Sentencia CIVIL Nº 5/2019, Audiencia Provincial de Zamora, Sección 1, Rec 204/2017 de 09 de Enero de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
DE
Z A M O R A
Rollo nº: RECURSO DE APELACIÓN Nº 204/17 .
Nº Procd. Civil: : 188/13
Procedencia : Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de Zamora
Tipo de asunto: Ordinario
-------------------------------------------------------------------------- -
Este Tribunal compuesto por los Señores Magistrados que se expresan al margen, han pronunciado
E N N O M B R E D E L R E Y
la siguiente
S E N T E N C I A Nº 5
Ilustrísimos/as Sres/as
Presidente
D. JESÚS PÉREZ SERNA.
Magistrados/as
Dª. ESTHER GONZÁLEZ GONZÁLEZ .
Dª ANA DESCALZO PI NO .
--------------------------------------------------------------
En la ciudad de ZAMORA, a 9 de enero de 2019.
Vistos ante esta Ilustrísima Audiencia Provincial en grado de apelación los autos de procedimiento
Ordinario nº 188/13, seguidos en el JDO. 1A. INST. Nº 4 de Zamora, RECURSO DE APELACION (LECN) Nº
204/17; seguidos entre partes, de una como apelante LA SOLANA , SOCIEDAD CIVIL , representada por el/
la Procurador D. DIEGO AVEDILLO SALAS, y dirigida por el/la Letrada Dª. SILVIA CALVO DOMÍNGUEZ, y
de otra como apelada no opuesta, HERENCIA YACENTE DE Dª Edurne , sobre reclamación de cantidad
por daños y perjuicios causados por incumplimiento de contrato.
Actúa como Ponente, el/la Iltma... Sr./a Dª. ESTHER GONZÁLEZ GONZÁLEZ.< /i>

Antecedentes

PRIMERO .- Por el JDO. 1A. INST. Nº 4 de Zamora. se dictó sentencia de fecha 16 de febrero de 2017 , cuya Parte Dispositiva dice: 'FALLO:. Que desestimo la demanda interpuesta por LA SOLANA SOCIEDAD CIVIL, con todos los pronunciamientos favorables a la de demandada, y con imposición de costas a la parte actora. '

SEGUNDO .- Contra mencionada resolución interpuso la parte demandante el presente recurso de apelación que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 458 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo y, no habiéndose celebrado vista pública ni solicitado práctica de prueba, quedó el procedimiento para votación y fallo, señalándose el día 12 de abril de 2018.



TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

PRIMERO . - OBJETO DE RECURSO Y POSICIÓN DE LAS PARTES.

Se recurre en este procedimiento, por parte de la actora, la Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Zamora, de fecha 16 de febrero de 2018 , por la que se desestimó la demanda formulada por la representación procesal de La Solana, Sociedad Civil, frente a la herencia yacente de Dª Edurne cuya legitimación pasiva se acordó en la misma y en la que se ejerció una acción en reclamación de cantidad en concepto de daños y perjuicios causados como consecuencia de incumplimiento contractual, en relación con el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 1 de mayo de 2009 respecto del local de negocio sito en la Avenida Príncipe de Asturias nº 1 de nuestra ciudad.

En dicha sentencia se consideraba que no se había acreditado el incumplimiento contractual del que derivaría la indemnización solicitada y el recurso se basó en la concurrencia de error en la valoración de la prueba, en cuanto a la consideración de las obras de insonorización como no estructurales y la no aplicación del contenido del contrato en cuanto a las cláusulas octava y novena del contrato.



SEGUNDO . - CONTENIDO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: OBLIGACIONES ASUMIDAS POR LAS PARTES.

Como hemos señalado anteriormente, la relación contractual que unía a las partes era un contrato de arrendamiento de local de negocio de fecha 1 de mayo de 2009, estableciendo que el uso para el que el mismo estaría destinado era el de bar (estipulación 5ª), actividad para la que existía licencia por parte del Ayuntamiento con carácter previo a la firma del contrato porque venía realizándose en el mismo con anterioridad y así se recogía en la primera de las declaraciones del contrato (folio 10).

El plazo fijado para la duración del contrato fue el de 12 años y la renta de 1.000€ más IVA, inicialmente y 1.200€ posteriormente.

En relación con las obras a realizar, la estipulación séptima autoriza a la arrendataria a efectuar en el local obras de reparación, restauración y mantenimiento, siempre que no afecten a la seguridad y estructura del edificio, la octava prevé que el coste de las obras de conservación o reparación ordinarias sean a cuenta de la arrendataria y la novena obliga a la arrendadora a realizar las obras de reparación necesarias para la conservación del local en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.

