Sentencia Civil Nº 498/2005, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 221/2005 de 14 de Julio de 2005

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA

SECCION SEXTA

Rollo de apelación nº 221/05

SENTENCIA Nº 498

ILUSTRISIMOS

PRESIDENTE

D. VICENTE ORTEGA LLORCA

MAGISTRADOS

Dª. MARIA EUGENIA FERRAGUT PEREZ

D. JOSÉ FRANCISCO BENEYTO GARCÍA ROBLEDO

En la ciudad de Valencia, a catorce de julio de 2005.

Visto en apelación, por la Sección 6ª del a Audiencia Provincial de Valencia y siendo Magistrado Ponente el Emerito D. JOSÉ FRANCISCO BENEYTO GARCÍA ROBLEDO, el Juicio Verbal 482/2004 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Sueca, sobre reclamación de arras penitenciales y consecutivas a desistimiento de contrato de compraventa de inmueble y seguido entre partes; de una, como demandante-apelado, D. Juan Pedro , asistido del Letrado D. Jose Bernardo Llobregat Boquera; y, de otra, como demandados-apelantes, D. Jose María y la entidad "Rocamar Euroinversiones Inmobiliarias S.Coop. V, asistidos de la Letrada Doña Cristina Oliver Moreno.

Antecedentes

PRIMERO.- En el expresado procedimiento se dictó sentencia en 1º diciembre 2004, por el Sr. Juez de Primera Instancia nº 1 de Sueca ; cuya parte dispositiva, literalmente, dice: ""FALLO: Que debo estimar y estimo la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. Cristina , en nombre y representación de D. Juan Pedro , y, en consecuencia debo Condenar y condeno a Euroinversiones Inmobiliarias S. C.L.V . y a D. Jose María , a que abone a la demandante la suma de TRES MIL EUROS, más los intereses legales y costas. ".

SEGUNDO.- En 9 de diciembre se presentó escrito, por la representación procesal de los demandados, en anuncio y preparación del recurso de apelación que se proponía interponer en contra de la dicha sentencia definitiva.

Y concedido plazo de veinte días, para interponerlo en forma, en la providencia de 20 de diciembre; resolución notificada en fecha 23; el escrito de interposición fue presentado en 21 de enero. Donde se hacían las alegaciones pertinentes en contra de la dicha sentencia, y se terminaba solicitando su revocación, para la desestimación de la demanda, con su absolución y con imposición de costas a la contraparte. Solicitándose, por dicha parte, la celebración de Vista pública en la alzada.

TERCERO:- Previa aclaración, a solicitud de laos demandados, y en la providencia correspondiente, de que tal preparación la habían intentado ambos demandados, y no solo la inmobiliaria "Rocamar", el proveído de 17 de enero había acordado el traslado del recurso a la contraparte, por término de diez días, para la eventual oposición al recurso, o en propia impugnación de la sentencia en lo que le fuere desfavorable; resolución, notificada en 1 de febrero .

Presentándose escrito, por la parte actora, en 16 de febrero, como apelada, en impugnación del recurso, y para el apoyo de la sentencia combatida; instándose la confirmación de la misma, con imposición de costas a la parte recurrente.

CUARTO: Repartida la apelación a esta Sección 6ª; formado rollo del recurso y designado Magistrado-Ponente; la deliberación y fallo han tenido lugar en la fecha acordada, 20 de junio.

QUINTO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales. Sustituido el Magistrado, en su día designado Ponente, por el Magistrado Emerito Sr. JOSÉ FRANCISCO BENEYTO GARCÍA ROBLEDO, ante la ausencia de aquel, según permiso reglamentario concedido.

