Sentencia CIVIL Nº 494/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 487/2017 de 19 de Noviembre de 2018

Encabezamiento

Sección nº 16 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 487/2017 -A
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 6 de Sant Feliu
de Llobregat
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 739/2015
Parte recurrente/Solicitante: Tecnigestión Mediterráneo, S.L.
Procurador/a: Antonio Para Martinez
Abogado/a: Josep Aregall Picamal
Parte recurrida: Candelaria , Norberto
Procurador/a: Griselda Martinez Del Toro
Abogado/a: Adriana Jiménez Ibáñez
SENTENCIA nº 494/2018
Magistrados/as:
Dª Inmaculada Zapata Camacho
Dª Marta Rallo Ayezcuren
D. Federico Holgado Madruga
Barcelona, 19 de noviembre de 2018.
La Sección 16ª de esta Audiencia Provincial de Barcelona ha visto, en apelación, los autos de juicio
ordinario número 739/2015, sobre reclamación de cantidad en cumplimiento de contrato, seguidos ante el
Juzgado de Primera Instancia número 6 de Sant Feliu de Llobregat.
La demandante, TECNIGESTIÓN MEDITERRÁNEO, S.L., ha sido representada por el procurador don
Antonio Para Martínez y defendida por el letrado don Josep Aragall Picamal.
Los demandados, don Norberto y doña Candelaria , han sido representados por la procuradora doña
Griselda Martínez del Toro y defendidos por la letrada doña Adriana Jiménez Ibáñez.

TECNIGESTIÓN MEDITERRÁNEO, S.L., ha apelado contra la sentencia de 27 de enero de 2017,
impugnada también por los Sres. Norberto y Candelaria .

Antecedentes

1. La parte dispositiva de la sentencia del juzgado dice: 'Desestimo la demanda interpuesta por el Procurador don Antonio Para Martínez, en nombre y representación de TECNIGESTIÓN MEDITERRÁNEO, S.L. absolviendo a los demandados de todas las pretensiones contra ellos deducidas y con imposición de costas de la demanda interpuesta por TECNIGESTIÓN MEDITERRÁNEO, S.L. a la parte demandante.

Desestimo la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora doña Griselda Martínez del Toro, en nombre y representación de doña Candelaria y don Norberto contra TECNIGESTIÓN MEDITERRÁNEO, S.L., con imposición de costas de la demanda reconvencional a la actora reconvencional.' 2. TECNIGESTIÓN MEDITERRÁNEO, S.L., apeló contra la sentencia que don Norberto y doña Candelaria también impugnaron. Admitidos los recursos en ambos efectos, los autos fueron turnados a esta sección, previo emplazamiento de las partes. Comparecidas estas, se siguieron los trámites legales y se señaló para decisión el día 30 de octubre de 2018.

Ha sido ponente la magistrada Marta Rallo Ayezcuren.

Fundamentos

1. La primera instancia del juicio Tecnigestión Mediterráneo, S.L., solicitó en su demanda -inicialmente de juicio monitorio- la condena de don Norberto y doña Candelaria a pagarle 10.000 euros, por los servicios que les había prestado la actora, de mediación en la venta del inmueble propiedad de los demandados, sito en la CALLE000 , NUM000 , NUM001 , NUM002 , de Sant Vicenç dels Horts.

Los demandados se opusieron. Alegaron que el contrato de compraventa de la finca no llegó a perfeccionarse.

Los Sres. Norberto y Candelaria formularon, a su vez, reconvención y solicitaron que se declarase nula, por abusiva, la cláusula tercera del contrato de encargo de venta.

La sentencia del juzgado desestimó la demanda. La Sra. magistrada razonó que no concurrían los requisitos exigibles para el devengo de los honorarios de Tecnigestión, porque solo hubo un contrato de arras entre la agencia inmobiliaria y una persona que, más tarde, manifestó que lo rescindía y daba por perdidas las arras prestadas (500 euros), sin que se llegase a perfeccionar la compraventa.

