Sentencia Civil Nº 5/2011, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 556/2010 de 12 de Enero de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00005/2011

RECURSO Nº 556/2010

S E N T E N C I A Nº 5

ILMOS SRS.

PRESIDENTE:

D. Carlos Gómez Martínez.

MAGISTRADOS:

D. Guillermo Rosselló Llaneras.

Dña. Catalina María Moragues Vidal.

Palma de Mallorca, a doce de enero de dos mil once.

VISTOS por la Sección 3ª de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos, juicio ordinario,

seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Palma, bajo el nº 1.260/08, Rollo de Sala nº 556/10, entre partes, de una como demandada - apelante

doña Araceli , representada por la procuradora doña Sara Truyols Alvarez-Novoa, y de otra, como actora -

apelada don Dimas y doña Lucía , representada por la procuradora doña Nancy Ruys Van Noolen ,

asistidas ambas de sus respectivos letrados don Ricardo González Zayas y don Pedro A. Coll Pons.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. Magistrado D. Guillermo Rosselló Llaneras.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrada Jueza del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Palma, en fecha 7 de junio de 2010, se dictó sentencia, cuyo fallo dice: "Estimar totalmente la demanda interpuesta pro D. Dimas y Dª Lucía , representados por la Procuradora Dª Nancy Ruys Van Noolen, contra Dª Beatriz , sucedida procesalmente por fallecimiento por su hija Dª Araceli , representada por la Procuradora Dª Sara Truyols Alvarez-Novoa:. A) Declarando: 1.- La nulidad de la escritura pública de compraventa de la finca NUM000 , inscrita en el Registro de la Propiedad nº 2 de Inca, al Tomo NUM001 , Libro NUM002 de Alaró, folio NUM003 , otorgada por la demandada a favor de los demandantes el día 16 de abril de 2007 ante el Notario de Palma de Mallorca D. José Felix Steegmann y López Dóriga al nº 642 de su protocolo.- 2.- La obligación de la demandada de restituir y devolver el importe total del precio de la compraventa, simultáneamente con la restitución del inmueble por parte de los demandantes en el mismo estado de cargas al tiempo del otorgamiento de la escritura de compraventa, así como la obligación de indemnizar a los demandantes por todos los gastos e impuestos soportados a consecuencia de la misma.- B) Decretando: 3.- La cancelación en el Registro de la Propiedad nº 2 de Inca de la inscripción de la escritura de compraventa referida.- C) Condenando a la demandada a estar y pasar por la anterior d3eclaración y concretamente.- 1º) A la devolución del precio abonado por la compraventa, fijado en la cantidad de ciento setenta y cinco mil euros (175.000.- euros).- 2º) Al pago de la cantidad de dieciséis mil ochocientos ochenta y un euros con treinta y tres céntimos de euro (16.881,33 euros) por los gastos e impuestos derivados de la transmisión efectuada.- 3º) Al pago de los intereses legales de las anteriores sumas desde la feb a del requerimiento notarial efectuado a la demandada el día 18 de junio de 2008 hasta su total pago.- 4º) al pago de las costas procesales.".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandada, que fue admitido, y seguido el procedimiento por sus trámites, se señaló para deliberación, votación y fallo 12 de enero del presente año, quedando el presente recurso concluso para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen

PRIMERO.- El recurso interpuesto por la actual demandada, hija y heredera de la vendedora de la finca urbana descrita como "porción de terreno solar, procedente de la finca llamada DIRECCION000 , en el término de Alaró, señalado con el número ocho en plano de parcelación", finca registral número NUM000 y referencia catastral NUM004 , mediante escritura pública de fecha 16 de abril de 2007 otorgado a favor de los actores, contra la sentencia que declara la nulidad de la antedicha escritura pública de compraventa por error en el consentimiento de los compradores y la obligación de la demandada de restituir y devolver el importe total del precio de la compraventa (175.000.- euros), simultáneamente con la restitución del inmueble por parte de los demandantes en el mismo estado de cargas al tiempo del otorgamiento de la escritura, así como la obligación de indemnizar a los demandantes por todos los gastos e impuestos soportados a consecuencia de la misma (16.881,33 euros), condenando a la demandada al pago de las indicadas cantidades con sus intereses legales desde la fecha del requerimiento notarial efectuado el día 18 de junio de 2008 hasta su total pago y de las costas procesales, plantea en la presente alzada las siguientes cuestiones: a) si la juzgadora de instancia ha incurrido en error en la valoración de la prueba que correctamente valorada excluye que la recurrente tuviera conocimiento alguno del cambio de calificación urbanística de la finca transmitida y menos que participase en una confabulación con los demás intervinientes en la transmisión para lucrarse; b) si infringe por aplicación indebida el artículo 1.266 del Código Civil y doctrina jurisprudencial que lo ha venido interpretando al precisar el error invalidante ser inexcusable, cualidad que no concurrió en el caso en que los compradores fueron asesorados por una entidad experta en valoraciones antes de proceder a la compra del solar; c) si cabría la rescisión del contrato por aplicación del artículo 45 del T.R. de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992 ; d) subsidiariamente, si procede abonar los impuestos derivados de la transmisión e imponer las cotas a la parte demandada al existir dudas de hecho y de derecho.