La interpretación del contrato, que ha de hacerse siguiendo las reglas contenidas en los artículos 1281 y siguientes, es decir atendiendo a los términos del contrato, a la intención de los contratantes atendiendo a los actos de los mismos y de forma sistemática, nos lleva a la conclusión de que: 1) el local era, al momento de suscribirse el contrato, hábil para el destino pactado, puesto que contaba con la correspondiente licencia de actividad y en él se había venido desarrollando con anterioridad la misma, sin que existiera dato alguno que permitiera sospechar los problemas de insonorización que padecía. 2) Que la obligación de obtener las licencias correspondientes por parte de la arrendataria, está contemplada en la cláusula 5ª del contrato para el caso de que se pretendiera alguna variación respecto de la actividad. No tendría sentido alguno que la misma tuviera que solicitar licencia para la actividad de Bar cuando ya contaba con ella. 3) Las obras que asumía la arrendataria eran las de conservación y reparación ordinarias (cláusula 8ª) y la autorización que se contiene en la cláusula séptima es para llevar a cabo obras de reparación, restauración y acondicionamiento del local para el inicio de la actividad, para las que se otorgaba un plazo de dos meses en la cláusula tercera, excluyéndose las que pudieran afectar a la estructura o la seguridad del local o del edificio y 3) Que las obras necesarias para la habitabilidad del local para el uso pactado eran de cargo de la arrendadora.



TERCERO . - ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA: CALIFICACIÓN DE LAS OBRAS NECESARIAS PARA LA CONTINUACIÓN DE LA ACTIVIDAD O USO PACTADO.

Partiendo del contenido del contrato que se ha expuesto anteriormente, la cuestión a dilucidar es la relativa a la determinación de si las obras necesarias para la insonorización exigida por el Ayuntamiento a consecuencia de los expedientes por problemas de ruido que se produjeron en el desarrollo de la actividad desde el momento en que esta se inició por parte de la actora, debieran ser asumidas por la arrendadora o por la arrendataria.

En este sentido, esta Audiencia Provincial reiteradamente ha venido estableciendo, de conformidad con reiterada doctrina jurisprudencial, que la valoración probatoria es facultad de los Tribunales, sustraída a los litigantes, que sí pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza (principios dispositivo y de rogación), pero en forma alguna tratar de imponerla a los Juzgadores; y cabe añadir que el Juzgador que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, aunque no arbitraria, transfiriendo en la apelación al Tribunal de la segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, pero quedando reducida la alzada a verificar la legalidad en la producción de las pruebas, la observancia de los principios rectores de su carga y si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el Juez 'a quo' de forma arbitraria o si, por el contrario, la apreciación conjunta del mismo es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso. Y por ello, concluye la doctrina jurisprudencial que el denunciado error en la apreciación de las pruebas tan solo puede ser acogido cuando las deducciones o inferencias obtenidas por el juzgador de instancia resultan ilógicas e inverosímiles de acuerdo con la resultancia probatoria o contrarias a las máximas de la experiencia o a las reglas de la sana crítica. En definitiva, cuando se trata de valoraciones probatorias la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que las conclusiones fácticas a las que así llegue no dejen de manifiesto un error evidente o resulten incompletas, incongruentes o contradictorias, sin que por lo demás resulte lícito sustituir el criterio del Juez 'a quo' por el personal e interesado de la parte recurrente ( SAP. de Guipúzcoa de 29 de julio de 1999 ), de manera que, si las conclusiones probatorias se manifiestan razonables, deben ser mantenidas ( SAP. de Tarragona de 31 de mayo de 1999 ).

Pues bien, en este caso consideramos que las conclusiones alcanzadas en la Sentencia de instancia no pueden ser mantenidas a la luz del contenido del contrato y de la prueba practicada.

