Sentencia Civil Nº 494/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 606/2008 de 08 de Octubre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Decimosexta

ROLLO Nº 606/2008-C

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 375/2006

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 10 BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 494/2009

Ilmos. Sres.

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

Dª. INMACULADA ZAPATA CAMACHO

D. JOSÉ LUIS VALDIVIESO POLAINO

En la ciudad de Barcelona, a ocho de octubre de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 375/2006 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 10 Barcelona, a instancia de Dª. Florinda representada por la procuradora Dª. Beatriz Aizpún Sardà, contra D. Faustino representado por la procuradora Dª. Silvia Alejandre Díaz y contra Dª. Rosario (desistida); los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 10 de abril de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimo la demanda interpuesta por el Procurador Sra. Aizpun, en nombre y representación de Dª Florinda frente a D. Faustino y, en su virtud, absuelvo al demandado de todos los pedimentos deducidos en su contra, todo ello con expresa imposición de las costas causadas a la parte actora.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para la celebración de la vista oral el día 15 de septiembre de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSÉ LUIS VALDIVIESO POLAINO.

Fundamentos

Primero: El proceso se refiere a la venta por parte de Dña. Florinda y de su entonces esposo, D. Carlos Antonio , al demandado, D. Faustino , de dos locales sitos en La Llagosta, fincas registrales 2.362 y 2.380. La operación se articuló mediante dos documentos. Se otorgó, por una parte, un documento privado de fecha 5 de noviembre de 2.001 , estableciendo una opción de compra a favor del demandado y de su esposa, que podría ejercitarse por precio total de 55.196.000 pesetas, equivalentes a 331.736,44 euros. Por otra parte, el mismo día se otorgó escritura de venta, aunque sólo a favor del demandado y por un precio sustancialmente menor, de 25 millones de pesetas en total, equivalentes a 150.253,03 euros.

La demandante entiende que el precio que rigió la compraventa fue el que consta en el documento de opción de compra y como, según manifiesta, el demandado sólo pagó el equivalente a 140.226,4 euros, solicitó en su demanda la diferencia, ascendente a 191.510,04 euros.

El Juzgado desestimó la demanda. En primer lugar negó que la actora pudiese reclamar la totalidad del precio, dado que ella vendió con su marido unas fincas que pertenecían a ambos por mitad. En segundo término razonó que la circunstancia de que el precio fijado para ejercer la opción de compra fuese uno determinado no quería decir que el precio de la compraventa fuese el mismo, habiéndose producido aquí un cambio en el precio, que consideró perfectamente posible, al amparo de las normas que regulan la novación de los contratos.

Interpone recurso de apelación la demandante, que insiste en sus planteamientos.

Segundo: Desde luego la tesis del demandado es poco verosímil. La opción de compra y la compraventa se otorgaron el mismo día y, pese a ello, sostiene el demandado que el precio se renegoció antes de otorgarse la escritura. No se ha explicado suficientemente por qué, en el contrato de opción de compra, se previó la venta por algo más de 55 millones de pesetas y luego, el mismo día, se escrituró por 25. Pero tampoco se ha explicado por qué se otorgó la opción de compra cuando el mismo día se formalizó la escritura de compraventa, lo cual resulta muy raro a la vista de lo que ocurre en la práctica.

Lo cierto es que el precio no fue el que consta en la escritura pública. Ya hemos visto que el precio formal fue del equivalente a 150.253,03 euros por los dos locales. Las cargas hipotecarias que los gravaban ascendían a un total de 145.673,31 euros, cantidad que el comprador se reservó para pagar los préstamos. En la escritura se otorgó carta de pago por el resto del precio. No obstante, el mismo día el comprador reconoció deber a los vendedores la suma de dos millones de pesetas, cantidad que fue pagada, según reconoció la demandante en el juicio. Ya sólo considerando lo retenido para pagar los préstamos hipotecarios y la cantidad objeto del reconocimiento de deuda se superó el precio pactado. Pero es que el demandado ha reconocido que, además de los préstamos hipotecarios, se hizo cargo de otros préstamos personales y de distintas deudas del negocio de restauración instalado en los locales y que era regentado, hasta la operación de que se trata, por los consortes vendedores. En la contestación se alegó que el demandado hizo frente a préstamos por 32.922, 4.800 y 1.500 euros, respectivamente, y en el juicio afirmó el demandado que había pagado otras deudas del negocio, con trabajadores, con proveedores e incluso con la compañía Endesa.

