Sentencia CIVIL Nº 498/2018, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 8, Rec 738/2017 de 25 de Octubre de 2018

Encabezamiento

ROLLO Nº 738/17
SENTENCIA Nº 000498/2018
SECCIÓN OCTAVA
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Iltmos/as. Sres/as.:
Presidente
D. JOSE LUIS GOMEZ-MORENO MORA
Magistrados/as
D. JUAN CARLOS MOMPÓ CASTAÑEDA
D. VALENTIN BRUNO RUIZ FONT
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En la ciudad de VALENCIA, a veinticinco de octubre de dos mil dieciocho.
Vistos por la Sección Octava de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. D./
Dª JOSE LUIS GOMEZ-MORENO MORA, los autos de Juicio Ordinario, promovidos ante el Juzgado de 1ª
Instancia nº SIETE de ALZIRA, con el nº 000175/2016, por Dª Concepción representado en esta alzada
por la Procuradora Dª. INMACULADA SÁNCHEZ QUINTANA y dirigido por el Letrado D. JOSE BERNARDO
LLOBREGAT BOQUERA contra CLASICA URBANA SL representado en esta alzada por la Procuradora Dª.
SARA BLANCO LLETI y dirigido por el Letrado D. DANIEL MORATA SANCHEZ TARAZAGA, pendientes ante
la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por CLASICA URBANA SL.

Antecedentes

PRIMERO.- La sentencia apelada, pronunciada por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº SIETE de ALZIRA, en fecha 2 de junio de 2017, contiene el siguiente: 'FALLO: Que estimando la demanda formulada por Dª.

Concepción , representada por la procuradora Dª. Ana Amparo Pons Font, y asistida del letrado D. José Bernardo Llobregat Boquera, contra CLASICA URBANA, S.L., representada por la procuradora Dª. Araceli Romeu Maldonado y asistida del letrado D. Daniel Morata Sánchez-Tarazaga, a que firme que sea esta sentencia, haga pago la demandante de la suma de 54.001,42 euros y los intereses legales de dicha suma desde la interpelación judicial, condenándole además a las costas del Juicio.'.



SEGUNDO.- Contra la misma, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por CLASICA URBANA SL, que fue admitido en ambos efectos y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, señalándose para Deliberación y votación el 22 de octubre de 2018.



TERCERO.- Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se interpone demanda por Doña Concepción contra la entidad mercantil Clásica Urbana sociedad limitada con base: a que la actora vende a la demandada el 6/7/2005 la finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad de Alzira afectada por actuación urbana del PAI correspondiente que da lugar a una parcela urbana y otra parcela rústica por el precio total de 300.000 € más impuestos, elevándose la compraventa a escritura pública el 25/7/2005 sobre una finca urbana de 917,70 metros cuadrados y la rústica de 5502, 60 metros cuadrados por un precio total de 240.000€ la primera y 40000 € la segunda dando pues un total de 300000 € ya referenciados. Dichas fincas son adquiridas en una y en otra forma por la mercantil Clásica Urbana sociedad limitada siendo el agente urbanizador del PAI los mismos representantes que los propios compradores basta leer el folio séptimo hecho quinto de la propia demanda; hay que tener en cuenta que la empresa que actua como agente urbanizador es Urbana Sector PP 101 sl. siendo que durante el curso la ejecución se interpone un recurso contencioso administrativo por Doña Lorenza que es la colindante a la finca vendida anteriormente por la hoy actora, en tal sentido se notifica la existencia de dicho recurso a los compradores que no a la actora, dándose lugar a una sentencia del Tribunal Superior de Justicia Sala de lo Contencioso Administrativo de fecha 3/6/2008 en cuyo fallo específica que la propiedad de Dª Lorenza en realidad tiene 1291,8 metros cuadrados por tanto la propuesta de recurso se estima y se acuerda rebajar en 345, 7 metros cuadrados la propiedad de esta lo que da lugar a que se fije en la propia sentencia del Tribunal Superior una indemnización, a favor de Dª Lorenza , de 44809 euros que en virtud de la vía de apremio hacen 54001,42 € qué son los son reclamados por la actora (Dª Concepción ) y que hubieron de ser abonados por la actora a la Sra. Lorenza a la vista del apremio utilizado contra su persona y bienes; en este sentido es de observar dos elementos de trascendencia el primero de ellos helecho en la estipulación primera de la compraventa de la propia escritura de la actora a la entidad demandada en donde se establece: '... libre de cargas y gravámenes a excepción de las cargas urbanisticas y saldo por indemnizaciones tanto acreedores como deudores que deriven del Proyecto de Reparcelación que corresponderán en su totalidad de la mercantil adquiriente...' y en el mismo sentido es de observar al folio 12 hecho décimo primero de la demanda que el acuerdo de Junta de Gobierno del Ayuntamiento de fecha 17/4/2010 establece que es la actora la que debe abonar las cantidades de referencia.