SEGUNDO.- Para la adecuada resolución de los dos primeros motivos de impugnación se debe partir de los hechos que aparecen probados que son los siguientes:

* Los actores, pareja de hecho residentes en la villa de Alaró ocupando una vivienda en régimen de alquiler, tuvieron conocimiento por medio de una empleada de la agencia inmobiliaria "Arko Casa" residente en la indicada localidad de la existencia de un solar en venta, sito en la calle "Son Duran" de la misma y de una superficie de 217 m2, con posibilidad de construcción de un edificio de dos plantas con una vivienda en cada planta, por el que su propietaria e inicial demandada doña Beatriz , residente en Madrid, pedía la cantidad de 273.000.- euros.

* Interesados los demandantes en la adquisición del solar para proceder a la construcción de su vivienda, tras varias negociaciones con la propietaria a través de la inmobiliaria encargada de la venta, llegaron a un acuerdo sobre la compraventa del solar urbano por el precio de 175.000,- euros, negociando los compradores la financiación de la compra con el Banco Español de Crédito, S. A., el cual encargó la valoración del inmueble a la entidad "Euroval" que lo tasó en fecha 22 de marzo de 2007 como terreno urbano, con todos los servicios y equipamientos a pie de calle y edificabilidad en zona intensiva entre medianeras necesitado sólo de licencia de obras, en la cantidad de 183.369,60 euros.

* Mediante escritura pública de compraventa de fecha 16 de abril de 2007, otorgada por doña Araceli , actual demandada como sucesora de la vendedora, en nombre y representación de la propietaria, y los actores don Dimas y doña Lucía , éstos adquirieron la finca descrita como porción de terreno solar, procedente de la finca llamada DIRECCION000 , en el término de Alaró, de una superficie aproximada de 217 m2, referencia catastral urbana según recibo aportado por la vendedora, por el precio de 175.000,- euros abonados mediante cheque bancario emitido por el Banesto, siendo inscrita en el Registro de la Propiedad número dos de Inca.

* Dicho solar fue desclasificado en la revisión del planteamiento urbanístico de Alaró llevada a cabo en el año 2003, pasando a ser suelo rústico con la calificación de Area Natural de Especial Interés (ANEI), sin posibilidad de edificación alguna, sin constancia que la vendedora tuviera conocimiento del cambio urbanístico al seguir abonando el impuesto sobre bienes inmuebles como urbana (IBI) y tener su residencia en Madrid, sin notificación personal de la desclasificación ni haber efectuado alegaciones, al igual que su apoderada que otorgó la escritura pública.

* El valor actual del terreno rústico adquirido como urbano es el de 1.215,- euros, según tasación efectuada por Ibertasa de fecha 25 de septiembre de 2008.

TERCERO.- Sentados los anteriores hechos probados cierto es, como mantiene la recurrente, que no se acredita que la vendedora ni su apoderada tuvieran conocimiento del cambio urbanístico del solar mediante su desclasificación en el año 2003, ni menos que hubieran participado en una confabulación con los demás intervinientes para enriquecerse con la venta de un terreno rústico como urbano edificable que, como mera posibilidad, apunta la sentencia de la instancia y al propio tiempo descarta, para concluir que existió error en el consentimiento de los compradores causante de la nulidad que declara, puesto que no puede olvidarse que la nulidad interesada en la demanda se fundamenta en el error de los compradores demandantes y no en el dolo de la vendedora del solar como vicio invalidante del consentimiento al haber dejado de advertir a los compradores de la existencia del cambio urbanístico del inmueble (art.1.269 CC ), por lo que el primer motivo de impugnación carece de todo fundamento al encaminarse a destruir la existencia de dolo grave determinante de la nulidad -anulabilidad- del contrato con arreglo a los artículos 1.265, 1.269 y 1.270 del Código Civil .

