Sentencia Civil Nº 495/2013, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 324/2013 de 06 de Noviembre de 2013

Encabezamiento

Rollo nº 000324/2013
Sección Séptima
SENTENCIA Nº 495
SECCION SEPTIMA
Ilustrísimos/as Señores/as:
Presidente/a:
Dª Mª DEL CARMEN ESCRIG ORENGA
Magistrados/as
Dª PILAR CERDÁN VILLALBA
Dª MARÍA IBÁÑEZ SOLAZ
En la Ciudad de Valencia, a seis de noviembre de dos mil trece.
Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación,
los autos de Juicio Ordinario - 000575/2011, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E
INSTRUCCION NUMERO 4 DE SAGUNTO, entre partes; de una como demandantes - apelante/s Mariana y
Celestino , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. VERONICA LOPEZ LLUCH y representado por el/la Procurador/a
D/Dª VICTOR DE BELLMONT REGODON, y de otra como demandada - apelado/s María Rosa , dirigido por
el/la letrado/a D/Dª. JUAN PEDRO VERDE FERNANDEZ y representado por el/la Procurador/a D/Dª PAULA
GARCIA VIVES.
Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. MARÍA IBÁÑEZ SOLAZ.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 4 DE SAGUNTO, con fecha 25/02/2013, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'FALLO: DESESTIMO la demanda formulada por Dª Mariana y Dº Celestino , representados por el procurador Sr./Sra. Rosa Mª Gomis Sanchis contra Dª María Rosa , con condena en costas a la parte demandante, y ESTIMO la demanda de reconvención formulada por Dª María Rosa representado por el procurador Sr./Sra. Amparo Lacomba Benito y, Declaro resuelto el contrato de compraventa de fecha 22 de febrero de 2011 suscrito entre las partes respecto de la vivienda sita en Valencia, CALLE000 nº NUM000 por el incimplimiento exclusivo de los demandados de reconvención, así como el derecho a retener la demandante de reconvención la cantidad de 25.000# en concepto de indemnización, al amparo de la cláusula quinta, apartado 5.2 del contrato, más los intereses legales con condena en costas a la parte demandada de reconvención' .



SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandante se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 23/10/2013 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora en la instancia, los hermanos Mariana y Celestino , compradores, formularon demanda sobre resolución del contrato privado de compraventa , concertado con la demandada María Rosa , vendedora, sobre la vivienda propiedad de ésta última sita en la CALLE000 nº NUM000 de Valencia, y ello por imputar a la demandada la falta de obtención de financiación, el negarse a firmar la escritura en las fechas en que se debía otorgar, solicitando la entrega de 50.000 euros, como importe del doble de la cantidad entregada al señalizar la compra.

La parte demandada se opuso a la resolución negando que fuese a ella imputable la resolución que se debía exclusivamente a los demandantes por su falta de diligencia para obtener financiación en la fecha prevista, formulando a su vez demanda reconvencional solicitando la resolución por causa imputable a los compradores y con derecho a retener la cantidad entregada a cuenta de 25.000 euros.

Los demandados se opusieron a esta demanda reconvencional con los mismos argumentos que expusieron en su demanda inicial.

La sentencia desestima la demanda y estima la reconvención al entender que no fue responsabilidad de la demandada vendedora la falta de otorgamiento de la escritura pública y la obtención de financiación de los compradores demandantes.

La parte actora apela e insiste en su pretensión resolutoria con causa de culpabilidad para la parte demanda apelada, mientras que la parte demandada apelada se opuso al recurso defendiendo la tesis de la sentencia.



SEGUNDO.- Tras un nuevo examen y valoración de la prueba practicada en autos, así como pretensiones deducidas y argumentación respectiva, estimamos que la decisión de la juzgadora de instancia es plenamente correcta y acertada tanto desde la perspectiva de los hechos probados como de la aplicación del derecho, sin que haya habido error en ambas cuestiones.

