Sentencia Civil Nº 497/2001, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 6, Rec 420/2001 de 05 de Octubre de 2001

Encabezamiento

Rollo de apelación n° 420-C/2.001. -

Juzgado de Primera Instancia n° Uno de Alicante.

Procedimiento Juicio de Menor Cuantía n° 727/1.999.-

SENTENCIA N°497/01

Iltmos Srs.

Don Francisco Javier Prieto Lozano.

Don José Ceva Sebastiá.

Don José María Rives Seva.

En la Ciudad de Alicante a cinco de octubre del año dos mil uno.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de esta Ciudad de Alicante, integrada por los Iltmos. Srs expresados al margen ha visto, en grado de apelación, Rollo de la Sala n° 420-C/01 los autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía n° 727/99 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia n° Uno de la ciudad de Alicante en virtud del recurso de apelación entablado por la parte demandada Don Rosendo que ha intervenido en esta alzada en su condición de recurrente, representado por el Procurador Doña Tormo Moratalla Ortega Ruiz y defendido por el Letrado Don Rafael de la Lama Pérez y siendo apelado la parte demandante Don Luis Carlos representada por el Procurador Doña Victoria Pérez Ros y defendida por el Letrado Don Carlos Peñarrubia Varó.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia n° Uno de la Ciudad de Alicante y en los autos de juicio declarativo ordinario de menor cuantía n° 727/99 en fecha 5 de enero de 2.001 se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO.- Que estimo la demanda interpuesta por D. Luis Carlos frente a D. Rosendo , en consecuencia debo de condenar y condeno al demandada a que abone a la actora la suma de 3.000.000.- ptas., más los intereses legales de la misma desde la contestación a la demanda deducida hasta su completo pago; todo ello con expresa imposición de costas a D. Rosendo .- Notifíquese esta resolución a las partes, haciéndoles saber que contra la misma cabe interponer recurso de apelación en el plazo de cinco días para ante la Ilma. audiencia Provincial de Alicante".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación en tiempo y forma por la representación de la parte demandada siendo tramitado conforme a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con traslado del mismo a la parte demandante por término de diez días, remitiéndose las actuaciones seguidamente a esta Iltma. Audiencia Provincial, Sección Sexta, donde se formó el correspondiente rollo de apelación n° 420-C/01.

TERCERO.- En la sustanciación de esta causa se han observado todas las Prescripciones legales, señalándose para votación y Fallo el día 2 de octubre del presente año y siendo ponente el Iltmo. Sr. Don José María Rives Seva.

Fundamentos

PRIMERO.- Se desprende de lo practicado en autos que el demandado Don Rosendo es propietario de la finca registral n° NUM000 inscrita en el Registro de la Propiedad n° Dos de Elche con una extensión de 13.792 metros cuadrados y que en fecha 24 de septiembre de 1.999 suscribe un documento privado con el demandante Don Luis Carlos en el que se indica entre otros extremos, que el citado demandante está interesado en adquirir el "resto de la finca" una vez que el vendedor, el demandado, segregue de la mima 10.000 metros cuadrados, esto es, que lo que en verdad se compromete a comparar el actor son 3.792 metros cuadrados y con número de finca independiente, y para ello formalizan el documento que le denominan de "arras", en la entrega de 1.500.000 pts y al momento de la escritura pública, que lo es asta el 25 de octubre de 1.999, se desembolsaría el resto del precio que lo es de 2.800.000 pts descontado de dicho recio el de 1.500.000 pts. entregado en este acto. Lo que sucede es que siendo del vendedor la obligación de practicar la segregación ésta no se lleva a cabo porque el Ayuntamiento de Elche no autoriza la misma por la cabida resultante, no pudiéndose otorgar la escritura pública de venta. El demandante pretende con su demanda la devolución de las arras duplicadas. Todo ello se deduce con absoluta claridad del documento dos de la demanda que en modo alguno ha sido discutido por las partes.

SEGUNDO.- Dispone el artículo 1.454 del Código Civil que si hubieren meditado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

