Sentencia Civil Nº 498/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 633/2007 de 06 de Octubre de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOCUARTA

ROLLO Nº 633/2007

JUICIO ORDINARIO Nº 890/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 37 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 498/2008

Ilmos. Sres.

D. FRANCISCO JAVIER PEREDA GÁMEZ

Dª. Mª DEL CARMEN VIDAL MARTÍNEZ

Dª. MARTA FONT MARQUINA

En la ciudad de Barcelona, a seis de octubre de dos mil ocho

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimocuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 890/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 37 de Barcelona, a instancia de D. Germán , representado el Procurador de los Tribunales D. JAUME ROMEU SORIANO, contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA FINCA Nº NUM000 - NUM001 DE LA C/ DIRECCION000 DE BARCELONA, representada por la Procuradora de los Tribunales Dª. Mª TERESA YAGÜE GÓMEZ-REINO; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 22 de Marzo de 2.007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO:

Que desestimando la demanda interpuesta por D. Germán , con domicilio en Barcelona, calle DIRECCION001 , NUM002 NUM003 y NIF NUM004 , representado por el Procurador Jaume Romeu Soriano y defendido por el Letrado Jorge Ignacio Vázquez Robles, contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 , NUM000 - NUM001 DE BARCELONA, representada por la Procuradora Mª Teresa Yagüe Gómez-Reino y defendida por la Letrada Mónica García de la Calle, debo ABSOLVER y ABSUELVO a la demandada de todos los pedimentos formulados en su contra, con expresa imposición de costas a los actores."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso al mismo; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 24 de Abril de 2.004.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MARTA FONT MARQUINA.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos de la sentencia apelada,

PRIMERO.- Solicita el actor, como propietario de la tienda novena sita en las plantas primera y segunda del edificio de la calle Santaló número 120 y la calle DIRECCION000 número NUM000 de esta ciudad, integrada en la Comunidad de Propietarios demandada, que se declare nulo el acuerdo quinto de la Junta de Propietarios celebrada el día 19 de junio de 2.006, por el cual se ratifica el reparto de gastos que se venía aplicando a los comuneros.

Sostiene que el sistema de reparto es nulo por cuanto contraviene los estatutos de la Comunidad demandada. En dichos estatutos se establece que los gastos relativos a las escaleras, portería, ascensores, montacargas y los demás servicios comunes no afectan a las entidades ubicadas en la planta baja y sótanos. Alega en su defensa que no tuvo conocimiento de los estatutos hasta fecha muy posterior a la compra de su entidad, de suerte que pagó unos gastos de los que estaba excluido.

La comunidad demandada se opone a la demanda alegando falta de legitimación activa por incumplimiento de lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal , por no estar el actor al corriente del pago de las cuotas comunitarias, la caducidad de la acción por no impugnar el acuerdo en el término de tres meses y, en cuanto al fondo, por entender que el acuerdo de sistema de reparto de gastos fue aprobado, sin impugnación del actor, en la Junta celebrada en fecha 13 de febrero de 2.001. Este sistema fue ratificado en la junta de julio de 2.006 y añade la Comunidad en su defensa que la junta celebrada en 2.006 no modifica el sistema de reparto de gastos entre los comuneros.

La juzgadora de instancia desestima íntegramente la demanda por entender que la junta de 19 de junio de 2.006 no modifica el sistema de reparto acordado en la junta de febrero de 2.001, por tanto el actor carece de legitimación para impugnar el acuerdo quinto que ratifica el anterior.

SEGUNDO.- Apela el actor reiterando en su defensa que el acuerdo impugnado no constituye una ratificación del acuerdo adoptado en febrero de 2.001, el cual no impugnó, toda vez que lo que se debatió en aquella fecha fue la modificación de las cuotas de participación de los propietarios. Reitera que el tener conocimiento de que estaba pagando gastos que no se contemplan en el título constitutivo motiva su oposición al reparto de gastos que no le corresponden. Concluye que siendo el acuerdo contrario al título es nulo el sistema adoptado y en consecuencia está legitimado para ejercitar la acción aunque sea moroso y la acción no ha caducado, a tenor del artículo 18 de la L.P.H .

TERCERO.- Asiste razón y derecho al actor respecto a la pretensión deducida en la demanda. En el acto de la audiencia previa quedó plasmada la petición de la demanda con claridad suficiente: se solicita que se adapte el sistema de reparto de los gastos comunitarios al título constitutivo. El actor recisó que la junta celebrada en fecha 13 de Febrero de 2.001 no se impugnó toda vez que lo que se acordó con ella era la regularización de los coeficientes de las entidades que componen la comunidad, contra lo cual no tenía ninguna objeción.

Pues bien, la Comunidad de Propietarios no ha combatido en autos que la entidad del actor asume los gastos que corresponden a todos los comuneros sin excepción o, lo que es igual, que en este reparto de gastos no se ha tenido en cuenta el título constitutivo por el cual se exime a los propietarios de los bajos y los sótanos de no participar en los gastos antes reseñados, conforme al título que se une a los autos al folio 50 y ss., en concreto en el folio 80 dorso. Por ello es meridianamente claro que este sistema de reparto es contrario al título constitutivo.

CUARTO.- Considerado lo anterior, se ha de continuar indicando que es doctrina pacífica la que predica la legitimación activa del comunero, aunque se encuentre en situación de morosidad, para instar la acción de nulidad de un acuerdo contrario a los estatutos. En tales casos no le es exigible consignar la cantidad debida (artículo 18.2 de la L.P.H .).

