Sentencia Civil Nº 496/2007, Audiencia Provincial de Girona, Sección 2, Rec 532/2007 de 19 de Diciembre de 2007

Encabezamiento

AUDIÈNCIA PROVINCIAL DE GIRONA

SECCIÓ SEGONA

Rotlle d'apel·lació civil núm. 532/2007

Prové: JUTJAT PRIMERA INSTÀNCIA 2 GIRONA

Procediment núm. 1285/2006

Classe: Judici ordinari

SENTÈNCIA 496/2007

Il·lms. Srs:

PRESIDENT

JOSÉ ISIDRO REY HUIDOBRO

MAGISTRATS

JOAQUIM FERNANDEZ FONT

JAUME MASFARRÉ COLL

Girona, dinou de desembre de dos mil set

En aquesta segona instància ha comparegut com a part apel·lant Jose Ángel I Casimiro , representada pel/per la procurador/a CARME EXPÓSITO RUBIO, i defensada pel/per la lletrat/ada MA. DEL CARMEN SALA

PICÓN, i com a part contra la qual s'apel·la FINQUES SAYQUIM S.L., representada pel/per la procurador/a ESTHER SIRVENT CARBONELL, i defensada pel/per la lletrat/ada PERE SAYOLS TORDERA.

Antecedentes

PRIMER. Aquest procés es va iniciar arran de la demanda presentada en nom de Jose Ángel Y Casimiro contra FINQUES SAYQUIM S.L.

SEGON. La decisió de la Sentència que va posar fi a la primera instància diu així: "Que desestimando la demanda interpuesta por el procurador de los Tribunales Doña Carme Expósito Rubio, debo absolver y absuelvo al demandado FINQUES SAYQUIM S.L. de la pretensión ejercitada, con expresa imposición de costas a la parte actora."

TERCER. En aplicació de les normes de repartiment vigents en aquesta Audiència Provincial, aprovades per la Sala de Govern del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya, ha correspost el coneixement d'aquest recurs a la Secció Segona.

QUART. En la seva tramitació s'han observat les normes processals aplicables a aquesta classe de recurs, les parts han efectuat les al·legacions que es poden veure en els respectius escrits presentats en aquesta segona instància, als quals es respon en els fonaments jurídics següents. Per a la deliberació i votació del recurs, s'assenyala el dia 17-12-2007.

CINQUÈ. Conforme al que estableixen les normes de repartiment indicades, es va designar com a ponent d'aquest recurs l'Il·lm. Sr. JOAQUIM FERNANDEZ FONT, qui expressa en aquesta Sentència el criteri unànim de la Sala.

Fundamentos

PRIMER. Els demandants sol·licitaven amb caràcter principal que es condemnés a la societat demandada a atorgar l'escriptura pública que solemnitzés la venda d'un pis que li van comprar, doncs la venedora havia incomplert aquesta obligació. Amb caràcter subsidiari, demanaven que els tornés duplicada les quantitats que li van lliurar a compte del preu.

En la sentència de primera instància es desestimen ambdues pretensions. La Sra. Magistrada que la va redactar ha entès que han estat els compradors els qui han incomplert l'obligació d'anar a la notaria el dia que se'ls va notificar per la venedora per a atorgar l'escriptura esmentada.

Aquesta resolució la recorren els demandants. Al·leguen que la prova practicada s'ha valorat erròniament, doncs es demostra que qui va incomplir l'obligació de presentar-se a la notaria per tal d'atorgar l'escriptura pública fou la societat venedora i no ells. Afegeixen que també infringeix la correcta interpretació del que disposa l' article 1.504 del CC , ja que no s'ha tingut en compte que la venedora mai els ha requerit al pagament de la part del preu ajornat que s'havia de fer efectiu al temps de l'esmenta't atorgament, per la qual cosa encara el poden pagar.

SEGON. No discuteixen els litigants que el 15 d'abril de 2.005 van pactar la venda d'una determinada parcel·la de terreny pel preu total de 78.000 euros. D'aquest preu els compradors havien lliurat a compte i com a paga i senyal la quantitat de 300 euros. A més, el mateix dia que es va firmar el contracte privat, van pagar uns altres 12.000 euros. Al contracte també s'estipulava que abans del 15 d'octubre s'hauria de pagar la resta del preu, la qual cosa es produiria a la vegada que s'atorgués l'escriptura pública.

Tampoc no es qüestiona que la venedora va convocar els compradors per mitjà d'un burofax perquè el dia 13 d'octubre de 2.005 es presentessin a una determinada notaria per a elevar a públic el contracte privat de compravenda.

La discrepància se centra en qui va incomplir l'obligació d'anar a la notaria el dia assenyalat per la venedora.

