Sentencia Civil Nº 50/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 338/2007 de 01 de Febrero de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 338/2007-D

JUICIO ORDINARIO Nº 242/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE VILANOVA I LA GELTRÚ

S E N T E N C I A N ú m. 50

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª. Mª ANGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a uno de Febrero de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 242/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Vilanova i la Geltrú, a instancia de Dª. Clara contra Dª. María Virtudes ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 14 de Febrero de 2.007, por la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: DESESTIMAR INTEGRAMENTE LA DEMANDA planteada por el Procurador de los Tribunales Sr. Subirà en nombre y representación de DOÑA Clara CONTRA DOÑA María Virtudes , ABSOLVIENDO A ESTA ULTIMA DE TODOS LOS PEDIMENTOS DE LA DEMANDA, con imposición a la demandante de las costas procesales causadas".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día VEINTINUEVE DE ENERO DE DOS MIL OCHO.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que (1) se resuelva el contrato de compraventa firmado entre demandante y demandado; (2) se condene a los demandados a que entreguen al actor la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 , NUM002 de S. Pere de Ribas, previo desalojo de la misma y a que abonen a la actora, en concepto de lucro cesante la suma de "35.000 pts." mensuales, por el período entre el 20.9.2004 hasta la entrega de la posesión. A dicha pretensión se opuso la demandada por (1) defecto en el modo de proponer la demanda, pues no existe un contrato de compraventa sino un arrendamiento con opción de compra; (2) La actora es solo copropietaria (con sus dos hijas, mayores de edad) de la referida vivienda, y por no haber regularizado dicha situación, no está en condiciones de cumplir la opción de compra pactada; (3) que ejercitó el derecho de opción de compra, en tiempo y forma, con lo que se extinguió el contrato de arrendamiento.

La sentencia de instancia, desestima la demanda, partiendo de que el arrendamiento quedó extinguido al ejercitarse válidamente el derecho de opción, quedando perfeccionado el contrato de compraventa, todo ello con imposición a la actora de las costas causadas. Frente a dicha resolución, y reiterando la pretensión inicial en su integridad, se alza ésta por error en la valoración de la prueba (en cuanto la sentencia declara que la actora la impedido el cumplimiento de pago respecto de la compraventa perfeccionada el 26.3.2003 ) pues de la prueba resulta que la demandada no ha pagado ni consignado en pago (si como afirma, no se le dejaba pagar) el precio o no ha dispuesto del dinero para abonarlo (nunca lo ha acreditado, y podía hacerlo desde finales del 2003), sin que la "indefinición" de lo que quedaba por pagar, fuese motivo suficiente (era la diferencia entre los 7000.000 pts. y lo abonado por la demandada), máxime cuando se concretaba en la demanda y la demandada pudo reconvenir en tal sentido (como reiteradamente se reconoce en la resolución recurrida). Queda pues el debate planteado en los mismos términos que en la instancia, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados:

1) En 1.4.1998 Dª María Virtudes (como "arrendataria"/demandada) y Dª Clara (arrendadora/actora), se suscribió un contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 . NUM002 de S. Pere de Ribes, por "años prorrogables hasta un máximo de cinco" y una renta inicial de 420.000 pts. anuales, pagaderas por meses anticipados y actualizable anualmente con forme al IPC, constando como clausula adicional que"llegados a final de marzo del año 2003 , sin novedad por parte de propiedad y arrendatario, éste tendrá prioridad en la adquisición definitiva de la vivienda por el precio de reserva de 7.000.000 pts, considerándose a cuenta de dicha cantidad la toralidad de las cantidades satisfechas en concepto de alquileres desde el día de hoy incluidas las fianzas depositadas y los incrementos anuales que se hubieren producido año a año, es decir todas las cantidades abonadas desde el día de hoy serán consideradas como cantidades A CUENTA para dicha fecha en que se deberá efectuar la compraventa definitiva o su renuncia por parte de la inquilina en dicho momento, sin mayores prórrogas ni demoras por su parte" (f. 10 y ss).

