Sentencia Civil Nº 5, Audiencia Provincial de A Coruña, Rec 1 de 24 de Enero de 2000

Fundamentos

S E N T E N C I A

Núm. 5/2000

En Santiago de Compostela, a 24 de enero de 2000.

Visto por la Sección Sexta de la Ilma. Audiencia Provincial de A Coruña con sede en Santiago, integrada por DON ÁNGEL PANTIN REIGADA, Presidente, DON JOSE RAMON SÁNCHEZ HERRERO y DOÑA CARMEN VILARIÑO LOPEZ, Magistrados, el procedimiento civil Rollo n° 1/1999 de esta Sección sobre apelación de sentencia de juicio de desahucio por precario dictada el 19.10.99 por el Juzgado de 1ª Instancia n° 2 de Ribeira en el juicio n° 132/99 de ese Juzgado; y en el que son parte, como apelante DON PASCUAL; y como apelada L S.A. y siendo Ponente el Presidente Don ÁNGEL PANTIN REIGADA, quien expresa el parecer de la Sala, procede formular los siguientes Antecedentes de Hecho, Fundamentos de Derecho y Fallo

ANTECEDENTES DE HECHO

Se aceptan los consignados en la sentencia recurrida y

PRIMERO.- Se dictó sentencia el 19.10.99 por el Juzgado de 1ª Instancia n° 2 de Ribeira en el juicio n° 132/99 de ese Juzgado sobre desahucio por precario, cuyo Fallo, era del tenor literal siguiente: "Que estimando la acción ejercitada en la presente litis por la Procuradora Sra. Treus Blanco, en nombre y representación de "L S.A.", contra Don Pascual, debo condenar y condeno al mismo a desalojar y dejar a la libre disposición de la actora las fincas descritas en el hecho segundo del escrito de demanda, con apercibimiento de lanzamiento si no lo realiza en el plazo legal de quince días, todo ello imponiéndole las costas causadas a la demandante

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, por la representación de DON PASCUAL se interpuso recurso de apelación, que se formalizó en legal forma, con fundamento en las consideraciones legales que dejó consignadas, interesando la revocación de la sentencia, verificándose los correspondientes traslados, e impugnando el recurso la parte demandante.

TERCERO.- Elevadas las actuaciones a esta Sala, se señaló el día 13 de los corrientes para la deliberación del mismo.

CUARTO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado, esencialmente, las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Se rechazan los de la Sentencia apelada salvo el primero y segundo y

PRIMERO- Es jurisprudencia reiterada de las Audiencias Provinciales que el juicio de desahucio por precario tiene un contenido concreto y determinado dentro de cuyo cauce sólo pueden resolverse situaciones simples, sencillas, elementales, claras y nítidas en donde la tolerancia, la liberalidad, extinción o disolución de un vínculo preexistente válido (como causas determinantes de la ocupación del bien cuyo desalojo se pretende) aparezcan demostradas en forma evidente y absoluta, por lo que no es vía procesal apta para dilucidar cuestiones complejas y dificultosas ni vínculos jurídicos distintos de los anteriores (Sent. AP Segovia de 13 de Febrero de 1.989) de modo que de no fluir de forma nítida y clara la posesión precaria y alegarse títulos posesorios que hagan al menos dudosa la situación de la parte demandada decaería la acción de desahucio por precario, sin perjuicio de que las partes puedan acudir al procedimiento ordinario correspondiente donde se solventarían las cuestiones complejas y no en éste de naturaleza sumaria y privilegiada, en todo lo cual la jurisprudencia menor sigue los criterios expuestos por el Tribunal Supremo en repetidas sentencias como las de 14.4.92, 10.5.93 ó 31.1.95. No obstante la misma doctrina tiene establecido (ejemplos son AP Soria 16-1-90 o AP Huesca 27-9-90) que la complejidad de la situación debatida y su exceso respecto del ámbito propio del juicio de precario no pueden quedar sometidos al simple arbitrio del demandado, de modo que sería éste a quien competa demostrar que cuenta con título que ampare su posesión y haga entender que no es dentro del estrecho cauce cognitorio del procedimiento de precario donde puede esclarecerse la relación jurídica existente. Como señala la Sentencia de 17.6.98 de la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial de A Coruña "la jurisprudencia ha declarado que no pueden ventilarse en su ámbito cuestiones de naturaleza compleja, que presenten como dudosa la verdadera situación de los demandados respecto a los bienes objeto de desahucio (STS 13-3-52, 6-4-60, 2-2-61, 4-10-62, 20-5-65, 27-11-68, etc.)" y "entre las cuestiones que rebasan el ámbito de este juicio se encuentran, pues, las concernientes al derecho de propiedad (STS 27-3-1950 y 4-12-1964), a la validez de los títulos invocados por el actor (STS 24-5-1949, 4-12-1964), las referentes al mejor derecho a poseer (STS 23-11-1917, 12-12-1919)", pudiendo citarse en el mismo sentido la Sentencia de la AP León 04-06-1998 que indica que "cabe en el juicio de desahucio el examen somero y en su apariencia meramente externa del titulo que pueda aducir el demandado para justificar la posesión del bien que detenta, pero insistiendo en que el examen en profundidad acerca de la validez de este titulo no puede ser objeto de la acción de precario, sino de un proceso plenario, pues deben quedar fuera de la órbita del primero todos aquellos supuestos en que la tenencia posesoria traiga causa de un derecho preexistente a poseer que se derive de un derecho real u obligacional (Sentencias de 11 de Noviembre de 1949 y 8 de Mayo de 1953), de tal suerte que basta con que el titulo esgrimido por el demandado tenga apariencia de válido y "prima facie" le otorgue derecho a la posesión para que la acción por precario deba ser desestimada, sin perjuicio de lo que en el oportuno proceso plenario ulterior pudiera resolverse al respecto".