También es cierto que la jurisprudencia tiene reiteradamente declarado que para que un error pueda invalidar el consentimiento, es preciso que el mismo no sea imputable a quien lo padece, y tal cosa sucede cuando quien lo invoca podría haberlo eliminado empleando un diligencia normal adecuada a las circunstancias, es decir, una diligencia media teniendo en cuenta la condición de las personas, pues de acuerdo con los postulados de la buena fe el requisito de la excusabilidad tiene por función básica impedir que el ordenamiento proteja a quien no merece dicha protección por su conducta negligente - SS.T.S. de 24 de enero de 2003 y 17 de febrero de 2005 , por todas-.

Pues bien, en el caso que nos ocupa la calificación del error esencial como excusable constituye el objeto de fondo del recurso al reprochar la recurrente a la sentencia apelada la errónea apreciación de dicho requisito por cuanto, a su entender, a la fecha del contrato los compradores sabían el objeto que adquirían y el precio que debían abonar, y su equivocado conocimiento dimanaba del informe emitido por la entidad Euroval que lo tasó como urbano y de no haber realizado ninguna comprobación personal en el Ayuntamiento, y de ahí que el error sufrido debe calificarse de inexcusable.

La argumentación del motivo no se comparte por cuanto siendo cierto que estaba al alcance de los compradores comprobar la calificación urbanística del inmueble antes de la firma de la escritura de compraventa, no lo es menos que prestaron su consentimiento con la seguridad de adquirir un solar edificable para construir su vivienda que se desprendía de la oferta de la vendedora a través de una agencia inmobiliaria mediante su agente residente en la población de Alaró, avalada por la valoración realizada por encargo de la entidad financiadora de la operación que también lo consideró terreno urbano edificable y, finalmente, por la propia descripción del inmueble en la escritura de compraventa como solar y a la que la vendedora acompañó el último recibo del IBI como finca catastral urbana sin hacer constar, por ignorarlo, su descalificación, por lo que no cabe atribuir a los compradores negligencia por no haber extremado su diligencia acudiendo antes de firmar a consultar en el Ayuntamiento a fin de asegurarse de la condición de urbana de la finca objeto de la compraventa y por la que abonaron la importante cantidad de 175.000,- euros, como acertadamente lo razona la sentencia de la instancia, al haber actuado con la diligencia propia de una persona media que ante tales circunstancias prestó erróneamente su consentimiento por la confianza que le inspiraba la conducta de los intervinientes en la preparación y consumación del contrato.

La ya lejana Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de septiembre de 1996 , resolviendo un caso de compraventa de un inmueble descrito como "parcela solar" en que se declaró la nulidad por error en el consentimiento, dice que "Adquirido el terreno objeto de la compraventa con la finalidad de la construcción o edificación inmediata en el mismo de una nave industrial y habiendo resultado la imposibilidad de alcanzar ese fin propuesto por no reunir el inmueble la condición urbanística de solar que el vendedor le había dado tanto en la escritura pública como en los tratos anteriores habidos entre las partes, durante los que el vendedor llevó al ánimo de los demandantes la creencia en la posibilidad inmediata de destinar el terreno a fines industriales llegando a comprometerse a hacer las casetas para las tomas de agua y luz necesarias para la futura construcción, compromiso que cumplió si bien contraviniendo las ordenanzas municipales que prohibían tal actuación, es correcta la apreciación por la Sala a quo de la existencia de un error vicio invalidante del consentimiento prestado por los recurridos al recaer sobre las condiciones esenciales de la cosa vendida, como es la de su calificación urbanística determinante de su aprovechamiento en uno u otro sentido, habiendo sido inducido tal error por la conducta del vendedor que no es necesario que sea constitutiva de dolo o culpa para que sea tenida en cuenta a estos efectos y que, en el presente caso, determina el carácter excusable del error padecido. No ha sido conculcado por la sentencia recurrida el art. 1266 CC que se invoca en el motivo por lo que éste ha de ser desestimado al igual que ha de serlo el séptimo y último en que se alega infracción de la doctrina jurisprudencial sobre el consentimiento y la causa en los contratos; el motivo contradice el resultado probatorio alcanzado por el Juzgador de instancia en cuanto que los vendedores recurrentes conocían los motivos o la finalidad para la cual eran adquiridos los terrenos siendo indudable la transcendencia jurídica de esa motivación determinante de la prestación del consentimiento que, aunque no pueda confundirse con la causa del contrato, tiene la entidad suficiente, en caso de que resulte frustrada, para viciar el consentimiento prestado". Y la más reciente de 17 de julio de 2006 reitera que "El carácter esencial del error apreciado se deriva del hecho de que el mismo recae sobre la calificación urbanística de la finca objeto de la compraventa, y, en consecuencia, sobre su grado de edificabilidad, con la subsiguiente incidencia en su valor económico... error excusable por parte de la vendedora pues, dadas las circunstancias expuestas, no puede afirmarse con rotundidad que con el empleo de una diligencia media hubiera podido conocer con certeza la recalificación urbanística de la finca objeto de la compraventa con anterioridad a la celebración de ésta".

