Sentencia Civil Nº 497/2016, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 418/2016 de 29 de Septiembre de 2016

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Novena

C/ Ferraz, 41 , Planta 1 - 28008

Tfno.: 914933935

37007740

251658240

N.I.G.:28.079.00.2-2015/0090976

Recurso de Apelación 418/2016 -4

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 70 de Madrid

Autos de Juicio Verbal (250.2) 508/2015

APELANTE::D. /Dña. Ángel Daniel

PROCURADOR D. /Dña. ANA DELIA VILLALONGA VICENS

APELADO::ASOCIACION DE PROPIETARIOS DE PARCELAS Y CHALETS LA ALAMEDA EL QUEJIGAL

PROCURADOR D. /Dña. PALOMA RUBIO CUESTA

SENTENCIA NÚMERO:

RECURSO DE APELACIÓN Nº 418/16

MAGISTRADO QUE LA DICTA:

ILMO. SR. D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA

En Madrid, a veintinueve de septiembre de dos mil dieciséis.

VISTO en grado de apelación por el Ilmo. Sr. D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA Magistrado de esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de Madrid, los Autos de Juicio Verbal, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 70 de Madrid, a los que ha correspondido el Rollo de apelación nº 418/16, en los que aparece como partes; de una como demandante y hoy apelado ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS DE PARCELAS Y CHALETS LA ALAMEDA EL QUEJIGALrepresentado por la Procuradora Dª . Paloma Rubio Cuesta; y, de otra como demandado y hoy apelante D. Ángel Daniel representado por la Procuradora Dª . Ana Delia Villalonga Vicens; sobre cuotas, reclamación de cantidad.

Antecedentes

Se aceptan y dan por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 70 de Madrid, en fecha siete de diciembre de dos mil quince, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Fallo: Que debo estimar y estimo la demanda formulada por la Procuradora doña Paloma Rubio Cuesta en nombre y representación de la ASOCIACION DE PROPIETARIOS DE PARCELAS Y CHALETS LA ALAMEDA EL QUEJIGAL contra don Ángel Daniel , condeno al demandado a abonar a la actora la suma de tres mil seiscientos cincuenta y tres con veinte euros (3.653,20 euros), más los intereses legales desde la interposición de la demanda, y declaro que el demandado viene obligado a contribuir en su parte proporcional al mantenimiento de los elementos comunes y a abonar el coste del consumo de los servicios de que usen en la cuantía que consuma. Todo ello con expresa condena en costas en el presente procedimiento'.

SEGUNDO.- Notificada la mencionada sentencia y previos los trámites legales oportunos, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandada, del que se dio traslado a la contraparte quien se opuso al mismo, elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones.

TERCERO.- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, quedaron las actuaciones sobre la mesa del Magistrado para resolver el referido recurso cuando por su turno correspondiera, señalándose para la resolución del mismo el día veintiocho de septiembre del año en curso.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- No se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, que deben entenderse sustituidos por estos.

La Asociación de Propietarios La Alameda - El Quejigal presentó demanda de juicio verbal por la que reclamó 3.653 ,20 euros a D. Ángel Daniel propietario de la parcela NUM000 sita en la urbanización no legal de su mismo nombre -'La Alameda- El Quejigal'- del municipio de Brea de Tajo (Madrid) alegando la procedencia de dicha cantidad, fijada en la Junta General Ordinaria celebrada el 23 de junio de 2013, correspondientes a 'cuotas de gastos generales de la Asociación' desde septiembre de 1996 al 2012, folio 44. Gastos que afirma han de ser soportados por el demandado por aplicación de lo dispuesto en las normas que regulan la Comunidad de bienes, artículos 393 a 406 del Código Civil , y en todo caso, 'Si se aceptara que la no pertenencia a la Asociación habilita para negarse al pago de las cuotas y derramas que se dedican a los gastos que comporta la legalización urbanística del ámbito, estaríamos ante un enriquecimiento injusto' porque como alegaba en el relato de hechos de la demanda lo reclamado tenía su origen en los gastos de legalización de la urbanización y mantenimiento de los elementos comunes de los que 'habrán de beneficiarse cuando se produzca la legalización'.