La consignación de la cantidad debida, antes de interponer la demanda de impugnación de acuerdo comunitario y en tanto requisito de procedibilidad, es inexigible, conforme al artículo 416.1º de la LEC puesto en relación al artículo 18.2 de la LPH , cuando la impugnación se insta por haberse alterado las normas de reparto de los gastos que exigen unanimidad por ser contrarios al título, a los estatutos o a la Ley, conforme a los artículos 9 y 17, ambos de la Ley de Propiedad Horizontal , como así se viene interpretando por la doctrina de las Audiencias (Sentencias de esta Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19ª, de 3 de mayo de 2.006 y de la Audiencia Provincial de Madrid, de 18 de julio de 2.007 , entre otras).

Determinado que la parte actora insta la acción de nulidad del acuerdo por ser contrario a los estatutos, es de afirmar, antes del examen del fondo, que la acción no ha caducado conforme a lo dispuesto en el artículo 18.3 de la L.P.H . que contempla el plazo de un año para el ejercicio de la acción.

QUINTO.- En cuanto al fondo, asiste razón y derecho a la actora, habida cuenta que la junta celebrada en febrero de 2.001 no puede servir de fundamento para exigir al actor el pago de todos los gastos de la Comunidad en igualdad con los demás propietarios de los pisos superiores.

Esta junta de 2001 no puede conllevar la aplicación de la doctrina de los actos propios habida cuenta que del tenor literal de la misma (al folio 138) aparece claramente reflejado que se acordó la regulación de los "coeficientes" de las distintas entidades, no así el sistema de reparto de los gastos generales de la Comunidad.

Es relevante la declaración del testigo D. Juan Luis , administrador de la finca, que señala que la correcta interpretación de la junta celebrada en febrero de 2.001, es que los coeficientes a que se refiere se contraen al coeficiente de gastos de la Comunidad, y añade que se debió especificar tal aspecto para diferenciar entre un concepto y otro. Cree, además, que entregó al actor los estatutos de la Comunidad en fecha posterior a la adquisición del inmueble, en el año 2.004. Admite que a partir de 2.005 el Sr. Germán no se avino a pagar los gastos que no le corresponden a tenor de los estatutos y por último, reconoce que los recibos de los gastos no se le presentan desglosados para conocer los gastos que se imputan.

SEXTO.- Si bien la redacción de las actas no exige formalidades especiales, en el supuesto que nos ocupa la interpretación dada por la Comunidad contraría el propio redactado y no puede beneficiarla. El actor no estuvo presente en la junta, de forma que no impugnó la misma por cuanto interpretó que se refería a los coeficientes. En conclusión, el redactado es confuso y no puede perjudicar al actor

Es doctrina consolidada que el reparto de los gastos ha de ajustarse a los coeficientes de cada vivienda, salvo que las comunidades por unanimidad decidan un reparto igualitario. Ahora bien, ello no faculte a la comunidad para imputar todos los gastos generales al comunero que expresamente esté exento de ellos o de alguno de ellos conforme a los estatutos de la Comunidad.

En conclusión, la parte demandada confunde la solicitud del Sr. Germán , cuya pretensión se ciñe únicamente a que se carguen los gastos que le corresponden conforme al título.

Añadir, ex abundantia y como ya se ha indicado, que no puede ser de aplicación la doctrina de los actos propios por haber pagado los gastos del 2.001 al 2.004, habida cuenta que queda probado que el actor tuvo conocimiento de los estatutos en fecha muy posterior y fue en la junta de 2.006 que se debatió la petición del Sr. Germán a fin de adaptar el reparto a los estatutos, por todo lo cual ha de ser estimada la demanda, en la forma en que ahora se dirá.

SÉPTIMO.- En congruencia con el contenido de la demanda y de lo actuado en autos procede declarar nulo el acuerdo quinto de la junta de fecha 19 de junio de 2.006, que se deniega la adaptación del reparto de los gastos conforme a los estatutos de la Comunidad, excluyéndose al Sr. Germán de aquellos gastos que no le corresponden conforme al citado título y manteniendo el mismo sistema de reparto de gastos que le correspondan en el modo o forma que se venía adoptando desde 2.001.

OCTAVO.- En atención a las dudas de hecho y de derecho que se han planteado en la presente litis no procede imponer las costas causadas en ambas instancias a ninguna de las partes (arts. 394 y 398, ambos de la L.E.C .).

Vistos los artículos citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Germán , contra la Sentencia dictada en fecha 22 de Marzo de 2.007 por el Juzgado de Primera Instancia nº 37 de Barcelona , en los autos de Juicio Ordinario nº 890/2006 de los que el presente rollo dimana, debemos REVOCAR y REVOCAMOS la misma y estimándose la demanda procede declarar como declaramos nulo el acuerdo de la Junta de 19 de Junio de 2.006, y en consecuencia procede condenar como condenamos a la demandada Comunidad de Propietarios del inmueble de la C/ DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 de Barcelona a adoptar el sistema de reparto de los gastos de la Comunidad excluyéndose al Sr. Germán de aquéllos que conforme al título constitutivo no le corresponden, manteniéndose el mismo sistema de reparto en relación a los restantes gastos que rige desde 2.001, todo ello sin expresa imposición de las costas causadas en ambas instancias a ninguna de las partes.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.