Sentencia Civil Nº 5/2014, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5, Rec 457/2013 de 14 de Enero de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

CARTAGENA

SENTENCIA: 00005/2014

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MURCIA

SECCION QUINTA (CARTAGENA)

ROLLO DE APELACION Nº 457/13

JUICIO ORDINARIO Nº 601/11

JUZGADO DE 1ª. INSTANCIA Nº 5 DE SAN JAVIER

SENTENCIA NUM. 5/14

Iltmos. Sres.

D. José Manuel Nicolás Manzanares

Presidente

D. Miguel Ángel Larrosa Amante

D. José Francisco López Pujante

Magistrados

En la ciudad de Cartagena, a 14 de enero de 2014.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia, con sede en Cartagena, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario nº 601/11 -Rollo nº 457/13-, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de San Javier, entre las partes: como actor DIRECCION000 C.B., representado por el/la Procurador/a Dª Mª José Garcerán Martínez y dirigido por el Letrado D. Roberto Dacal Sotelo, y como demandado Comunidad de Propietarios DIRECCION001 , representado por el/la Procurador/a Dª Alicia Ros Hernández y dirigido por el Letrado D. Vicente Pérez Pardo . En esta alzada actúa como apelante DIRECCION000 C.B. y como apelado Comunidad de Propietarios DIRECCION001 . Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Don Miguel Ángel Larrosa Amante, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

Primero: Por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de San Javier en los referidos autos, tramitados con el nº 601/11, se dictó sentencia con fecha 4 de octubre de 2013 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Debo desestimar y desestimo la demanda presentada por la Procuradora María José Garcerán Martínez en nombre y representación de DIRECCION000 C.B. contra Comunidad de Propietarios DIRECCION001 y, en consecuencia, absuelvo a Comunidad de Propietarios DIRECCION001 de los distintos pedimentos de la demanda, con expresa imposición de las costas procesales a la demandante'.

Segundo: Contra dicha sentencia, se preparó recurso de apelación por DIRECCION000 C.B. que, una vez admitido a trámite, interpuso en tiempo y forma, exponiendo por escrito y dentro del plazo que al efecto le fue conferido, la argumentación que le sirve de sustento. Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a Comunidad de Propietarios DIRECCION001 , emplazándolas por diez días para que presentaran escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que les resultara desfavorable, dentro de cuyo término, presentaron escrito de oposición al recurso. Seguidamente, previo emplazamiento de las partes por término de treinta días, fueron remitidos los autos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente rollo de apelación, con el nº 457/13, que ha quedado para sentencia sin celebración de vista, tras señalarse para el día 14 de enero de 2014 su votación y fallo.

Tercero: En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero: Se interpone recurso de apelación por la parte actora contra la sentencia por la que se desestima íntegramente la reclamación por importe de 47.000 € realizada contra la comunidad de propietarios demandada como indemnización de daños y perjuicios derivada del incumplimiento de la demandada del contrato de ejecución de obra concertado entre ambas partes.

Viene a sostener el recurrente que, en contra de lo señalado en la sentencia apelada, concurren todos los elementos jurídicos para considerar la existencia del contrato de obra que se corresponde con el documento nº 8 de la demanda. En tal sentido existe consentimiento, acreditado por las tres firmas de los miembros de la comisión de la comunidad, hecho no negado por la demandada y que no sería preceptivo en el caso de que se tratase de un mero presupuesto como se apunta en la sentencia recurrida. También existe objeto, correspondiendo a las obras a ejecutar, fijándose plazos individualizados de ejecución y otros actos inequívocos de adjudicación de la obra como se acredita por los documentos 9 y 10 de la demanda. Finalmente también existe causa, tal como se prueba por el precio de la obra fijado en el contrato. Entiende igualmente que la comunidad quedó vinculada por la firma de su legal representante al amparo del artículo 13 LPH , de tal manera que la previsión del artículo 14 LPH opera en la esfera interna de la comunidad pero no frente a terceros de buena fe y ello aunque tal firma del presidente se haya realizado excediéndose de sus facultades, siendo por ello indiferente si existe o no acuerdo de la junta de propietarios; no debe olvidarse que la relación se desarrolló de forma preparatoria durante más de un año y el presupuesto aportado como documento nº 5 no deja duda alguna sobre la voluntad de las partes de celebrar el contrato, tal como reconoció igualmente uno de los testigos. Entiende que no era procedente pedir la resolución contractual, tal como señala sentencia apelada, pues el contrato ya había sido resuelto por la apelante a través de los documentos 11 y 12 e incluso por la parte apelada por medio del desistimiento unilateral al contratar con otra mercantil las mismas obras, por lo que surge un derecho de indemnización de daños y perjuicios que es lo que se reclama en la presente demanda. El contrato existe a pesar de la interpretación sesgada dada por la parte apelada a los correos electrónicos y a la presencia del legal representante de la apelante en la junta de propietarios de 21 de abril de 2011. Finalmente el alcance de la indemnización se fija en 47.000 € correspondientes al 15 % del beneficio industrial que hubiera percibido de haber realizado la obra contratada.