SEGUNDO .- Con carácter previo a resolver los diferentes motivos del recurso de apelación debe partirse de los siguientes hechos:

1º) En fecha 23 de septiembre de 1985 quedaron inscritos los estatutos de la Asociación de propietarios de parcelas y chalets la Alameda del Quejigal.

2º) Es un hecho reconocido por el demandado que es propietario de la parcela NUM000 de la Fase I de la citada urbanización.

3º) por acuerdo de la junta general de 23 de junio de 2013 se procedió a liquidar el importe de la deudas de los socios morosos, recogiendo dentro del estado de deudas la deuda por importe de 3.653,20 € a fecha 31 de diciembre de 2012, correspondiente a la parcela n º NUM000 .

4º) Es un hecho reconocido por las partes que la entidad actora, es una asociación en la que están integrados parte de los propietarios de parcelas sitas en la llamada Urbanización Alameda-El Quejigal, entidad que no se ha constituido ni como comunidad de propietarios, ni como complejo urbanístico, constando también en los autos, que en dichos terrenos existen personas que no siendo socios tienen parcelas en dichos terrenos, como el ahora apelante.

TERCERO .- Esta audiencia provincial ha tenido ocasión de pronunciarse sobre reclamaciones de cuotas de esta asociación.

Así la Secc.21 en sentencia de 14 de octubre de 2014 dictada en el rollo de apelación 420 /2013 ya ha declarado 'Los propietarios de parcelas no se constituyen como comunidad de propietarios sino como una asociación de propietarios de la que no forma parte el demandado, por tanto ninguna cuota en tal cualidad podría serle exigida; solo podría si tuviera alguna participación en elementos comunes de esa afirmada urbanización, pero esto tiene que acreditarse porque no es ningún hecho notorio, lo único que consta es que existen unos propietarios que han construido y que han llevado a cabo obras pero sin que conste que hayan siquiera sido consentidas por el demandado, por lo que difícilmente puede exigírsele a un pretendido en su caso comunero que soporte gastos respecto de los que no consta fuera informado y menos aun que los consintiera.

No procede por tanto al amparo de una existente Comunidad de bienes exigirle cantidad alguna al demandado-apelado. Menos aun cuando no consta que en su parcela se haya construido ni que él mismo disponga de los servicios propios del suelo urbano como acceso rodado, alcantarillado, agua potable y electricidad, por tanto no cabe exigirle que contribuya al mantenimiento de servicios que no consta tenga a su disposición y de los que haga uso, prueba que le correspondía a la actora'.

Por su parte la Sentencia de la Secc 14 rollo de Apelación n º 159/2014 señala 'La cuantía de la contribución económica reclamada en la demanda no se ha calculado con referencia a parámetros objetivos y acreditados, que cuantifiquen el beneficio reportado al demandado por determinados elementos comunes, sino con referencia a la cuantía de los Presupuestos Anuales de ingresos y gastos aprobados por la Asamblea de una Asociación ( art. 14.3 de la LO 1/2002 ), mediante los votos emitidos por los asociados concurrentes, por mayoría simple o de acuerdo al régimen interno resultante de sus estatutos (art. 12 de la propia Ley).

Pues bien, ni los Presupuestos así aprobados, ni la cuota de ellos resultante para cada uno de los propietarios de parcelas, ni en general ninguno de los acuerdos adoptados por la Asociación, tienen carácter vinculante para los propietarios no asociados, que en consecuencia no resultan obligados en la cuantía de contribución decidida por un tercero, como lo es en este caso la Asociación demandante.

Esa sola circunstancia impide que prospere la demanda, y ello aunque quedara probada la existencia de elementos comunes, o la ejecución de gestiones orientadas a legalizar la urbanización. Pues incluso aunque se declarase la obligación de contribuir del demandado (que permanece controvertida), resultaría imprescindible demostrar su exacta cuantía por imperativo del art. 219 L.E.C ., es decir, demostrar la existencia y descripción individualizada de los elementos comunes, y el singular beneficio de ellos obtenido, así como el aprovechamiento concreto derivado de las gestiones de legalización de la Urbanización, que no han de serlo los decididos por la Asamblea General de una Asociación a la que no se pertenece'.