Fundamentos

PRIMERO: Se aceptan, y en un todo, los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida, en exposición de la cuestión controvertida, en valoración de la prueba (en especial, la documental, constituida por el contrato de "arras penitenciales" de 19 de agosto de 2003, ...y, aunque, no la única, por deber considerarse -también- la anulación de ese recibo-contrato, por las menciones en él manuscritas y firma de la esposa del demandante, en la xerocopia del propio recibo, obrante a folio 46), y finalmente, en aplicación del Derecho al caso controvertido, por proceder, y a juicio del juzgador "a quo", la causa de pedir invocada, la del art.1454 CC . Ello, según las "arras penitenciales" concertadas, por el comprador-demandante, con la vendedora del inmueble de autos (que no simple intermediaria, "corredora", o mediadora), la empresa autoidentificada en el recibo- documento de la "compraventa" como "Rocamar Euroinversiones Inmobiliarias S. C.L.V ." y representada (al contratar la "venta", al Sr. Juan Pedro ), por quien, D. Jose María , se titulase, sic, "Presidente de la Propiedad Inmobiliaria Rocamar", con ambigüedad sobre la representación legal, y en una confusión negligente -o deliberada- sobre "Propiedad Inmobiliaria" (que no "Agencia Inmobiliaria", dedicada a la mediación en ese Sector), y tal, ambigüedad, que pudiese amparar la "propiedad" en ella del apartamento de autos, ofrecido en venta, y no comprometiendo explícitamente sus servicios de "mediación" por cuenta de propietario adecuadamente identificado, sino "recibiendo las arras" (como si ella fuese la vendedora), a cuenta de la cantidad total o "precio" de la venta (74.127 Euros), ... especialmente " para la compra" de la vivienda en cuestión, ...y, en el párrafo segundo del recibo-contrato (folio 6), puntualizándose, que "si surgiese alguna anomalía en el plazo de tiempo estipulado (30 días para completarse con las arras, el "resto del precio hasta completar el importe"), éste (se supone que el "plazo") será corregido amigablemente y a beneficio de ambas partes", todo ello, en atribución del carácter de tales "partes" de la venta a las que intervenían formal y materialmente en la entrega de las arras en cuestión, penitenciales, y por la compraventa que era comprometida; ...más, esa ambigüedad (dimanante del documento), por la contraposición de la obligación de otorgársele escritura de venta al Sr. Juan Pedro (no se sabe, por quien) "cuando satisfaga el total pago de la cantidad pendiente, equivalente a 72.127 Euros", y habiéndosele de vender -la vivienda- libre de cargas y gravámenes, en compromiso de quien recibía las arras "para la compra", pero -paradójicamente- deslizándose en el último párrafo del documento una previsión contractual propia y más bien de un "corretaje" en él documentado, y al decirse que "los gastos de otorgamiento serán según Ley, más un 1,5% de gastos de comisión, tanto por parte del comprador, como del vendedor"; ...éste último, nunca manifestado; y asegurándose, al Sr. Juan Pedro , que "entrará en posesión de la vivienda el mismo día que le sea otorgada la pertinente Escritura de Compraventa", ...por el contexto del recibo, garantizado, y automáticamente, que dependiendo la escrituración de la liquidación (por el comprador) del resto del precio pendiente de abono, la escrituración por la Propiedad Inmobiliaria y la entrega de posesión serían automáticas, sin depender, y directamente, de la actuación de alguna tercera persona, silenciada en esa plasmación formal del "contrato de venta" tan ostensiblemente celebrado; ...y, no se recurra a la argumentación de una "propiedad ajena", como obstativa de esas obligaciones directas a carga de "Rocamar", puesto que doctrinal y jurisprudencialmente se ha tratado hasta la saciedad de la "venta de cosa ajena", como factible.

El documento anulatorio del precedentemente considerado, "recibo de compra", y obrante a folio 46, expresa "devolución de dinero 3000 Euros" y bajo las firmas del Sr. Juan Pedro y de "Eva" (su esposa), la primera al pie de la antefirma "Recibí D. Jose María " propia del recibo, por xerocopia, utilizado para esa anulación; consecuencia de la falta de escrituración de la compraventa, y pese al propósito del comprador en conseguirla, evidentemente, por "desistimiento" de l a parte vendedora (o la formal del recibo, o la material, en él ocultada o silenciada), decimos, consecuencia de la frustración final del contrato, devuelta por "Rocamar" la suma recibida por arras penitenciales, 3000 €, y anulado el "recibo de compra" en cuestión, según expresión manuscrita de la que se ignora su autoría, ..pero inequívocamente expresiva de que la parte receptora de las arras (devolviéndolas en tal momento, y tampoco datado en esa xerocopia), daba por ineficaz y por anulada la compraventa, con restitución al comprador de la estricta suma recibida en señal, a cuenta, y como "arras penitenciales", pero fuera de la consecuencia económico-jurídica del doble y según el art. 1454 CC ., normativo de aquellas arras de la compraventa.