Por la parte apelante se opone al recurso y solicita la desestimación del mismo y la confirmación de la sentencia apelada por sus propios fundamentos. Niega que el documento nº 8 de la demanda se corresponda a un contrato de obra, pues entiende que los actos propios de la apelante reflejados en los correos aportados como documento nº 5 de la demanda y 3 de la contestación, justifican que ésta mercantil no consideraba el documento firmado como un auténtico contrato así como el conocimiento por la misma de que debía de celebrarse una junta de propietarios para aprobar las obras, junta a la que asistió el apelante y en la que se votaron dos presupuestos y se aprobó otro diferente al presentado por la parte apelante. La única intención de la comisión de obras en la reunión en Centrofama fue la de concretar la forma de pago y las fechas de ejecución a fin de aportarlas a la junta de propietarios que votaría la contratación, pudiendo señalarse que en el contrato concertado finalmente también se hace referencia a un documento en el que concretan las formas de pago y plazos. Niega que exista ningún tipo de buena fe en el apelante, dado que conocía el funcionamiento interno de la comunidad. Al no existir contrato niega que haya podido ser resuelto por parte de la apelante y finalmente no procedería indemnización alguna dado que no se ha probado perjuicio económico en estas actuaciones.

Segundo : La cuestión central a dilucidar en esta alzada y sobre la que versa el recurso de apelación radica en determinar si ha existido contrato de obra entre el apelante y la comunidad apelada. Sólo si se determina la existencia de este contrato se podría entrar a examinar las otras cuestiones planteadas en esta alzada, esto es, la necesidad o no de solicitar la resolución de dicho contrato de obra o la indemnización reclamada por el incumplimiento alegado de la demandada, cuestiones éstas que están directamente vinculadas con el previo reconocimiento de la relación contractual. Por ello, en caso de que se considerase que no existe contrato entre las partes, como sostiene la sentencia apelada, no sería necesario llevar a cabo alegación alguna en esta resolución sobre estas cuestiones secundarias a la base principal del pleito.