En este mismo sentido se pronuncia la SENTENCIA Nº 456/2013 de la sección 18 de la AP de Madrid de 25 de noviembre de 2013 al declarar 'En efecto nos encontramos ante la reclamación de la denominada asociación de propietarios constituida sobre una urbanización que en realidad no existe jurídicamente pues es ilegal al no cumplir con los requisitos establecidos. Se dice al recurso de apelación que el mero hecho de que la organización sea legal, lo que la demandante no discute en ningún momento, no exime al demandado del abono de los gastos por la pertenencia a la misma y ello derivado de que se ha beneficiado del mantenimiento de los servicios comunes que se hace. El argumento y el motivo se desestima. En efecto, no desconoce la Sala, la existencia de las denominadas comunidades de propietarios de hecho que han sido reconocidos jurisprudencialmente aun cuando no se hayan constituido legalmente mediante la correspondiente escritura pública y la inscripción del título constitutivo. También es conocido por la Sala la existencia, con frecuencia, sobre todo cuando se trata de urbanizaciones que han dado lugar a la denominada propiedad horizontal tumbada, es decir un urbanizaciones constituidas por varios chalés o viviendas unifamiliares con la gestión de los servicios comunes, y que se vienen acogiendo los denominados complejos o conjuntos inmobiliarios. Por último también es conocido que en ocasiones se adoptará fórmula asociativa constituyendo una asociación para la gestión y mantenimiento de determinados elementos comunes pertenecientes en común y proindiviso a varios propietarios, generalmente de chalés o viviendas individuales. Es conocido que El art. 22 CE comprende no sólo el derecho a asociarse, sino también en su faceta negativa, como recoge la TC S 183/1989 de 3 Nov ., el derecho a no asociarse, añadiéndose que, también alcanza su aplicación a asociaciones como la de autos. Por tanto, existe un derecho derivado del precepto constitucional a no pertenecer a la asociación que comporta, por tratarse de un derecho fundamental, de carácter irrenunciable, que cualquier cláusula obligacional que lo desconozca sea nula y carácter de eficacia. Ahora bien, como también acertadamente concluye la citada resolución, una cosa es la obligación contractual de clase de alta y de permanecer en su Asociación o «Comunidad especial» y otra muy distinta la de asumir ciertas cargas económicas a favor de una Comunidad constituida se pertenezca o no a ella. Es del todo claro que esta última obligación ninguna relación guarda con el derecho de asociación constitucional pues solo es una obligación civil constituida entre persona distintas que no trae causa ni depende de la existencia de un vínculo asociativo entre las partes.

Es decir, que una cosa es la obligación contractual de darse de alta y de permanecer en una Comunidad sui generis como la de autos, y otra es el asumir las cargas económicas si pertenezca o no a ella. Y si existe un derecho a no asociarse y ello no puede ser puesto en juicio, tampoco cabe que los copropietarios no cumplan con las obligaciones asumidas y entre ellas el pago de las cuotas comunitarias para la administración, conservación y mantenimiento de los servicios comunes que le es exigible a cada uno de los titulares de las parcelas que le constituyen, como igualmente ha sancionado la jurisprudencia ( TS SS 26 Ene. 1995 , 26 Jun. 1995 , 2 Feb. 1997 ) afirmando que se trata de una obligación propter rem que aparece determinada por el hecho de ser propietario, y es obligatoriamente asumida por quien en cada momento ostenta la titularidad del derecho de propiedad sobre la cosa'

En igual sentido se pronuncia la Sentencia de la Secc.13 de la APM de Madrid de 28 de feb. de 2013 'Pues bien, en este caso no puede acogerse el recurso ni ser estimada la pretensión que se ejercita, por las siguientes razones:

A) No consta que la denominada urbanización 'La Alameda-El Quejigal' como complejo inmobiliario haya adaptado alguna de las formas jurídicas previstas en el artículo 24.2 de la Ley de Propiedad Horizontal , ni que de hecho, en su defecto, se hayan observado las disposiciones de la misma Ley con las especialidades contenidas en el apartado 3, esto es, que exista una Junta de Propietarios en la que se integren todos los propietarios que conforman la comunidad (urbanización), a la que puedan asistir y tomar acuerdos conforme a las mayorías exigidas. En lugar de adoptar 'de facto' dicha figura comunitaria y observar un mecanismo de funcionamiento en el que puedan participar todos los propietarios, se constituyó una Asociación de la que según el Proyecto de Estatutos, del que figura unida una copia a los folios 34 a 38, solo serán asociados los propietarios de parcelas-chalets que voluntariamente formulen la correspondiente solicitud de asociación, de modo que solo dichos socios integran las Juntas Generales y pueden concurrir a las reuniones que celebren, siendo obligaciones de ellos (no de todos los propietarios) satisfacer el importe de las cuotas y derramas correspondientes -artículos 1, 2, 7, 10, 11 y 14.

B) D. Ángel Daniel no es socio, no fue convocado a la Junta General Ordinaria celebrada el 3 de abril de 2011, como se reconoce en el punto segundo del Orden del Día, donde se practicó una liquidación que, sin expresar el origen de la deuda y período de devengo, arrojó un saldo frente a la Asociación de 2.975,16 €, cuya reclamación judicial también se acordó -folios 19 a 32- Acuerdo que no consta le fuese notificado y que parece improbable que se efectuara al no ostentar la condición de asociado.

C) Pese a la decisión adoptada en la referida Junta General de 3 de abril de 2011, el Secretario de la Comunidad expidió el 15 de junio de 2011 una certificación en la que, sin explicar la razón ni el origen del incremento, el importe de la deuda se elevó a 3.233,20 €, que fue desglosada por anualidades, sin que se incorporara a ella los correspondientes recibos debidamente autorizados por los órganos de gobierno.

D) Se desconocen los criterios seguidos para aprobar la cuantía de las cuotas y el coeficiente de participación de cada finca en los gastos generales, si son o no igualitarias y si se distinguen las parcelas en las que hay edificaciones de aquellas que carecen de ellas, conceptos que se repercuten y método de medición o cálculo, de modo que los asociados y, sobre todo los que no lo son, se hallan en una situación de total indefensión frente al establecimiento de la deuda y su ulterior repercusión.

E) Pero es que, con independencia de lo ya expuesto, el demandado ha acreditado que la parcela de la que es propietario no incorpora ninguna edificación, es un erial de monte bajo y firme irregular, que carece de una vía pavimentada que le permita acceder a ella, pues la calle Cañada no existe como tal ni se aprecia la numeración de las fincas, que la C/ Aguila es un camino terrizo y que, según certificación municipal, la urbanización, y desde luego la parcela del Sr. Jon , no dispone de todos los servicios propios del suelo urbano como acceso rodado, alcantarillado, agua potable y electricidad.

A tenor de lo expuesto es imposible conocer cuáles sean los elementos comunes que pueden generar un gasto repercutible a todos los propietarios de parcelas y coeficiente en razón al cual se reparte, lo que no excluye que la Asociación demandante, como tal, sí tenga que realizar desembolsos en beneficio e interés de sus asociados que, según sus Estatutos, son los obligados a soportarlos, sin que puedan extenderse a los extraños cuando la denominada 'Urbanización La Alameda-El Quejigal' no actúa, ni siquiera de hecho, en la forma que se prevé en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal para los complejos inmobiliarios privados'.

Esta misma sección en sentencia dictada en el rollo de apelación 454/2009 también declaro 'En cuanto a las cuotas reclamadas de Enero a abril de 2007, debe partirse de la naturaleza especial de la actora, que se constituyó no como una comunidad de propietarios, mancomunidad o entidad urbanística colaboradora con arreglo a la ley del suelo, sino como una asociación de propietarios de parcelas, la cual en sus propios estatutos preveía en su artículo 13 como causa de baja de los socios, baja voluntaria comunicada a la asociación con tres meses de antelación, constando en los autos que el ahora apelante en fecha 26 de noviembre de 2005 comunicó a la asociación su voluntad de darse de baja en la misma, y dado que las cuotas que se reclaman son posteriores a los tres meses de la comunicación realizada no puede entenderse que el mismo venga obligado al pago de tales cuotas, en función de ser miembro de la citada asociación, cuestión distinta es que el demandado y ahora apelante, tenga alguna participación en elementos comunes de la presunta urbanización y en tal caso deba contribuir de acuerdo con las normas generales de la comunidad de bienes, pero no como miembro de una asociación a la que se puede pertenecer o no de forma voluntaria según los propios estatutos de la misma'.