La sentencia del Tribunal Supremo de 25 de marzo de 1.995, con apoyo en otras de 7 de julio de 1.978 y 10 de marzo de 1.986 se expresa en el sentido que en torno al contrato de arras existen dos premisas ineludibles de carácter general: A) Que el concepto de arras no es en el derecho moderno tan simple y uniforme como se pretende ya que admite la existencia de varias clases de las mismas, unas llamadas penitenciales, que son las que parece contemplar el artículo 1.454 del Código Civil y concebidas a manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato; otras, denominadas confirmatorias, que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante que no facultan, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del precio, de lo que es ejemplo en nuestro sistema el supuesto del artículo 343 del Código de Comercio; y junto con las cuales pueden ponerse además las conocidas como penales, con las que en efecto se confunden cuando lo entregado como arras no se imputa al precio sino que funciona de modo similar a lo que ocurre con la cláusula penal del artículo 1.154, como resarcimiento, en este supuesto, anticipado, para caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida, diferencias clasificatorias y conceptos que frente a la escueta regulación del artículo 1.454 fueron reconocidos por la doctrina tanto científica como jurisprudencial, al amparo de la libertad contractual consagrada en el artículo 1.255 del Código Civil. 8) Que las dudas que puedan surgir en relación a cuáles de ellas nos encontramos es la recogida en cada caso concreto y han de resolverse utilizando las normas de interpretación de los contratos en orden a lo que quisieron las partes fuese el alcance y eficacia de dichas arras, como ya se dijo y entre otras, en las sentencias de 1 de abril de 1.958, 7 de febrero de 1.966 y 20 de mayo de 1.967; siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1.454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales, según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1.926, 8 de julio de 1.945, 22 de octubre de 1.956, 7 de febrero de 1.966 y 16 de septiembre de 1.970, entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmarlo. Y concordado esta doctrina, también el Tribunal Supremo y las Audiencias Provinciales (sentencias de 9 de marzo de 1.989 y 12 de diciembre de 1.991, y de la Audiencia Provincial de Málaga de 5 de marzo de 1.996) han venido a decir que no cabe entender que el empleo de la palabra "arra" expresa necesariamente la facultad de separarse del contrato, pudiendo ser estimada, sin error, como anticipo del precio, y que el contenido del articulo 1.454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por una voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio y pago anticipado del mismo, teniendo tal precepto legal un carácter excepcion al que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de la que resulte la voluntad indubitada de las partes en el sentido que se trata de arras penitenciales, ya que en otro caso la suma recibida sirve precisamente para confirmar el contrato celebrado.

TERCERO.- En el caso presente, y a pesar de la denominación del documento, nos encontramos ante un claro ejemplo de arras confirmatorias ya que la entrega se hace a cuenta del precio, no siendo otro el sentido que se introduce en la estipulación tercera del contrato, el precio lo es de 2.800.000 pts que se entregarán al momento de la escritura, descontándose del mismo el 1.500.00 pts entregado en este acto. El contrato es un verdadero pacto de venta y el que hace es condicionarlo a la segregación de la finca, y puesto que ésta no puede tener lugar dicho contrato no puede tener efectivo cumplimiento por falta de entrega de la cosa vendida, siendo su consecuencia ineludible la resolución, de conformidad con el artículo 1.124 del Código Civil, estando obligada la parte demandada a la devolución de la cantidad y los daños y perjuicios consiguientes que no son procedentes al caso al no haberse solicitado ni justificado.

Por todo ello, y en consecuencia con la formulación del recurso de apelación frente a la sentencia de instancia por parte del demandado, encamina o a la estimación de los anteriores argumentos, que fueron distintos a los esgrimidos en la instancia pero correctos jurídicamente, se hace preciso estimar parcialmente el recurso, para estimar de la misma forma la demanda originado -a del procedimiento y condenar al recurrente el pago de 1.500.000 pts con sus intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial y hasta su completo pago.

CUARTO.- De conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de Enjuiciamiento Civil, no se hace especial declaración sobre las usadas en ambas instancias.

Vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación al caso,

Fallo

Estimar parcialmente y en lo necesario el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Dña. Tormo Moratalla Ortega Ruiz en representación de Don Rosendo contra la sentencia dictada por el Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia n° Uno de la ciudad de Alicante en fecha 5 de enero del presente año y en los autos de los que dimana el presente rollo, y en su consecuencia REVOCAR COMO REVOCAMOS la misma para estimar parcialmente la demanda y CONDENAR COMO CONDENAMOS a dicho recurrente a que pague al demandante Don Luis Carlos la cantidad de 1.500.000 pts por principal, más los intereses legales de la misma desde la fecha de la interposición de la demanda y hasta su completo pago; y sin hacer especial declaración sobre las costas devengadas en ninguna de las instancias.

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el artículo 248 n° 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, advirtiéndose a las partes que contra la misma la Ley procesal no previene recurso ordinario alguno.

Y en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados del pertinente testimonio de esta resolución para ejecución y cumplimiento de lo acordado y resuelto, uniendo otro testimonio al rollo de apelación y el original al legajo de sentencias.

Así por esta nuestra sentencia definitiva, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Ponente que la suscribe hallándose la Sala celebrando Audiencia pública. Doy fe.