Sentencia Civil Nº 499/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 597/2011 de 17 de Septiembre de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8

MADRID

SENTENCIA: 00499/2012

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8

MADRID

SENTENCIA: 00499/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 8 ª

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 0006574 /2011

RECURSO DE APELACION 597 /2011

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1740 /2009

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INSTANCIA N. 5 de FUENLABRADA

De: Carlos Ramón , Filomena , Juan Miguel , Loreto , Ofelia , Anibal , Sofía , Bruno , María Consuelo , Ascension , Edemiro , Covadonga , Felipe , Fermina , Horacio , Lorenza , Lázaro , Narciso , Petra , Roman , Teresa , Vicente , Adoracion , Luis Manuel , Brigida , Pedro Miguel , Anselmo , Encarna , Candido , Isabel , Eduardo , Mónica , Francisco , Santiaga , Isidoro , María Teresa , Manuel , Begoña , Rafael , Elvira , Victoriano , Juana , Luis Carlos , Noelia , ESTRUCTURAS Y CONSTRUCCIONES ATENEA, S.L.

Procurador: ROCIO MARTÍN ECHAGÜE

Contra: ASESORIA INMOBILIARIA LEGANÉS S.L., LIMPIEZAS GOMPY S.L.

Procurador: FERNANDO JURADO RECHE

Ponente : ILMA. SRA. Dª MARÍA VICTORIA SALCEDO RUÍZ

SENTENCIA Nº 499/12

Magistrados:

ILMO. SR. D. JESÚS GAVILÁN LÓPEZ

ILMA. SRA. Dª CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ

ILMA. SRA. Dª MARÍA VICTORIA SALCEDO RUÍZ

En Madrid, a diecisiete de septiembre de dos mil doce. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario, número 1740/09 procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Fuenlabrada, seguidos entre partes, de una, como demandantes- apelantes, D. Carlos Ramón , Dª Filomena , D. Juan Miguel , Dª Loreto , Dª Ofelia , D. Anibal , Dª Sofía , D. Bruno , Dª María Consuelo , Dª Ascension , D. Edemiro , Dª Covadonga , D. Felipe , Dª Fermina , D. Horacio , Dª Lorenza , D. Lázaro , D. Narciso , Dª Petra , D. Roman , Dª Teresa , D. Vicente , Dª Adoracion , D. Luis Manuel , Dª Brigida , D. Pedro Miguel , D. Anselmo , Dª Encarna , D. Candido , Dª Isabel , D. Eduardo , Dª Mónica , Francisco , Dª Santiaga , D. Isidoro , Dª María Teresa , D. Manuel , Dª Begoña , D. Rafael , Dª Elvira , D. Victoriano , Dª Juana , D. Luis Carlos , Dª Noelia , ESTRUCTURAS Y CONSTRUCCIONES ATENEA, S.L., todos ellos representados por la Procuradora Dª ROCIO MARTÍN ECHAGÜE, de otra, como demandada-apelada, la entidad ASESORÍA INMOBILIARIA LEGANÉS, S.L., representada por el Procurador D. FERNANDO JURADO RECHE, y de otra, como demandante-apelada, la entidad LIMPIEZAS GOMPY, S. L., sin representación procesal.

VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª MARÍA VICTORIA SALCEDO RUÍZ.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Fuenlabrada, en fecha 27 de abril de 2011, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:

"PROCEDE DESESTIMAR LA DEMANDA FORMULADA POR EL PROCURADOR SR. DIAZ ALFONSO EN NOMBRE DE Carlos Ramón , Filomena , Juan Miguel , Loreto , Ofelia , Anibal , Sofía , Bruno , María Consuelo , Ascension , Edemiro , Covadonga , Felipe , Fermina , Horacio , Lorenza , Lázaro , Narciso , Petra , Roman , Teresa , Vicente , Adoracion , Luis Manuel , Brigida , LIMPIEZAS GOMPY S.L., Pedro Miguel , Anselmo , Encarna , Candido , Isabel , Eduardo , Mónica , Francisco , Santiaga , Isidoro , María Teresa , Manuel , Begoña , Rafael , Elvira , Benjamín , Victoriano , Juana , Luis Carlos , Noelia Y ESTRUCTURAS CONSTRUCCIONES ATENEA SL CONTRA ASESORIA INMOBILIARIA LEGANES SL.