La juez desestimó también la reconvención. Expuso que se trataba de una cuestión de interpretación de las cláusulas contractuales; que los honorarios se fijaban individualmente y fueron aceptados por los Sres.

Norberto y Candelaria y que no concurrían los requisitos de los artículos 82 y siguientes de la Ley general para la defensa de los consumidores y usuarios (LGDCU).

2. Recursos contra la sentencia Tecnigestión apela contra la sentencia y alega error en la valoración de las pruebas y en el derecho aplicable. Sostiene que el hecho de que la operación de compraventa no concluyera no le es imputable, puesto que hizo todas las gestiones que le eran exigibles y cumplió así el encargo.

Los Sres. Norberto y Candelaria se oponen al recurso e impugnan, a su vez, la sentencia, en lo relativo al pronunciamiento que les impone las costas de la reconvención. Alegan que precisamente la calidad de 'interpretable' que la sentencia del juzgado asigna a la cláusula tercera del contrato, que genera dudas y que contradice la cláusula cuarta, hizo necesaria la reconvención.

Tecnigestión se opone a la impugnación.

3. Hechos no discutidos Tecnigestión, que utiliza la marca o el nombre comercial Don Piso, firmó con los Sres. Norberto y Candelaria una 'Autorización de venta', fechada a 4 de marzo de 2015, en Sant Boi de Llobregat (folio 141 de las actuaciones), y un 'Documento de encargo', fechado a 23 de marzo de 2015, en Sant Vicenç dels Horts (f. 147). En ambos documentos, don Norberto y doña Candelaria encargan a la agencia que realice las gestiones necesarias para la venta del inmueble de la CALLE000 , NUM000 , NUM001 , NUM002 , de Sant Vicenç dels Horts. En las condiciones del encargo, se indica como precio de venta, 135.000 euros; como precio a percibir por el vendedor, 125.000 euros; como honorarios, 8.264 euros y como IVA, 1.736 euros. Todo lo anterior es admitido por ambas partes en el juicio.

4. Tampoco se discute que Tecnigestión -en nombre y por cuenta de los propietarios- y quien firma como Leonardo (no consta el segundo apellido) suscribieron un 'Documento de arras', fechado a 21 de marzo de 2015, en relación con la vivienda de los demandados (f. 141 vuelto). En el documento, se indica el precio de 135.000 euros y la forma de pago: 500 euros, en ese acto; 8.000 euros como '2º pago en concepto de arras penitenciales (29/4/2015)' y 126.500 euros, a la firma de la escritura pública, que debería otorgarse como máximo el 29 de mayo de 2015.

El documento expresa que está condicionado a la aceptación de la parte vendedora y a la obtención de un crédito hipotecario por el comprador. Se pacta que si el comprador desiste de la compraventa del inmueble, perderá las arras entregadas.

El 23 de marzo de 2015, los Sres. Norberto y Candelaria firman la conformidad con el documento de arras y aceptan la venta del inmueble de su propiedad, según las condiciones pactadas en el documento de encargo de la misma fecha (23 de marzo de 2015).

Consta mensaje de correo electrónico, de 28 de abril de 2015, de Leonardo a Don Piso, en el que rescinde el contrato que firmó el 21 de marzo de 2015 (las arras) y anuncia que no firmará el contrato -de arras, dice- y que da por perdida la paga y señal que entregó ese día, en beneficio de los propietarios del piso, a modo de indemnización por las molestias.

