Sentencia CIVIL Nº 497/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 631/2018 de 12 de Noviembre de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Octava
C/ Santiago de Compostela 100, Planta 1 - 28035
Tfno.: 914933928
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2017/0087480
Recurso de Apelación 631/2018 A
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 62 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 477/2017
APELANTE: INMOSPAIN SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.L.
PROCURADOR: D. JAVIER DOMÍNGUEZ LÓPEZ
APELADA: COMUNIDAD DEL BLOQUE NUM000 DENOMINADO ' EDIFICIO000 ' DE LA
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM001 , DIRECCION001 NUM002 y
DIRECCION002 NUM003 (MADRID)
PROCURADOR: DÑA. PILAR MOYANO NÚÑEZ
SENTENCIA Nº 497/18
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ
Dª. LUISA Mª HERNÁN PÉREZ MERINO
Dª. CARMEN MÉRIDA ABRIL
En Madrid, a doce de Noviembre de dos mil dieciocho. La Sección Octava de la Audiencia Provincial
de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los
autos de Procedimiento Ordinario nº 477/17 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 62 de
Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante, la sociedad INMOSPAIN SERVICIOS
INMOBILIARIOS, S.L., representada por el Procurador D. Javier Domínguez López, y de otra, como
parte demandada-apelada, COMUNIDAD DEL BLOQUE NUM000 DENOMINADO ' EDIFICIO000 '
DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM001 , DIRECCION001 NUM002 y
DIRECCION002 NUM003 (MADRID) , representada por la Procuradora Dña. Pilar Moyano Núñez.
VISTO, siendo Magistrado-Ponente el Ilmo. Sr. D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 62 de Madrid, en fecha treinta de abril de dos mil dieciocho, se dictó Sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que desestimando la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales Sr. Domínguez López en nombre y representación de INMOSPAIN SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.A., contra la Comunidad de Propietarios del Bloque NUM000 denominado EDIFICIO000 de la Comunidad de Propietarios de las calles DIRECCION000 NUM001 , DIRECCION001 NUM002 y DIRECCION002 NUM003 de Madrid que, representada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Moyano Núñez, no procede declarar la nulidad del acuerdo adoptado en el punto primero del orden del día de la Junta celebrada el 23 de febrero de 2017, absolviendo a la demandada de las pretensiones de la demanda y haciendo expresa imposición de las costas procesales causadas en el presente procedimiento a la demandante.'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandante, que fue admitido, y en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, lo que se ha cumplido el día treinta y uno de octubre de dos mil dieciocho.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los Fundamentos de Derecho de la Sentencia de instancia.


PRIMERO.- Antecedentes procesales del recurso.- 1.- La demanda de Juicio Ordinario planteada por INMOSPAIN SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.L.

contra la Comunidad de Propietarios del Bloque NUM000 denominado EDIFICIO000 de la Comunidad de las calles DIRECCION000 NUM001 , DIRECCION001 NUM002 y DIRECCION002 NUM003 de Madrid, solicitando se dictara sentencia por la que se declare la nulidad del acuerdo adoptado en el punto primero del orden del día de la Junta Extraordinaria celebrada el 23 de febrero de 2017 -solicitud propiedad local 8 de DIRECCION001 NUM002 y DIRECCION000 NUM001 de crear accesos directos mediante puertas desde la vía pública a través de los huecos existentes en la fachada-; se declare el derecho de la actora a dotar el local de su propiedad de dos puertas de acceso a la vía pública en la fachada que da a la zona porticada de la calle DIRECCION001 , ampliando los huecos actuales de los ventanales, y a modificar otras siete ventanas de que está dotado el local ampliándolas en su parte inferior hasta el nivel de la acera de la vía pública a la que dan; y se condene a la Comunidad demandada a estar y pasar por los anteriores pronunciamientos con expresa imposición de costas.

2.- La demandada Comunidad de Propietarios se opuso a la demanda argumentando que el acuerdo reflejado en el punto primero del orden del día no es contrario a la ley, sino acorde con la misma, que ni en la escritura de división horizontal ni en la de compraventa del local por la actora aparecen las puertas que pretenden abrir, y sin que las exigencias de la actora -profesional del negocio inmobiliario que conocía el estado registral del local cuando lo adquirió- puedan imponerse a la Comunidad de Propietarios, a la que le resulta perjudicial la apertura de dichos huecos por afectar a elementos comunes como es la fachada y a la configuración exterior del estado del inmueble, solicitando la desestimación de las pretensiones de nulidad argumentando igualmente que no ha existido trato discriminatorio alguno puesto que nunca se ha adoptado un acuerdo similar, ni autorizado ninguna situación de hecho desde su creación que pudiera servir de comparación para valorar tal situación de desigualdad.