CUARTO .- Del contenido del acto del juicio, así como de los documentos aportados en los autos, si bien consta que el ahora apelante es propietario de una parcela, que se engloba dentro de la actuación donde se pretende la regularización de la urbanización ilegal, también es un hecho no discutido en los autos, que el ahora apelante no forma parte de la asociación actora, que se ha constituido por distintos propietarios de dicha parcelas, y que las cantidades que se reclaman lo son por las cuotas anuales aprobadas por la citada asociación.

Como ya se ha declarado por esta audiencia provincial de acuerdo con la doctrina legal recogida en las ST S de 25 de marzo de 2004 y 19 de julio de 2006 las comunidades de hecho, que existen cuando concurren en un complejo inmobiliario o en un edificio, al lado de propiedades privadas, elementos comunes, y que por tanto hacen surgir entre dichos copropietarios la obligación de contribuir a esos elementos comunes; sin que por el contrario se pueda obligar a los distintos propietarios a pertenecer a una asociación dado el carácter voluntario de su participación; por lo que en todo caso la obligación de los copropietarios de los elementos o propiedades privadas de contribuir al mantenimiento y conservación de los elementos comunes, no puede venir determinado en virtud de unas cuotas, que se aprueban por la asociación de acuerdo con sus estatutos, sino en base a la existencia de esos elementos comunes, y de forma análoga a lo establecido en el artículo 395 del c. civil .

De la prueba practicada se deduce que la deuda reclamada lo es no en función de los gastos que puedan haberse realizado anualmente para la conservación de los elementos comunes, en la medida que la Asociación no aporta más que una certificación de su administración para fijar la deuda, certificación que se limita a recoger las cuotas anuales que se aprobaban por la Asociación y en su caso las cuotas que no se pagaban bien por los asociados, o no asociados.

De todo lo expuesto, no costando la existencia de elementos comunes de los que se encargue de su conservación y mantenimiento la asociación, que las cuotas que se reclaman no es por gastos en esos elementos comunes, sino en función de las cuotas aprobadas por las respectivas juntas de la Asociación, el demandado y ahora apelante, que tampoco consta que haga uso de ninguno de dichos elementos, no puede venir obligado al pago de unas cantidades que se reclaman en concepto de cuotas de la cualidad de socio de una asociación de la que no forma parte. Cuestión distinta es que las cantidades reclamadas se correspondieran a gastos reales realizados sobre los elementos comunes a las parcelas que se integran en la urbanización ilegal.

QUINTO .- De conformidad con lo establecido en el artículo 394 de la ley de enjuiciamiento civil las costas de primera instancia han de imponerse a la parte actora, sin que proceda hacer expresa imposición de las costas de esta alzada, de acuerdo con lo establecido en el artículo 398 de la ley de enjuiciamiento civil .

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D º Ángel Daniel contra la sentencia dictada por la Ilma. Magistrada Juez del juzgado de primera instancia n º 70 de Madrid, el 7 de diciembre de 2015, en el procedimiento de juicio verbal allí seguido con el nº 508/15 , se desestima la demanda interpuesta por la La Asociación de Propietarios La Alameda - El Quejigal.

Todo ello con imposición de las costas de primera instancia a la parte actora, sin

que proceda hacer expresa imposición de las costas de esta alzada.

Así, por esta mi Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronuncio, mando y firmo. Haciéndose saber que contra la misma cabe recurso de casación, de acreditarse el interés casacional, que se interpondrá ante este Tribunal en el término de veinte días desde la notificación de la presente resolución.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.