LAS COSTAS SE IMPONEN A LA PARTE DEMANDANTE."

SEGUNDO .- Contra la anterior resolución se interpuso conjuntamente recurso de apelación por todos los demandantes excepto LIMPIEZAS GOMPY S.L., que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO .- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución del presente recurso, quedó en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 13 de septiembre de 2012.

CUARTO .- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada en fecha 27 de abril de 2011 en los autos de Juicio Ordinario seguidos, bajo el nº 1.740/09, ante el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Fuenlabrada, en nombre y representación de D. Carlos Ramón y otras cuarenta y cinco personas (inicialmente lo fueron ocho más), contra la entidad ASESORÍA INMOBILIARIA LEGANÉS, S. L., en la que se desestima la demanda instada y se imponen las costas a la parte actora.

La pretensión que se formula es la de obtener la declaración de nulidad de veintisiete contratos de reserva de plaza de garaje del "Aparcamiento calle Grecia-Fuenlabrada-Madrid", que se suscribieron por los demandantes en los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2007 y enero de 2008, y la condena de la demandada a devolver a los demandantes la cantidad entregada por ellos al suscribir cada uno de los referidos contratos, que asciende a un total de 93.960 euros (3.480 euros por cada uno de los veintisiete contratos suscritos), intereses desde la reclamación judicial y costas. Esta es la pretensión definitivamente formulada, después de que en el transcurso del procedimiento desistieran ocho de los demandantes iniciales. Dos fueron las razones expuestas en la demanda como fundamento de tal solicitud; una de ellas, la de la inexistencia de plazo alguno en el contrato, previsto para la entrega de la plaza o para la formalización del contrato de compraventa y, otra, la inexistencia de aval bancario que garantice la totalidad de las cantidades entregadas a cuenta.

La parte demandada, por su parte, se opuso a la pretensión formulada contra ella, invocando, en síntesis, que la fijación de plazo, en los contratos suscritos por los reclamantes y objeto de la litis, se hacía imposible, como consecuencia de no saberse, en el momento en que los mismos fueron firmados, cuando podrían iniciarse las obras, dado que se estaban gestionando las licencias oportunas en el Ayuntamiento de Fuenlabrada; refiere las fechas en las que obtuvo la Licencia de Obra Mayor, la Licencia de Vallado y la Licencia de Obra Mayor para la urbanización y acabado superficial del aparcamiento y señala que las obras se iniciaron en el verano de 2008, siendo, además, la finca de su propiedad y alude a las relaciones y conversaciones mantenidas con los reclamantes, a través del despacho de Abogados elegido por los mismos, deduciéndose, a su entender, de la documentación aportada, que lo que pretendían era dilatar la firma de los contratos de compraventa, a fin de imputar a la promotora la causa o razón de no proceder a su firma; en cuanto a la invocada falta de aval bancario que garantice las cantidades entregadas hasta la terminación de las plazas de aparcamiento, señala la parte que dicha falta de aval no constituye un incumplimiento esencial que faculte al comprador a instar la nulidad ni la resolución contractual, así como que las cantidades entregadas en el contrato de reserva lo fueron en concepto de señal o arras penitenciales, por lo que ninguna de las partes consideró necesario garantizar las mismas.

SEGUNDO .- La sentencia, que se recurre por todos los reclamantes, excepto por la entidad LIMPIEZAS GOMPY, S. L., considera que efectivamente la cláusula segunda de los contratos contraviene el artículo 85 del Real Decreto Legislativo 1/2007 , por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, como consecuencia de no incluirse en la misma plazo alguno de entrega, pero concluye señalando que la consecuencia de ello en modo alguno puede ser la nulidad pretendida sino la de integrar el contrato con base en el artículo 1.128 del Código Civil , como previene el artículo 83 del texto legal antes citado , considerando, en definitiva, que lo que hubiera procedido es solicitar la fijación de un plazo para el cumplimiento del contrato; en cuanto al incumplimiento que se imputa a la vendedora respecto a la garantía de las cantidades entregadas a cuenta y además de referirse al objeto sobre el que recae el contrato -plazas de aparcamiento que no viviendas- considera que ello puede tener determinadas consecuencias (la prevista en el artículo 1.124 del Código Civil o las propiamente derivadas del pacto de arras), pero nunca la declaración de nulidad que se insta.