3.- La sentencia de instancia desestima la demanda interpuesta al considerar, a modo de síntesis que "... ha de indicarse que basa la actora su pretensión en aspectos superfluos a los efectos aquí analizados, cuales son la existencia de otros locales de los que era la Comunidad originaria con acceso directo a la calle, determinando la actividad probatoria practicada que el acuerdo impugnado es el primero y único adoptado por la Comunidad de Propietarios demandada en este asunto desde su creación -y así lo afirmaron contundentemente tanto el Presidente D. Juan Pedro en su interrogatorio como el Administrador D. Juan Enrique en su testifical-, por lo que no puede concluirse que haya existido ni acuerdo ni situación de hecho alguna consentida por la Comunidad demandada que pueda servir de término de comparación para valorar la existencia de un trato discriminatorio. Y así, de los locales a los que alude la actora -sin más prueba que sus propias manifestaciones- la documental aportada determina que los locales del Bloque NUM004 tienen los mismos accesos que tenían en el momento de su construcción (notas registrales aportadas y respuesta al oficio del INVIED) y, en todo caso, si ésta otra Comunidad hubiera decidido consentir la apertura de accesos en modo alguno podría afectar o condicionar la adopción de los acuerdos comunitarios de la hoy demandada, que es una comunidad diferente, y ni se acredita alteración alguna en el local 9.1 desde la constitución (documento 4 de la contestación acreditativo de que el ubicado en la calle DIRECCION001 NUM002 bis siempre tuvo acceso directo a la calle), así como que el situado en el número 85B de la calle DIRECCION001 nunca perteneció a la Comunidad original de la que posteriormente se segregó la demandada. Y el mismo perito de la actora, Sr. Ezequias , vino a reconocer en el acto de su ratificación que las afirmaciones que hace en la página 4 de su informe pericial en relación con el acceso del local que aparece fotografiado no dejan de ser 'una valoración personal'.

....Así las cosas, la actividad probatoria practicada en modo alguno permite determinar la nulidad del acuerdo incluido en el punto 1 del orden del día de la Junta impugnada, no pudiendo determinarse que su contenido aparezca contrario a la ley en el sentido del artículo 6.3 CC , contrario a los estatutos privativos, resulte gravemente lesivo para los intereses del copropietario y adoptado en claro abuso de derecho, no procediendo sino la desestimación de la demanda. No siendo posible, ante el concluyente contenido del acuerdo válidamente adoptado revelador de la voluntad comunitaria, la estimación de la pretensión planteada en el presente procedimiento, que requiere la exhaustiva interpretación del contenido de los estatutos comunitarios y la valoración y prevalencia que debe darse al derecho necesario sobre el dispositivo en el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, que puede ser objeto de especificación, complemento y modificación siempre que no contradiga las normas de derecho necesario, teniendo en cuenta el juego de la autonomía de la voluntad con la propia realidad física y registra! asumida por los distintos propietarios que se han sucedido en el tiempo, no procediendo sino la desestimación de la demanda en los términos postulados.

", todo ello en los términos concretos que refleja el antecedente de hecho primero de esta resolución, que se corresponde con la parte dispositiva de la misma.

4.- El recurso planteado por la representación procesal de la actora, se fundamenta a modo de síntesis comprensiva de las alegaciones formuladas en su escrito de interposición del recurso, en desistir ya de la invocación de acuerdo discriminatorio, aunque sosteniendo el abuso de derecho, que centra en no alterarse el elemento común de la fachada-alegación primera-, se trata de transformar dos ventanas en puertas de acceso-segunda-, la doctrina general que los justifica- SS TS de 15/11/2010, 29/3/2015, 10/10/2007, entre otras- alegación tercera-. Las limitaciones que le afectan de acuerdo con el artículo 7.1 de la LPH-alegación cuarta-, sobre las pretensiones de la actora-quinta-, abuso de derecho en el acuerdo-sexta-, referencia a las sentencias respecto de su aplicación a cada caso concreto-séptima-, reiteración de existencia de abuso de derecho-octava-, desistimiento del agravio comparativo-novena-.

Se solicita la revocación de la sentencia, dictando otra por la que se estime la demanda interpuesta, declarando nulo el acuerdo y permitiendo la apertura de dichos huecos para puertas, ampliando los ventanales, con imposición de costas a la demandada en ambas instancias.

5.- De contrario se interesó la confirmación de la sentencia, de acuerdo, en lo sustancial, con los argumentos de la misma, con imposición de costas a la parte apelante.



