Sentencia Civil Nº 5/2011, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 1, Rec 807/2010 de 10 de Enero de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

MURCIA

SENTENCIA: 00005/2011

SENTENCIA Nº 5/11

ILMOS SRES

D. Andrés Pacheco Guevara

Dª. Mª Pilar Alonso Saura

D. Cayetano Blasco Ramón

Magistrados

En la Ciudad de Murcia a diez de enero de dos mil once.

Habiendo visto en grado de apelación la Sección Primera de esta Ilustrísima Audiencia Provincial los autos de juicio Ordinario núm. 21/2010, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia núm. trece de Murcia, entre las partes, como actora, y demandada en reconvención, y en esta alzada apelada, Eduardo y Blanca , representados por la Procuradora Srª. Madrid González, y defendidos por el Letrado Sr. Madrid Briones, y como demandada, y demandante en reconvención, y en esta alzada apelante, Promociones Antelación S.L., representada por el Procurador Sr. Hernández Foulquie, y defendida por la Letrada Srª. Rubira Sanmartín, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. Cayetano Blasco Ramón, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO .- El Juzgado de instancia citado, con fecha 29 de junio de 2010, dictó en los autos principales de los que dimana el presente rollo la sentencia cuya parte dispositiva dice así: "FALLO: "Que estimando la demanda formulada por la representación procesal de D. Eduardo y DÑA. Blanca contra PROMOCIONES ANTELACION S.L. debo condenar y condeno a la demandada a abonar a los demandantes la cantidad de DOCE MIL CIEN EUROS (12.100€), más los intereses legales correspondientes a dicha cantidad desde la fecha de interposición de la demanda.

Y desestimando la demanda reconvencional formulada por PROMOCIONES ANTELACION S.L. contra D. Eduardo y DÑA. Blanca debo absolver y absuelvo a los demandados de la pretensión aducida contra ellos.

Se condena a PROMOCIONES ANTELACION S.L. al abono de las costas procesales".

SEGUNDO .- Que contra la anterior sentencia y en tiempo y forma se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandada y a su vez demandante en reconvención, siéndole admitido, y tras los trámites previsto en la L.E. Civil, se remitieron los autos a esta Audiencia, formándose el presente Rollo por la Sección Primera con el núm. 807/2010, designándose Magistrado Ponente por turno y señalándose deliberación y votación para el día diez de enero de 2011.

TERCERO .- En la tramitación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Alega la parte apelante, Promociones Antelación S.L., que la sentencia de instancia incurre en error a la hora de apreciar el documento nº 20 de la demanda reconvencional, que asimismo incurre en error a la hora de interpretar y aplicar el art. 1.124 C.c ., así como la doctrina jurídica sobre renuncia de derechos, tildando de incongruente la sentencia, precisando que no se ha desestimado íntegramente la reconvención al reconocerse la resolución contractual, ni se ha estimado íntegramente la demanda en cuanto que aprecia que el negocio jurídico existente entre las partes era una compraventa y no una opción de compra. Por último, argumenta sobre el valor de los daños y perjuicios que se le ha ocasionado.

SEGUNDO .- Es de señalar que ya no se discute en esta alzada que la naturaleza jurídica de las relaciones mantenidas entre las partes fueron las propias de la compraventa, razón por la que determinado ello, las cantidades entregadas por los actores han de ser examinadas en el ámbito jurídico propio del contrato de compraventa; contrato que fue concluido verbalmente y que, por tanto, adolece de prueba documental a partir de la cual interpretar cuál fue la voluntad de las partes al realizar tales entregas iniciales; ausencia de reflejo por escrito que, desde luego, contraviene el espíritu de lo dispuesto en los artículos 63 y 64 del Texto Refundido 1/2007 de 16 de noviembre sobre Defensa de los Consumidores.