En cualquier caso, de existir duda sobre la excusabilidad del error invocado para solicitar la nulidad del contrato siempre se daría la resolución del mismo interesada con carácter alternativo y con los mismos efectos en aplicación de la doctrina del aliud pro alio , al entregarse cosa distinta de la que había sido objeto del contrato con plena insatisfacción del comprador al frustrar sus expectativas económicas, al obligarse la vendedora a transmitir una "parcela solar" urbana y, como tal edificable, cuando en realidad la misma era rústica y sin posibilidad de construcción de la vivienda que había motivado su adquisición por los compradores y por la que abonaron un precio acorde con su calificación de finca urbana edificable. Se desestiman los motivos.

CUARTO.- Rechazados los motivos esenciales de impugnación el referente a la inaplicabilidad de la legislación del suelo para instar la rescisión del contrato deviene inane, restando tan solo resolver los alegados de forma subsidiaria referentes a la indemnización y pago de costas.

Alega la recurrente brevemente que no le corresponde abonar los impuestos derivados de la transmisión al poder los actores solicitar su devolución por pago indebido, motivo que debe ser rechazado por ser cuestión nueva no planteada en la instancia en la que alegó que la compraventa se había realizado de buena fe y los pagos realizados por los compradores lo fueron en razón al error por ellos cometidos y no por dolo de la vendedora, olvidando el contenido de los artículos 1.303 y 1.124 del Código Civil en el que se fundamenta dicha pretensión.

La misma suerte adversa debe correr el otro motivo ya que no cita la jurisprudencia recaída en casos similares para apreciar que el caso era jurídicamente dudoso, mientras que la apreciación de si en un caso concreto concurren las "serias dudas de hecho", debe basarse en las siguientes premisas que no se dan en el caso: 1ª.- La interpretación de lo que deba entenderse por "serias dudas de hecho" ha de ser siempre restrictiva por tratarse de una excepción. 2ª.- El carácter dudoso de los elementos fácticos del pleito ha de venir determinado por las dificultades probatorias sobre la existencia de los hechos constitutivos o impeditivos de la pretensión. Lo fáctico resulta dudoso cuanto en la fijación de los hechos controvertidos alegados por una y otra parte haya resultado especialmente compleja pudiéndose calificar la labor de apreciación de las pruebas como verdaderamente difícil e intensa. El proceso se revela como imprescindible puesto que sin él hubiese sido imposible establecer los hechos relevantes para la resolución del litigio.

Por todo lo expuesto procede desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia apelada.

QUINTO.- Que con respecto a las costas y de acuerdo con lo previsto en el artículo 398 de la L.E.C . procede imponer las de esta alzada a la parte apelante, al ser desestimado íntegramente el recuso.

Fallo

1) QUE DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el RECURSO DE APELACION interpuesto por la procuradora doña Sara Truyols Alvarez-Novoa, en nombre y representación de doña Araceli , contra la sentencia de fecha 7 de junio de 2010, dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Jueza del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Palma, en los autos juicio ordinario, de los que trae causa el presente Rollo, y, en consecuencia, DEBEMOS CONFIRMARLA y la CONFIRMAMOS en todos sus extremos.

2) Se imponen las costas de esta alzada a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevar certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada que ha sido en audiencia pública la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado D. Guillermo Rosselló Llaneras; Ponente que ha sido en este trámite, en el mismo día de su fecha, de lo que certifico.