Al folio 160 de las actuaciones aparece la contestación con oposición a la demanda de la mercantil Clásica Urbana sociedad limitada que podría resumirse en el hecho de que se considera que la actora es quien tiene que abonarlo pues en realidad no es un abono sino una devolución en tanto que lo vendido no corresponde a lo realmente especificado en la escritura en cuanto a su extensión es decir estamos hablando de una simple menor cabida. asimismo se establece la falta de actuación por parte de Doña Lorenza qué es lo que a la agente de urbanización se refiere no tiene por qué afectarle y especialmente la compraventa verificada primero en documento privado y posteriormente en escritura pública en donde lo que se estaba comprando por un precio concreto era una superficie determinada, resultando que dicha superficie era inexistente al menos es más de 300 metros que luego la sentencia del Tribunal Superior establece.

Datos de interés para la resolución de este pleito deben consignarse también primero el fundamento jurídico tercero de la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de 3/6/2008 en el cual: '... en consecuencia y por lo expuesto al ser determinante el procedimiento de la gerencia de Catastro procede la estimación del recurso de apelación revocandose la sentencia impugnada y con estimación del recurso contencioso interpuesto contra el acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de Alzira de 18/1/2005 reconociendo el derecho de la demandante a que le sea reconocido como superficie de aportación de parcela 25 ... la de 1291,8 metros cuadrados proyecto que en este tema deberá ser modificado....( estableciendo en el fundamento jurídico segundo último párrafo) que la realidad de la superficie delimitada no era correcta debiendo fijarse en 1291,8 metros cuadrados...'. al folio 79 se encuentra el acuerdo del Ayuntamiento de Alzira a la vista de la sentencia en cuyo acuerdo segundo establece el requerimiento a la agente público urbanizador para que modifique el proyecto de reparcelacion en los términos de la sentencia. Posteriormente y ya al folio 79 vuelta se establece también otro acuerdo con una opción la Letra B, que es la presentación de la cuenta de liquidación definitiva con el reconocimiento a favor de Lorenza de una indemnización sustitutoria en razón de 288,05 € unidad de aprovechamiento por tanto la diferencia de aprovechamiento se cifra en 155,56€. Posteriormente y al folio 98 ya en la ejecución de la sentencia correspondiente en el Juzgado Contencioso el propio Ayuntamiento especifica que para el caso de declararse fallido el pago en el caso de la señora Concepción , es decir la hoy actora, la acción se dirigirá frente al Titular de la finca registral.

Con fecha 2/6/2017 se dicta la correspondiente sentencia en cuyo fallo se estima íntegramente la demanda formulada por Doña Concepción contra Clásica Urbana sociedad limitada a que firme que se está sentencia haga pago a la demandante de la suma de 54001,42 € y los intereses legales de dicha suma desde la interpelación judicial.



SEGUNDO.- Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución apelada.

Una adecuada resolución del pleito requiere establecer exactamente cuáles son los derroteros que siguen la sentencia de instancia y en tal sentido en primer lugar debe establecerse que en realidad la línea seguida por dicha sentencia se inicia fundamentalmente primero en partir de la hipótesis legal una venta de cuerpo cierto es decir la posibilidad de modificación de las características de aquella sin variación del precio, pero resulta más bien establecido bajo la interpretación de las clausulas especificadas en los contratos tanto privado como luego de escritura pública de compraventa en su día verificados. De tal manera que al folio 307 párrafo segundo lo primero que se establece es que en la escritura pública de 25 / 7/2005 se establecen no solamente la extensión de lo vendido sino el precio del mismo y la necesidad de que las denominadas cargas urbanisticas e indemnizaciones las lleve quién adquiere. Siguiendo en esta misma línea y el párrafo siguiente se establece la imposibilidad de variar este. Y por supuesto el pago realizado por la actora a la señora Lorenza como propietaria y persona beneficiaria de la indemnización al disminuirse en tal sentido debe subrayarse el hecho que se viene cuestionando desde el principio que en la propia demanda también se menciona sobre el hecho de que quién en realidad era el apoderado de la demandada era también el legal representante del agente urbanizador de tal manera que la sentencia se acaba por inclinar la consideración de la interpretación de la cláusula de referencia sobre el hecho de que el comprador carga con las indemnizaciones.