2) El arrendamiento se desarrolló con regularidad durante los 5 años, asumiendo la demandada los gastos de comunidad y las obras del edificio (f. 101) 3) Llegada la referida fecha, en 23.3.2003, la demandada remitió a la actora, a su domicilio, vía burofax, comunicación ejercitando opción de compra y emplazando a la actora para que, a las 11 del 31.3.2003, se personara en determinada Notaría así como indique el precio total pendiente de pago (f. 75 y ss, reiterándolo en abril 2006, a los f. 94 y ss), a lo que la actora hizo caso omiso, no compareciendo, de lo que se levantó acta sobre dicha incomparecencia, de la presencia de la demandada y de su voluntad de cumplir lo acordado (f. 79 y ss). 4) Por sentencia de 26.5 del 2004 dictado en autos de juicio verbal de desahucio 571/2003 seguido en el Juzgado de 1ª Instancia 3 de Vilanova i la Geltró (a instancia de la actora) por falta de pago de la renta desde abril del 2003 (se dice en la demanda que la falta de pago viene motivada por el hecho de que el demandado intentó comprar la vivienda y su petición no fue atendida), se desestimó la demanda, partiendo de la consideración de que la referida cláusula transcrita podría encerrar una opción de compra (o, según se dice un "eventual derecho a adquirir preferentemente la vivienda al término del plazo del arrendamiento) al que la demandada no había renunciado sino que consta acreditado que pretendió ejercitar su derecho con la oposición de la actora, entendiendo inadecuado el procedimiento (f. 14 y ss). 5) En autos de juicio verbal 639/2003 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia 4 de Vilanova i la Geltrú, a instancia de la actora (a fin de condenar a la demandada al pago de las rentas desde abril del 2003, concretadas en 1682'80 ?), se dictó sentencia en 14.5.2004, desestimando la demanda (f. 17 y ss) al considerar - sin efectuar declaración al respecto, al no formar parte del debate - que "el arrendamiento finalizó en 31.3.2003, habiéndose ejercitado con anterioridad a ello, la opción de compra reconocida a su favor en el contrato", mediante burofax para que la actora se presentase en una Notaría a fin de otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa ). 6) Ambas resoluciones devinieron firmes; y en base a las mismas, la actora parte de que efectivamente se trata de una opción de compraventa, reconociendo pues, expresamente, su existencia y validez, si bien considera que no ha sido cumplida por el demandado (impago "desde el 20.9.2004) en base a lo cual insta su resolución (según el suplico de la demanda "la resolución de la compraventa"). 7) En mayo 2005 se intentó por la actora que la demandada suscribiera un nuevo contrato de "arrendamiento", en cuyo "MANIFIESTAN" 3º se hace constar que, con este nuevo contrato "es voluntad de ambas partes dar por finalizada la relación arrendaticia que les ha unido, así como dejar sin efecto el derecho de opción de compra sobre la referida vivienda, que ostenta la arrendataria" acordando "resolver arrendamiento y opción (f. 85 y ss), que no fue suscrito ni aceptado por la demandada. 8) En 26.1.2006, por la actora se comunicó a la demandada por carta, remitida por conducto notarial dando por resuelto el contrato, en base al art. 1504 CC , "al no haberse procedido al pago establecido del total precio convenido en la citada cláusula" (f. 24 y ss). 9) En 25.4.2006 , la demandada - antes del emplazamiento en los presentes autos, y aún de presentada la demanda rectora, lo que tuvo lugar en 27.4.2006, sin conocerla - comunica a la actora, vía burofax, reiterándose el cumplimiento de la cláusula a fin de otorgar contrato de compraventa, anunciando ("en breve") nueva convocatoria a Notaría, y en caso de que no compareciese interpondrían "demanda....solicitando el cumplimiento del contrato y...elevación judicial de escritura de compraventa" (f. 96 y ss); no consta posterior requerimiento convocando a nueva fecha en Notaría, ni se formuló reconvención interesando el otorgamiento de escritura.

TERCERO.- El arrendamiento con opción de compra, se viene considerando como una figura sui géneris, con sustantividad propia, contrato consensual, unilateral (es el optatario el que queda vinculado unilateralmente hasta que decida el optante), que faculta al optatario promitente para exigir el contrato definitivo con la sola manifestación de voluntad del optante manifestada dentro del plazo pactado para ejercitarlo (SSTS. 5.7.1985, 9.10.1989, 24.1.1991, 22.12.1992, 6.7.2001 ...), plazo que es de caducidad (pasado el mismo se produce, no un incumplimiento contractual, sino la caducidad del derecho de opción, resultando extemporáneo su ejercicio, y suponiendo, en definitiva, una compraventa conclusa (arts. 1445 y ss CC, entre ellos el 1450 , que mantiene desde luego la perfección del contrato, aunque ni la cosa ni el precio se hubieren entregado) que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de la voluntad del optante para que el contrato quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el optatario, sin necesidad de más actos y sin que el optatario pueda hacer nada para frustrar su efectividad (SSTS. 9.2.1985, 4.4.1987, 24.1.1994, 13.11.1992, 22.9.1993, 4.2.1994, 2.11.1995, 29.2 y 7.3.1996, 14.2.1997, 14.11.2000, 27.10.2005 ...).

En el presente caso, consta ejercitada la opción en plazo, por lo que estamos ante una compraventa en ejecución, en el que el precio se había pagado en parte quedando la diferencia entre los 7000.000 pts. y lo abonado por la demandada, conforme a la referida cláusula.

CUARTO.- Es evidente que la actora ha intentado dar por resuelto el arrendamiento con opción de compra, desde el requerimiento de la demandada ejercitándola, sin que compareciese a la notaría, tras el requerimiento de la demandada, revelando su falta de disposición al cumplimiento del contrato y prueba de ello son: a) los dos procedimientos (instando el desahucio y reclamando las rentas); b) el intento de nuevo contrato sustituyendo el anterior, en su integridad, incluida la opción; c) la comunicación de la resolución unilateral, ésta vez del contrato de "compraventa"; d) el silencio ante el nuevo requerimiento de la actora, aunque prácticamente coincidene en el tiempo, con la misma presentación de la demanda. Por de pronto, faltaría el requisito de la legitimación para la resolución pues corresponde en exclusiva a la parte perjudicada por el incumplimiento, que ha cumplido aquello que le incumbía, a no ser que el incumplimiento del "incumplidor" sea consecuencia del incumplimiento anterior de la otra parte (SSTS. 5.6.1981, 22.10.1985, 3.2.1989, 20.6.1990, 20.11.1991, 3.12.1992, 15.11.1993, 9.5.1994, 27.12.1995, 26.1.1996, 15.7.1999 ,...), y, de otro lado (se admite el pago de la "renta" hasta 20.9.2004, que "formaría" parte del precio), el denunciado incumplimiento, sería solo parcial y su efectos resolutorios.

QUINTO.- Consecuentemente procede, con desestimación del recurso la confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC)

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por Dª Clara contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.