Sentencia CIVIL Nº 496/2019, Audiencia Provincial de Granada, Sección 5, Rec 629/2018 de 31 de Octubre de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA
SECCIÓN QUINTA
ROLLO Nº 629/18 - AUTOS Nº 873/16
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE MOTRIL
ASUNTO: J.ORDINARIO
PONENTE SR. D. JOSÉ MANUEL GARCÍA SÁNCHEZ
S E N T E N C I A N Ú M. 496/2019
ILTMOS. SRES.PRESIDENTED. JOSE REQUENA PAREDES MAGISTRADOSD.RAMÓN RUIZ JIMÉNEZD. JOSÉ
MANUEL GARCÍA SÁNCHEZ
En la Ciudad de Granada, a treinta y uno de octubre de dos mil diecinueve.
La Sección Quinta de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha
visto en grado de apelación -rollo Nº 629/18 - los autos de J. ORDINARIO nº 873/16 del Juzgado de Primera
Instancia Nº3 Motril , seguidos en virtud de demanda de D'ELI FOOD EXPRESS, SL, contra Luis Francisco y
Concepción .

Antecedentes

PRIMERO.-Que, por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha 30 de abril de 2018, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' FALLO Que desestimando la demanda formulada por la Procuradora Doña María Pilar Rejón Sánchez en nombre y representación de D'Eli Food Express S.L. frente a D. Luis Francisco y Doña Florinda DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a dichos demandados de todos los pedimentos realizados en su contra, con expresa condena en costas a la parte actora. '

SEGUNDO.-Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, al que se opuso la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a éste Tribunal se siguió el trámite prescrito y se señaló día para la votación y fallo, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.



TERCERO.-Que, por este Tribunal se han observado las formalidades legales en esta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. José Manuel García Sánchez.

Fundamentos

PRIMERO: Que por la parte actora se interpone recurso de apelación contra la sentencia desestimatoria de su demanda de reclamación de cantidad, por el importe de los enseres que integraron la instalación de negocio de restaurante, a que fueron destinados los tres locales sucesivamente arrendados por los propietarios demandados, según contratos de fechas 19 de mayo y 15 de agosto de 2009, conforme a la relación y facturas aportadas, teniendo en cuenta el valor de su depreciación, y descontado el importe que considera adeudado por rentas impagadas a la fecha de su resolución, resultando un saldo por el que interesaba pronunciamiento de condena de 38.317,81 euros. Considera la Juzgadora de instancia, en valoración de la prueba practicada, que no se ha acreditado la clase, número y valor de los enseres que quedaron en el local, en relación con el importe adeudado por mensualidades de renta, el que, una vez descontada la fianza, se fija en 11.775 euros, teniendo en cuenta, además, el impago de facturas de suministros, así como la penalización por resolución anticipada, equivalente a una anualidad de renta, según la estipulación tercera del contrato; lo que, al impedir la liquidación necesaria para la compensación alegada y, en todo caso, por apreciarse prescripción adquisitiva operada a favor de los demandados, por el transcurso del plazo de tres años a que se refiere el art. 1.955 del CC, le conduce a la desestimación de la demanda. Por su parte, la apelante considera no probado el pacto de entrega de la posesión del local a la parte arrendadora, para su subarriendo antes de la fecha límite del 10 de febrero de 2012, fijada para la extinción del contrato en caso de no operarse la regularización de las rentas adeudadas; por contrario a lo que ha de deducirse del documento de fecha 2 de noviembre de 2011, aportado como doc. nº 7 de la demanda, que daba libertad a aquélla para la búsqueda de todas las soluciones posibles; impugnándose, asimismo, la valoración probatoria en torno a la entrega voluntaria de las llaves, que se mantiene inexistente; así como sobre la presencia en el local de los enseres valorados según la relación anexa a la demanda y reproducida en el informe pericial aportado con posterioridad; por último, se opone a la concurrencia de usucapión, por falta del requisito de la buena fe exigido por el art. 1.955 del CC.