En primer lugar, la sentencia de instancia ha considerado que correspondía a la parte actora la obligación de comprobar que el local contaba con la insonorización adecuada para el desarrollo de la actividad prevista y consideramos que esta imputación de responsabilidad en la arrendataria carece de justificación en atención a que: 1) El local contaba con la correspondiente licencia para esa actividad de bar; 2) No existía dato alguno que permitiera pensar o poner en duda que la insonorización con la que contaba el local no era la adecuada, puesto que los problemas de ruido se produjeron con posteridad al inicio de la actividad y 3) Estamos hablando de elementos que por el lugar donde se encuentran ubicados, dentro de las paredes y techo, no son susceptibles de ver y examinar si no es haciendo catas en las paredes y el techo y cuya habilidad para evitar el ruido sólo es posible haciendo comprobaciones, con los instrumentos adecuados y que no están en poder de cualquier persona, en las viviendas ubicadas en el edificio. Las comprobaciones a que se refiere la Sentencia de instancia, aparecen como injustificadas y de imposible ejecución por parte de la arrendataria de un local que cuenta con la correspondiente licencia de actividad, de forma que aparentemente se está arrendando en condiciones adecuadas para el desarrollo de la actividad pactada.

Se afirma en segundo lugar, que en cualquier caso, la cuestión es que no se puede achacar estas deficiencias a la arrendadora, cuando el Ayuntamiento, que es a quién corresponde examinarla antes de dar de paso la concesión de dicha licencia, la tuvo por buena y se olvida que estamos hablando de responsabilidad contractual en el ámbito civil y en éste hay que ceñirse a las obligaciones asumidas contractualmente y, por tanto, si se llegara a la conclusión de que las obras precisas para la correcta insonorización del local para el desarrollo de la actividad de bar correspondían a la arrendadora resultaría indiferente la actuación del Ayuntamiento, pues la responsabilidad derivaría del incumplimiento de la arrendadora de las obligaciones derivadas del contrato.

Además, se señala en la Sentencia, como argumento en contra de la estimación de la demanda, que con posterioridad a la resolución del contrato de que tratamos, el local estuvo arrendado y en él se ejerció la actividad de Bar, pero esta es una cuestión ajena a este procedimiento, puesto que se desconocen los términos del nuevo contrato y las obras realizadas en el local.

Finalmente se mantiene que el problema que dio lugar al cese de la actividad decretado inicialmente por el Ayuntamiento o al desarrollo de la misma con precinto de los aparatos de música, televisión, en incluso el aire acondicionado, elementos todos ellos importantes y necesarios para la actividad, se concretaron a una cuestión de insonorización provocado por un aislamiento insuficiente y que, por ello, las obras precisas para la reparación y, por tanto, para que el local fuera apto para la actividad pactada, no correspondían a la arrendadora, conclusión que no asumimos en atención a: 1) Estamos hablando de una obra que implicaría el picado de las paredes y techos del local para la colocación del aislante adecuado para la insonorización, ya que no es posible complementar el existente por que la altura del local no lo permite, como se pone de manifiesto en los informes de los técnicos municipales.

2) Esta obra no puede calificarse como una obra de reparación ordinaria o una obra de reparación, restauración o acondicionamiento del local, incluida en la cláusula tercera del contrato y que resultaba imprevisible en el momento en que el mismo se pactó.

3) Se trata de una obra que los técnicos del Ayuntamiento califican como estructural y, 4) Es una obra de reparación necesaria para la habitabilidad del local para el uso pactado.

Estas razones nos llevan a revocar la Sentencia y a declarar que las obras de que tratamos, debieron ser asumidas por la arrendadora, con base a lo pactado contractualmente y que al haber sido requerida para ello y no haber procedido a la ejecución de dichas obras, se produjo un incumplimiento contractual que da lugar a la aplicación de lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil y permite la solicitud de indemnización de daños y perjuicios.



CUARTO . - RECLAMACIONES PECUNIARIAS.

En la demanda se solicita la cantidad de 69.287, 71€, en concepto de daño emergente (53.907,71€) y lucro cesante (15.379,99€), más los intereses del aval que no se había devuelto (90€) y la fianza de 3.000€).

Partiendo de que el contrato se resolvió con la consignación notarial de las llaves por parte de la arrendataria en fecha 2 de noviembre de 2011 y la aceptación por parte de la arrendadora, las reclamaciones relativas a los intereses del aval no devuelto y de la fianza, al no haberse acreditado la existencia de daños o desperfectos al momento de la entrega, debieron ser estimadas.

Ahora bien, en cuanto a las reclamaciones por daño emergente y lucro cesante, entendemos que las cantidades solicitadas deben ser moderadas, posibilidad que permite el artículo 1103 del Código Civil , al no hallarnos ante un incumplimiento que pueda calificarse de doloso.