Esta apariencia de la contratación, y es de citar aquí y ahora la normativa de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios 26/1984 , imponiendo la claridad de toda contratación y en beneficio de estos últimos, y estableciendo la necesaria protección por falta de aquella claridad, repetimos, una tal "apariencia documental", y más por lo dispuesto en el art. 1717 CC (alegada por "Rocamar", y por Jose María , una actuación por cuenta y en interés de un mandatario, silenciado en el contrato, pero actuándose por el supuesto mandante "en su propio nombre"), es claro que vedará la ación directa del Sr. Juan Pedro en contra del supuesto mandante, por quien el Sr. Jose María hubiese actuado vendiendo el apartamento, y siendo entonces el mandatario (Rocamar) el obligado directamente con el tercero con quien hubiera contratado, "como si el asunto fuera personal suyo"; y aunque exceptuado, de ese tratamiento el "caso en que se trate de cosas propias del mandante", por referirse la venta (y según las alegaciones de la parte demandada) a un apartamento no propiedad de esa empresa inmobiliaria, lo más cierto es que de lo actuado no hay evidencia alguna de quien fuera, para el Sr. Juan Pedro ese propietario del apartamento, que lo hiciera -y para él- "objeto de su interpelación judicial", por desistida inmotivada e injustificadamente la venta en cuestión (aun cuando se dice, en la fase de apelación, por los recurrentes, que Juan Pedro llegó a hablar con ese "propietario", o mandante, en la comisión de venta conferida a Rocamar); ...como se ha dicho, las menciones del documento inicial tan equivocas, que impusieran descartar la interpelación del tercero para la efectividad del doble de las arras, una vez que fue recibido por el comprador lo entregado a cuenta, y tal que, por la "anulación del recibo "de 19 Agosto 2003, supusiera la renuncia al cumplimiento del art. 1454 CC , (devolución, dobladas) cerca del "vendedor" (Rocamar) con quien hubiese contratado la compra del apartamento en el "Edificio Galeón" de Cullera.

Por todo lo dicho, a quedar respaldada la "legitimación pasiva" de ambos demandados (razonada en la sentencia recurrida), y a la hora de tener que responder de la devolución, y dobladas, de las arras recibidas del comprador-demadnante; al caso, completando con otro tanto lo ya devuelto en su día al Sr. Juan Pedro , en responsabilidad y propia de "vendedor", según el mencionado texto legal y ante las características mismas de esa venta hecha por "Rocamar", aunque alegada en supuesta actuación en nombre e interés de tercero mandante. Bien razonada, en la sentencia de primer grado, aquella responsabilidad conjunta y solidaria de uno y otro cointerpelados, la empresa "inmobiliaria" efectuando la operación de venta, con percepción de las "arras penitenciales" atribuidas a la suma recibida a cuenta del precio, y, su "Presidente", queriendo representarla legalmente en la contratación con el comprador Sr. Juan Pedro .

La norma del art. 1717, párrafo primero , a vedar (en ese caso de contratación hecha por la supuesta mandataria "Rocamar", "a nombre propio", e ignorándose según el documento la propiedad del apartamento en ella, o en tercera persona, ...que no era declarada), y a impedir la acción del tercero frente a los "mandantes", en su caso propietarios del inmueble en cuestión, y, cuando el párrafo segundo del mismo artículo atribuye la obligación y directa de la "mandataria" (de serlo) "a favor de la persona con quien han contratado, "como si el asunto fuera personal suyo". Aun desconocidos al presente quienes fueran los propietarios de ese apartamento y como para atribuirle la condición de "cosa propia" de los mismos a la obligación de vender el apartamento según los términos del recibo-documento de 19 agosto 2003, y a los efectos del inciso último del párrafo artículo - en el propio artículo 1717 CC -, ...resultará imposible acoger la excepción legal, para exonerar de obligación o de responsabilidad a esa "mandataria contratante en nombre propio"; por ello, a persistir la responsabilidad y directa de "Rocamar", según la apariencia usada en la contratación con el tercero, y por los términos de la vinculación del Sr. Jose María con la Sociedad familiar "Rocamar" (folios 42 a 45 y 48 a 68).