TERCERO.- Una adecuada resolución del pleito requiere primero determinar cual es la sentencia de 7/7/2006 del Juzgado de lo Contencioso número 2 de esta población, con independencia de que posteriormente sea revocada, lo bien cierto es que declara que debió solicitarse la medición física de la parcela incluida en el ámbito de actuación urbanístico y propiedad de la Sra. Lorenza para determinar la superficie real de está sin que ni siquiera se mencione esta discrepancia en el escrito de demanda ni se haya solicitado la medición física de su parcela en periodo probatorio... está cuestión no es ni mucho menos baladí, pues en realidad estamos hablando de la aplicación del concepto de cuerpo cierto o no, en tal sentido observar como en la sentencia del Tribunal Superior que revoca íntegramente la anteriormente citada, en su fundamento de derecho segundo establece entre otras cuestiones una sensible divergencia existente de forma documental entre la extensión del plano catastral y la real dónde se acredita justamente esa divergencia conforme al informe de medición aportado con las superficies correspondientes al total de la parcela 34 todas ellas añade, avalando la tesis de la demandante (Sra. Lorenza ) en cuanto se produjo error en la asignación de superficie a las pruebas afectadas por la reparcelación error que dice la sentencia incluso ha llegado a afectar al catastro .

Así con respecto al concepto de cuerpo cierto según TS de 30 Sep. 1992 que ' cuando es vendido un inmueble, para la determinación del mismo, no es necesario que sean precisadas en el contrato las dimensiones, la medida, pudiendo tener esta indicación dos significaciones, dos valores bien distintos: primero, que las partes hayan querido obtener aquella determinada medida por aquel determinado precio, estableciendo que en tanto se convenía aquél precio en cuanto el inmueble tenía tal medida, siendo obvio que si después resulta que el inmueble tenía dimensiones distintas, también el importe del precio debe modificarse proporcionalmente, en más o en menos, hipótesis de la venta de inmuebles por unidad de medida o número prevista y disciplinada por los arts. 1469 y 1470 del Código Civil ; y segundo, que el inmueble sea vendido como cuerpo cierto, es decir, por lo que es, independientemente de sus dimensiones efectivas, hipótesis regulada por el art. 1471 del propio cuerpo legal', y la sentencia de 25 Feb. 1997 afirma que 'esta Sala tiene declarado, entre otras, en sentencias de 28 Nov. 1962 y 4 Feb. 1979 , que para la determinación del objeto vendido no es preciso determinar sus dimensiones, y aunque así se ha haga, siempre que falte la indicación del precio concreto por unidad de medida, la ley supone que tal individualización no ha tenido para las partes valor esencial, y constituía tan sólo una superabundancia de datos, que es una presunción de valor absoluto.'. TS, Sala Primera, de lo Civil, S de 24 Nov. 2009 : '...los casos de diferencia en la cabida de los inmuebles objeto del contrato; cuestión que aparece regulada en el artículo 1471 , según el cual en el caso de venta como 'cuerpo cierto', con precisión de los linderos de la finca, son estos los que fijan la extensión que ha de ser entregada al comprador aun en el supuesto de que se hubiera designado en el contrato su cabida y resultare una cabida mayor o menor de la mencionada, supuestos en los que, como dice la sentencia de esta Sala de 18 mayo 1982 , seguida por la de 5 mayo 2008 , 'como reconoce la doctrina científica, la venta en cuanto a la superficie vendida ofrece un cierto aire aleatorio, estando en estos casos determinada la fisonomía del inmueble vendido, como declaró la sentencia de 12 marzo 1948 , por su naturaleza y por el enclavamiento geográfico que marcan sus linderos'.

La de 31 enero 2001 afirma que 'la venta a cuerpo cierto requiere que el precio no se haya pactado por unidad de medida, y estipulándose un precio sin referencia a este dato, sino de forma alzada, ninguna trascendencia tiene para su calificación como tal venta el que se haga mención de la extensión del objeto comprado'....'. es en este punto en el que conviene precisar lo que al folio 37 se especifica en la venta hablando de 2089,40 metros cuadrados dando lugar la propiedad del 42,19% de la parcela de resultado B.5.2 en el Proyecto de Reparcelación del mencionado sector quedando restos sin afectar como suelo rústico.... por tanto de ninguna manera puede cuestionarse que la venta se ha realizado cuerpo cierto.