1º.- En fecha 22-2-2011 la demandada suscribió con los demandantes un contrato privado de compraventa sobre la vivienda sita en Valencia, CALLE000 nº NUM000 , por precio de 150.000 euros, de los que se entregaron 25.000 a la firma del mismo. El resto debía entregarse a la firma de la escritura pública. En este punto y en su estipulación tercera se pactó literalmente 'Las partes se comprometen a elevar a escritura pública el presente contrato en el plazo máximo de tres meses a contar desde el día de hoy. La parte vendedora manifiesta que, en caso de fallecimiento de ésta, sus herederos deberán pasar y cumplir este contrato en sus mismos términos, pudiendo otorgarse la escritura a favor de los dos compradores o de uno solo de ellos'. El plazo de esos tres meses finalizaba así el 23-5-2011 . En la estipulación quinta se dijo 'En caso de incumplimiento de las obligaciones asumidas por las partes en este contrato, ambas pactan lo siguiente: 5.1 Si el incumplimiento fuese imputable a la parte vendedora, la parte compradora podrá optar bien por resolver el contrato, previa su notificación a la parte vendedora con quince días de antelación, en cuyo caso la parte vendedora deberá devolver las cantidades entregadas a cuenta del precio dobladas en concepto de indemnización por daños y perjuicios, o bien exigir su cumplimiento, con indemnización de los daños ocasionados.- 5.2.- Si el incumplimiento fuese imputable a la parte compradora, la parte vendedora podrá optar bien por resolver el contrato, previa su notificación a la parte compradora con quince días de antelación, reteniendo la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta en concepto de indemnización de daños y perjuicios, o bien por exigir su cumplimiento, con indemnización de los gastos ocasionados incrementados con el interés legal' 2º.- La referida vivienda había sido adquirida por la vendedora (hija única) por sucesión de su madre que falleció en fecha 3-11-2010, con testamento en el que la designaba heredera universal. Con anterioridad en fecha 14-2-2008 su madre le había otorgado poderes notariales amplios para disponer de sus bienes, por lo que ya en fecha de julio de 2010 había puesto a la venta la vivienda.

3º.- Fue en verano del año 2010 cuando las partes se conocen en Chulilla, y entablan conversaciones sobre la venta, teniendo los compradores a su disposición las originales llaves de la vivienda desde enero de 2011 , tal como consta en su propia demanda, en la que se reconoce dicho dato e incluso que fueron ellos quienes cambiaron la anterior cerradura de la vivienda por otra nueva con consentimiento y conocimiento de la vendedora, adjuntando ticket de compra de fecha 10-3-2011 de una nueva cerradura en la Ferretería Beltrán S.L. de Alaquás.

4º.- Inicialmente los compradores en marzo de 2011 acudieron a La Caixa para informarse de la financiación de la compra, que en fecha 11-5-2011 emite certificado (director oficina de Alaquás) en el que indica 'D. Remigio , Director de la oficina 1823, de ALAQUAS de la CAJA DE AHORRROS Y PENSIONES DE BARCELONA, Caja General de Ahorro Popular, con NIF G.58-89999-8, domiciliada en Barcelona, Avenida Diagolal, 621-629, .- CERTIFICA.- que tras el estudio de la documentación aportada para la concesión de PRÉSTAMO HIPOTECARIO, para compra de la vivienda sita en C/ CALLE000 , NUM000 46003 Valencia, solicitada por Dª Mariana , con NIF NUM001 , esta Oficina declara inviable la concesión del mismo .- Y para que así conste libra la presente certificación, a petición de la/s persona/s interesada/s.- En Valencia, a 11 de mayo de 2011 .- D. Remigio .' 5º.- Por Burofax remitido por medio de la letrada Sra. López Lluch a la demandada de fecha 13-5-2011 los compradores le comunicaron su interés en mantener la compra, señalada para el día 23-5-2011, pero al continuar tramitando la concesión de hipoteca le solicitaba una ampliación del tiempo pactado. El letrado de la demandada contestó con otro Burofax de fecha 16-5-2010 rechazando la ampliación del plazo y convocándoles el día 23-5-2011 en la notaria de Doña María Rosa en Puerto de Sagunto. Por otro Burofax de 19-5-2011 los compradores solicitaron las llaves de la vivienda o su presencia para que pudiese tener lugar una tasación por el perito de la nueva entidad bancaria a la que habían acudido para obtener financiación.