Los motivos del recurso que se esgrimen son dos:

Error en la valoración de la prueba.

Infracción de normas sustantivas y de la jurisprudencia aplicable.

TERCERO .- Debe tenerse en cuenta, antes de resolver las cuestiones suscitadas en el recurso y que lo serán de forma conjunta, que los demandantes pretenden la nulidad de los contratos objeto de la litis y la consiguiente devolución de lo pagado por cada uno de ellos a la firma de los contratos, pese a que el ataque que contra éstos formulan lo es a una única estipulación, concretamente la segunda, por el hecho de no fijarse plazo alguno para la formalización del contrato de compraventa ni para la entrega de los aparcamientos; nulidad que basan también en el incumplimiento de una obligación, la de asegurar las cantidades entregadas, que ni siquiera se recoge en los contratos.

Sentado lo anterior, debe decirse que discrepan los recurrentes de las conclusiones expuestas en la sentencia combatida, incidiendo en lo expuesto en la instancia y añadiendo, ahora, que el contrato les fue impuesto por la constructora, sin posibilidad de negociación y que su consentimiento está viciado; vicio que basan en el engaño que dicen haber sufrido en cuanto a la fecha en que debieron iniciarse las obras (marzo de 2008) y que luego ha resultado no ser cierta.

Como decimos, es en el escrito de formalización del recurso cuando la parte demandante hace alegaciones que antes no hizo; en su escrito de demanda no invocó la existencia error alguno en el consentimiento de los firmantes de los contratos de reserva de las plazas de aparcamiento y tampoco atacó los contratos porque no hubieran tenido las personas que los suscribieron la posibilidad de negociar alguna de sus cláusulas; es por ello que a la parte le está vedada la posibilidad de invocar que la Juzgadora "a quo" no ha tenido en cuenta tales circunstancia al resolver sobre la declaración de nulidad formulada. Tampoco en esta alzada puede entrarse a cuestionar la existencia de vicio de consentimiento alguno, habida cuenta de lo dispuesto en el artículo 456 de la Ley Procesal Civil que ciñe el ámbito y los efectos del recurso de apelación a la revisión de las actuaciones llevadas a cabo por el tribunal de primera instancia "con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el mismo".

Es cierto que todos los contratos cuya nulidad se interesa, son idénticos (excepción hecha de los nombres de los contratantes adquirentes, la plaza de garaje que se reserva y el precio de ésta), pero no es menos cierto que es reiterada la jurisprudencia que mantiene que la contratación por adhesión no es, por sí misma, una fuente automática de nulidades; es preciso que se justifique, para poder atribuir a la estipulación o estipulaciones controvertidas el carácter de abusivas y, por tanto, de nulas, que contrarían los "principios de buena fe y justo equilibrio de las contraprestaciones" , por ejemplo tal es el caso de aquellas que "perjudiquen de manera desproporcionada o no equitativa al consumidor, o comporten en el contrato una posición de desequilibrio entre los derechos y las obligaciones de las partes en perjuicio de los consumidores". En este sentido se pronuncia el artículo 10.c).3º de la Ley 26/1984, de 19 de julio , General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aplicable en el presente caso a todos los contratos que se celebraron antes del 1 de diciembre de 1997, y los artículos 80.1.c ) y 87 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias , para los que se celebraron a partir de entonces.