Se está discutiendo la existencia de un contrato entre un constructor y una comunidad de propietarios. Por este hecho es preciso determinar previamente cuál es el régimen por el que las comunidades quedan vinculadas contractualmente con un tercero, al ser entes sin personalidad jurídica pero que se les reconoce capacidad para contratar y que actúan a través de sus representantes legales frente a terceros. Ciertamente el artículo 13.3 LPH reconoce al presidente de la comunidad la condición de legal representante de la misma en juicio y fuera de él en todos los asuntos que le afecten, pero no es menos cierto que ese mandato representativo del presidente no puede ser concebido ni interpretado en términos absolutos, de tal modo que le lleven a prescindir de los acuerdos de la Comunidad, en los que necesariamente ha de sustentarse su facultad representativa, fuera de las atribuciones directamente conferidas por la Ley al cargo de presidente. Así lo señalan las SSTS de 17 de junio de 1988 y de 6 de marzo de 2000 , expresamente señalando esa última que ' No significa ello desconocer que el Presidente asume la representación (de tipo orgánico, ha dicho esta Sala en numerosas sentencias) de la Comunidad, sino señalar que no suple en todo caso la voluntad de la misma con la suya, a modo de dictadura; necesariamente ha de actuar ejecutando los acuerdos tomados por la Junta en su esfera de competencias'.El presidente es legal representante pero su actuación debe de quedar claramente delimitada por los acuerdos de la junta de propietarios, auténtico órgano de gobierno de la comunidad en el que se expresa la voluntad democrática y mayoritaria de los propietarios que la integran, lo que supone que existe una evidente limitación a la capacidad del propio presidente de vincular a la comunidad con actos propios. Esta sección ya ha tenido ocasión de pronunciarse sobre el alcance de la capacidad del presidente para vincular a la comunidad y como señalábamos en la SAP Murcia (5ª) de 11 de enero de 2012 (rollo nº 437/11 ) ' En tal sentido el artículo 10 LPH se establece la obligación de la comunidad de realizar las obras necesarias para la conservación del inmueble, pero se trata de un artículo que, en primer lugar impone dicha obligación a la propia comunidad y los propietarios que la integran y no a sus órganos unipersonales de gobierno como sería el administrador; tal previsión legal hay que ponerla en relación con el propio artículo 10.3 y el artículo 14 c) LPH que concede exclusivamente a la junta de propietarios la competencia para aprobar los presupuestos y la ejecución de las obras de reparación no urgentes que son aquellas a las que se refiere el artículo 10 LPH , tratándose de una atribución exclusiva y excluyente para la junta de propietarios y que por ello veda que ningún otro órgano de gobierno de los previstos en el artículo 13 LPH , especialmente el presidente o el administrador, pueda adoptar de forma válida y vinculante para la comunidad decisión alguna respecto a obras de reparación no urgentes'.

Las funciones del presidente de la comunidad, que puede ejercitar por sí sólo, vienen expresamente previstas a lo largo de todo el texto de la Ley de Propiedad Horizontal, como por ejemplo en los artículos 7.2 y 16.2 de dicho texto legal . Pero fuera de los casos previstos legalmente, lo cierto es que el Presidente es el brazo ejecutor de los acuerdos de la junta de propietarios. Ciertamente, y así se ha reconocido por la jurisprudencia, en casos de urgencia el presidente pueda adoptar decisiones en nombre de la comunidad sobre aspectos sometidos a competencia exclusiva de la junta de propietarios y que vinculan a la misma, sin perjuicio de que tal vinculación se produce a posteriori a través de la ratificación de lo acordado por el presidente de la comunidad por la siguiente junta ordinaria o extraordinaria que se celebre, tal como señala la SAP Málaga (6ª) de 1 de marzo de 2013 al indicar que '... Otra cosa distinta es que en casos de necesidad urgente pueda velar unilateralmente por intereses de la Comunidad, lo cual no debe prohibirse en razón de la misma urgencia y necesidad, si bien dando cuenta inmediata a la Junta para que adopte decisiones pertinentes. Una aplicación de la norma adecuada a la realidad social presente ( art. 3 CC ) rechaza cualquier concepción doctrinal que elimine las competencias de la Junta en favor del autoritarismo de la figura de su presidente.'

Tercero : Desde este planteamiento no cabe duda alguna que la sentencia apelada debe ser confirmada por sus propios y acertados razonamientos que este tribunal comparte plenamente y que hace suyos incorporándolos a esta resolución. Dos son las cuestiones que se plantean y a las que debe de darse respuesta en esta alzada. La primera, si el documento nº 8 de la demanda se corresponde a un contrato de obra y la segunda, en caso de respuesta positiva, si vincula a la comunidad de propietarios. Debe anticiparse que la respuesta a ambas preguntas será negativa y de ahí la desestimación del recurso de apelación interpuesto.