SEGUNDO.- Motivo del recurso: Sobre el abuso de derecho en orden a no permitir la existencia de tales puertas y ventanas en la fachada.- 1 .- Hechos probados.- Se consideran los siguientes: El local propiedad de la demandante fue adquirido en escritura pública el día 21 de febrero de 2017, finca, ubicada, como digo, en el Bloque NUM003 , denominado EDIFICIO000 de la Comunidad de las calles DIRECCION000 NUM001 , DIRECCION001 NUM002 y DIRECCION002 NUM003 de Madrid: 'URBANA. FINCA N° 2: LOCAL designado como LOCAL OCHO, sito en la PLANTA BAJA, del edificio de la calle DIRECCION001 NUMERO NUM002 , y DIRECCION000 número NUM001 , de Madrid. Su superficie total construida con parte proporcional de zonas comunes es de DOSCIENTOS UN METROS CUADRADOS CON VEINTISIETE DECIMETROS CUADRADOS. Se compone de diversas dependencias y servicios con estas superficies: calle DIRECCION001 número NUM002 : ciento siete metros cincuenta y tres decímetros cuadrados: calle DIRECCION000 número NUM001 : noventa y tres metros setenta y cuatro decímetros cuadrados; Linderos: Por su frente, por donde tiene la entrada, zona común de portal, zona ajardinada de uso público; por la derecha, entrando, zona porticada de uso público que lo separa de la calle DIRECCION001 ; por la izquierda, zona común del portal, hueco de ascensor, patio común entre número NUM001 , de la calle DIRECCION000 y el número NUM002 , de la calle DIRECCION001 , zona común del portal y hueco de ascensor del portal del número del número NUM001 , de la DIRECCION000 ; por el fondo, con zona común del número setenta y dos, de la calle DIRECCION000 y calle DIRECCION000 . Tiene una puerta de salida a la zona común del portal número NUM001 , de la calle DIRECCION000 . CUOTA: le corresponde una cuota de participación de dos enteros cuarenta y una centésimas por ciento sobre bloque. Referencia Catastral: NUM005 . ' El local carece de acceso directo desde la vía pública y dispone de dos entradas: Una puerta de entrada da al interior del portal del n° NUM002 de la calle DIRECCION001 . La puerta de acceso a este portal desde la vía pública permanece cerrada. No existe empleado de finca urbana. Ni el cuadro de portero automático está conectado al local de la actora. Para salvar la escalera interior del portal, la Comunidad ha instalado rampa no homologada y que no supera el desnivel máximo permitido. La otra puerta de entrada da al interior del portal n° NUM001 de la calle DIRECCION000 , en los términos del párrafo anterior en relación con la entrada por el n° NUM002 de la calle DIRECCION001 .

La fachada la posterior del local da a un patio interior del inmueble. La otra fachada (la exterior), en toda su extensión, da a la DIRECCION001 , en zona porticada que cubre la acera de uso público. En esta fachada se encuentran los huecos de ventana que la actora pretende abrir para disponer de acceso a la vía pública o ampliar (manteniendo su configuración como ventanas), para dotar de iluminación natural al local.

Consta acuerdo adoptado en el punto primero del orden del día de la Junta Extraordinaria celebrada el 23 de febrero de 2017 denegando la solicitud de la propiedad local 8 de DIRECCION001 NUM002 y DIRECCION000 NUM001 de 'crear accesos directos mediante puertas desde la vía pública a través de los huecos existentes en la fachada para desarrollo de la actividad comercial'.

No consta que la apertura de los huecos referidos a las puertas, menoscabe perjudicialmente la seguridad y estructura del edificio, sin perjuicio de aquellas medidas constructivas y de seguridad que fuera preciso acometer en la realización de la obra, ni perjuicio alguno de los propietarios de las viviendas.

2.- Doctrina y jurisprudencia sobre el concepto de fachada a los efectos de alteración como elemento común.- Dice la STS, Civil sección 1 del 08 de noviembre de 2017 ROJ: STS 3924/2017 - ECLI:ES:TS:2017:3924 En relación con el concepto de fachada, declaró la sentencia de 18 de mayo de 2011, recurso n.º 1824/2007: 'La STS de 11 de noviembre de 2009 (RC n.º 625/2005), así como la STS de 30 de septiembre de 2010 (RC n.º 1902/2006), declaran que no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales. De este modo los propietarios de los locales comerciales situados en la planta baja pueden ejecutar obras que supongan la alteración de la fachada del edificio, siempre y cuando su realización no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de otros propietarios, cuando ello sea preciso para el desarrollo de su actividad comercial'.