CUARTO .- En el caso que nos ocupa, en la cláusula segunda de los contratos y después de señalar el importe que se entrega en concepto de reserva de la plaza de garaje a la que cada uno de ellos se refiere, se establece "La cantidad será deducida del precio total de la plaza, el día que se realice la firma del contrato de compraventa, que se realizará al inicio de las obras" ; la Juzgadora de instancia considera que tal cláusula puede ser incluida en el artículo 85 del Real Decreto Legislativo 1/2007 antes citado, que establece que "Las cláusulas que vinculen cualquier aspecto del contrato a la voluntad del empresario serán abusivas y, en todo caso, las siguientes: 1. Las cláusulas que reserven al empresario que contrata con el consumidor y usuario un plazo excesivamente largo o insuficientemente determinado para aceptar o rechazar una oferta contractual o satisfacer la prestación debida..." (para los contratos anteriores al 1 de diciembre de 2007, así lo dispone la Disposición Adicional I 1ª del Ley 26/1984 ), pero concluye señalando que ello no justifica la declaración de nulidad interesada, siempre que se pueda integrar la parte afectada por la nulidad por lo dispuesto en el artículo 1.258 del Código Civil y el principio de la buena fe objetiva, como dispone el artículo 83 del texto legal de 2007 (y el artículo 10 bis 2 del texto de 1.984).

No ve la Sala error alguno en la citada conclusión, cuando, pese a no decirse en la demanda, se ha puesto de manifiesto en el acto del juicio y no sólo por los testigos que compraron plazas de garaje en el aparcamiento construido por la demandada sino también por los dos demandantes que declararon, D. Carlos Ramón y D. Anibal , que la constructora les dijo que las obras se empezarían en marzo de 2008. No hubo, por tanto, concesión alguna por parte de los firmantes para que quien les iba a reservar la plaza de garaje, actuara a su antojo, pudiendo comenzar las obras en un tiempo indefinido ni se preveía éste como indeterminado. La no plasmación en el documento, de la fecha de inicio de las obras y, por tanto, de la fecha en que debía procederse a la suscripción del contrato de compraventa y también la de entrega de las plazas, no tuvo otra razón de ser que la imposibilidad, en ese momento, de concretar tales extremos, nunca la de hacer concesiones al empresario en perjuicio de los consumidores. Es cierto que en el contrato de reserva, como dicen los apelantes, no se hace depender el inicio de las obras de la obtención de las oportunas licencias, pero ello debe extraerse del contenido de lo dispuesto en el artículo 1.258 del Código Civil que dice " Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley". La obligaciones contraídas por la constructora pasaban indudablemente por la construcción del aparcamiento (se preveía la firma de los contratos de compraventa al inicio de las obras) y para ello era necesario obtener las licencias y permisos necesarios, cuya fecha de obtención es imposible concretar a priori; aunque consta en autos que la demandada cumplió todos los pasos para conseguir esas autorizaciones. Así, solicitó la Licencia de Obra Mayor y la de Actividad, el ocho de noviembre de 2007, cuando todavía algunos de los contratos objeto de la litis no se habían siquiera suscrito; le fue concedida la citada Licencia de Obra el 25 de abril de 2008, con la obligación de ejecutar la obra en catorce meses y debiendo solicitar la Licencia de Vallado, que obtuvo el 13 de junio de 2008, obteniendo también la Licencia de Obra Mayor para la urbanización y acabado superficial del aparcamiento el 18 de julio de 2008 (documentos I a V de la contestación).

No parece que la parte reclamante esté habilitada para solicitar la nulidad que pretende, pues la estipulación que discute no consta fuera dispuesta en beneficio de la contraparte y en perjuicio de los firmantes, en cuanto consumidores; parece, pues, que la no fijación del plazo en el contrato (aunque manifestado de forma verbal, sin duda aproximada) venía impuesta por la imposibilidad de conocer la fecha en la que se concederían las autorizaciones pertinentes para el comienzo de las obras; debiendo señalar, además, que para los contratantes, ahora demandantes-recurrentes, no debió ser un requisito esencial, lo que se deduce de que hasta la fecha de la interposición de la demanda no han cuestionado la validez de la citada estipulación. De la documentación por ellos aportada con el escrito de demanda, tanto quejas a organismos oficiales (Ayuntamiento de Fuenlabrada, Consejería de Economía y Hacienda de la Comunidad de Madrid) como comunicaciones remitidas a la ahora demandada-apelada, se desprende que éstas han ido dirigidas o bien a obtener la formalización de los contratos de compraventa o bien a obtener la resolución de los mismos y la devolución de lo entregado, nunca la nulidad de los mismos.