En primer lugar, y a pesar del amplio esfuerzo argumentativo realizado por el recurrente, en modo alguno puede considerarse el documento nº 8 de la demanda como un contrato de obra. Ninguna duda cabe que en materia de contratación rige el principio de libertad de forma y que por ello no existe ninguna forma específica para la celebración de un arrendamiento de obra, de tal manera que el mismo puede quedar completado por otros documentos anteriores, como por ejemplo el presupuesto entregado previamente y que se aportó igualmente como documento nº 5 de la demanda. No es por tanto un problema de forma el que impide considerar al citado documento nº 8 como un auténtico contrato de obra. Tan factible es considerar el mismo como un auténtico contrato en el que concurren todos y cada uno de los requisitos exigidos en el artículo 1261 del Código Civil , como considerarlo como una ampliación del presupuesto entregado en el que simplemente se concretan las fechas de desarrollo de las obras y la forma de pago que se podría haber acordado entre las partes; de hecho en el presupuesto aportado como documento nº 5, con relación a la forma de pago se incida expresamente que es negociable y de ahí que dicha negociación es la que se plasma en el escrito aportado con la demanda.

Tampoco los actos anteriores ni posteriores indican que lo firmado fuese un contrato de obra. Por un lado los documentos nº 9 y 10 nada señalan, pues en el primero se autoriza por el presidente de la comunidad a D. Damaso a la realización de las actuaciones necesarias para la obtención de la licencia de obras y aunque se hace constar que DIRECCION000 CB es la adjudicataria de las obras a realizar en la comunidad, es evidente que dicha afirmación no se corresponde con la realidad al no constar a dicha fecha acuerdo alguno de la junta de propietarios adjudicando las obras a dicha mercantil, por lo que tal afirmación carece de toda virtualidad a los efectos pretendidos por el apelante; lo mismo puede decirse del documento nº 10, que además no se entiende como se puede hacer firmar una solicitud de licencia de obra menor cuando lo cierto es que el importe de la reparación a realizar superaba los 300.000 €. En todo caso no se ha aportado por la apelante ningún documento que acredite que teniendo en su poder estos documentos en marzo de 2011 hubiese realizado actuación alguna ante el Ayuntamiento de San Javier a los efectos de iniciar las gestiones para la obtención de la licencia de obra, como por ejemplo la presentación de la solicitud firmada por el presidente como inicio del expediente administrativo, lo que puede interpretarse en el sentido de que la actora y apelante conocía que el acuerdo alcanzado debía de ser ratificado por la junta de propietarios. Por otro lado que el citado documento nº 8 no se corresponde con un contrato propiamente dicho, también se acredita por el cruce de correos electrónicos entre el Sr. Damaso y el administrador de la comunidad, en concreto el documento nº 4 de la contestación en el que el propio Sr. Damaso hace referencia a que el contrato que remite será firmado el día 21 de abril, fecha que coincide con la junta general extraordinaria convocada al efecto de aprobar las obras a ejecutar, lo que también evidencia el conocimiento de la necesidad del acuerdo de la junta para poder firmar el contrato. El documento nº 4 de la contestación incluye el contrato ya redactado, no simplemente pasado a limpio como se señala por el apelante, y remitido para su firma el día 21 de abril. No cabe duda a este tribunal que el apelante ha venido considerando que la reunión celebrada en Centrofama en marzo de 2011 y en la que se firmó el documento nº 8 suponía para dicho recurrente un acuerdo de voluntades para la ejecución de la obra, pero lo que la parte pueda pensar choca frontalmente con las exigencias legales y la falta de capacidad del presidente y de las otras personas que firmaron dicho documento para obligar a la comunidad, así como por la posible consideración de un complemento del presupuesto al objeto de concretar aquellos datos que debían de ponerse en conocimiento de la junta de propietarios.

Cuarto : Además de lo anterior, y ello enlaza con la segunda de las cuestiones planteadas, en modo alguno se puede considerar como contrato el documento nº 8, pues falta el consentimiento de una de las partes obligadas por el mismo, en este caso la comunidad de propietarios. Tal como está planteado el proceso, no se trata de enjuiciar la bondad y acierto de lo actuado por el presidente sino de determinar si dicha actuación vincula a la comunidad de propietarios cuya representación ostenta, cuestión ésta a la que debe darse la misma respuesta contenida en la sentencia de instancia pues entra en el ámbito de poder de la Junta de copropietarios, no del presidente. En tal sentido el artículo 14 d) LPH establece como competencia exclusiva de la junta de propietarios la de ' aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias...'. La claridad del texto legal no ofrece duda alguna de tal manera que sin ese acuerdo de la junta la comunidad no queda vinculada por la actuación unilateral de su presidente, por lo que éste no puede contratar con terceros ni ello puede vincular a la comunidad, pues se trataría de un hecho que extralimita las funciones propias desu cargo. Ello supone que, aunque se considerase que el documento nº 8 es un contrato, a dicho convenio le falta el primer elemento del artículo 1261 del Código Civil pues no existe consentimiento alguno prestado por la comunidad de propietarios en la forma legalmente vinculante.