5. Valoración de este tribunal Recurso de apelación de Tecnigestión Damos por reproducidas las oportunas citas jurisprudenciales sobre el contrato de agencia inmobiliaria contenidas en la sentencia del juzgado. En cuanto aquí interesa, recordaremos que, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo (TS), los honorarios del agente solo son debidos, en verdad, en caso de éxito del corretaje logrado con la perfección de la venta ( SSTS de 21 de octubre de 2000, 5 de noviembre de 2004 y 6 de marzo de 2008). El recurso de Tecnigestión parece reconocerlo así cuando cita, como única sentencia, una de la Audiencia Provincial de Jaén que reitera que el derecho de remuneración del agente surge desde el perfeccionamiento de la compraventa encargada.

Pese a las alegaciones del recurso en sentido contrario, no se perfeccionó la compraventa de la vivienda que los Sres. Norberto y Candelaria encargaron a Tecnigestión. La propia demandante describió la cronología de los hechos y cómo fue el futuro comprador (que firmó el documento de arras con la agencia) quien se apartó de la operación antes de la compraventa y antes incluso de prestar las arras pactadas con Don Piso -de 8.500 euros; solo abonó 500 euros- y así lo comunicó a Tecnigestión. Por tanto, tal como apreció la juez, no se dan los requisitos exigidos para la percepción de los honorarios de la agencia, que no cumplió su cometido con la entrega de unas arras (de 500 euros, de los que Tecnigestión dedujo 100 por tramitar la cédula de habitabilidad, documento 4 de la contestación), ya que el encargo no fue de un contrato de arras - meramente instrumental y ni siquiera cumplido-, sino de una compraventa de un inmueble determinado, por precio de 135.000 euros.

6. La aplicación de la norma a los hechos y la valoración de estos en la sentencia impugnada, como base de la desestimación de la demanda, se estiman plenamente correctas. La valoración que pretende la agencia inmobiliaria llevaría al absurdo de incentivar al agente a concertar arras, sin solidez alguna, con supuestos compradores, en lugar de perseguir el perfeccionamiento de la compraventa encargada.

Por ello, se desestimará el recurso, sin necesidad de más razonamientos.

7. Impugnación de los Sres. Norberto y Candelaria Los demandantes reconvencionales impugnan el pronunciamiento de la sentencia del juzgado que les impone las costas de la reconvención. Alegan que había, cuando menos, dudas de hecho y de derecho que determinaron la solicitud de nulidad mediante reconvención.

La sentencia rechazó la petición de declaración de nulidad, por abusiva, de la cláusula contractual conforme a la cual, ' la Agencia tendrá derecho a percibir los honorarios pactados, por haber cumplido el encargo, desde el momento en que, recibida la paga y señal del comprador, la pone a disposición de la parte vendedora, habiendo respetado las condiciones de la compraventa pactadas en el presente documento relativas al objeto y al precio' .

La sentencia no entró a examinar el carácter abusivo de la cláusula. Expuso, por una parte, que se trataba de una cuestión de interpretación del pacto y, por otra, que los honorarios se fijaron individualmente y fueron aceptados por los vendedores.

Comenzando por la última cuestión, si lo que quiere decir la resolución impugnada es que estamos ante unas cláusulas negociadas y no predispuestas, no podemos aceptarlo.

El mismo formato de los contratos, impresos que dejan líneas de puntos para los datos de identificación de los vendedores y del inmueble, la fecha, el precio y los honorarios, datos que aparecen rellenados a mano, evidencia que estamos ante impresos de condiciones generales, habituales en el sector, como es sabido. Por tanto, que las cláusulas 3ª y 4ª de los contratos eran predispuestas parece obvio y, en cualquier caso, es de aplicación el artículo 82.2.II de la Ley general para la defensa de los consumidores y usuarios (LGDCU): 'el empresario que afirme que una determinada cláusula ha sido negociada individualmente, asumirá la carga de la prueba'. No hay tal prueba. Es evidente que los datos de la finca concreta y de sus vendedores son exclusivos del caso concreto, pero eso no desnaturaliza el carácter predispuesto de las cláusulas en cuestión.

