado por los Ilmos. Sres. Magistrados citados.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior resolución por la Ilma. Sra.

Magistrada que la suscribe, hallándose celebrando Audiencia Pública. Doy fe.