Establecido lo anterior, hemos de precisar que no cabe hablar de que las cantidades entregadas cumplieran la función propia de las arras penitenciales a partir de lo cual considerar su pérdida si se determina un incumplimiento culpable del comprador, pues no se estima acreditado que en dicho sentido se pactara, sino que, muy al contrario, al figurar en las "factura-anticipo" la expresión de que "entrega a cuenta opción de compra", y determinado que el contrato concluido entre las partes, no obstante la expresión referida, es de compraventa, ello se compadece con la entrega de pagos parciales anticipados a cuenta, que es el concepto de lo que se conoce como arras confirmatorias puras, entendiendo la jurisprudencia mayoritaria que entregada una señal en concepto de arras, si no queda claro cual fue la voluntad de las partes, se entenderá que se trata de arras confirmatorias puras, y todo ello partiendo de que tales entregas se consideren como entregadas en concepto de arras, ya que esto tampoco queda debidamente acreditado dada el carácter verbal del contrato. En cualquier caso, es de decir que las arras confirmatorias operan como prueba de señal de la existencia del contrato, pero en caso de incumplimiento, su existencia nada prejuzga sobre la cuantía de la indemnización, ni sobre la acción resolutoria ex art. 1.124 del C.c ., ni sobre la posibilidad de exigir el cumplimiento forzoso, de manera que no cabe atender la pretensión de la apelante esgrimida por vía reconvencional de que se declare su derecho para retener las cantidades entregadas por los compradores, y si bien de la lectura integra de su pretensión parece dar a entender que esa retención no sería automática y como consecuencia de unos daños y perjuicios tasados previamente, ya que lo enmarca en el contexto propio de su derecho a daños y perjuicios al decir que esa retención lo sería "a deducir del importe total a satisfacer", ello pasa por establecer, en primer lugar, quién incumplió aquello a lo que estaba obligado y propició con su conducta culpable la resolución contractual, y, en segundo lugar, que se acrediten los daños y perjuicios en el ámbito de lo dispuesto por el art. 1.124 c.c., correspondiendo la carga de ello, ya que no se estima que nos hallemos ante un supuesto de arras penitenciales, a quien lo alega, esto es, al demandante en reconvención.

Hemos de razonar que ante la falta de un documento escrito, estimamos que, acreditada la existencia de un contrato de compraventa que ligaba a las partes hoy contendientes, la escritura de fecha veintiocho de julio del año 2009 (documento nº 20 de la contestación, folio 100 y s.s.) viene a poner de manifiesto que la vendedora en tales fechas estaba en condiciones de cumplir con su obligación de otorgar escritura pública y, en consecuencia, entregar instrumentalmente la vivienda objeto de venta, sin que se aprecie causa justificada en la compradora para no avenirse a dicho otorgamiento de la escritura, muy al contrario, consta (documentos nº 22 de la contestación, folio 108) que adquirió otro vivienda a un promotor distinto el 26-11-2009, desentendiéndose con ello de la primera, razón por la cual la frustración del buen fin del contrato a ella ha de achacarse, debiendo responder de los daños y perjuicios que se le generaron al vendedor como consecuencia de esto, y sin que quepa acoger la excusa de que la vendedora no avaló las cantidades entregadas, pues una vez que concluida la promoción, la medida de aseguramiento encaminada a avalar su buen fin y en el plazo convenido carece de sentido (art. 2 de la Ley 27 julio 1968 ).

Ciertamente la parte vendedora cuando realiza por vía notarial el requerimiento resolutorio se refiere a retener las cantidades entregadas, y no a una indemnización de daños y perjuicios, si bien cuando solicita retener las cantidades entregadas es claro que las está aplicando a los daños y perjuicios sufridos, si nos atenemos a los términos en que formula su pretensión en la demanda reconvencional y a lo expuesto con anterioridad sobre la naturaleza de las cantidades entregadas a cuenta, y, en cualquier caso, de ello no cabe inferir inequívocamente que renuncie a tales daños y perjuicios o que estos puedan incluso superar a las cantidades entregadas a cuenta, pues ello tiene su amparo en el art. 1.124 C.c .

Entrando a determinar los daños y perjuicios ocasionados como consecuencia de la resolución contractual operada, no procede acoger los 27.011,73€ reclamados como consecuencia de la devaluación económica de la vivienda, pues aun siendo un hecho notorio la crisis que padece el mercado inmobiliario, lo que está exponiendo no es que de hecho la vivienda en cuestión se haya vendido a un tercero por un precio inferior, sino la opinión de que no se podrá vender por el mismo precio que al actor inicial, lo cual no deja de ser una posibilidad sometida a las leyes del mercado y no deja de ser un concepto vago que no puede ser admitido a efectos indemnizatorios como un perjuicio ya producido, y en dicha posibilidad virtual o potencial ha de valorarse la prueba traído en dicho sentido por la hoy apelante (documento nº 39, folio 135, información de la Dirección General de Tributos sobre precio medio en el mercado de bienes inmuebles, y documento 26, folios 122 y s.s., sobre tasación realizada por una mercantil). Es de significar que en el propio escrito de contestación se pone de manifiesto que las partes anduvieron en tratos para rehabilitar el contrato con una rebaja de precio, según dijo la testigo Sr. Jose María , sin que los mismos fructificaran.