QUINTO .- No cabe duda que con la pretensión de nulidad de la totalidad del contrato (de todos ellos) pretenden los demandantes-recurrentes desvincularse de lo pactado en la estipulación tercera, en la que se prevé la facultad de desistimiento de la reserva, y que también tachan de no equitativa y productora de desequilibrio entre las partes contratantes, cuando lo cierto es que en la misma no sólo se prevé que, en caso de desistimiento del que pretende adquirir la plaza de garaje, éste "perderá la cantidad entregada en concepto de señal" sino que dispone que si el desistimiento lo es a instancia de la vendedora, ésta "deberá devolver por duplicado la suma satisfecha en concepto de arras" . Se ajusta esta estipulación a lo previsto en el artículo 1.454 del Código Civil , para las arras penitenciales, por lo que ningún desequilibrio puede verse en ella.

No cabe duda que las obras no se iniciaron en la fecha en que, verbalmente, se comunicó a los adquirentes de las plazas que lo harían, tampoco ofrece duda el hecho de que distintos firmantes de otros tantos contratos de reserva suscribieron con la demandada los oportunos contratos de compraventa durante los meses de marzo y abril de 2009, ni que el aparcamiento ha concluido en fecha 5 de mayo de 2010, según el Certificado Final de Obra (folio 941 de las actuaciones) y ha obtenido la Licencia de Primera Ocupación, en fecha 18 de junio de 2010 (folio 942 de las actuaciones), a partir de cuyo momento se han otorgado las correspondientes escrituras públicas de compraventa. Todos estos datos en nada afectan a la cuestión que se ventila en la presente litis, en la que como queda dicho sólo se pretende la nulidad de un contrato, que no debe ser acordada, por cuanto, como mantiene la Juzgadora de instancia, la cláusula controvertida debe ser integrada en la forma prevista en la Ley y si la parte entiende que la contraria no ha cumplido los términos pactados lo único que puede instar es la resolución pero no la nulidad de lo convenido.

Aluden los recurrentes a la actitud de la demandada en torno a la suscripción del contrato de compraventa, para lo que dicen fueron citados en abril de 2009, señalando que impidió que éste fuera consensuado, que previamente debían pagar una cantidad de dinero y sin poder verificar la entrega de aval que garantizara las cantidades entregadas a cuenta del precio, pero es lo cierto que ninguno de estos argumentos justifican la pretensión que se formula, que, como ha quedado dicho, no es otra que la de la nulidad contractual de unos documentos fechados tiempo atrás.

En definitiva, no procede sino rechazar el recurso y confirmar de la sentencia de instancia.

SEXTO .- Desestimado el recurso de apelación, las costas de esta alzada se imponen a la parte demandante-apelante, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398, en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto en nombre y representación de D. Carlos Ramón , Dª Filomena , D. Juan Miguel , Dª Loreto , Dª Ofelia , D. Anibal , Dª Sofía , D. Bruno , Dª María Consuelo , Dª Ascension , D. Edemiro , Dª Covadonga , D. Felipe , Dª Fermina , D. Horacio , Dª Lorenza , D. Lázaro , D. Narciso , Dª Petra , D. Roman , Dª Teresa , D. Vicente , Dª Adoracion , D. Luis Manuel , Dª Brigida , D. Pedro Miguel , D. Anselmo , Dª Encarna , D. Candido , Dª Isabel , D. Eduardo , Dª Mónica , Francisco , Dª Santiaga , D. Isidoro , Dª María Teresa , D. Manuel , Dª Begoña , D. Rafael , Dª Elvira , D. Victoriano , Dª Juana , D. Luis Carlos , Dª Noelia Y ESTRUCTURAS Y CONSTRUCCIONES ATENEA, S.L., contra la sentencia dictada, en fecha 27 de abril de 2011, por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Fuenlabrada , en los autos de Juicio Ordinario nº 1.740/09 seguidos a instancia de los antes citados contra ASESORÍA INMOBILIARIA LEGANÉS, S. L., DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , póngase en conocimiento de las partes que contra esta resolución no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por los Magistrados que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a