Así pues, centrada en tales términos la materia objeto de la controversia en la presente alzada, hemos de precisar, con carácter previo, que la institución de la prescripción, como modo adquisitivo del dominio, opera con carácter subsidiario para el caso de inexistencia de título válido y eficaz de adquisición. Ello, una vez que, como establece la sentencia del T. Supremo de 7 de febrero de 1985, la exigencia de justo título del art. 1.953 del CC, no excluye la concurrencia de defecto o vicio originario; pues, de lo contrario, se trataría de una institución inútil, al operarse, siempre y en todo caso, la transmisión del dominio por los efectos del propio título y no por el transcurso del tiempo. Y, en consecuencia, la apreciación de la prescripción adquisitiva ordinaria, con base en el art. 1.955.1 del CC, basada en la posesión de los bienes muebles, por plazo ininterrumpido de tres años con buena fe, a la que debe añadirse el justo título, conforme así proclama la jurisprudencia, por su relación con el art. 464 del CC ( STS de 3.3.51), habrá de operar de forma subsidiaria a la concurrencia de título de dominio válido y eficaz, por el que deba ser tenido el interesado como propietario. Quedando, por tanto, dicha materia reservada para el caso de que no resultara la existencia de legitimación de los arrendatarios demandados para retener los enseres discutidos, a resultas de la resolución contractual operada.



SEGUNDO: Que, expuesto lo anterior, precisamos que en el recurso de apelación no se discute el razonamiento de la Juzgadora de instancia, sobre la ausencia de prueba acerca de la existencia de pacto verbal de rebaja de la renta. Como tampoco se discute que la cuantía de la deuda resultante a favor de la parte arrendadora, por impagos de renta, una vez descontada la cantidad recibida en concepto de fianza, alcance a 11.775 euros, sin incluir gastos de suministro. A lo que debemos de añadir la conformidad de ambas partes en la resolución del contrato, de lo que es claro exponente el hecho de que el suplico de la demanda se limita a solicitar condena al pago de cantidad en metálico como consecuencia de tal resolución, sin ni siquiera solicitar la misma. Lo cual es determinante para el sentido del pronunciamiento de la presente sentencia; puesto que dicha resolución necesariamente tiene su causa en la situación de impago de rentas que dio lugar al acuerdo de 2 de noviembre de 2012 (doc. nº 7 de la demanda), según el cual, 'para el supuesto de que con fecha 10 de febrero de 2012 no se haya encontrado una solución y regularizado el pago de todas las rentas atrasadas hasta dicha fecha, la arrendataria se compromete a entregar las llaves del local en el despacho del Letrado Don Antonio Enrique de Weert, con resolución total de toda relación arrendaticia que une a las dos partes, y ello en relación a los tres locales a fecha de hoy arrendados al Sr. Luis Francisco ' . Bien es verdad que, en el párrafo siguiente, se dice: 'debe quedar el local en el mismo estado que se halla actualmente, con todos el mobiliario que en el mismo existe, y en dicho momento -entrega de llaves- se harán cuentas o compensaciones con el mobiliario existente, con relación a las rentas adeudadas, siempre que no se haya encontrado una solución por la arrendataria'. Lo cual, sin embargo, no obsta para que se tenga a todos los efectos por resuelto el contrato de arrendamiento con fecha 10 de febrero de 2012; como lo corrobora el hecho de que el único objeto del presente litigio se restrinja a las consecuencias de dicha resolución, sin computar mensualidad alguna posterior.

Dicho lo cual, la Sala no puede compartir la posición de la apelante, según la cual habría de entenderse que la inmobiliaria que intervino en las fallidas gestiones para la cesión del arrendamiento, con anterioridad a la fecha límite aludida, del 10 de febrero de 2012, forzara la desposesión del local por parte de la arrendataria, llegando a denegarle la devolución de las llaves. Muy al contrario, rechazamos el argumento de la apelante que pretende conducirnos a una situación, según la cual, el encargo a una agencia medidora para la búsqueda de un cesionario, a los fines de que se haga cargo del arrendamiento por vía de la figura del traspaso, equivale a la entrega de la posesión. Pues la posesión no se produce por tal hecho; ni siquiera por la entrega de las llaves para que puedan visitarlo posibles adquirentes. La entrega de las llaves podrá ser un modo simbólico de transmisión de la posesión a efectos de compraventa, conforme al art. 1.462 del CC; pero en el caso de la mediación inmobiliaria, el mero encargo, conlleve o no la entrega de llaves para la exhibición del local, no implica la entrega de la posesión, salvo que así se pacte expresa o tácitamente. Siendo esto último lo que necesariamente ha de entenderse del modo en que se condujo la arrendataria en la gestión del encargo, si lo ponemos en relación con el convenio de fecha 2 de noviembre de 2011 (doc. nº 7 de la demanda); y como así resulta del hecho de que no solo no dispusiera de llaves, sino que, además, se reconociera imposibilitada de acceder por vía pacífica al local, como lo demuestra la denuncia aportada como doc. nº 8 de la demanda. Lo cual no puede deberse a otra causa que a la previa entrega de la posesión a la propiedad, a los fines de que, por vía de la entidad Inmobiliaria Gestión, intentara el traspaso como vía de solución previa al vencimiento del plazo convenido para la efectiva resolución, en fecha 10 de febrero de 2012, según el repetido documento de 2 de noviembre de 2011.