Y debe admitirse que en el contrato de compraventa tanto privado como posteriormente la escritura pública se especifica una forma de venta bajo una cierta condición: '... libre de cargas y gravámenes a excepción de las cargas urbanisticas y saldo por indemnizaciones tanto acreedores como deudores que deriven del Proyecto de Reparcelación que corresponderán en su totalidad de la mercantil adquiriente...' de esta manera lo que se está estableciendo no es otra cosa sino la necesidad de que en el caso de que se generen indemnizaciones y está claro que la sentencia de lo Contencioso Administrativo genera una indemnización a favor de un tercero en este caso la señora Lorenza estate abordada por quien ha adquirido la finca, no admitiéndose la posibilidad como ya se ha expuesto a lo largo del fundamento anterior de mantener una postura de ignorar absolutamente todo cuando el agente urbanizador resulta a mismas personas que la entidad compradora por lo que aplicando las reglas de interpretación correspondientes señalar que el primer criterio a tener en cuenta en la interpretación de los contratos es el literal recogido en el párrafo primero del artículo 1281 del Código Civil que, caso de resultar suficiente para determinar el contenido y efectos de aquéllos, excluye la posibilidad de acudir con éxito a otras reglas de interpretación contenidas igualmente en el Código Civil, tal y como nos recuerdan, entre otras, las SSTS 2- 11-1983 , 19-01-1990 , 7-07-1995 , 2-09-1996 , en las que se señala que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango prioritario y preferencial la correspondiente al primer párrafo del artículo 1.281 , de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal. En la Sentencia de esta misma Sección de fecha 14 de febrero de 2005 , en orden a las normas interpretativas de los contratos, ya se dijo que 'en el ámbito privado y en materia de obligaciones los pactos y contratos vinculan a quienes en los mismos son partes y al tenor literal de lo que disponen, rigiendo a este respeto la máxima in claris non fit interpretatio, o lo que es lo mismo, tan solo cabe acudir a métodos indiciarios para conocer la voluntad de los interesados (examen de los actos precedentes, coetáneos o posteriores) cuando las cláusulas resulten confusas, incongruentes, oscuras o contradictorias, de tal manera que no fuera posible conocer la verdadera o auténtica voluntad de los interesados ateniéndose al literal de lo pactado'. Efectivamente, por lo que respecta a la interpretación de los contratos, el párrafo primero del artículo 1.281 del Código Civil (LA LEY 1/1889) establece que 'Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas'. El párrafo segundo de dicho artículo dispone que 'Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas'. Si dicha intención no fuere evidente, deberá aplicarse el artículo 1.282 del Código Civil (LA LEY 1/1889) -norma supletoria de la contenida en el artículo 1.281 párrafo segundo de ese Código . Expresa concretamente a este respecto la STS de 20 mayo 2004 que 'Es doctrina reiterada de esta Sala la que siendo el criterio hermenéutico del art. 1281, párrafo 1º , el criterio preferencial y las normas contenidas en los demás artículos criterios interpretativos subordinados y complementarios' ( sentencia de 17 de diciembre de 2002); 'la alegada infracción de los arts. 1281 y 1282 supone una contradicción en cuanto el segundo sólo entra en juego cuando por falta de claridad de los términos del contrato no es posible alcanzar, a través de ellos, cual sea la verdadera intención de los contratantes, añadiendo que tales normas tienen el carácter de subsidiariedad en su aplicación' ( STS de 1 de febrero de 2001). Por todo ello en realidad no puede desestimarse el recurso de apelación interpuesto y en su mérito confirmar solución apelada.



CUARTO.- La desestimación del recurso conlleva que se impongan a la parte apelante las costas causadas en esta alzada ( art. 398 L.E.C ).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

PRIMERO.- SE DESESTIMA el recurso de apelación interpuesto por la mercantil Clasica Urbana S.L.

contra la sentencia dictada con fecha 2/6/2017 por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Alzira en Juicio Ordinario 175/2016.



SEGUNDO.- SE CONFIRMA íntegramente la citada resolución.



TERCERO.- SE IMPONEN a la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

Dese al depósito constituido el destino legal procedente Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación por interés casacional siempre que concurran las causas y se cumplimenten las exigencias del art. 477 de la L.E.C., y, en su caso y acumuladamente con el anterior, recurso extraordinario por infracción procesal, y a tenor de lo establecido en la Ley 37/11 de 10 de Octubre, de Medidas de Agilización Procesal, dichos recursos, habrán de interponerse ante esta Sala en el plazo de los 20 días contados desde el siguiente a su notificación, adjuntando el depósito preceptivo para recurrir .

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos,mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la sentencia que antecede, estando celebrando audiencia pública la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia. Doy fe.