Las razones que nos llevan a aplicar la moderación son las siguientes: 1) Las cantidades se solicitan con base a un informe pericial en el que se analizan los distintos elementos que conformaron la actividad desarrollada en atención a la duración prevista en el contrato y la efectiva. 2) El cálculo se lleva a efecto teniendo en cuenta los distintos elementos y la duración prevista contractualmente partiendo de la consideración del desarrollo normal de la actividad durante todo el período de duración del contrato y sin tener en cuenta los distintos avatares que pudieran producirse en tan largo período de tiempo.

En este sentido señalaremos que: 1) En cuanto a la devolución de la cantidad entregada como bonificación por la entidad suministradora de la cerveza condicionada al consumo de 30.000 litros en un período de tres años, señalaremos que, si el contrato se inició en septiembre de 2011, en esa fecha ya existían problemas en relación con la insonorización, puesto que el informe de la ingeniera municipal sobre la insuficiencia de la insonorización es de 9 de agosto de 2011.

Pues bien, además de que en la época en la que se firma el contrato ya se preveían las dificultades para el desarrollo de la actividad y la necesidad de llevar a cabo obras para la correcta insonorización del local, es que no existe la certeza de que, si la actividad se hubiera mantenido más allá del 26 de octubre de 2012, se hubiera llegado a la venta de la cantidad de litros exigida. 2) En cuanto a la subvención por el mantenimiento del contrato del trabajador D. Raúl por un período de tres años, resulta que la subvención se solicitó el 27 de octubre de 2010 y se le despidió el 25 de septiembre de 2011, fecha en la que, si bien ya se había iniciado la problemática de los ruidos, se mantenía la actividad desconociéndose la razones concretas del despido y si para la continuación de dicha actividad se contrató a otra persona o no. 3) en cuanto a las indemnizaciones a los trabajadores como consecuencia del cese, evidentemente sería indemnizable como daño emergente, pero lo dicho respecto del suministro de cerveza cabe decirlo también en relación con las máquinas recreativas. 4) En relación a la pérdida del valor residual de las inversiones realizadas, si bien es lógico que tiene claramente relación con la duración del contrato, los cálculos están hechos considerando la pérdida del valor residual en relación al porcentaje de amortización, sin tener en cuenta que según las tablas de la Agencia Tributaria el período de amortización de mobiliario, por ejemplo, es superior al de duración del contrato por lo que, en todo caso, habría pérdida por este concepto. 5) En cuanto a los rendimientos dejados de percibir, se calcular en función de la duración contractualmente prevista, que al ser tan dilatada en el tiempo permite pensar en fluctuaciones que, entendemos que no pueden responder a criterios lineales.

Estas razones nos llevan a efectuar una moderación de la indemnización a percibir que fijaremos en la de 30.000€, a la que habrán de sumarse las cantidades correspondientes a la fianza y los intereses del aval y los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, por aplicación de los artículos 1101 y 1108 del Código Civil .



SEXTO . - RESOLUCIÓN Y COSTAS.

En definitiva, estimaremos la demanda en cuanto a la declaración de que por la parte arrendadora se ha incumplido el contrato de arrendamiento, al no haber realizado las obras de insonorización exigidas para el desarrollo de la actividad prevista en el contrato y parcialmente en cuanto a la cantidad a indemnizar por tal incumplimiento que fijaremos en la de 30.000€, a la que habrán de sumarse las cantidades correspondientes a la fianza y los intereses del aval.

En materia de costas y siendo la demanda estimada parcialmente, no procede hacer expresa imposición, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados y demás normas de general y pertinente aplicación, por la autoridad que nos confiere la Constitución Española y en nombre de SM. el Rey,

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación formulado por la representación procesal de LA SOLANA, SOCIEDAD CIVIL contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Zamora, de fecha 16 de febrero de 2017 , revocamos la resolución recurrida y estimamos la demanda en cuanto a la declaración de que por la parte arrendadora se ha incumplido el contrato de arrendamiento al no haber realizado las obras de insonorización exigidas para el adecuado desarrollo de la actividad prevista en el contrato y parcialmente en cuanto a la cantidad a indemnizar por tal incumplimiento que fijaremos en la de 30.000€, a la que habrán de sumarse las cantidades correspondientes a la fianza y los intereses del aval, con los intereses legales desde la fecha de la interposición de la demanda y sin hacer expresa imposición de las costas.

Al estimarse total o parcialmente el recurso, devuélvase el depósito constituido para recurrir a la parte que lo consignó.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y otra a los autos originales para su remisión al Juzgado de procedencia para su ejecución, lo pronunciamos mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I Ó N Leída y publicada que fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente de la misma, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de lo que doy fe.