SEGUNDO- En el caso debatido el demandado alega que no existe situación de precario de ningún tipo pues entró en los locales comerciales n°s. del centro comercial sito en la Avenida de Rosalía de Castro de Santa Eugenia de Ribeira, que constituyen el objeto de la petición de desahucio, como consecuencia de la firma del contrato privado que se aporta datado el 25.10.89 y suscrito entre el demandado y la entidad S S.A., la cual de acuerdo con los títulos aportados por la parte demandante fue quien en escritura de 22.3.91 vendió los citados locales a la sociedad demandante y que según esta escritura los había adquirido a su vez a INMOBILIARIA J. S.A. en escritura de 23 de marzo de 1990. El texto de dicho documento de 25.10.89 expresa, en lo que interesa, que S, S.A. poseía una opción de compra sobre un local sobre el que promovería un centro comercial; que estando interesado el demandado en la adquisición de los locales referidos hacía entrega de una cantidad en concepto de reserva de dichos locales; y que de llevarse a buen término lo expresado en el punto primero (relativo a la constitución de hipoteca y escrituras de compra por parte de S S.A.) el contrato de compraventa se suscribiría a requerimiento de S S.A., pactándose que de no llevarse a cabo la compraventa por causas imputables a una u otra parte se restituiría la cantidad objeto de la reserva o la misma se haría suya por parte de ANDREAS S.A. La prueba testifical aportada, procedente de otras personas que regentaron negocios en locales del mismo centro comercial, acreditó que ellos suscribieron con S S.A. contratos análogos, si no idénticos, al aportado por la parte demandada que en virtud de tales contratos tanto ellos como el demandado asaron a ocupar los locales y a explotarlos comercialmente sin que por esta ocupación se hubiera pagado renta o cantidad distinta de la entrega inicial que, como en el caso del demandado, era de un 10 % del precio pactado para la venta; que tras la adquisición de los locales por parte de la demandante prosiguieron en ellos hasta que en virtud de negociación con representantes de ésta abandonaron los locales a cambio de la restitución de la cantidad entregada inicialmente.

TERCERO- La parte demandada en su contestación calificó el convenio de 25.10.89, que alega como título, como contrato de opción de compra, y centró su oposición a la pretensión actora en alegar la existencia de una cuestión compleja que excedería del ámbito del juicio de desahucio y que nace de una situación plenamente conocida por la actora, sin realizar una exégesis o desarrollo de la situación obligacional o dominical derivada del contrato aportado y de su curso posterior. La sentencia recurrida procedió en cambio a examinar el título aportado como habilitador y justificante de la posesión sobre los locales cuyo desalojo se pretende, concluyendo que la opción de compra esgrimida no puede amparar ningún estado posesorio si no consta que se haya ejercitado, lo que no se habría probado o siquiera alegado, y sin que la parte demandada hubiera invocado la posibilidad de haber ya adquirido en virtud del contrato analizado con entrega de un precio a cuenta. Seguidamente analizó la posibilidad de que la posesión de los locales derivase de un pacto accesorio por el que se le permitía ocuparlos hasta el ejercicio del derecho de opción, extrayendo igual conclusión negativa por no constar que se hubiera hecho efectivo el mismo ni en un plazo prudencial (al no constar al respecto pacto expreso en el contrato) ni desde la adquisición de los locales por S S.A., de lo que dedujo la resolución recurrida la caducidad del título existente para la ocupación.