La demandante no acepta esos pagos o, al menos, no se ha mostrado muy precisa al respecto. Decimos esto porque en el juicio manifestó que no sabía por qué se había hecho constar el precio que consta en la escritura, que ella sabía que tenía deudas pero no las cantidades, pues la parte más económica la llevaba su marido. No obstante, pese a la imprecisión de la demandante, lo cierto es que el demandado admite que el precio de las fincas fue superior al que se hizo constar en la escritura pública, por la vía de reconocer que, como contraprestación por los locales, pagó determinadas deudas del matrimonio vendedor.

Tercero: A pesar de ello, no puede estimarse el recurso ni la demanda porque, aunque conste que el precio fue superior al escriturado, no hay constancia alguna de que fuese, realmente, el que figura en el contrato de opción de compra. Es ciertamente extraño que el mismo día se otorgasen contratos de opción y de compraventa con precios tan diferentes. Pero es que, como se ha dicho ya, es igualmente extraño, y no explicado, que se otorgasen los dos contratos el mismo día. Eso, repetimos, no es lo que suele ocurrir en la práctica de las transacciones inmobiliarias.

No hay que entrar en si hubo o no novación. De novación tendría sentido hablar si hubiese habido un cambio en un mismo contrato. Pero aquí lo que hubo fueron dos contratos distintos, de opción de compra y de compraventa, otorgados el mismo día por causas que se ignoran, y con precios distintos, también por motivos que no conocemos, aunque pueda afirmarse que el demandado se hizo cargo de ciertas deudas de los vendedores.

Por consiguiente, como no ha probado la demandante que el precio de la compraventa fuese, realmente, el que se hizo constar en el contrato de opción de compra, la demanda no puede estimarse.

Hay, además, otra circunstancia que se opone a la pretensión de la demandante. En la escritura pública la actora y su entonces esposo manifestaron que tenían recibido de la parte compradora la cantidad restante del total precio de las ventas, de la que dieron ambos carta de pago. Esto no era cierto, al menos en cuanto al reconocimiento de deuda firmado el mismo día. Pero los vendedores manifestaron que ya lo habían cobrado todo y esa declaración no puede ser menospreciada. Ya sabemos que este tipo de declaraciones no se ajustan a la verdad en ciertos casos. Pero la demandante reconoce aquí que el negocio que regentaba con su esposo tenía deudas. No ha dado explicaciones sobre lo que ocurrió con ellas, mientras que el demandado ha alegado haberlas pagado, porque se hizo cargo de ellas con motivo de la compraventa de los locales. Es decir, que había una realidad adicional a la reflejada en la escritura y unos compromisos del demandado, que no se ha alegado siquiera que dejasen de ser cumplidos. La demandante manifiesta que no llevaba los temas económicos, pero lo cierto es que no se ha quejado de haber tenido que abonar ella parte de las deudas del negocio pendientes, pese a que esta operación data del año 2.001. El que en la escritura se dijese que los vendedores lo habían cobrado todo tiene, en esas circunstancias, su importancia. No estamos en un supuesto en que el precio es conocido y se demuestra palpablemente que la declaración de pago no responde a la realidad. Aquí se ignora cuál fue el precio real y la única cantidad cuyo débito se documentó al margen de la escritura (en el reconocimiento de deuda del mismo día) se pagó ya. A nuestro juicio, en tales condiciones la demandante no puede ir ahora contra su manifestación solemne de que ya cobró todo el precio. En las condiciones en que se realizó la operación (asunción de unas deudas que la actora no ha alegado haber tenido que pagar, pese a que manifestó en el juicio que sabía que existían) el demandado tiene derecho a que la confianza que le brindó la manifestación de los vendedores de que ya habían cobrado, no sea defraudada. Tiene un recibo del precio y no se ha demostrado que no responda a la realidad.

Cuarto: Por lo expuesto, como hemos anunciado, se desestimará el recurso interpuesto, lo que ha de acarrear la imposición de las costas a la recurrente, conforme a lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por Dña. Florinda contra la sentencia de fecha de diez de abril de dos mil ocho, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número diez de Barcelona en el asunto mencionado en el encabezamiento, debemos confirmar y confirmamos dicha sentencia, con imposición de las costas a la recurrente.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de esta sentencia, para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.