3.- Aplicación al presente caso.- No existe limitación o prohibición expresa en los estatutos ni se contempla el supuesto a que se refiere la solicitud, como se vino a reconocer en la Junta de Propietarios denegatoria del acuerdo favorable al respecto; por otra parte es evidente que ese local comercial carece de acceso alguno directo a la vía pública, lo que, en sentido contrario, de haberse optado por la propiedad por habilitarlo y facilitar la entrada a los clientes a través del portal vecinal común, los perjuicios, de existir, hubieran sido claramente superiores; en consecuencia, la apertura de las dos puertas ampliando las ventanas en los términos a que se refería la solicitud y está documentado fotográficamente al folio 122 de autos, es la solución más correcta, ponderando todos los factores e intereses en juego, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en el referido local, de acuerdo con la anterior doctrina y jurisprudencia, siempre que esas puertas guarden la estética general del edificio, y la realización de las obras se adopten las medidas de seguridad pertinentes, para no afectar a la seguridad del edificio.

Sin embargo, no puede aceptarse la pretensión en torno a la ampliación de los ventanales, ampliando los existentes hasta el suelo para dotar al local de mayor iluminación natural; en primer término, porque esa concreta adición no figuraba en el orden del día, donde se recogía expresamente sólo las puertas, aunque se introdujo en el debate y redacción del acta de la Junta de Propietarios; en segundo lugar, porque trasciende, a juicio de la Sala, del fin o justificación de la alteración de ese elemento común en orden a facilitar esa actividad comercial a que se refiere la citada doctrina y jurisprudencia, constituyéndose en una objetiva mejora del local en su conjunto y sobre todo, ahora sí, afectando de forma relevante a los aspectos estéticos de la fachada, no sólo en sí mismo considerada, sino en relación con las colindantes, donde, aunque exista alguna puerta abierta, guarda acertadamente la estructura y estética general de ellas, folio 128 de autos; para concluir, la iluminación del local se puede hacer a través del interior del propio local, sin necesidad de ampliar los ventanales, lo que, en definitiva, conlleva la nulidad parcial del acuerdo impugnado.

Todo lo anteriormente expuesto lleva a colegir la estimación parcial del recurso, revocando la sentencia, dictando otra en su lugar por la que se estima parcialmente la demanda en los términos que se dirán, acordes con estos razonamientos, sin especial pronunciamiento en costas de primera instancia, de acuerdo con el artículo 394 de la LEC.



TERCERO.- Costas de esta alzada.- La estimación parcial del recurso determina la no imposición de costas a ninguna de las partes, de acuerdo con el artículo 398 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

1º) Que debemos ESTIMAR PARCIALMENTE el recurso interpuesto por la representación procesal de INMOSPAIN SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.L., y frente a la COMUNIDAD DEL BLOQUE NUM000 DENOMINADO ' EDIFICIO000 ' DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM001 , DIRECCION001 NUM002 y DIRECCION002 NUM003 (MADRID) contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 62 de Madrid en fecha treinta de abril de dos mil dieciocho, autos de Procedimiento Ordinario nº 477/17, dictando otra en su lugar por la que estimando parcialmente la demanda interpuesta por INMOSPAIN SERVICIOS INMOBILIARIOS, S.A. contra la Comunidad de Propietarios del Bloque NUM000 denominado EDIFICIO000 de la Comunidad de las calles DIRECCION000 NUM001 , DIRECCION001 NUM002 y DIRECCION002 NUM003 de Madrid, se declara la nulidad parcial del acuerdo adoptado en el punto primero del orden del día de la Junta Extraordinaria celebrada el 23 de febrero de 2017, declarando haber lugar a la solicitud de la actora, como propietaria del local 8 de DIRECCION001 NUM002 y DIRECCION000 NUM001 , de crear accesos directos mediante dos puertas desde la vía pública a través de los huecos existentes en la fachada que da a la zona porticada de la calle DIRECCION001 , ampliando los huecos actuales de los ventanales, referidos en el folio 122 de autos, siempre que esas puertas guarden la estética general del edificio y en la realización de las obras se adopten las medidas de seguridad pertinentes, para no afectar a la seguridad del edificio, manteniendo la denegación de la ampliación de los restantes ventanales, sin especial pronunciamiento en costas de primera instancia.

2º) No se hace especial pronunciamiento en costas de esta instancia.

La estimación parcial del recurso determina la devolución del depósito constituido por la parte apelante, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2.009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, póngase en conocimiento de las partes que contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a 20 de Noviembre de 2018.