CUARTO- Debe reconocerse que la situación de litis presenta dificultades para su aprehensión y solución jurídica, a lo que no es ajena la oscuridad de la parte demandada en la formulación de la naturaleza de su eventual derecho posesorio sobre los locales objeto del juicio, pero analizados los datos antes expuestos ha de estimarse que no consta, con la claridad y nitidez exigible en el cauce procesal sumario por el que ha optado la parte demandante, que la tenencia de los locales por el demandado se realice careciendo de título alguno, ya que la realidad de los hechos muestra que tal tenencia no puede desligarse del contrato aportado y que viene motivada por el mismo, y si bien el texto de éste no hace ninguna referencia a la situación posesoria de la cosa desde la entrega de la cantidad en el indefinido concepto de -reserva- hasta el pago del precio, lo cierto es que tanto en este caso como en los demás análogos que tuvieron lugar en el mismo centro comercial ambos hechos jurídicos estuvieron anudados y la publicidad, continuidad y repetición de esta situación de ocupación hace descartable que pueda entenderse como fruto de clandestinidad, violencia o pasividad del propietario, sino que por el contrario hubo de ser consentida por la entidad con la que habían pactado los ocupantes, de modo que la existencia de un pacto, verbal o tácito, entre la entidad anteriormente propietaria y el demandado que habilitase la posesión de los locales aparece como sumamente probable. Los términos de tal pacto distan de estar claros, o incluso lo es su propia oponibilidad al derecho posesorio derivado de la condición de titular inscrito de la parte actora, pero es evidente que para dilucidar plenamente tales extremos el juicio de desahucio por precario no es el cauce apropiado, pues entraríamos en el ámbito de la declaración o confrontación de derechos dominicales u obligacionales, y ello en especial cuando la situación jurídica de la que nace la ocupación de la cosa es innegablemente compleja y de difícil catalogación sin contar con los datos que pudieran proceder de quien fue la otra parte contractual en las dos relaciones jurídicas de las que derivan los derechos esgrimidos por demandante y demandada. Debe significarse que la tesis expuesta en la sentencia recurrida relativa a la caducidad del derecho de opción que pudiera justificar la ocupación de la cosa por el demandado no puede aceptarse, puesto que del contrato se desprende que la celebración de la compraventa derivaría del cumplimiento de la condición de la construcción y titularidad por S S.A. de los locales, que aparentemente fue cumplida, y de un previo requerimiento de S S.A. al demandado que no consta que se haya producido. La ausencia de esta intimación de cumplimiento no permite deducir que los eventuales derechos del demandado sobre el local se hubieran extinguido por incumplimiento de la prestación económica a la que estaba obligado, ni tampoco cabe reputar producida tal extinción por transcurso del plazo que pudiera judicialmente entenderse prudencial para el ejercicio del derecho del demandado (art. 1128 CC.), ya que la fijación del mismo no puede hacerse en un juicio sumario, sin previa petición de parte y sin audiencia de ambas partes contractuales. Por todo lo expuesto, debe estimarse la complejidad de la materia litigiosa y remitir a las partes al juicio declarativo correspondiente en el que puedan definirse y confrontarse, con plenitud alegatoria y probatoria, los derechos que les asistan sobre la propiedad y derecho a poseer los locales a los que se refiere el litigio.

QUINTO- En materia de costas, se estima  aplicable la doctrina jurisprudencial (Sentencias AP Badajoz  Sección 1ª de 10-03-1999, AP Sevilla Sección 6ª de 10-12-1998, AP Las Palmas Sección 4ª de 22-06-1998, AP Alava Sección 1ª de 24-03-1998) que excluye la aplicación del criterio automático del vencimiento, previsto en el art. 1582 LEC. para el juicio de  desahucio, en los  supuestos de desestimación de la acción por razones procedimentales o distintas de la existencia o no de precario y que impidan un análisis del fondo del asunto, siendo de apreciar que la misma complejidad y dificultad de la situación existente que lleva a la desestimación de la demanda, es razón que hace entender que la actuación de la demandante no fue temeraria al acudir al presente juicio, por lo que no es acreedora a la sanción en costas. No se hace imposición tampoco de las costas de la apelación de acuerdo con el artículo 736 de la Ley de Enjuiciamiento.

Por todo  lo expuesto, vistos los preceptos, legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, de conformidad con el artículo 117 de la constitución, en nombre de S.M. el Rey, por la autoridad conferida por el Pueblo español,

FALLAMOS

Que se estima el recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte demandada y se revoca la sentencia de dictada el 19.10.99 por el Juzgado de 1ª Instancia n° 2 de Ribeira en el juicio n° 132/99 de ese Juzgado, por lo que definitivamente se desestima la demanda de desahucio por precario interpuesta al apreciarse inadecuación del procedimiento por complejidad de la cuestión litigiosa, sin hacerse imposición de las costas de ninguna de las instancias.

Notifíquese esta Sentencia, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4° de la Ley Orgánica del Poder Judicial, que la misma es firme, y que contra ella no cabe recurso alguno.

Dentro del plazo legal, devuélvanse las actuaciones originales con testimonio de la presente resolución al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de Sala de su razón, incluyéndose el original en el Libro de Sentencias, definitivamente juzgando en esta primera instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha de lo que yo el Secretario certifico.