Por otro lado no existe en las actuaciones dato alguno que justifique que la comunidad había autorizado al presidente para la firma de ningún contrato, sino que al contrario en las juntas celebradas se dejó claro el alcance de la actuación de la comisión de obras designada. En tal sentido en el acta de la junta general extraordinaria de fecha 1 de abril de 2010 (documento nº 1 de la contestación) en la que se informa de la existencia de tres presupuestos y se acuerda que se aporten más y finalmente se vote definitivamente en la próxima junta general. Del contenido de dicho acuerdo resulta evidente que la junta autorizó al presidente y al vicepresidente únicamente a buscar más presupuestos pero no a concretar alguno de ellos ni a contratar en nombre de la comunidad con quien considerarse más oportuno. Además se convocó una nueva junta de propietarios, la celebrada el día 21 de abril de 2011 (documento nº 7 de la demanda) en la que se presentaron y explicaron dos presupuestos y se acordó por mayoría que la obra debía de ser realizada por la mercantil Martínez Cobacho Hermanos y no por DIRECCION000 CB, decisión ésta que fue adoptada por la junta en el uso de sus competencias exclusivas y que fue ejecutada por el presidente al firmar el contrato de obra que se aporta como documento nº 5 de la contestación.

En definitiva, no existe contrato porque no existe consentimiento de la comunidad de propietarios, y en ningún caso se puede considerar a la apelante como un tercero de buena fe que resultó engañado por la apariencia derivada de la actuación del presidente de la comunidad. Como ya se ha indicado en el fundamento de derecho anterior, los correos remitidos indicaban claramente que DIRECCION000 CB conocía que el contrato sólo podía firmarse después de ser aprobado el presupuesto presentado por la junta de propietarios, como igualmente lo prueba la propia presencia del Sr. Damaso en la junta de fecha 21 de abril de 2011. Por otro lado, tratándose de un grupo de empresas dedicadas a la construcción no pueden alegar desconocimiento de la necesidad de acuerdo de la junta. Si la apelante estuvo realizando trabajos anteriores durante un año para poder elaborar su presupuesto o sí se ha sentido engañada por la actuación del presidente, son cuestiones ajenas al objeto de este proceso y que carecen de incidencia sobre la cuestión jurídica que se debate en el mismo y que no es otra, como ya se ha señalado, de la existencia o no del contrato de arrendamiento de obra.

Por todo lo anterior procede desestimar el recurso de apelación y confirmaren su integridad la sentencia apelada.

Quinto : De conformidad con lo previsto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al ser desestimado el recurso procede la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por DIRECCION000 C.B., contra la sentencia dictada en fecha 4 de octubre de 2013 por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de San Javier , en los autos de Juicio nº 601/11, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOSíntegramente la citada resolución y todo ello con expresa condena al pago de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , haciéndose saber que esta resolución es firme al no caber recurso ordinario alguno contra ella, y ello sin perjuicio de que si la parte justifica y acredita la existencia de interés casacional contra dicha sentencia podría interponerse recurso de casación en los términos del artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el artículo 479 del mismo texto procesal, en cuyo caso deberá de interponerse el mismo ante esta sección 5ª de la Audiencia Provincial de Murcia, previo depósito de la cantidad de 50 €, en el plazo de veinte días siguientes a la notificación de la presente resolución mediante su consignación en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sala, debiendo acreditar el pago de dicho depósito con el escrito preparando el recurso de casación, de conformidad con lo previsto en la Disposición Adicional 15ª apartados 1 , 3 y 6 añadida a la Ley Orgánica del Poder Judicial por la LO 1/2009 y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.