Por otra parte, no es cierto que, como se pretende por la apelante, no se discuta por la parte demandada la clase y número de los enseres que quedaban en el local a la fecha de resolución del contrato. Pues, si bien es cierto que en la contestación a la demanda se reconoce que al recibir la posesión quedaban enseres dentro de los locales, no lo es menos que, en el hecho decimosegundo se dice que 'ni se hizo comprobación en el año 2012 respecto a si toda la relación que se describe se hallaba en los locales cuando se le entregaron las llaves a mi mandante, y tampoco se ha comprobado si es el mismo mobiliario que se describe en la relación la que realmente existe actualmente en los locales'. En todo caso, la cifra de 60.545,50 euros, que, tras la oportuna depreciación, se pretende repercutir por derecho de crédito procedente de la instalación realizada en el local por la entidad Airpriego S.L., resulta inoperante; habida cuenta de que, según se desprende de la escritura de dación en pago que se aporta como doc. nº 5 de la demanda, tal importe fue liquidado por cesión a la citada acreedora, por parte del fiador solidario, D. Cesareo , de crédito a su favor cuyo importe ascendía a 35.865,94 euros. Siendo así que, por más que en dicha escritura la entidad aquí actora, D Eli Food Express S.L., se reconociera deudora frente al Sr. Cesareo de la cantidad de 60.545,50 euros, lo cierto es que la facultad de repetición de éste contra la deudora principal, en ningún caso podría pasar de la suma realmente satisfecha (35.865,94 euros), por así disponerlo el art. 1.839 del CC, según el cual, si el fiador ha transigido con el acreedor, 'no puede pedir al deudor más de lo que realmente haya pagado'.



TERCERO: Que, llegados a este punto, lo que resulta de la documental de la demanda y contestación, es el desentendimiento por ambas partes de las resultas de la extinción del contrato de arrendamiento, una vez convenido el cese de su eficacia a fecha 10 de febrero de 2012, para el caso, no discutido, de ausencia de regularización de las rentas debidas por la arrendataria. Pues, una vez entregada la posesión a la parte arrendadora, bien que a través de la entidad Inmobiliaria Gestión, en una última tentativa de beneficiarse de un traspaso que proporcionara liquidez a la parte arrendataria, a los fines de evitar la cesión de bienes en pago de la deuda con cargo a los enseres del local arrendado; lo cierto es que ninguna de las partes acude a requerimiento alguno a la contraria para proceder al inventario y valoración a tales fines, en forma contradictoria; ni tampoco a reclamación alguna por diferencia de valor, superior o inferior, a las rentas adeudadas. Hasta el punto de que, como tampoco se discute, entre julio de 2012, en que la parte demandada dice haber cesado todo contacto al efecto, hasta la interposición de la demanda, en fecha 2 de diciembre de 2016, transcurren más de cuatro años, ante la pasividad de ambas partes; durante los cuales se reinicia la actividad de restaurante en el mismo local, por un nuevo arrendatario en base a un contrato, no impugnado, en el que tan solo se cede el uso del local, sin referencia alguna a mobiliario o equipamiento, y por precio incluso inferior al pactado en su día con la sociedad aquí actora. De lo que se concluye la clara voluntad de ambas partes de dar por finalizados, extinguidos y liquidados los efectos del contrato con la cesión de los bienes existentes a la entrega de la posesión. Una vez que, como se razona por la sentencia apelada, más allá del testimonio interesado de los testigos deponentes a instancia de la actora, ni resulta posible determinar qué bienes persistían en el local al tiempo de entrega de la posesión; ni, en todo caso, se determina qué bienes ni por qué cuantía, hubieran podido ser incorporados al negocio por el titular del nuevo arrendamiento.