Aquesta darrera va presentar una acta notarial de 29 de gener de 2.007 en la que es recullen les manifestacions d'un representant de la societat venedora que diu que el dia 13 d'octubre de 2.005, a les 16 hores, va comparèixer a la mateixa notaria per atorgar la repetida escriptura pública i que al cap d'una hora no ho havien fet els compradors.

Aquests últims van presentar una altra acta notarial, de data 13 d'octubre de 2.005, on es recullen les seves manifestacions tot dient que aquell dia han comparegut a la mateixa notaria amb la finalitat indicada i que també ho havia fet la part venedora, que s'havia negat a atorgar l'escriptura en els termes pactats al contracte privat, i que els demandants portaven un xec bancari per la part deguda del preu convingut, incorporant-se una fotocòpia del xec a l'acta.

Com es pot veure, el contingut de les dues actes és aparentment contradictori malgrat haver estat fetes ambdues a la mateixa notaria, si bé per un notari diferent. Però si es llegeixen amb una mica d'atenció, es pot veure que realment el notari només dóna fe de les manifestacions que davant seu fan els respectius compareixents. És a dir, el notari no diu, en el que aquí interessa, és que les parts hagin comparegut o no a la notaria i ho hagin fet a l'hora assenyalada per la venedora.

Si s'analitzen les seves respectives dates s'aprecia sense dificultat que l'acta elevada a petició dels compradors es va atorgar el mateix dia que s'havia de solemnitzar a la mateixa notaria el contracte privat de compravenda. Contràriament, la realitzada a petició de la venedora es va fer un any i tres mesos després.

Del que s'acaba de dir en resulta, per una banda, que els dos compradors sí que van comparèixer a la notaria assenyalada el dia prefixat i, d'un altre, que immediatament van manifestar davant del notari la causa que al seu entendre havia impedit l'atorgament de l'escriptura pública.

A més a més, cal afegir que si no haguessin tingut la voluntat d'atorgar l'escriptura pública no es pot entendre perquè van comparèixer amb un xec bancari de la mateixa data amb la finalitat de pagar la part ajornada del preu que s'havia de fer efectiu a la vegada que es produïa l'esmenta't atorgament.

En definitiva, atenent el conjunt de les proves practicades es considera acreditat que els compradors van complir amb les seves obligacions contractuals, cosa que no va fer la venedora.

Aquest compliment, unit a la manca de compliment d'aquesta darrera, fa que els primers puguin exigir el compliment de les obligacions de la venedora, és a dir, l'atorgament de l'escriptura, o la resolució del contracte, d'acord amb el que disposa l' article 1.124 del CC . En haver optat pel compliment, és procedent concedir la petició principal de la demanda.

TERCER. A la mateixa solució jurídica arribaríem, per un camí divers, si entenguéssim provat que els compradors no havien complert amb la seva obligació de pagar la part ajornada del preu convingut.

Cal partir de la base que, com encertadament s'argumenta en la sentència apel·lada, el contracte entre les parts és un compravenda.

L'únic matís que es pot introduir és que les quantitats lliurades per la compradora, malgrat la literalitat del contracte, no responen a la naturalesa d'arres penitencials, sinó a la de les estrictament penals. En la sentència apel·lada es recullen correctament les diferents classes d'arres que existeixen conforme a la repetida jurisprudència del Tribunal Suprem, que aquí donem per reproduïda.

No obstant això, també cal recordar que segons aquesta mateixa jurisprudència, les arres penitencials "son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970, entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado (sentencia de 10 de marzo de 1986)". En aquest sentit s'ha pronunciat també aquesta Secció de l'Audiència, entre moltes altres, a la seva sentència de 5 de novembre de 2.007.

Si apliquem aquesta teoria al present cas, podem apreciar que al contracte brilla per la seva absència una previsió clara i terminant que les quantitats lliurades a compte permetin expressament als contractants resoldre de manera unilateral el contracte, perdent-les els compradors si és a ells a qui els interessa desistir, i tornant-les doblades la venedora si fos ella qui volgués exercitar aital facultat.

Per tant, les arres pactades; malgrat com se les anomena contractualment, es van pensar perquè funcionessin com arres penals i no com a penitencials. En qualsevol cas, la conseqüència última és la mateixa encara que basada en un fet diferent. És a dir, en un cas (arres penals) s'està a l'incompliment contractual d'una de les parts, mentre que a l'altre (penitencials), es parteix de la voluntat resolutòria unilateral d'un contracte plenament vàlid en el que precisament es preveia de manera específica aquesta possibilitat.

QUART. Si partim del que acabem de dir, que el contracte entre les parts és una compravenda de bé immoble amb part del preu ajornat, és precís recordar la doctrina jurisprudencial elaborada sobre la possibilitat que el venedor resolgui aquesta classe de contractes cas d'impagament de l'esmentada part del preu i els requisits necessaris per a fer-ho.