6º.- El día 23-5-2010 en la notaria citada las partes se efectuaron varios requerimientos: -El comprador Sr. Mariana requirió a la vendedora sobre el incumplimiento de las obligaciones de la compraventa al negarse a facilitar la tasación de la vivienda con la nueva entidad Caja Duero, requiriéndola nuevamente para acceder a la vivienda y realizar la tasación. La vendedora Sra. María Rosa contestó en dicho momento negando el acceso a la vivienda al terminar ese día el plazo para otorgar la escritura, teniendo además ya a su disposición una previa tasación -La vendedora Sra. María Rosa a su vez requirió a los compradores resolviendo el contrato por su incumplimiento al no haber pagado el precio el referido día, conforme al Art. 1504 del CC resolvía el contrato concediéndoles un plazo de 15 días de gracia para cumplirlo, habiendo tenido a su disposición las llaves desde el otoño de 2010 tiempo suficiente para realizar la tasación, teniendo a su disposición dos tasaciones la del Sr.

Rodrigo por importe de 145.00 euros y la de La Caixa, retirando el piso de la venta si trascurrido el periodo de gracia no abonaban el precio. El Sr. Mariana contestó ese mismo día manifestando que la entidad Caja Duero no aceptaba la tasación de La Caixa por lo que al negarse la vendedora al acceso a la vivienda daba por resuelto el contrato, añadiendo que desde el día 3-5-2011 en que le devolvieron las llaves no les había permitido el acceso a la vivienda.



TERCERO.- Para determinar esa viabilidad de la acción resolutoria, reiterada jurisprudencia viene exigiendo la prueba de los siguientes requisitos: a) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron, b) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad, c) que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían en el sentido de que se pruebe que el contrato no se había celebrado sin la parte inválida que ha motivos aquel o que se frustre el propósito práctico o fin jurídico de las partes al suscribirlo, d) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que, de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, actividad que, entre otros medios probatorios puede acreditarse por la prolongada pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante, e) que quien ejercita esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución de su adversario y le libera de su compromiso (Sentencias del Alto Tribunal en la Sentencia de 30 de marzo de 1992-con cita de otras anteriores y de 21 de marzo de 1994 ).

Pues bien aplicando la doctrina citada al contexto que nos ocupa y que se ha descrito, difícilmente puede estimarse que la demandada, incumpliese las estipulaciones contractuales , ni tampoco que por su parte se produjese alguna actitud obstruccionista para poder llegar al buen cumplimiento. Y ello, sobre todo porque no pueden imputar los compradores a la vendedora la falta de obtención del financiación hipotecaria para la compra dentro de la fecha prevista para el otorgamiento de la escritura pública, en base a que no les permitió que el perito de Caja Duero pudiese visitarla y tasarla cuando se lo solicitaron en fecha 19-5-2011.

Los demandantes tuvieron en su día con antelación suficiente, y a su disposición el acceso a la vivienda para que cualquier entidad de financiación pudiese tasarla y así reconocen haber cambiado ellos mismos la cerradura por autorizarlo la vendedora, en fecha de 10-3-2011; no siendo sino hasta la fecha de 3-5-2011 cuando se las devuelven. Esta devolución debió sin duda responder a la comunicación de La Caixa que les denegaba la financiación, denegación que solo se justifica por la falta de viabilidad de la operación. No se entiende pues como el día 13-5-2011 le solicitan nuevo plazo, y no obstante rechazárselo, el día 19-5-2011 le solicitan el acceso a la vivienda. Nada impedía a los compradores en el plazo previo de tres meses buscar diversas financiaciones, no limitándose a la de La Caixa, es más nada obstaba a que hubiesen pactado un plazo más prolongado para el otorgamiento de la escritura. Añadir que el testigo, empleado de Caja Duero manifestó que no se había concedido la financiación por falta de viabilidad. No se considera probado que la vendedora mantuviese una actitud obstruccionista a la compraventa por lo que no se le puede imputar a ella la causa de resolución, sino a los compradores. Y ello hace efectiva la estipulación quinta prevista que concede a la vendedora el derecho a no devolver el importe del precio entregado a la firma del contrato privado de compraventa.

Con lo anterior se rechazan todas las alegaciones y oferta probatoria que propone la parte apelante en su recurso, acogiendo así íntegramente la valoración probatoria y conclusión jurídica de la sentencia.



CUARTO.- Por todo lo expuesto, debemos concluir, con la desestimación del presente recurso y la confirmación de la sentencia de instancia, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada, según establecen los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª Mariana y D. Celestino contra la Sentencia de fecha 25/02/2013, dictada en los autos número 575/11por el Juzgado de Primera Instancia número 4 deSagunto, resolución que confirmamos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leida y publicada por el Iltmo/a. Sr/a, Magistrado/ a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Iltma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a seis de noviembre de dos mil trece.