Sentencia Civil Nº 50/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 244/2008 de 12 de Febrero de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Cuarta

ROLLO Nº 244/2008

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 401/2005

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 4 RUBÍ

S E N T E N C I A Nº 50/09

Ilmos. Sres.

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MERCEDES HERNANDEZ RUIZ OLALDE

D. MIREIA RIOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a doce de febrero de dos mil nueve

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 401/2005 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 4 Rubí, a instancia de Dª. Rosaura , contra D. Juan María , Dª Claudia ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 5 de junio de 2007, por el Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que con estimación total de la demanda presentada por la representación procesal de Rosaura debo condenar y condeno a Claudia Y A Juan María a indemnizar conjunta y solidariamente a la actora en la cantidad de 31.398,31 euros más los intereses legales desde la presentación de la demanda. Se imponen las costas del presente procedimiento a la parte demandada.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 5 de febrero de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MIREIA RIOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia estima íntegramente la demanda deducida por DOÑA Rosaura contra DOÑA Claudia y DON Juan María y condena a dichos demandados, conjunta y solidariamente, a indemnizar a DOÑA Rosaura en la cantidad de 31.398,31 euros, más los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de la presentación de la demanda, imponiendo a la parte demandada las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DOÑA Claudia interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis: a) inexistencia de vicios que hagan inhabitable la casa; que la compradora en el momento de la compra fue consciente de que la casa presentaba defectos y partes inacabadas y es lógico suponer que lo tuvo en cuenta a la hora de negociar el precio de la misma; si la actora hubiera consultado con un consultor en el momento de la compraventa se hubiera dado cuenta de que el importe de reparar y terminar la obra inacabada siempre es mayor de lo imaginado; que la sentencia de primera instancia incurre en error cuando dice que se aceptan los siguientes defectos: inexistencia de solera en el interior de la finca; inexistencia de impermeabilización de la terraza que es a su vez forjado del garaje; la falta de solera de la vivienda comporta un asentamiento de los tabiques; cables de electricidad sin protección; si se analizan los defectos se observa que no se pueden achacar a ocultación de los vendedores; en resumen, dos son las cuestiones que deben centrar el debate sobre la dudosa existencia de vicios ocultos: cuál era el grado de humedad en la vivienda y si los vendedores deben responder por inexistencia de solera de hormigón; b) grado de humedad en la vivienda: si la humedad viene por inexistencia de solera y esta casa fue así construida en origen, no se explica cómo pudo tener esta casa cédula de habitabilidad en origen y no se le daría ahora, a no ser que se admita que ahora esta casa está muy deteriorada por la condensación producida por la falta absoluta de mantenimiento y ventilación por parte de la actual propietaria; c) inexistencia de solera de hormigón como causa de responsabilidad?: no existe ninguna normativa que obligue a poner solera de hormigón en aquellas casas que no la tengan, su inexistencia no causa problema estructural o de solidez de la vivienda, tampoco implica necesariamente la aparición de humedades si la casa tiene un mantenimiento y ventilación adecuados, y finalmente, no tiene justificación económica; d) caducidad de la acción: que en el momento en el que la actora ejercitó la acción, ésta estaba caducada; e) inexistencia de dolo incidental: el estado de la vivienda, en parte inacabada, era evidente, de ahí su precio; existió una intermediación inmobiliaria y una tasación por sociedad tasadora elegida por la actora; no existe por tanto ningún indicio que lleve a pensar en maniobras tendentes a ocultar vicios mediante apresuramientos, entrega de documentación inexacta o inveraz o cualquier cosa por el estilo .

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se revoque la sentencia del juzgado a quo, anulándola y dictando otra que desestime íntegramente a la demanda, con expresa condena en costas a la demandante.

La parte demandante impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- La demandante ejercita en su demanda una acción de cumplimiento de contrato con resarcimiento de daños y perjuicios -artículos 1.124 y 1.101 del CC - sobre la base jurídica de incumplimiento grave por los demandados de las obligaciones que les compelían respecto de la entrega del objeto de la compraventa.

Expone la actora en su demanda que el día 15 de enero de 2.003 se celebró un contrato de compraventa entre la actora y los demandados, en virtud del cual, éstos vendieron a DOÑA Rosaura la finca sita en Castellbisbal, URBANIZACIÓN000 , PASSEIG000 número NUM000 , por importe de 117.197,36 euros y que la casa presenta graves defectos que la hacen inhabitable: inexistencia de solera en el interior de la finca, inexistencia de impermeabilización de la terraza que es a la vez el forjado del garaje, grietas en el techo de la casa y cables de electricidad sin protección.

Ejercita, pues, la parte actora las acciones de resarcimiento y cumplimiento contempladas en los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil .

En primer término, considera la parte demandada y apelante que la acción ejercitada tiene un plazo de ejercicio de seis meses a partir de la entrega de la cosa vendida (artículo 1.490 del Código Civil ) por lo que está caducada.

Sin embargo, cuando existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendió, y consiguientemente, se ha producido la insatisfacción del comprador, en estos casos, se permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil , cuyo plazo de ejercicio prescribe a los quince años, según la norma general contenida en el artículo 1.964 del Código Civil , por lo que la excepción de caducidad de la acción planteada debe ser desestimada.

TERCERO.- Entrando ya en el fondo de la cuestión debatida, la acción de resarcimiento e incumplimiento que acoge la sentencia para estimar la demanda requiere un incumplimiento sustancial, grave, del contrato de compraventa por inhabilidad del objeto para el uso al que ha sido destinado, inhabilidad para obtener el fin contractual.

Del anterior contexto normativo, y en línea con lo resuelto por el Juzgador de Primera Instancia, de lo actuado se desprende:

a) Ambas pruebas periciales practicadas en los autos son concluyentes en el sentido de que: 1) la vivienda carece de solera bajo el pavimento, estando colocadas las baldosas con mortero directamente sobre el terreno, lo que produce humedades causadas por el ascenso de agua proviniente del terreno, lo que motiva baldosas sueltas y rotas, humedades en los muros de carga y en los tabiques y grietas longitudinales en el encuentro del tabique con el forjado; 2) mala ejecución del muro cerámico medianero, por falta de previsión de mechinales, o de drenaje, lo que provoca un constante flujo de agua de lluvia y de riego de la parcela vecina; 3) ausencia de impermeabilización de la cubierta de la terraza que provoca humedades en el garaje.

b) De las fotografías aportadas por la actora, a los folios 34 y siguientes; de los informes practicados a su instancia y de ambas pruebas periciales, resulta que dicha vivienda presenta un alto grado de humedad por capilaridad por cuanto la vivienda carece de solera bajo el pavimento, existiendo un contacto directo entre el terreno y las baldosas.

c) Teniendo en cuenta que dicho defectos impiden que la vivienda pueda ser utilizada conforme a su destino, es de concluir que se ha producido el "aliud pro alio" que recoge la sentencia apelada.

No puede admitirse que la demandante conociera tales defectos en el momento de la venta y que ello determinara la negociación del precio a la baja como alega la parte apelante.

Esto no ha sido reconocido por la parte demandante que visitó la vivienda en una sola ocasión antes de adquirirla, acompañada de personal de la agencia inmobiliaria.

La ausencia de solera bajo el pavimento no se aprecia a simple vista si no se levantan las baldosas del pavimento y se observa que están colocadas directamente sobre el terreno.

Por el contrario, el grado de humedad existente en la vivienda descrito por los peritos, debía ser conocido por los vendedores si habitaron en la casa de autos durante cuatro años.

A la vista de ambos informes periciales, tampoco puede admitirse que la humedad existente en la vivienda provenga de una falta de ventilación de la misma por mantenerla cerrada.

Tampoco se ha acreditado que la vivienda se vendiera por debajo del precio de mercado por la existencia de defectos en la misma o en consideración a su estado.

Esta vivienda fue tasada en la suma de 127.777 euros y fue adquirida por la demandante, según precio de escritura, por la cantidad de 117.197,36 euros.

Lo cierto es que la demandante adquirió esta vivienda para vivir en ella, lo que no ha podido llevar a cabo por las graves humedades que la misma presenta.

Otra cosa hubiera sido que la parte demandada hubiera acreditado que el precio de venta de la casa correspondía a una casa en este estado, es decir, a una casa adquirida, no "para entrar a vivir", sino "para reformar", como suele decirse en el mercado inmobiliario, y que por tanto, la compradora conocía el estado de la vivienda que adquiría, que en la misma debía acometer importantes reformas y que el precio de la compraventa era ajustado al objeto vendido.

Pero la parte demandada no ha realizado prueba alguna en este sentido.

Por el contrario, la vivienda se vendió con algunas de sus dependencias recién pintadas, lo que sin duda contribuyó a que la compradora pensara que la vivienda se hallaba en condiciones para entrar a vivir en ella de forma inmediata, lo que no ha podido llevar a cabo dadas las condiciones inhabitabilidad que la misma presenta.

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.

CUARTO.- Las costas de este recurso vienen impuestas a la parte apelante en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la L.E.C.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Claudia contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 4 de Rubí, en los autos de Procedimiento Ordinario número 401/2.005, de fecha 5 de junio de 2.007, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente dicha sentencia, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.