Como establece el propio artículo 82. 2. I LGDCU, el hecho de que ciertos elementos de una cláusula o que una cláusula aislada se hayan negociado individualmente no excluirá la aplicación de las normas sobre cláusulas abusivas al resto del contrato.

8. En cuanto al carácter interpretable de la cláusula contractual, el documento de encargo de 23 de marzo de 2015 dice, en la condición (general) cuarta: La Agencia tendrá derecho a percibir los honorarios pactados, por haber cumplido el encargo, desde el momento en que, recibida la paga y señal del comprador, la pone a disposición de la parte vendedora, habiendo respetado las condiciones de la compraventa pactadas en el presente documento relativas al objeto y al precio.

El posterior desistimiento de la celebración de la compraventa por la parte vendedora o por vendedor y comprador de mutuo acuerdo, por causa no imputable a la actuación de la inmobiliaria, no afecta al derecho de esta a percibir sus honorarios, por haber cumplido íntegramente el encargo. En caso de desistimiento unilateral del comprador, la inmobiliaria no reclamará al vendedor el resto de honorarios en tal momento pendientes de cobro.

El párrafo primero de la condición general transcrita (no, en cambio, el segundo) lo reproduce la condición general tercera del documento de autorización de venta, de 4 de marzo de 2015. Fue ese documento, no el documento de encargo, el que Tecnigestión adjuntó a la demanda de juicio monitorio.

A los solos efectos de la decisión sobre las costas del juicio -que es lo único que se pide en la impugnación de los Sres. Norberto y Candelaria -, diremos que la cláusula examinada, en sí misma y en relación con el resto de la documentación contractual emitida por Tecnigestión -autorización de venta, documento de arras, documento anexo al de arras- es, cuando menos, oscura y equívoca y contradice la doctrina jurisprudencial con base en la cual la sentencia desestima la demanda. Ello basta para apreciar las serias dudas de hecho y de derecho que justifican no imponer las costas de la reconvención.

Por lo expuesto, se estimará la impugnación de los demandantes reconvencionales y no se impondrán las costas de la reconvención.

9. Costas La desestimación del recurso de Tecnigestión determina la imposición a la apelante de las costas de su apelación ( artículos 394.1 y 398.1 LEC).

La estimación de la impugnación de los Sres. Norberto y Candelaria conduce a no imponer las costas causadas por esa impugnación ( artículo 398.2 LEC).

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación de TECNIGESTIÓN MEDITERRÁNEO, S.L., contra la sentencia dictada, el 27 de enero de 2017, por el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Sant Feliu de Llobregat, en los autos de juicio ordinario número 739/2015, instados por TECNIGESTIÓN MEDITERRÁNEO, S.L., contra don Norberto y doña Candelaria .

Estimamos la impugnación de la sentencia por don Norberto y doña Candelaria .

Confirmamos la sentencia dictada por el juzgado, salvo el pronunciamiento que impone a don Norberto y doña Candelaria las costas causadas por su reconvención, que se deja sin efecto.

No se imponen las costas causadas por la reconvención.

Se imponen a Tecnigestión las costas causadas por su recurso de apelación.

No se imponen las costas causadas por la impugnación de los Sres. Norberto y Candelaria .

Contra la presente sentencia cabe recurso de casación por interés casacional (si el recurso presenta tal interés conforme a la ley) y recurso extraordinario por infracción procesal, éste último si se presentare conjuntamente con el primero. Deberán ser interpuestos, en su caso, ante esta Sección, en el plazo de veinte días, constituyendo el depósito correspondiente.

Conforme a la Ley 4/2012, de 5 de marzo, del Parlamento de Cataluña, si hubiese de fundamentarse el recurso, aunque sea en parte, en infracción del ordenamiento jurídico catalán, cabría recurso de casación, en caso de apreciarse contradicción con la jurisprudencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña o del antiguo Tribunal de Casación de Cataluña, o por falta de dicha jurisprudencia.

Firme esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio para su cumplimiento.

Así por esta sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.