La sentència del Tribunal Suprem de 5 de desembre de 2.003 diu que ""el artículo 1504 del Código Civil exige el requerimiento previo, para dar lugar a la resolución del contrato de compraventa de bien inmueble por falta de pago del precio, cuyo requerimiento implica una intimación a que el comprador se avenga a resolver la obligación y a no poner obstáculos a ese modo de extinguirla (como dicen las sentencias de 28 de enero de 1999 y 24 de julio de 1999), declaración unilateral de voluntad a la que la ley anuda un efecto resolutorio (sentencias de 30 de diciembre de 1997 y 27 de febrero de 1999").

Afegeix la de 2 de octubre de 2.002 que "ha señalado la sentencia de esta Sala de 14 de febrero de 1991, que el art. 1504, como norma específica, sólo juega en la venta de inmuebles y sólo ante la clase de incumplimiento de pago del precio, siendo preciso haber efectuado el requerimiento resolutorio exigido por el art. 1504 del Código civil , como ha destacado la sentencia de 8 de abril de 1992, habiendo añadido la sentencia de 30 de noviembre de 1994 un requerimiento resolutorio de forma válida, cuyas exigencias de requerimiento judicial o notarial repite la sentencia de 16 de febrero de 2000, en definitiva un requerimiento en el sentido de declaración de voluntad unilateral y recepticia encaminada a la resolución del contrato por impago del precio (sentencia de 20 de junio de 2000) porque el impago genera la resolución, una vez hecho el requerimiento judicial o notarial (sentencia de 30 de abril de 1996)".

Les sentencies de 11 de març i de 25 de febrer de 2002 diuen que "el artículo 1504 del Código Civil contempla el requerimiento al deudor como un acto obstativo al pago y declarativo de la voluntad del vendedor de tener por resuelto el contrato (STS de 2 de diciembre de 1993), de manera que solamente queda abierta la finalidad de pagar en tanto no haya requerimiento propiamente resolutorio (STS de 16 de marzo de 1995)".

Finalment, la de 27 de febrer de 1999, recorda que "las sentencias dictadas por esta Sala han creado una doctrina jurisprudencial, que especifica que los artículos 1124 y 1504 del Código Civil , no se excluyen sino que se complementan, en el sentido de que la regla general que se establece en el primero para toda clase de obligaciones recíprocas no obsta al desarrollo específico y concreto del segundo para el supuesto de compraventa de inmuebles, y para el caso concreto de falta de pago del precio por parte del comprador. Ahora bien, para una correcta aplicación del artículo 1504 del Código Civil , deben concurrir los siguientes requisitos: a) Precio aplazado, b) Impago del precio, c) Voluntad rebelde al cumplimiento del pago del precio, d) Requerimiento judicial o notarial, y e) Que el vendedor cumpla sus obligaciones de entrega del bien inmueble".

En el present cas, ni tan sols no al·lega la venedora que hagi efectuat aquest requeriment als compradors perquè paguessin la part del preu ajornat.

En conseqüència, encara que admetéssim hipotèticament les afirmacions de la venedora (rebutjades a l'anterior fonament jurídic), s'arribaria al mateix resultat. És a dir, la falta del repetit requeriment de resolució pel presumpte incompliment dels venedors, els permetria exigir el compliment del contracte, per la qual cosa fins i tot en aquest negat supòsit la conseqüència jurídica seria l'estimació de la seva demanda.

CINQUÈ. De conformitat amb allò que disposa l' article 398.2 de la Llei d'Enjudiciament Civil , no imposem les costes de la segona instància.

Pel que fa a les de la primera, les imposen a la demandada d'acord amb l' article 394.1 de la mateixa norma processal .

Fallo

PRIMER. Estimem el recurs d'apel·lació presentat en nom de Jose Ángel i Casimiro contra la sentència dictada en primera instància i la revoquem, condemnant la demandada a atorgar escriptura pública del contracte privat de compravenda de 15 d'abril de 2.005, en el breu termini que s'estableixi pel Jutjat de Primera Instància.

SEGON. Imposen a la demandada les costes de la primera instància, sense imposar les d'aquesta segona.

Contra la present sentència no hi ha cap recurs extraordinari, doncs s'ha tramitat el procediment no per raó de la matèria sinó de la quantia litigiosa, que no excedeix de cent cinquanta mil euros.

Notifiqueu aquesta Sentència a les parts i deixeu-ne un testimoniatge en aquest rotlle i en les actuacions originals, que es retornaran al Jutjat de Primera Instància i Instrucció del qual procedeixen.

Així ho decideix la Sala, integrada pels magistrats esmentats a l'encapçalament, que signen a continuació.

PUBLICACIÓ. Avui, s'ha publicat aquesta Sentència, d'acord amb el que s'estableix legalment. En dono fe com a secretària judicial d'aquesta Secció.