La recepción de los 3000 Euros, documentada en la "copia del recibo" donde se anulaba el "recibo de compra", y de manos del Sr. Jose María (o de su empresa "Rocamar"), a no finiquitar, y sin más, esa frustrada operación de compraventa del apartamento, según el alegado "desistimiento de los propietarios" del inmueble; responsable, como fuera, "Rocamar", y según lo contratado con el Sr. Juan Pedro , en cumplir la venta, ...y, una vez que de ella desistida tal Agencia, obligada a responder de la devolución de las arras, pero "duplicadas", y tanto por la forma de contratación utilizada, como por la apariencia de vendedora presentada al tercero comprador. La normativa de la Ley de Defensa del os Consumidores y Usuarios 26/1984 , además, y por ello, a justificar este "plus" de protección al tercero; el que precisamente no fue el autor de los términos del contrato a folio 6, pero al que en todo momento (aunque empresa inmobiliaria, la contraparte, y "mediadora" en ese sector) se le ocultó el comitente o mandante, por cuenta del cual "Rocamar" actuaba, y, en definitiva (por lo alegado en autos), ese aludido mandante, el que hubiese sí desistido y presumiblemente de la venta, mas nunca respondiendo de la devolución del doble de las arras entregadas a la Agencia; ...y, al caso, se repite, se ignoran sus circunstancias personales, como lo tratado por él con el Sr. Juan Pedro , en ese encuentro reconocido como habido entre ambos.

Condena a pagarse la suma de 3000 Euros reclamada y que, como "otro tanto", completase el pago del doble constitutivo de las arras penitenciales y por frustrada la venta por culpa o determinación de la parte vendedora, que lo ha de ser, por el art. 1454 CC ., invocado como "causa de pedir" principal para esa pretensión de pago, y no por la vía subsidiaria, propuesta al caso, y para otra eventualidad, de la indemnización de daños y perjuicios consecutiva al incumplimiento del contrato (el de compraventa, ... en su caso, el de mediación de la Agencia inmobiliaria), de acuerdo al art. 1101 CC ., ...cuando, además de todo lo dicho, los perjuicios causados ni siquiera se han alegado, mucho menos demostrado, ni cuantificado objetivamente, y la "negligencia" del Sr. Jose María en cumplir lo contratado, realmente discutible y discutida en autos.

Y se concluye la argumentación, precisando que un membrete de "Inmobiliaria", como el de "Rocamar", y la mención del tipo de corretaje -en el recibo- no son suficientes para atribuir la venta, o su frustración, y el desistimiento de ella, a quien no se mencionaba en el contrato, ...al final desconocido y no interpelado en autos, afrontando la Agencia Rocamar y directamente la venta y recibiendo (ella)la cantidad a cuenta caracterizada de "arras penitenciales".

Por ello, a rechazarse el recurso de apelación y a confirmarse la sentencia recurrida; también en el pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia, según el art. 394.1 LECn

SEGUNDO: La decadencia del recurso de apelación comportará, y según el art. 398.1 LEC , que los gastos judiciales de la nueva instancia, se hayan de atribuir, a la parte demandante, como apelante vencida en ella; más, en defecto de serias dudas de hecho o de derecho que permitieren otro y diferente criterio de atribución.

En su virtud, y vistos los artículos pertinentes y demás de general aplicación, y en concreto, los artículos 1281 al 1289 CC .

Fallo

En atención a todo lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, en nombre de Su Majestad del Rey

Ha decidido:

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por D. Jose María y por la entidad "Rocamar Euroinversiones Inmobiliarias SCV", en contra de la sentencia de fecha 1º de diciembre de 2004, dictada por el Sr. Juez de primera Instancia nº 1 de Sueca, en el Juicio Verbal promovido por D. Juan Pedro ; se confirma, y en un todo, la dicha Sentencia. Con imposición de las costas de la apelación, a la parte recurrente, como preceptivas. Y siendo firme esta sentencia, con su testimonio literal, devuélvanse las actuaciones originales al Juzgado de procedencia, para constancia y ejecución del o resuelto y subsiguientes efectos; llevándose otra certificación de aquella al rollo de su razón.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.