No cabe tampoco estimar la reclamación por el coste de mantenimiento de la vivienda, ya que una vez operada la resolución, ello es un gasto inherente al propio inmueble y difícilmente dicho gasto podemos enlazarlo de forma lógica y definida con el incumplimiento causante de la resolución contractual, debiendo predicarse el mismo razonamiento para desestimar lo reclamado por el recibo del IBI.

Respecto a las comisiones e intereses del préstamo a promotor, han de distinguirse los intereses o gastos de financiación ocasionados como consecuencia del préstamo hipotecario pedido por el promotor para construir o edificar, los cuales no son repercutibles al comprador-consumidor (art. 10 nº 11 de la Ley de Defensa del los Consumidores de 19 de julio de 1984 , y art. 89 del Texto Refundido 1/2007 de 16 de noviembre ), de los intereses generados a partir del momento en que se debió subrogar el comprador en el préstamo hipotecario y hasta el momento en que se operó la resolución, pues en dicho momento ya estaba en condiciones de venderla a un tercero, según hizo constar expresamente en el requerimiento resolutorio (documento 20 de la contestación, folio 101 vuelto: queda "a libre disposición de la vendedora la vivienda objeto de compraventa que se resuelve"), si bien no queda acreditado cuales fueron los intereses generados en ese tramo temporal, que son los que hubiera tenido que afrontar el comprador, siendo muy indefinido el documento nº 25 traído con la contestación (folio 121); en cualquier caso, en el suplico la parte reconvincente se refiere a "comisiones e intereses del préstamo promotor".

Suerte distinta ha de correr la reclamación relativa a las reformas solicitadas por los compradores y ascendente a 3.290€, pues es claro que dicha cantidad destinada a mejoras difícilmente es repercutible al nuevo comprador que compra un todo ya ejecutado, estando acreditado que fueron los compradores quienes hicieron los encargos de tales mejoras (documentos 10 a 20 traídos con la oposición), y aunque son presupuestos (documentos 14, 15 y 16), estimamos que no es razonable pensar que las mejoras las introdujo de "motu propio" la promotora con respecto a lo proyectado, aparte de que los testigos Don. Jose María y Alejo , vienen a corroborar la ejecución de tales reformas y que su pago normalmente se hacía a la firma de la escritura, razón por la que no se emitía factura hasta ese momento.

La parte apelante introduce por vía de recurso un parámetro indemnizatorio consistente en que se pague también la parte proporcional de aquellas cantidades distintas del préstamo hipotecario, que estaba obligado a pagar, si bien el documento nº 3 (folio 78) traído con la oposición en que se apoya para tal argumentación, no aparece firmado por parte alguna, y los acuerdos verbales a los que llegaran las partes en dicho sentido no vienen corroborados con algún requerimiento de la vendedora en orden al pago de las cantidades debidas.

Así pues, procede otorgar a la apelante 3.290€ en concepto de daños y perjuicios.

TERCERO.- En cuanto a las costas de la demanda inicial y de la recovencional se declara que dada parte abone las causadas a su instancia y las comunes por mitad, pues ambas demandas son estimadas en parte (art. 394 L.e .c.).

CUARTO.- No procede verificar expresa imposición en cuanto a las costas de esta alzada (art. 398 L.e .c.).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por promociones Antelación S.L., a través de su representación procesal, contra la sentencia dictada en fecha veintinueve de junio del año dos mil diez en el juicio ordinario seguido con el nº 21/2010 ante el Juzgado de 1ª. Instancia nº 13 de Murcia , debemos REVOCAR la misma y dictar otra por la cual, estimando en parte la demanda formulada por la representación procesal de Eduardo y Blanca , debemos condenar y condenamos a la demandada, Promociones Antelación S.L., a que abonen a los actores la cantidad de ocho mil ochocientos diez euros (8.810€), más los intereses correspondientes a dicha cantidad desde la fecha de interposición de la demanda, declarando en cuanto a las costas de instancia que cada parte abone las causadas a su instancia y las comunes por mitad. Y estimando en parte la demanda reconvencional formulada por Promociones Antelación S.L., debo declarar y declaro el derecho de la misma a retener tres mil doscientos euros de las cantidades entregadas por los demandados en reconvención, Eduardo y Blanca , condenándolos a estar y pasar por esa declaración, y absolviéndolos del resto de pedimentos efectuados contra ellos, declarando en cuanto a las costas de la reconvención que cada parte abone las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

No procede verificar expresa imposición en cuanto a las costas de esta alzada.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se extenderán los oportunos testimonios lo pronunciamos, mandamos y firmamos.