Siendo esto así, hasta el punto de que tal dilación desnaturaliza incluso la pretensión que deduce la parte actora en su demanda, con respecto a la obligación que hubiera resultado exigible conforme a los términos del documento nº 7 de la demanda. Pues el deber de 'compensar con el mobiliario existente' en el local arrendado, las cantidades adeudadas por la parte arrendataria por impago de rentas, tendría que haber dado lugar, en todo caso, a la cesión exclusivamente de aquellos bienes cuyo valor alcanzara para cubrir la deuda, con devolución de los restantes. Y no al reconocimiento de derecho de crédito alguno a favor de la arrendataria por el valor en metálico de los enseres excedentes, cuya falta de devolución, con la consiguiente depreciación experimentada en tan largo espacio de tiempo, se debe exclusiva y necesariamente a la implícita voluntad de ambas partes de tener por extinguida la eficacia del contrato, con todas sus consecuencias, durante tal período de cuatro años expresado Todo ello, por la concurrencia del mutuo disenso entre las partes, en los términos en que lo valoran sentencias del T. Supremo como la de 25 de octubre de 1999, según la cual, 'examinadas las alegaciones de las partes y las pruebas obrantes en autos, singularmente el documento acompañado a la contestación (autenticado en confesión judicial) y testifical, resulta evidente que ha habido un abandono voluntario y recíproco del contrato por ambas partes, sin que sea admisible la postura de la actora de que se da un caso de incumplimiento contractual en exclusivo por parte de la entidad demandada (...) Este abandono fáctico, y consentido, por las partes contractuales, y sus manifestaciones, revelan la existencia de un supuesto de mutuo disenso que, aunque no previsto en el artículo 1.156 C.c ., se admite por la jurisprudencia ( Ss. 5 diciembre 1.940 , 13 febrero 1.965 , 11 febrero 1.982 , 30 mayo 1.984 , entre otras). Se trata de una hipótesis de extinción o resolución contractual por retractación bilateral ('contrarius conssensus' o 'contrarius voluntas') que determina una ineficacia sobrevenida por causa sobrevenida, y que se puede manifestar de forma conjunta (pacto), o por concurrencia de disentimientos unilaterales derivados de manifestaciones explícitas o de hechos de significación inequívoca (como ocurre en el caso)'.



CUARTO: Que, además de lo anterior, y para el caso, que se niega, de que fuera de apreciar responsabilidad a cargo de la entidad demandada, por indebida retención de mobiliario por valor superior al importe del crédito a su favor, sería de apreciar la adquisición de su dominio por usucapión, conforme así razona la sentencia apelada en aplicación del art. 1.955 del CC. Al concurrir los requisitos del transcurso del plazo de tres años, en forma ininterrumpida, así como la buena fe, que es de apreciar según lo hasta aquí expuesto, junto con el justo título, consistente en el acuerdo sobre cesión de bienes en compensación de rentas debidas que, a falta de requerimiento alguno de contrario, durante el plazo expresado, ha de tenerse por suficiente para tener por legitimado al referido usucapiente.

Siendo por ello, además, por lo que, en justicia, procede la desestimación del recurso.



QUINTO: Que, de conformidad con el art. 398 de la LEC, procede imponer las costas de la presente alzada a la parte apelante.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, este Tribunal dispone, el siguiente

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por D' Eli Food Express S.L., a través de su representación procesal, contra la sentencia de fecha 30 de abril de 2018, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Motril, en autos nº 873/2016, debemos confirmar y confirmamos la resolución impugnada.

Con imposición de las costas de la presente alzada a la parte apelante.

Désele al depósito constituido el destino legal.

MODO DE IMPUGNACIÓN: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma pueden interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución del/los depósito/s en cuantía de 50 euros por cada recurso que se interponga, debiendo ingresarlo/s en la cuenta de esta Sala abierta en Banco Santander nº 3293 indique nº cuenta-expediente judicial, utilizando para ello el modelo oficial, debiendo indicar en el campo 'Concepto' que se trata de un recurso seguido del código '04'/'06' y 'Recurso Extraordinario por infracción procesal'/'Recurso de Casación', de conformidad con lo establecido en la Disposición adicional Decimoquinta de la L.O. 6/1985 del Poder Judicial, salvo concurrencia de los supuestos de exclusión previstos en el apartado 5 de la misma y quienes tengan reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. A los efectos previstos en los artículos 471 y 481.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se hace saber a las partes que, de necesitarla, podrán solicitar de este Tribunal la certificación de la sentencia que previenen tales preceptos. De no verificarlo así se entregará al recurrente, en su caso con el emplazamiento para ante el Tribunal Supremo.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

DILIGENCIA DE PUBLICACIÓN En el día de su firma, la extiendo yo el/la Letrado/a de la Administración de Justicia para hacer constar que, firmada la anterior Sentencia nº 496/2019 por el/los Iltmo/s Magistrados que la dictan, se procede a su publicación de conformidad con lo previsto en los arts. 120.3 CE, 204.3 y 212.1 LEC, se incorpora al libro de su clase numerada por orden correlativo a su fecha, remitiendo las correspondientes notificaciones.

EL/LA LETRADO/A DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA